Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun “dava sebeplerinin sınırlılığı” kenar başlıklı 354. maddesinde “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” denilmiştir. Bu hükme göre ancak kanunda sayılmış olan tahliye sebeplerine dayanılarak tahliye davası açılabilmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları için bu tahliye sebeplerinden biri de kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla tahliyedir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye nedir?

Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla tahliyesinin hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesidir. Bu maddeye göre “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise” kiraya veren kira sözleşmesini kanunda öngörülen sürelere uymak şartıyla sona erdirebilir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye davası açabilmenin şartları nelerdir?

• Kanunda iki farklı tahliye sebebi sayılmıştır. Kiraya verenin bu iki sebepten birine dayanarak tahliye davası açması gerekir. Bunlardan ilki kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesidir. Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesine dair ülkemizde en sık karşılaşılan örnek kentsel dönüşüm nedeniyle binaların yıkılmasıdır.

Diğer tahliye sebebi ise imar amacıyla esaslı surette onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesidir. Buna göre yapılacak değişiklikle; doğal afet sebebiyle zayıflayan bina kolonlarının güçlendirilmesi, binanın daha kullanışlı ve estetik yönden daha güzel hale getirilmesi, binanın üst katına çıkışta karşılaşılan güçlüklerin giderilmesi ve sosyal bakımdan daha kullanışlı ve ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesi, mevcut dairelerin geniş ve iki cepheli daireye çevrilmesi, çatı katına yeni kat ilavesi ve binanın tamamına kalorifer tesisatı yapılması hallerinde imar amacının varlığı kabul edilmektedir.

Bu sayılan haller sınırlı olmamakla birlikte somut olayın şartlarına göre kiraya veren tahliye davası açtığında esaslı onarım, genişletme ve değiştirme nedenlerinden hangisine dayandığını belirtmelidir. Yeniden inşadan farklı olarak yapılacak imar ve tadilat çalışmasının esaslı olması gerekir.

• Kiraya verenin davayı açabilmesi için yapılacak onarım, genişletme veya değişiklik işleri esnasında binanın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün olmaması gerekir. Eğer yapılacak imar işleri esnasında kiralananın kullanımı mümkün ise tahliye davası reddedilecektir.

• Kanunda düzenlenmese de yerleşik Yargıtay uygulamasına göre yeniden inşa ya da esaslı onarıma ilişkin projenin veya tasdikli ön projenin mahkemeye sunulmuş olması gerekir. Ayrıca ibraz edilen projenin fennen ve imar mevzuatına göre mahalline uygulanmasının mümkün olması gerekir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye davası ne kadar süre içerisinde açılmalıdır?

Kiraya veren, davayı; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde açmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması durumunda dava reddedilecektir.

Davada görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye konulu bir uyuşmazlık yaşıyorsanız kira hukuku alanında uzman bir avukata danışmanız faydanıza olacaktır. Av. Fırat Fesih KAYA kira hukuku mevzuatına hakim ve deneyimli ekibi ile birlikte Ankara’da kira avukatlığı yapmakta olup müvekkillerine hukuki destekte bulunmaktadır.

Stj.Av.Hasan Yalçın Ejder