Kat Maliki Kiracıyı Çıkarabilir mi? 2026 Güncel Kira Hukuku Rehberi
3 Mart 2026
Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Kat Karşılığı İnşaat Rehberi
3 Mart 2026
Apartman ortak alan kiraya verilebilir mi? Oybirliği şartı, kira geliri paylaşımı, hukuki riskler ve 2026 güncel yargı uygulamaları hakkında detaylı açıklamalar.
Apartman ve site yaşamında sıkça gündeme gelen konulardan biri ortak alanların kiraya verilmesidir. Özellikle çatıya baz istasyonu kurulması, apartman girişindeki boş alanın ATM’ye verilmesi, bahçenin kafeterya olarak işletilmesi ya da otopark alanının dışarıdan kişilere kiralanması gibi uygulamalar ciddi hukuki tartışmalara yol açmaktadır. Peki apartman ortak alan kiraya verilebilir mi?
Bu sorunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ortak alanlar tüm kat maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyetindedir. Bu alanlar üzerinde yapılacak tasarruflar sıradan yönetim işlemi değildir; mülkiyet hakkını doğrudan etkiler.
Genel kural şudur: Ortak alanın kiraya verilmesi için kat maliklerinin oybirliği gerekir.
Ortak Alan Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çatı, dış cephe, merdiven, koridor, bahçe, otopark, asansör gibi alanlar ortak yer sayılır. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan tüm alanlar kural olarak ortak alandır.
Ortak alan üzerinde her malikin paylı mülkiyet hakkı vardır. Bu nedenle bir kişinin veya yönetimin tek başına tasarrufta bulunması mümkün değildir.
Ortak Alanı Kiraya Vermek Oybirliği Gerektirir mi?
Evet. Ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması mülkiyet hakkına ilişkin önemli bir tasarruftur. Bu nedenle tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.
Oyçokluğu yeterli değildir. Maliklerden biri dahi karşı çıkarsa kiralama işlemi hukuka aykırı olur.
Yargı kararları da bu yöndedir. Oybirliği sağlanmadan yapılan kiralama sözleşmeleri iptal edilebilir.
Oybirliği Olmadan Kiralama Yapılırsa Ne Olur?
Eğer ortak alan oybirliği olmadan kiraya verilmişse, karşı çıkan malik sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Mahkeme genellikle kiralama işlemini geçersiz sayar ve sözleşmenin sona erdirilmesine karar verebilir.
Ayrıca ortak alanı kullanan üçüncü kişiye karşı müdahalenin men’i davası açılabilir.
Kira Geliri Kime Aittir?
Ortak alan kiraya verildiğinde elde edilen kira geliri tüm kat maliklerine aittir. Gelir, arsa payı oranında paylaşılmalıdır.
Yönetim, bu geliri apartman giderlerinde kullanabilir. Ancak gelir tek bir malike bırakılamaz.
Gelirin şeffaf şekilde muhasebeleştirilmesi gerekir.
Çatıya Baz İstasyonu Kurulması
En sık rastlanan örneklerden biri çatıya baz istasyonu kurulmasıdır. Bu işlem hem ortak alanın kiralanması hem de yapısal değişiklik anlamına gelir.
Dolayısıyla oybirliği şarttır. Ayrıca belediye ve ilgili idarelerden izin alınması gerekir.
Oybirliği olmadan yapılan sözleşmeler hukuka aykırıdır.
Otoparkın Kiraya Verilmesi
Ortak otopark alanının dışarıdan kişilere kiraya verilmesi de oybirliği gerektirir. Otopark tüm maliklerin ortak kullanım hakkına tabidir.
Kiralama, diğer maliklerin kullanım hakkını sınırlandırıyorsa iptal edilebilir.
Bahçe veya Giriş Alanının İşletmeye Verilmesi
Apartman bahçesinin kafeterya olarak kiralanması ya da giriş alanının ATM’ye verilmesi de aynı şekilde oybirliği gerektirir.
Bu tür işlemler hem mülkiyet hakkını hem de yaşam düzenini etkiler.
Yönetim Planında Yetki Varsa Ne Olur?
Bazı yönetim planlarında ortak alanın kiraya verilebileceğine ilişkin düzenleme bulunabilir. Ancak bu hüküm dahi maliklerin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.
Yönetim planı hükümleri dikkatle incelenmelidir.
Ortak Alan Kiralamasında Vergi ve Sorumluluk
Ortak alan kiraya verildiğinde kira gelirine ilişkin vergi yükümlülüğü doğabilir. Gelirin beyan edilmesi gerekir.
Ayrıca üçüncü kişinin kullanımından doğan zararlar konusunda apartman yönetiminin sorumluluğu gündeme gelebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ortak alan kiraya verilebilir mi?
Evet, ancak oybirliği şartıyla.
Oyçokluğu yeterli mi?
Hayır. Tüm maliklerin onayı gerekir.
Kira geliri kime aittir?
Tüm kat maliklerine arsa payı oranında aittir.
Bir malik karşı çıkarsa kiralama iptal olur mu?
Dava açarak iptal ettirebilir.
Yönetim tek başına kiralama yapabilir mi?
Hayır. Maliklerin oybirliği gerekir.
Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Ortak alanın kiraya verilmesi, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ciddi bir işlemdir. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde ortak alan kiralama uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak ortak alan kiralama, karar iptali, müdahalenin men’i ve kat mülkiyeti davalarında kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
