Yeniden kiralama yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenden kaynaklı olan tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Bu sebepler; gereksinim, yeniden inşa ve imardır. Kanun koyucu bu sebeplerle tahliye edilen kiracıyı korumak için Türk Borçlar Kanunu’nun “Yeniden Kirama Yasağı” yan başlıklı 355. maddesini düzenlemiştir. Bu maddeye göre kiraya veren, kiralayandan kaynaklı sebeplerle kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde, haklı bir sebep olmaksızın, konut veya çatılı iş yerini üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Şayet kiralarsa açılacak davada kiracı lehine tazminata hükmedilir.

Bu yazımızda yeniden kiralama yasağı nedir, ihtiyaç sebebiyle tahliyede yeniden kiralama yasağı nasıl uygulanır, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede yeniden kiralama yasağı nasıl uygulanır, yeniden kiralama yasağı tazminat miktarı nedir, yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde ispat yükü kimdedir, ihtiyaç sebebiyle tahliye edildiğim evin başkasına kiralandığını öğrendim dava açabilir miyim gibi soruları yanıtlayacağız.

Yeniden kiralama yasağı nedir?

Yeniden kiralama yasağının kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesidir. Buna göre:

İhtiyaç sebebiyle tahliye durumunda: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” (TBK 355/1)

Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye durumunda: “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” (TBK 355/2)

Her iki halde de yeniden kiralama yasağına aykırılık teşkil eden durum kiralananın eski kiracıdan başkasına kiralanmasıdır. Oysa kiracı tahliye edildikten sonra evin boş tutulması yahut karşılıksız kullandırılması yeniden kiralama yasağına aykırılık oluşturmaz.

Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde hükmedilecek tazminat miktarı nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 355/3 maddesine göre “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde açılacak davada ispat külfeti kimdedir?

Hukukumuzda ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa yükletilmiştir. Ancak bu davalarda ispat zorluğu nedeniyle kiracı yerine kiraya verenin söz konusu taşınmazı tahliye ettirme sebeplerine uygun şekilde kullandığını ispat etmesi gerekmektedir. Diğer yandan eski kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü de kiraya verene aittir.

Bu yazımızda yeniden kiralama yasağına genel hatları ile değindik. Ancak her somut olayın şartları farklı olacağından yeniden kiralama yasağı nedeniyle dava açmak istiyorsanız kira hukuku alanında uzman bir avukata danışmanız faydanıza olacaktır.

Stj.Av.Hasan Yalçın Ejder