2026 Gayrimenkul Satın Alma Rehberi: Tapu Devrinden Önce Kontrol Edilmesi Gereken Hukuki Riskler

Ev, arsa, daire veya iş yeri satın almadan önce tapu, haciz, ipotek, şerh, iskan, imar, kaçak yapı, kiracı ve satış yetkisi nasıl kontrol edilir? 2026 gayrimenkul satın alma hukuki rehberi.

Gayrimenkul satın alırken en kritik aşama tapuda imza atılan gün değil, tapu devrinden önce yapılan hukuki incelemedir. Bir dairenin güzel görünmesi, satıcının tapuyu göstermesi veya bankanın taşınmaza kredi verebilmesi, gayrimenkulün hukuki açıdan tamamen sorunsuz olduğunu garanti etmez. Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz bulunabilir, bağımsız bölüm numarası fiili daireyle uyuşmayabilir, bina ruhsata aykırı olabilir, yapı kullanma izin belgesi bulunmayabilir, taşınmaz hakkında dava devam ediyor olabilir veya satın alınan arsa imar planında beklenenden tamamen farklı bir kullanım alanında kalabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2026 yılında da aktif olan sistemlerinde Web Tapu üzerinden satış ve diğer tapu işlemlerine başvuru yapılabilmekte, malik kendi taşınmaz bilgilerini görüntüleyebilmekte ve resmi geçerliliği bulunan güncel tapu kayıt belgeleri alabilmektedir. TKGM ayrıca Parsel Sorgulama hizmetini de sunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle yüksek bedelli bir gayrimenkul satın alınırken temel yaklaşım “önce ödeme, sonra kontrol” değil; “önce hukuki inceleme, sonra sözleşme ve ödeme” olmalıdır.

Tapu Devrinden Önce İlk Olarak Ne Kontrol Edilmelidir?

İlk aşamada güncel tapu kaydı incelenmelidir. Satıcının birkaç yıl önce aldığı tapu senedinin fotoğrafını göndermesi yeterli değildir.

Taşınmazın güncel kaydında özellikle malik, ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı, taşınmaz niteliği ve takyidatlar kontrol edilmelidir.

TKGM’nin Web Tapu sisteminde malik resmi geçerliliği bulunan güncel tapu senedi, ipotek belgesi ve tapu kayıt örneği temin edebilmekte; ayrıca taşınmaz bilgilerinin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Dolayısıyla yüksek bedelli satışlarda yalnızca eski tapu fotoğrafıyla yetinilmemelidir.

Satıcı Gerçekten Tapu Maliki mi?

En temel kontrollerden biri budur.

Satışı gerçekleştiren kişinin tapuda malik olup olmadığı belirlenmelidir. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse satılan şeyin bütün taşınmaz mı yoksa yalnızca belirli bir pay mı olduğu açıkça anlaşılmalıdır.

Örneğin kişi size:

“Bu ev benim.”

diyebilir ancak tapu kaydında yalnızca 1/2 pay sahibi olabilir.

Böyle bir kişinin diğer malikin payını kendi başına satması mümkün değildir.

Vekâletnameyle Gayrimenkul Satışında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Satıcı adına başka bir kişi işlem yapacaksa vekâletname özellikle incelenmelidir.

Vekâletnamenin taşınmaz satışına ilişkin gerekli yetkileri içerip içermediği, vekâlet veren kişinin kimliği ve belgenin geçerliliği kontrol edilmelidir.

TKGM’nin güncel açıklamalarına göre daha önce bir tapu müdürlüğündeki işleme dayanak olarak kullanılan vekâletname TAKBİS’e usulüne uygun şekilde yüklenmişse diğer tapu müdürlüklerinde de sistem üzerinden geçerliliği doğrulanabilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Özellikle yüksek bedelli gayrimenkullerde sahte veya yetkisiz vekâletname riski hafife alınmamalıdır.

Tapu Takyidatları Neden Kontrol Edilmelidir?

Tapu kaydındaki şerhler, beyanlar, ipotekler, hacizler ve diğer kısıtlamalar satın alma kararını tamamen değiştirebilir.

TKGM’nin Web Tapu belgelerine ilişkin açıklamalarında taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, beyan ve diğer takyidatların tapu kayıt örneğinde görüntülenebildiği belirtilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle yalnızca:

“Tapu temiz.”

şeklindeki satıcı veya emlakçı açıklamasına güvenilmemelidir.

İpotekli Ev Satın Alınabilir mi?

Evet, ancak işlem doğru yapılandırılmalıdır.

Özellikle konut kredisiyle alınmış taşınmazlarda banka ipoteği bulunması oldukça yaygındır. Kritik mesele ipoteğin hangi borcu güvence altına aldığı ve nasıl kaldırılacağıdır.

Satıcının:

“Parayı bana gönderin, krediyi kapatırım, banka da birkaç gün sonra ipoteği kaldırır.”

şeklindeki teklifine kontrolsüz biçimde güvenilmesi risklidir.

Borç kapatma tutarı, ipoteğin terkin süreci, satış bedelinin ödeme yöntemi ve tapu devri birbirine bağlı şekilde planlanmalıdır.

Hacizli Taşınmaz Satın Alınır mı?

Haciz bulunan taşınmazlarda çok daha dikkatli hareket edilmelidir.

Haczin hangi dosyadan kaynaklandığı, alacak tutarı, başka hacizlerin bulunup bulunmadığı ve haczin kaldırılma şartları belirlenmelidir.

Tapunun alıcıya geçirilmesinin mevcut bütün hacizleri kendiliğinden ortadan kaldıracağı düşünülmemelidir.

Özellikle birden fazla icra dosyasının bulunduğu taşınmazlarda ödeme yapılmadan önce ayrıntılı hukuki inceleme gerekir.

İhtiyati Tedbir Varsa Satış Yapılabilir mi?

Tedbirin içeriğine göre değişir.

Tapu kaydında taşınmazın devrini engelleyen bir ihtiyati tedbir bulunabilir. Böyle bir durumda satış işleminin gerçekleştirilebilirliği tedbir kararının kapsamına göre değerlendirilmelidir.

Ayrıca tedbir kaydı taşınmaz hakkında devam eden ciddi bir hukuki uyuşmazlığın işareti olabilir.

Bu nedenle yalnızca:

“Nasıl olsa tedbir kaldırılır.”

düşüncesiyle kapora veya satış bedeli ödenmemelidir.

Aile Konutu Şerhi Kontrol Edilmeli mi?

Evet.

Özellikle satıcının evli olduğu konut satışlarında aile konutu meselesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin hükümleri nedeniyle taşınmazın aile konutu niteliği ve eşin rızası satış güvenliği açısından önem taşıyabilir. TKGM’nin tapu işlemleri veri tabanında da aile konutu şerhine ilişkin özel işlem düzenlemeleri bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Tapuda Kat Mülkiyeti mi Kat İrtifakı mı Olduğu Önemli midir?

Evet.

Daire satın alınırken tapunun kat mülkiyeti, kat irtifakı veya başka bir hukuki statüde olup olmadığı belirlenmelidir.

Kat irtifaklı bir taşınmaz otomatik olarak sorunlu değildir. Ancak özellikle tamamlanmış eski yapılarda neden hâlen kat mülkiyetine geçilmediği araştırılmalıdır.

Yapının ruhsat, proje ve kullanım izinleriyle ilgili sorun bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

İskanı Olmayan Ev Satın Alınır mı?

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması tek başına her taşınmaz için aynı sonucu doğurmaz ancak önemli bir risk göstergesidir.

Özellikle tamamlanmış binada iskan bulunmuyorsa:

neden alınamadığı

araştırılmalıdır.

Binada ruhsata aykırı bölümler, kaçak kat, ortak alan ihlalleri veya projeden farklı imalatlar bulunabilir.

Bu nedenle “iskan yok ama bütün bina yıllardır kullanılıyor” açıklaması yeterli değildir.

Tapudaki Bağımsız Bölüm ile Satın Alınan Daire Aynı mı?

Bu kontrol son derece önemlidir.

Örneğin alıcıya binanın beşinci katındaki deniz veya şehir manzaralı daire gösterilebilir ancak tapu devrinde aynı ada ve parsel üzerindeki başka bir bağımsız bölüm satın alınıyor olabilir.

Özellikle eski binalarda bağımsız bölüm numaralarının fiili kapı numaralarıyla karıştırılması mümkündür.

Bu nedenle tapudaki bağımsız bölüm ile fiilen gösterilen taşınmazın eşleştiği doğrulanmalıdır.

Arsa Payı Kontrol Edilmeli mi?

Evet.

Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı yapılarda bağımsız bölümün arsa payı önemlidir.

Özellikle kentsel dönüşüm, yeniden yapım, ortak alan ve bazı mülkiyet uyuşmazlıklarında arsa payı ekonomik açıdan ciddi önem kazanabilir.

Dairenin büyüklüğü ve konumu ile arsa payı arasında olağan dışı bir uyumsuzluk bulunuyorsa bunun nedeni araştırılmalıdır.

Mimari Proje ile Mevcut Daire Karşılaştırılmalı mı?

Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda evet.

Satın alınan dairede sonradan:

balkon kapatılmış, teras daireye eklenmiş, ortak alan bağımsız bölüme katılmış, taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş veya iki daire birleştirilmiş

olabilir.

Fiili kullanım ile onaylı mimari proje arasındaki farklılık ileride belediye, kat malikleri veya yeniden satış sırasında sorun yaratabilir.

Kaçak Tadilat Varsa Kim Sorumlu Olur?

Kaçak tadilatın kim tarafından ve ne zaman yapıldığı önemlidir.

Alıcı tapuyu devraldıktan sonra taşınmazdaki imara aykırılıkla karşılaşabilir. Bu nedenle satın alma öncesinde görünür tadilatların proje ve ruhsat durumuyla uyumlu olup olmadığı araştırılmalıdır.

Satıcının bilerek gizlediği hukuki veya fiziksel ayıplar ayrıca sözleşmesel sorumluluk doğurabilir.

Binanın Deprem ve Kentsel Dönüşüm Durumu Araştırılmalı mı?

Evet.

Özellikle eski yapılarda taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti veya dönüşüm süreci bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Çünkü satın alınan dairenin kısa süre sonra yıkım ve yeniden yapım sürecine girmesi alıcının ekonomik planını tamamen değiştirebilir.

Ayrıca apartmanda daha önce alınmış dönüşüm kararları, devam eden uyuşmazlıklar veya müteahhitle yapılmış sözleşmeler bulunabilir.

Belediye Dosyası Neden Önemlidir?

Tapu kaydı taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir ancak binanın bütün imar geçmişini göstermez.

Belediye dosyasında yapı ruhsatı, onaylı proje, tadilat ruhsatları, yapı kullanma izin belgesi ve yapıya ilişkin bazı idari işlemler bulunabilir.

Özellikle villa, müstakil ev, çatı dubleksi, teraslı daire ve ticari taşınmazlarda belediye dosyasının incelenmesi çok daha önemli olabilir.

Satın Alınan Taşınmazda Kiracı Varsa Ne Olur?

Kiracılı taşınmaz satın alınırken:

“Tapuyu aldıktan sonra kiracıyı hemen çıkarırım.”

düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

Mülkiyetin el değiştirmesi mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin tahliye imkanları Türk Borçlar Kanunu’ndaki koşullara tabidir.

Bu nedenle yatırımcı taşınmazı kendisi kullanacaksa mevcut kira sözleşmesini satın alma öncesinde görmelidir.

Kiracının Kira Bedeli de Kontrol Edilmeli mi?

Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkullerde evet.

Satıcı:

“Kiracı 40.000 TL ödüyor.”

diyebilir ancak sözleşmede 20.000 TL yazıyor veya kira uzun süredir farklı şekilde uygulanıyor olabilir.

Kira sözleşmesi, depozito, mevcut kira bedeli, ödeme kayıtları ve varsa tahliye taahhüdü ayrı ayrı incelenmelidir.

Tapuda Şerhli Kira Sözleşmesi Varsa Ne Olur?

Tapuya şerh edilmiş kira ilişkileri taşınmazın hukuki durumunu daha doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle özellikle ticari gayrimenkul satın alırken uzun süreli kira sözleşmeleri ve tapu şerhleri dikkatle incelenmelidir.

Alıcı yatırım getirisini hesaplarken mevcut kiracının hukuki durumunu da hesaba katmalıdır.

Aidat ve Site Borçları Araştırılmalı mı?

Evet.

Özellikle site, rezidans ve büyük konut projelerinde aidat tutarları ciddi seviyelere ulaşabilir.

Satın alma öncesinde mevcut aidat borçları, olağanüstü gider kararları ve devam eden büyük bakım veya güçlendirme projeleri araştırılmalıdır.

Örneğin alıcı tapuyu aldıktan kısa süre sonra çok yüksek bir ortak gider veya güçlendirme maliyetiyle karşılaşabilir.

Yönetim Planı İncelenmeli mi?

Özellikle site ve karma projelerde önemlidir.

Yönetim planında bağımsız bölümün kullanımını etkileyen hükümler bulunabilir.

Taşınmazı kısa dönem kiralama, ofis, klinik veya başka ticari amaçlarla kullanmayı planlayan yatırımcı açısından yönetim planındaki hükümler kritik olabilir.

Arsa Satın Alırken Tapu Kontrolü Yeterli midir?

Hayır.

Arsa yatırımında ayrıca imar planı, plan notları, kadastro paftası, parselasyon durumu, DOP geçmişi, yola cephe ve kullanım fonksiyonu araştırılmalıdır.

TKGM’nin 2026 yılında sunduğu Parsel Sorgulama sistemi arsa ve arazi gibi taşınmazların parsel bilgilerinin incelenmesine imkan sağlamaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Ancak parsel sorgulama tek başına hukuki imar incelemesinin yerine geçmez.

Tapuda Arsa Yazıyorsa Bina Yapılabilir mi?

Mutlaka değil.

Tapudaki “arsa” niteliği ile güncel imar planındaki yapılaşma hakkı farklı konulardır.

Taşınmaz güncel planda yol, park veya başka kamu kullanımında kalabilir ya da henüz yapılaşmaya uygun imar parseli niteliği taşımayabilir.

Bu nedenle arsa yatırımlarında belediyedeki güncel imar kayıtları mutlaka kontrol edilmelidir.

Yola Cephesi Olmayan Arsa Satın Alınır mı?

Satın alınabilir ancak önemli bir hukuki ve ekonomik risk yaratabilir.

Arazide fiilen kullanılan bir yol bulunması, taşınmazın hukuken kamu yoluna cephesinin bulunduğunu göstermez.

Yol başka bir özel parsel üzerinden geçiyorsa ileride zorunlu geçit hakkı uyuşmazlığı çıkabilir.

Hisseli Arsa veya Tarla Alırken Ne Kontrol Edilmelidir?

Hisseli taşınmazlarda alıcı çoğu zaman belirli fiziksel bölümün değil, bütün taşınmaz üzerindeki payın sahibi olur.

“Bu 500 metrekare sizin.”

şeklinde arazide sınır gösterilmesi, tek başına bağımsız bir 500 metrekarelik parsel satın alındığı anlamına gelmez.

Ayrıca pay satışlarında koşulları varsa diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Gayrimenkul Hakkında Devam Eden Dava Nasıl Risk Yaratır?

Taşınmaz hakkında tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, kadastro veya başka bir uyuşmazlık bulunabilir.

Dava nedeniyle tapuya ihtiyati tedbir işlenmişse risk daha görünürdür.

Ancak tapuda tedbir bulunmaması, taşınmaz hakkında hiçbir uyuşmazlık olmadığı anlamına gelmez.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda satıcıdan dava ve uyuşmazlıklar konusunda açık sözleşmesel beyan ve garanti alınması düşünülebilir.

Miras Kalan Gayrimenkul Satın Alınırken Nelere Bakılmalıdır?

Satıcı miras yoluyla malik olmuşsa tapu intikali ve pay sahipliği kontrol edilmelidir.

Bir mirasçının:

“Diğer kardeşlerle ben hallederim.”

demesi bütün taşınmaz üzerinde satış yetkisi bulunduğu anlamına gelmez.

Tapu kaydındaki mevcut malik ve pay oranları esas alınmalıdır.

Müteahhitten Sıfır Daire Alırken Hangi Riskler Kontrol Edilmelidir?

Yeni projelerde yalnızca tapu değil, proje ve satıcı şirket de incelenmelidir.

Arsa mülkiyeti, arsa sahibi-müteahhit ilişkisi, inşaat ruhsatı, bağımsız bölümün projedeki yeri, ipotekler, proje finansmanı ve teslim koşulları araştırılmalıdır.

Özellikle henüz tamamlanmamış projelerde ödeme takvimi ile inşaatın ilerleme seviyesi arasında güvenli bir denge kurulması önemlidir.

Henüz Tapusu Çıkmamış Projeden Daire Alınır mı?

Bu tür işlemler tamamlanmış ve kat mülkiyetli daire satın almaktan daha yüksek risk taşıyabilir.

Alıcının hangi hukuki hakkı satın aldığı açıkça belirlenmelidir.

“Daireniz hazır olunca tapu verilecek.”

şeklindeki sözlü güvence tek başına yeterli değildir.

Sözleşmenin şekli, arsa mülkiyeti, proje ruhsatı, bağımsız bölüm ve teminat mekanizmaları birlikte incelenmelidir.

Kapora Vermeden Önce Hukuki İnceleme Yapılmalı mı?

Mümkünse evet.

Uygulamada sık yapılan hata önce yüksek miktarda kapora vermek, sonra tapuyu incelemektir.

Özellikle:

“Bugün kapora yatırmazsanız başka alıcı var.”

şeklindeki satış baskısı nedeniyle acele edilmemelidir.

Kapora veya ön ödeme sözleşmesinde taşınmazın hukuki incelemesinde ciddi sorun çıkması hâlinde ödemenin iadesine ilişkin açık hüküm bulunması alıcı açısından önemlidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Kontrol Edilmeli mi?

Evet.

Özellikle tapu devrinin ileri tarihte yapılacağı işlemlerde sözleşmenin hukuki şekli ve içeriği kritik önem taşır.

Taşınmaz, ödeme planı, tapu devir tarihi, gecikme sonuçları, cayma veya fesih koşulları, teslim durumu ve taşınmazın hukuki ayıplarına ilişkin hükümler açık şekilde düzenlenmelidir.

Satış Bedelinin Tapuda Düşük Gösterilmesi Riskli midir?

Evet.

Gerçek satış bedelinden daha düşük bedel beyan edilmesi harç ve vergi açısından sorun yaratabileceği gibi ileride taraflar arasında bedel iadesi veya satışın geçerliliğine ilişkin uyuşmazlık çıktığında ispat problemlerine de neden olabilir.

Bu nedenle:

“Tapuda düşük gösterelim, masraf az olsun.”

önerisi yalnızca kısa vadeli maliyet hesabıyla değerlendirilmemelidir.

Satış Bedeli Ne Zaman Ödenmelidir?

Gayrimenkul işlemlerindeki en kritik konulardan biri para ile tapu devrinin zamanlamasıdır.

Alıcı bütün satış bedelini günler öncesinden satıcıya gönderirse tapu devrinin gerçekleşmemesi riskiyle karşılaşabilir.

Satıcı açısından ise tapuyu devredip parayı alamama riski bulunmaktadır.

Bu nedenle yüksek bedelli işlemlerde ödeme ve tapu devri mümkün olduğunca birbirine bağlı güvenli bir mekanizmayla yürütülmelidir. TKGM’nin 2026 ana sayfasında da taşınmaz işlemleri için “Güvenilir Hesap” hizmeti yer almaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Sahte Tapu ve Sahte Web Tapu İşlemlerine Karşı Ne Yapılmalıdır?

TKGM özellikle bu konuda açık uyarıda bulunmaktadır. Kurum, e-Devlet ve Web Tapu şifrelerinin üçüncü kişilerle paylaşılmaması gerektiğini, tapu personeli dahil hiç kimsenin kullanıcıdan kişisel şifresini istemeyeceğini ve yetkisiz kişilerin dolandırıcılık riski yaratabileceğini belirtmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle emlakçı veya başka bir kişinin:

“Web Tapu şifrenizi verin, sizin yerinize halledelim.”

talebi kabul edilmemelidir.

Web Tapu zaten maliklerin belirli kişilere kontrollü şekilde görüntüleme veya işlem yetkisi verebilmesine imkan sağlamaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Tapu Devrinden Hemen Önce Son Kez Takyidat Kontrolü Yapılmalı mı?

Evet.

Bu son derece önemli bir tedbirdir.

Bir ay önce temiz olan taşınmazın üzerine satış gününe kadar haciz, ipotek veya başka bir kayıt işlenmiş olabilir.

Bu nedenle özellikle kapora ile tapu devri arasında uzun süre bulunuyorsa güncel tapu durumu satışa mümkün olduğunca yakın tarihte tekrar kontrol edilmelidir.

2026 Gayrimenkul Satın Alma Kontrol Listesi

Tapu devrinden önce özellikle şu alanlar kontrol edilmelidir:

1. Güncel tapu kayıt örneği
2. Gerçek malik ve hisse oranları
3. Haciz ve ihtiyati hacizler
4. İpotekler
5. İhtiyati tedbirler
6. Şerhler, beyanlar ve irtifak hakları
7. Aile konutu durumu
8. Vekâletname ve satış yetkisi
9. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu
10. Arsa payı ve bağımsız bölüm eşleşmesi
11. Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje
12. Yapı kullanma izin belgesi
13. Kaçak veya ruhsata aykırı tadilatlar
14. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm durumu
15. Mevcut kiracı ve kira sözleşmesi
16. Aidat ve ortak gider borçları
17. Yönetim planı
18. Arsalarda güncel imar ve parselasyon durumu
19. Devam eden dava ve uyuşmazlıklar
20. Kapora, ödeme ve tapu devrinin hukuki güvenliği

Örnek 1: Ucuz Dairede Yüksek Tutarlı İpotek Çıkıyor

Alıcı piyasa değerinin altında bir daire bulmuştur. Satıcı acil nakit ihtiyacı nedeniyle ucuza sattığını söylemektedir.

Tapu incelemesinde taşınmaz üzerinde banka ipoteği ve birden fazla haciz bulunduğu ortaya çıkmaktadır.

Bu durumda düşük fiyat fırsat değil, taşınmaz üzerindeki hukuki risklerin sonucu olabilir.

Örnek 2: Satın Alınan Çatı Dubleksi Projede Tek Kat

Alıcı iki katlı geniş bir çatı dubleksi satın almaktadır. Fiili kullanım oldukça değerlidir.

Belediyedeki proje incelendiğinde üst kattaki bazı bölümlerin bağımsız bölüme dahil olmadığı ortaya çıkmaktadır.

Alıcı yalnızca mevcut görüntüye bakarak satın alırsa ileride imar ve ortak alan uyuşmazlıklarıyla karşılaşabilir.

Örnek 3: Tapu Temiz Ancak Kiracı Çıkmıyor

Alıcı taşınmazı kendisi kullanmak amacıyla satın almaktadır. Satıcı:

“Tapudan sonra kiracı zaten çıkar.”

demektedir.

Ancak mevcut kiracının geçerli kira sözleşmesi vardır ve gönüllü olarak taşınmamaktadır.

Bu durumda alıcının tahliye için Türk Borçlar Kanunu’ndaki koşullara göre hareket etmesi gerekir.

Örnek 4: Arsa Tapuda Temiz Ancak İmar Planında Park

Yatırımcı tapuda herhangi bir haciz veya ipotek bulunmadığı için arsayı güvenli yatırım olarak görmektedir.

Ancak belediye kayıtları incelendiğinde taşınmazın imar planında park alanında kaldığı anlaşılmaktadır.

Bu örnek “temiz tapu” ile “hukuken ve ekonomik olarak risksiz gayrimenkul” kavramlarının aynı olmadığını gösterir.

Örnek 5: Tapudaki Daire ile Gösterilen Daire Farklı

Alıcıya manzaralı ve büyük bir daire gösterilmektedir. Tapu işlemleri sırasında bağımsız bölüm numarası yeterince kontrol edilmeden devir yapılır.

Sonradan satın alınan bağımsız bölümün binadaki başka bir daire olduğu ortaya çıkar.

Bu nedenle bağımsız bölüm, mimari proje ve fiili taşınmaz eşleşmesi tapu devrinden önce doğrulanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev satın almadan önce ilk ne kontrol edilmelidir?
Güncel tapu kaydı, malik, bağımsız bölüm ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar kontrol edilmelidir.

Tapuda haciz varsa ev alınabilir mi?
Haczin niteliği ve kaldırılma yöntemi belirlenmeden ödeme yapılması ciddi risk yaratabilir.

İpotekli ev alınır mı?
Alınabilir ancak banka borcu, ipoteğin kapsamı ve terkin süreci güvenli biçimde planlanmalıdır.

İskanı olmayan ev alınır mı?
Satın almadan önce iskanın neden bulunmadığı ve binanın ruhsat ve projeye uygunluğu araştırılmalıdır.

Kat irtifaklı daire alınır mı?
Alınabilir ancak özellikle tamamlanmış yapılarda neden kat mülkiyetine geçilmediği incelenmelidir.

Tapuda arsa yazıyorsa kesin imarlı mıdır?
Hayır. Güncel imar planı ve yapılaşma koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiracılı ev alınırsa kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Mülkiyet değişikliği kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Tapu devrinden önce bütün para satıcıya gönderilmeli mi?
Bu yöntem alıcı açısından risk yaratabilir. Ödeme ile tapu devrinin güvenli ve koordineli şekilde yürütülmesi gerekir.

Web Tapu şifresi emlakçıya verilebilir mi?
TKGM açıkça e-Devlet ve Web Tapu şifrelerinin üçüncü kişilerle paylaşılmaması gerektiğini belirtmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Tapu devrinden önce avukat incelemesi zorunlu mu?
Zorunlu değildir. Ancak yüksek bedelli, ipotekli, hacizli, kiracılı, hisseli, proje aşamasındaki veya imar riski bulunan gayrimenkullerde hukuki durum tespiti satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek önemli zararların önceden belirlenmesini sağlayabilir.

Sonuç: Gayrimenkulü Değil, Hukuki Durumunu da Satın Alırsınız

2026 yılında gayrimenkul satın alırken en önemli kural, taşınmazın yalnızca fiziksel özelliklerine ve satış fiyatına bakmamaktır. Alıcı tapu devriyle birlikte taşınmazın mevcut hukuki durumunun sonuçlarıyla da karşılaşır.

Bu nedenle satın alma öncesinde tapu kaydı, malik, takyidatlar, haciz, ipotek, tedbir, şerhler, bağımsız bölüm, arsa payı, ruhsat, proje, iskan, imar durumu, kiracı, yönetim planı ve devam eden uyuşmazlıklar birlikte değerlendirilmelidir.

TKGM’nin Web Tapu sistemi maliklerin güncel taşınmaz bilgilerine erişmesine, resmi tapu kayıt belgeleri almasına ve kontrollü biçimde üçüncü kişilere inceleme yetkisi vermesine imkan sağlamaktadır. Kurum ayrıca tapu işlemlerinde e-Devlet ve Web Tapu şifrelerinin üçüncü kişilerle paylaşılmaması konusunda açıkça uyarıda bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Özellikle milyonlarca liralık konut, arsa, villa, iş yeri veya ticari gayrimenkul yatırımlarında satın alma öncesi hukuki durum tespiti, tapu devrinden sonra açılacak uzun ve maliyetli davalardan çok daha etkili bir risk yönetimi yöntemidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Gayrimenkul Satın Alma Hukuki İncelemesi

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; konut, arsa, iş yeri ve ticari gayrimenkul satın alma işlemleri, tapu ve takyidat incelemesi, ipotek ve haciz kontrolleri, imar ve ruhsat incelemeleri, gayrimenkul sözleşmeleri ve yüksek bedelli taşınmaz yatırımlarının hukuki durum tespiti süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara