Kira Uyarlama Davasında Ekonomik Kriz ve Enflasyon Nasıl Değerlendirilir? (2026) Güncel Rehber

Kira sözleşmesindeki bedel ekonomik kriz veya enflasyon nedeniyle değiştirilebilir mi? Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kira uyarlaması ile kira tespiti arasındaki farkı ve 2026 Yargıtay yaklaşımını açıklıyor.

Ekonomik kriz ve enflasyon, kira sözleşmesinin uyarlanması talebinde tek başına yeterli olmayabilir. Mahkeme; değişikliğin öngörülemez ve olağanüstü olup olmadığını, tarafların kusuru dışında gerçekleşip gerçekleşmediğini ve sözleşmedeki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı ölçüde bozup bozmadığını inceler.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası farklıdır

Kira tespitinde, özellikle beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları dikkate alır. Kira uyarlamasında ise TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü koşullarının oluşması aranır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30 Mart 2026 tarihli kararına göre, kira bedelinin enflasyon ve emsal kiralar karşısında düşük ya da yüksek kalması, tek başına TBK m. 138 kapsamında uyarlama sebebi değildir. Bu unsurlar, kural olarak TBK m. 344 çerçevesindeki kira tespitinde değerlendirilir. Ancak TBK m. 138’in diğer şartları mevcutsa, sözleşmedeki kira artış oranının uyarlanması talep edilebilir.

Ekonomik kriz ne zaman etkili olabilir?

Sözleşme kurulduğunda öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir gelişmenin, tarafın kusuru olmaksızın ortaya çıkması gerekir. Bu gelişme, sözleşmedeki edimin aynen yerine getirilmesini dürüstlük kuralına aykırı olacak ölçüde güçleştirmiş olmalıdır. Genel fiyat artışı veya kişinin ödeme güçlüğü yaşaması, bu koşulların oluştuğunu kendiliğinden göstermez.

Uyarlama talebinde sözleşme, artış hükmü, ekonomik değişimin kapsamı ve taraf üzerindeki somut etkisi birlikte ortaya konulmalıdır. Yargıtay, incelemede kira taşınmazının niteliği ve bölgesel koşulların yanı sıra olağanüstü ekonomik gelişmeler gibi unsurların da somut dosya kapsamında değerlendirilmesini kabul ediyor.

2026 itibarıyla temel yaklaşım

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya’nın da vurguladığı üzere, uyarlama davası yalnızca “enflasyon arttı” veya “kiralar yükseldi” gerekçesine dayandırılmamalı; sözleşme dengesini olağanüstü biçimde değiştiren olay ve bu olayın etkisi somutlaştırılmalıdır. Mahkeme, kira tespiti ve uyarlama yollarının birbirinin yerine kullanılmasına değil, her davanın kendi kanuni koşulları içinde değerlendirilmesine bakar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Enflasyon kira bedelinin uyarlanması için tek başına yeterli midir?
Hayır. Enflasyon ve emsal kira artışı tek başına TBK m. 138 şartlarını karşılamaz.

Ekonomik kriz kira bedelini otomatik olarak değiştirir mi?
Hayır. Mahkeme, krizin öngörülemez ve olağanüstü olup olmadığını ve sözleşmeye somut etkisini inceler.

Kira tespit davası ile uyarlama davası arasındaki temel fark nedir?
Kira tespiti TBK m. 344’teki ölçütlerle yeni bedeli belirler; uyarlama ise TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü koşullarına dayanır.

Beş yıldan uzun kira sözleşmesinde emsal kiralar dikkate alınır mı?
Evet. TBK m. 344 uyarınca TÜFE, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri değerlendirilir.

Sözleşmedeki kira artış oranı uyarlanabilir mi?
TBK m. 138’in koşulları oluşmuşsa, Yargıtay’ın 2026 yaklaşımına göre sözleşmedeki artış oranının uyarlanması talep edilebilir.

Dava açmak için hangi deliller önemlidir?
Kira sözleşmesi ve ekleri, ödeme kayıtları ve olağanüstü ekonomik gelişmenin sözleşme dengesine etkisini gösteren belgeler önem taşıyabilir.

Ekonomik kriz hem kiracı hem kiraya veren tarafından ileri sürülebilir mi?
Talebin dayanağı ve koşulları somut olaya göre değerlendirilir; sadece taraflardan birinin ekonomik durumunun bozulması yeterli olmayabilir.

Mahkeme uyarlama talebini kabul etmek zorunda mıdır?
Hayır. TBK m. 138 koşullarının oluşup oluşmadığı deliller ve sözleşmenin özellikleri üzerinden değerlendirilir.

Kira uyarlama uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr