Kat Mülkiyeti Nedir? 2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber
3 Mart 2026
Aidat Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır? 2026 Güncel Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Apartman yöneticisinin yetkileri nelerdir, icra takibi başlatabilir mi, aidat belirleyebilir mi? 2026 güncel kat mülkiyeti hukuku rehberi.
Apartman yönetimi, kat mülkiyetine tabi yapılarda düzenli ve sağlıklı bir yaşamın sürdürülebilmesi için kritik bir rol oynar. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde çok katlı yapıların artmasıyla birlikte apartman yöneticisinin yetkileri ve sorumlulukları daha fazla önem kazanmıştır.
Ancak uygulamada sıkça şu sorular gündeme gelmektedir:
- Apartman yöneticisi tek başına karar alabilir mi?
- Aidat artırabilir mi?
- İcra takibi başlatabilir mi?
- Kat maliklerini dava edebilir mi?
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan yürütülen yönetim süreçlerinde en sık karşılaşılan sorun, yöneticinin yetkisini aşması veya pasif kalmasıdır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK uygulamasında, yöneticinin yetki sınırlarının doğru belirlenmemesi nedeniyle açılan iptal davaları ve sorumluluk davaları önemli yer tutmaktadır.
Aşağıda apartman yöneticisinin yetkilerini detaylı şekilde açıklıyoruz.
1) Apartman Yöneticisi Kimdir?
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetici, kat malikleri kurulunca seçilen kişidir. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi dışarıdan profesyonel bir kişi de olabilir.
Yönetici, apartmanın temsilcisi ve yürütme organıdır.
2) Temsil Yetkisi
Apartman yöneticisi, kat maliklerini temsil eder. Bu temsil yetkisi kapsamında:
- Banka hesabı açabilir
- Sözleşme yapabilir
- Resmi kurumlarla yazışabilir
- Apartman adına dava açabilir
Ancak bu yetki, kat malikleri kurulunun kararları çerçevesinde kullanılır.
3) Aidat Toplama Yetkisi
Yönetici, kat malikleri kurulunca belirlenen aidatları toplamakla yetkilidir. Aidat miktarını tek başına belirleyemez; ancak kurul kararı doğrultusunda tahsil eder.
Aidat ödemeyen maliklere karşı icra takibi başlatma yetkisi vardır.
4) İcra Takibi Başlatabilir mi?
Evet.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, ortak gider borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatabilir. Bu işlem için ayrıca tüm maliklerin imzası gerekmez.
Bu yetki apartmanın mali düzeninin korunması açısından önemlidir.
5) Dava Açma Yetkisi
Yönetici, apartmanın ortak alanlarına zarar veren veya ortak giderleri ödemeyen kişilere karşı dava açabilir. Ancak bazı önemli davalarda kat malikleri kurul kararı gerekebilir.
Örneğin büyük tadilat veya dava kararları kurul onayına tabi olabilir.
6) Ortak Alanların Korunması
Yönetici, apartmanın ortak alanlarını korumakla yükümlüdür. Çatı, merdiven, asansör, bahçe gibi alanların bakım ve onarımını sağlamak yöneticinin görevleri arasındadır.
Yetkisini kullanmazsa sorumluluğu doğabilir.
7) Harcama Yetkisi
Yönetici, rutin ve zorunlu giderleri karşılamak için harcama yapabilir. Ancak büyük tadilat ve olağanüstü masraflar için kat malikleri kurul kararı gerekir.
Yetki aşımı halinde yönetici sorumlu tutulabilir.
8) Hesap Verme Yükümlülüğü
Yönetici her yıl kat malikleri kuruluna hesap vermek zorundadır. Gelir-gider tablosu hazırlanmalı ve şeffaflık sağlanmalıdır.
Hesap vermeyen yönetici görevden alınabilir ve hukuki sorumluluğu doğabilir.
9) Yönetici Sorumluluğu
Yönetici görevini ihmal ederse veya yetkisini kötüye kullanırsa:
- Görevden alınabilir
- Tazminat sorumluluğu doğabilir
- Hakkında dava açılabilir
Bu nedenle yöneticinin yetkilerini dikkatli kullanması gerekir.
10) Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Apartman yöneticisi, kat malikleri adına temsil yetkisine sahip olmakla birlikte, bu yetki sınırsız değildir. Aidat toplama, icra takibi başlatma ve ortak alanları koruma yetkisi vardır; ancak önemli kararlar için kat malikleri kurulunun onayı gerekir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde apartman yönetimi kaynaklı uyuşmazlıklar oldukça yaygındır. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ile yönetici yetkileri doğru sınırlandırılmalı ve olası sorumluluklar önlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi?
Hayır, kurul kararı gerekir.
İcra takibi başlatabilir mi?
Evet.
Dava açabilir mi?
Evet, belirli şartlarda.
Hesap vermek zorunda mı?
Evet.
Yönetici dışarıdan biri olabilir mi?
Evet.
Yetki aşarsa ne olur?
Sorumlu tutulabilir.
Yönetici nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurul kararıyla.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak kat mülkiyeti ve apartman yönetimi uyuşmazlıklarında haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak kat mülkiyeti davalarında profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
