Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Satışına Nasıl İtiraz Edilir? (2026) Güncel Rehber

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payının satışına karşı izleyebileceği yolları Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

6306 sayılı Kanun kapsamında, payları oranında salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı belirli koşullarda açık artırmayla satışa çıkarılabilir. Bu nedenle her satış işlemi otomatik olarak hukuka uygun sayılmaz; kararın alınma, tebliğ, değerleme ve satış aşamaları ayrı ayrı incelenmelidir.

Önce 15 günlük bildirim süresini kontrol edin

4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle riskli yapı parsellerindeki karar toplantısı için maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının tutanağa bağlanması ve kararın pay oranına göre salt çoğunlukla alınması öngörülüyor. Karar ve anlaşma teklifi, katılmayan malike usulüne uygun bildirilerek teklifi incelemesi ve kabul etmesi için 15 günlük süre veriliyor. Süre içinde teklifin kabul edilmemesi hâlinde payın satışı süreci başlatılabilir.

Teklifi kabul ederek çoğunluk kararına katılmak, pay satışını önleyebilir. Kararın veya teklifin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, tebligatı, toplantı çağrısını, tutanağı ve sözleşme şartlarını gecikmeden inceleyin. Salt çoğunluğun hesaplanması, bildirim usulü ve değerleme belgeleri özellikle önemlidir.

Satış bedeli ve açık artırma yönünden itiraz

Satış dosyasında, SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu ve çoğunluk kararına katılmayan maliklere yapılan bildirimlerin belgeleri bulunmalıdır. Değerin düşük belirlendiği veya satış işleminin usule aykırı olduğu iddiası, belgeler ve emsal değerlerle desteklenmelidir.

Satış işlemine karşı dava süresi

İdarenin satış işlemine karşı, 6306 sayılı Kanun’daki özel süre kapsamında bildirimden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması gündeme gelir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının bilgilendirmesine göre, satış idaresine yapılan başvuru bu yargı yolunun yerine geçmez; satıştan sonra dava açma hakkı bulunur. Dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmayabileceğinden, koşulları varsa yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir.

İdari satış işleminin usulüne itiraz ile çoğunluk kararının veya özel hukuk sözleşmesinin geçerliliğine itiraz aynı başvuru değildir. Hangi mahkemeye hangi talebin yöneltileceği, ileri sürülen hukuka aykırılığa göre belirlenmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, tebligatın yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihi not etmeyi ve 15 günlük kabul süresi ile 30 günlük dava süresini birbirine karıştırmamayı öneriyor.

2026 güncel değerlendirme

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği, toplantı çağrısı ve tutanağının satış başvurusunda belgelenmesini açıkça düzenledi. Bu belgelerin eksikliği veya çoğunluğun yanlış hesaplanması, satış sürecinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Çoğunluk kararıyla arsa payım satılabilir mi?
Kanundaki salt çoğunluk ve bildirim koşulları sağlanırsa, karara katılmayan malikin payı satışa çıkarılabilir.

Karara katılmadığım için payım hemen satılır mı?
Hayır. Karar ve teklif usulüne uygun bildirilerek 15 günlük kabul süresi tanınmalıdır.

Toplantıya çağrılmadıysam ne yapabilirim?
Toplantı çağrısı ve tutanağı satış dosyasından inceleyin; usulsüzlüğü ve pay oranına göre çoğunluk oluşmadığını ilgili başvuruda somut belgelerle ileri sürün.

Düşük değer tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet. Değerleme raporundaki hata, emsal satışlar ve taşınmazın özellikleriyle desteklenerek satış işlemine karşı yargı yolunda ileri sürülebilir.

İdareye itiraz etmek 30 günlük dava süresini durdurur mu?
İdareye yapılan başvurunun dava süresine etkisi varsayılmamalı; yasal süre ayrıca takip edilmelidir.

Satış işlemine karşı dava hangi sürede açılır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerde özel 30 günlük süre gündeme gelir. Sürenin başlangıcı, bildirim ve somut işlem türüne göre kontrol edilmelidir.

Dava açınca satış otomatik durur mu?
Hayır. Gerekli hâllerde yürütmenin durdurulması talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm, arsa payı satışı ve taşınmaz uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr