Boşanmada Arsa Üzerine Evlilikte Yapılan Ev Nasıl Paylaşılır? (2026 Güncel Rehber)

Arsa bir eşe aitken evlilikte üzerine ev yapılırsa boşanmada paylaşım nasıl olur? Arsa, yapı, kişisel mal, inşaat katkısı ve değer artış payı için 2026 rehberi.

Arsa bir eşe aitken evlilik sırasında üzerine ev yapılması, boşanmada sık karşılaşılan ve teknik hesaplama gerektiren bir mal paylaşımı uyuşmazlığıdır. Arsanın kime ait olduğu ile evin yapımında kullanılan paranın kaynağı ayrı ayrı değerlendirilir.

Yapı, kural olarak arsanın bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle arsa üzerinde yapılan ev, otomatik olarak diğer eşe ait bağımsız bir taşınmaz hâline gelmez. Ancak evlilik içindeki gelir, ortak birikim veya diğer eşin kişisel malı kullanılarak yapılan inşaat, tasfiye hesabında önemli alacak hakları doğurabilir.

Arsa Evlilik Öncesi Bir Eşe Aitse Ne Olur?

Evlilik öncesinde edinilen arsa kural olarak o eşin kişisel malıdır. Arsanın kişisel mal olması, evlilikte arsa üzerine yapılan evin finansmanının hiç dikkate alınmayacağı anlamına gelmez.

Evlilik içindeki maaş, kredi veya ortak birikimle yapılan inşaat, arsanın değerini artırmış olabilir. Bu durumda arsanın kendisi kişisel mal niteliğini korurken, ev yapımında kullanılan edinilmiş mal kaynakları tasfiye hesabında denkleştirme veya değer artış payı bakımından değerlendirilir.

Ev Evlilikte Ortak Gelirle Yapıldıysa

Ev yapımında eşlerin evlilik içindeki maaşları, ticari kazançları, primleri veya ortak birikimleri kullanılmışsa, inşaat harcamaları edinilmiş mal grubunda önem taşır.

Arsa yalnızca bir eşin adına olsa bile, diğer eşin ev yapımına yapılan katkı nedeniyle parasal talep hakkı doğabilir. Bu, her zaman evin yarısının tapuda diğer eşe geçirilmesi sonucunu doğurmaz. Çoğu durumda değer artışı ve katkı üzerinden parasal hesaplama yapılır.

Arsa Evlilikte Alındıysa Nasıl Değerlendirilir?

Arsa evlilik içinde edinilmiş gelirlerle alınmış ve ev de evlilikte yapılmışsa, arsa ile yapı birlikte edinilmiş mal kapsamında değerlendirilir. Tapunun tek eş adına olması, diğer eşin katılma alacağını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık arsanın bedeli miras, bağış veya evlilik öncesi birikimden karşılanmışsa, arsanın kişisel mal niteliği ve inşaat için kullanılan kaynaklar ayrıca ayrıştırılır.

İnşaat Masrafını Diğer Eş Karşıladıysa

Diğer eşin miras, evlilik öncesi birikim veya aile bağışı gibi kişisel mal kaynaklarını kullanarak arsa sahibinin taşınmazına ev yaptırması hâlinde, değer artış payı veya katkıdan doğan alacak gündeme gelebilir.

Örneğin arsa eşin adına, inşaat bedelinin önemli kısmı diğer eşin miras parasından karşılanmışsa; bu katkının tutarı, evin değerine etkisi ve tarafların iradesi incelenir.

Krediyle Yapılan Evde Kredi Taksitleri Nasıl Hesaplanır?

İnşaat veya konut kredisi kullanılmışsa, kredi taksitlerinin hangi kaynakla ödendiği önemlidir. Evlilik içindeki maaşla ödenen taksitler edinilmiş mal katkısı oluşturabilir. Miras, bağış veya kişisel birikimle ödenen taksitler ise kişisel mal katkısı olarak değerlendirilir.

Dava tarihinden sonraki kredi ödemeleri de ayrı önem taşır. Mal rejiminin mahkeme kararıyla sona erdiği hâllerde, tasfiye bakımından sona erme tarihi kural olarak boşanma davasının açıldığı tarihe çekilir.

Yapı Ruhsatsızsa Mal Paylaşımı Yapılmaz mı?

Hayır. Yapının ruhsatı, iskanı veya imar durumu taşınmazın hukuki ve ekonomik değerini etkileyebilir; ancak evlilikte yapılan inşaat harcamalarının tamamen yok sayılacağı anlamına gelmez.

Ruhsatsız yapı bulunması hâlinde yapı değeri, yıkım riski, imar durumu ve taşınmazın gerçek ekonomik değeri bilirkişi incelemesinde ayrıca değerlendirilir.

Hangi Belgeler Gerekir?

Arsa üzerine yapılan ev uyuşmazlığında şu belgeler önemlidir:

• Arsanın tapu kaydı ve edinim tarihi,
• İnşaat ruhsatı, proje ve yapı kayıtları,
• Müteahhit sözleşmeleri,
• İnşaat faturaları ve ödeme dekontları,
• Kredi sözleşmesi ve taksit kayıtları,
• Banka hesap hareketleri,
• Miras, bağış veya evlilik öncesi birikim belgeleri,
• Evin güncel değerine ilişkin bilirkişi incelemesi,
• Tanık beyanları ve hukuka uygun yazışmalar.

İnşaatta kullanılan paranın kaynağı ile ödeme tarihleri arasındaki bağ kurulmalıdır.

Arsa veya Ev Satılırsa Ne Olur?

Arsanın veya üzerindeki evin boşanma öncesinde ya da dava sırasında satılması, diğer eşin katkıdan doğan hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Satış bedeli, devir amacı ve paranın nereye gittiği incelenebilir.

Somut devir riski varsa, taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir. Tedbir için taşınmazın bilgileri, korunmak istenen hak ve satış riski açıkça gösterilmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, arsa üzerine yapılan ev uyuşmazlıklarında arsa değerini ve inşaat değerini ayırarak; her bir harcamanın kişisel maldan mı, edinilmiş maldan mı karşılandığını belirlemenin doğru tasfiye hesabı için zorunlu olduğunu belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Arsa eşimin adına, evi birlikte yaptık; hakkım var mı?
Evet. İnşaatta kullanılan kaynaklara göre katılma alacağı veya değer artış payı gündeme gelebilir.

Arsanın kişisel mal olması evi tamamen paylaşım dışı bırakır mı?
Hayır. Arsa kişisel mal olabilir; ancak ev yapımında kullanılan evlilik içi kaynaklar ayrıca hesaplanır.

Ev tapuda ayrı görünmüyorsa hak talep edemez miyim?
Hayır. Yapının arsanın bütünleyici parçası olması, katkıdan doğan parasal talepleri ortadan kaldırmaz.

İnşaat masrafını miras paramla karşıladım; ne olur?
Miras kişisel maldır. Katkı ispatlanırsa değer artış payı veya kişisel mal katkısı değerlendirilir.

Kredi taksitlerini maaştan ödedik; bu önemli mi?
Evet. Evlilik içindeki maaşla ödenen taksitler edinilmiş mal hesabında dikkate alınabilir.

Ruhsatsız ev boşanmada hiç hesaba katılmaz mı?
Hayır. Ruhsat ve imar durumu değeri etkiler; ancak yapılan katkılar dosya kapsamında incelenir.

Arsa satılmak istenirse tedbir alınabilir mi?
Somut satış riski ve yeterli hukuki dayanak varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Arsa ve yapı finansmanının doğru ayrıştırılması, boşanmada evlilikte yapılan ev için hak kaybını önlemenin temelidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.