5 Yılı Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Belirlenir? Kira Tespit Davası (2026 Güncel Rehber)

5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası 2026 | Kira Nasıl Belirlenir?

Beş yılı dolduran kiracının kirası nasıl belirlenir? Kira tespit davası ne zaman açılır, emsal kira ve TÜFE nasıl hesaplanır? 2026 güncel rehber.

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde beş yılın dolması, kiraya veren açısından kira bedelinin yeniden belirlenebilmesini sağlar. Ancak kira bedeli, kiraya verenin tek taraflı olarak istediği miktarda artırılamaz.

Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın mevcut durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet kurallarını birlikte değerlendirir. Bu dönem, uygulamada “kira tespit dönemi” veya “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılır.

Beş Yıl Dolunca Kira Otomatik Olarak Rayiç Bedel Olur mu?

Hayır. Beş yılın dolması, kiranın otomatik olarak bölgedeki en yüksek emsal bedele çıkacağı anlamına gelmez.

Beş yılın sonunda kira bedeli:

• Taşınmazın konumu,
• Kullanım alanı,
• Bina yaşı,
• Fiziki durumu,
• Isıtma sistemi,
• Otopark ve sosyal imkânları,
• Katı ve cephe özellikleri,
• Ulaşım olanakları,
• Bölgedeki gerçek emsal kiralar,
• Mevcut kiracının eski kiracı olması

dikkate alınarak belirlenir.

Mahkeme çoğu zaman önce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelini belirler. Daha sonra mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması ve kira ilişkisinin devamlılığı dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir indirim yapılabilir. Ancak bu indirim için kanunda sabit bir yüzde bulunmamaktadır.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre, kural olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Kiracının aynı taşınmazda kesintisiz şekilde oturmaya devam ettiği durumlarda, her yıl yenilenen sözleşmeler genellikle ilk kira başlangıç tarihi dikkate alınarak değerlendirilir.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak 2021 tarihinde başlamışsa, beş yıllık dönem 31 Aralık 2025 tarihinde tamamlanır. 1 Ocak 2026 tarihinde başlayan yeni kira dönemi için şartları varsa kira tespit davası gündeme gelebilir.

Ek protokol veya yeni bir kira belgesi imzalanmış olması her zaman beş yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmez. Kira ilişkisinin devam edip etmediği ve yeni belgenin önceki sözleşmeyi sona erdirip erdirmediği ayrıca incelenmelidir.

Beş Yıldan Sonra Kira Artışında TÜFE Sınırı Uygulanır mı?

Beş yıllık dönem dolmadan yapılan olağan kira artışlarında, sözleşmedeki artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz.

Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, TBK’nın 344. maddesi kapsamında hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Bu aşamada yalnızca TÜFE artış oranı uygulanmaz; emsal kiralar ve taşınmazın gerçek durumu da dikkate alınır.

Bu nedenle beş yılın sonunda kira bedeli:

• TÜFE oranının altında kalabilir,
• TÜFE oranına yakın belirlenebilir,
• Emsal kira düzeyine yaklaşabilir,
• Somut olayın özelliklerine göre farklı bir miktarda tespit edilebilir.

Mahkeme, taşınmazın rayiç değerini değerlendirirken sadece kiraya verenin sunduğu ilanlara bağlı kalmaz.

2026 Yılında Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Uygulanıyor mu?

2026 yılı itibarıyla konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 kira artış sınırı genel olarak yürürlükte değildir. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanmıştır.

Bu nedenle 2026 yılında beş yılını dolduran kira sözleşmeleri bakımından kira bedeli, TBK’nın 344. maddesindeki beş yıllık dönem kuralları çerçevesinde belirlenir. Beş yıllık süre dolmamışsa ise olağan artış hükümleri ve TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası teknik olarak her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilmesi için TBK’nın 345. maddesindeki süreler önemlidir.

Kiraya veren:

• Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açarsa,
• Bu süre içinde kira artışı yapılacağına ilişkin yazılı bildirim gönderirse ve yeni kira döneminin sonuna kadar dava açarsa,
• Sözleşmede kira artış hükmü bulunuyorsa yeni kira dönemi bitmeden dava açarsa,

mahkemenin belirlediği kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Sürelerin kaçırılması halinde dava tamamen reddedilmeyebilir; ancak belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı değişebilir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

2026 yılı itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması dava şartıdır.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar kira bedeli, geçerlilik tarihi, artış oranı ve geçmiş dönem farkları konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenerek kira tespit davası açılabilir.

Arabulucuya başvurulmadan açılan kira tespit davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

Kira Tespit Davasında Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Hesaplar?

Mahkeme genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi taşınmazı yerinde inceleyerek kira bedelini etkileyen özellikleri değerlendirir.

İnceleme sırasında şu unsurlar önem taşır:

• Aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri,
• Emsal taşınmazların büyüklüğü ve niteliği,
• Kiranın brüt veya net olarak kararlaştırılması,
• Bina yaşı ve bakım durumu,
• Taşınmazın bulunduğu kat ve cephe,
• Isıtma, asansör, otopark ve güvenlik imkânları,
• Taşınmazın konut veya ticari kullanım özellikleri,
• Emsal kira sözleşmelerinin gerçek olup olmadığı,
• Emsal taşınmazların boş veya kiracılı olup olmadığı.

İnternetteki kira ilanları tek başına gerçek emsal kabul edilmeyebilir. İlanların gerçekten kiraya verilip verilmediği, hangi bedelle sözleşme yapıldığı ve taşınmazların karşılaştırılabilir olup olmadığı araştırılmalıdır.

Eski Kiracı İndirimi Nedir?

Beş yılın sonunda mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedeli tespit edebilir. Ancak mevcut kiracı, taşınmazı uzun süredir kullanan eski kiracı ise bu bedelin tamamı doğrudan uygulanmayabilir.

Eski kiracının:

• Kira sözleşmesine düzenli şekilde uyması,
• Taşınmazı uzun süredir kullanması,
• Kiraya verenle istikrarlı bir kira ilişkisi yürütmesi,
• Taşınmazı koruyup kullanması,
• Yeni kiracı bulma ve boş kalma riskini azaltması

hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınabilir.

Bu nedenle mahkeme, boş kira bedelinden somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet indirimi yapabilir. İndirim oranı her dosyada aynı değildir ve otomatik olarak yüzde 10 veya başka sabit bir oran uygulanacağı söylenemez.

Kiraya Veren İstediği Kira Bedelini Dava Dilekçesinde Yazabilir mi?

Kiraya veren, kira tespit davasında talep ettiği kira bedelini açık ve belirli şekilde yazmalıdır. Mahkeme, kural olarak talep edilen miktardan daha yüksek bir kira bedeline hükmedemez.

Bu nedenle kira bedeli belirlenirken:

• Emsal kira araştırması yapılmalı,
• Taşınmazın gerçek rayiç değeri belirlenmeli,
• Talep edilen bedel somut verilere dayandırılmalı,
• Fahiş veya gerçek dışı bir miktar talep edilmemeli,
• Kiranın brüt veya net olduğu açıkça belirtilmelidir.

Yargıtay uygulamasında, bilirkişi tarafından daha yüksek bir bedel belirlenmiş olsa dahi hâkimin taleple bağlı olduğu kabul edilmektedir.

Kiracı Kira Tespit Davasına Nasıl İtiraz Edebilir?

Kiracı, kiraya verenin talep ettiği bedelin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını ileri sürebilir. Bunun için alternatif emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın eksiklikleri ve bölgedeki gerçek kiralar sunulabilir.

Kiracı özellikle şu hususları savunabilir:

• Sunulan emsallerin taşınmazla karşılaştırılabilir olmadığı,
• Emsal ilanların gerçek kira sözleşmesi olmadığı,
• Taşınmazda bakım veya kullanım eksiklikleri bulunduğu,
• Bölgedeki kira seviyesinin talep edilen bedelden düşük olduğu,
• Kiranın zaten sözleşmeye ve yasal artış oranlarına uygun artırıldığı,
• Bilirkişi raporunun yeterli inceleme içermediği,
• Eski kiracı indiriminin uygulanması gerektiği.

Bilirkişi raporu eksik veya hatalıysa rapora süresi içinde itiraz edilmesi, ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi talep edilmesi önemlidir.

Kira Tespit Davası Geçmişe Dönük Fark Kirası Doğurur mu?

Mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, TBK’nın 345. maddesindeki şartlara bağlıdır.

Kiraya veren süreleri korumuşsa yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli bir kira bedeli tespit edilebilir. Bu durumda daha önce ödenen kira ile mahkemece belirlenen kira arasındaki fark, koşulları varsa talep edilebilir.

Ancak kira tespit davası kira alacağı davasından farklıdır. Kira bedelinin tespitiyle geçmiş dönem kira farkının tahsili aynı hukuki işlem değildir. Kira farkının ayrıca hesaplanması ve talep edilmesi gerekebilir.

Beş Yıldan Sonra Her Yıl Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Beş yıllık dönemin sonunda kira bedeli yeniden belirlenebilir. Bu şekilde belirlenen kira bedeli, sonraki yıllarda olağan artış kurallarına göre artırılır.

TBK’nın 344. maddesi uyarınca, her beş yıllık dönemin sonunda kira bedeli yeniden emsal kira, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet esaslarına göre değerlendirilebilir.

Örneğin:

• İlk kira başlangıcından sonraki 5. yılda,
• 10. yılın sonunda,
• 15. yılın sonunda,

yeniden kira tespit davası gündeme gelebilir. Her beş yıllık dönem arasında ise sözleşme ve yasal artış hükümleri uygulanır.

Yabancı Para Üzerinden Kararlaştırılan Kiralarda 5 Yıl Sonrası

Kira bedeli yabancı para üzerinden belirlenmişse, beş yıl dolmadan kural olarak kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklıdır.

Beş yılın sonunda kira bedeli belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Bu tür davalarda döviz kuru, kira bedelinin hangi para biriminde ödendiği ve sözleşmenin özel hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Dava dilekçesinde şu hususlar açıkça belirtilmelidir:

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
• Beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu,
• Yeni kira döneminin başlangıç tarihi,
• Talep edilen kira bedeli,
• Kiranın brüt veya net olduğu,
• Emsal taşınmazlar,
• Artış bildirimi veya ihtar tarihleri,
• Arabuluculuk son tutanağı.

Sulh Hukuk Mahkemelerinin kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli olduğu HMK’nın 4. maddesinde düzenlenmiştir.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılında beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde genel yaklaşım, yalnızca TÜFE oranını uygulamak değil; taşınmazın gerçek piyasa değerini ve mevcut kira ilişkisinin özelliklerini birlikte değerlendirmektir.

Ancak bu durum kiraya verene sınırsız kira artışı yapma hakkı vermez. Mahkeme, emsal araştırmasını, bilirkişi raporunu, eski kiracı durumunu, taşınmazın fiziki özelliklerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir.

2026 itibarıyla kira tespit davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve TBK’nın 345. maddesindeki sürelerin korunması özellikle önemlidir.

Sonuç

Beş yılı dolduran kiracının kirası, yalnızca yıllık TÜFE oranına göre belirlenmez. Beş yıllık dönem sonunda mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkelerini birlikte değerlendirir.

Kira tespit davasının yeni kira döneminden itibaren sonuç doğurması için dava ve bildirim sürelerine dikkat edilmelidir. Ayrıca dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kiraya veren gerçekçi ve belgeli bir kira bedeli talep etmeli; kiracı ise emsal araştırmasına, bilirkişi raporuna ve eski kiracı indiriminin uygulanmasına ilişkin itirazlarını zamanında sunmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Beş yılı dolduran kiracının kirası otomatik olarak rayiç bedele çıkar mı?

Hayır. Kira bedeli mahkeme tarafından emsal kira, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınarak belirlenir.

2. Beş yıl dolunca kiraya veren istediği kadar zam yapabilir mi?

Hayır. Kiraya veren tek taraflı olarak istediği kira bedelini uygulayamaz. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir.

3. Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Dava açılması bazı durumlarda mümkün olsa da beş yıllık dönem dolmadan mahkemenin rayiç kira ve hakkaniyet esaslarına göre yeni bir bedel belirlemesi kural olarak mümkün değildir.

4. Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?

Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması, kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması bakımından önemlidir.

5. 2026 yılında yüzde 25 kira artış sınırı var mı?

2026 itibarıyla konut kiralarında geçici yüzde 25 artış sınırı genel olarak uygulanmamaktadır. Beş yıllık kira sözleşmelerinde TBK’nın 344. maddesi dikkate alınır.

6. Kira tespit davasında eski kiracı indirimi yapılır mı?

Mahkeme, taşınmazın boş kira değerini belirledikten sonra eski kiracının durumu ve kira ilişkisinin devamlılığına göre hakkaniyet indirimi yapabilir. Sabit bir indirim oranı yoktur.

7. Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

8. Kiraya veren geçmiş kira farklarını isteyebilir mi?

Mahkemece belirlenen bedelin geçmişe etkili olması ve kira farkının talep edilebilmesi için TBK’nın 345. maddesindeki şartların yerine getirilmesi gerekir.

9. Kiracı bilirkişi raporuna itiraz edebilir mi?

Evet. Kiracı, emsal taşınmazların uygun olmadığını veya taşınmazın eksikliklerinin dikkate alınmadığını belirterek rapora itiraz edebilir.

10. Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira tespit davaları, zorunlu arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Kira Tespit Davalarında Hukuki Destek

Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi; emsal kira araştırması, bilirkişi incelemesi, eski kiracı indirimi, dava tarihi ve zorunlu arabuluculuk bakımından dikkatli takip gerektirir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kira tespit davaları, kira bedelinin uyarlanması, emsal kira araştırması, kiracı ve kiraya veren uyuşmazlıklarında Ankara ve Türkiye genelinde hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara