Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa Ev Sahibi Zam Yapabilir mi? (2026) Güncel Rehber

Kira sözleşmesinde zam hükmü yoksa ev sahibi kirayı tek taraflı artırabilir mi? TÜFE sınırı, kira tespit davası ve bildirim süresi hakkında Av. Arb. Fırat Fesih Kaya’dan kısa rehber.

Kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmuyorsa ev sahibi, yeni dönem kirasını tek taraflı olarak belirleyip kiracıdan istediği tutarı talep edemez. Taraflar yeni kira bedelinde anlaşabilir; anlaşma olmazsa kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenebilir.

Artış maddesi yoksa TÜFE zammı otomatik uygulanır mı?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uygulanır. Taraflar yenilenen dönem için anlaşmamışsa kira bedeli, kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından belirlenebilir; ilk beş yılda belirleme TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Bu oran, her sözleşmede kendiliğinden uygulanacak zorunlu zam oranı değil, kanundaki üst sınırdır.

Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, hâkim TÜFE’nin yanı sıra taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alır.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir. Ancak sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için dava kural olarak yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, kiracıların mevcut kira bedelini ödemeye devam ederken ev sahibinin artış talebini ve varsa yazılı bildirimini saklamalarını; ev sahiplerinin ise yeni dönem tarihlerini ve dava süresini kontrol etmelerini öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Artış maddesi yoksa ev sahibi tek taraflı zam yapabilir mi?
Hayır. Kiracıyla anlaşma sağlanmalı veya kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istenmelidir.

TÜFE oranı sözleşmede yazmasa da uygulanır mı?
TÜFE, tarafların anlaşması ve kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi bakımından kanuni sınır ve ölçüt olarak önem taşır; fakat tek başına her sözleşmede otomatik zam anlamına gelmez.

Kiracı ev sahibinin istediği yeni bedeli ödemek zorunda mı?
Taraflar anlaşmamış ve mahkemece yeni bedel belirlenmemişse, ev sahibinin tek taraflı bildirdiği tutar kendiliğinden bağlayıcı olmaz.

Ev sahibi kira tespit davası açabilir mi?
Evet. TBK m. 344 ve 345’teki koşullar çerçevesinde dava açabilir.

Beş yıldan sonra kira nasıl belirlenir?
Hâkim; TÜFE’yi, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

Kira tespit davası yeni kira döneminin başlamasından sonra açılabilir mi?
Dava açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, kanundaki bildirim ve dava süresi koşullarına bağlıdır.

Ev sahibiyle anlaşma yapılırsa yeni kira geçerli olur mu?
Taraflar yeni dönem bedelinde anlaşabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış anlaşmaları kanundaki TÜFE sınırını aşmamalıdır.

Sözleşmede sonradan ek protokol yapılabilir mi?
Evet. Yeni bedel veya artış yöntemi yazılı bir ek protokolle kararlaştırılabilir; içeriğin açık olması uyuşmazlık riskini azaltır.

Kira tespit uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr