Apartman Yöneticisi Yetkileri 2026 – Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yetki ve Sorumluluklar
3 Mart 2026
Gürültü Yapan Komşu Nasıl Şikayet Edilir? 2026 Güncel Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi, faiz, haciz ve dava süreci nasıl işler? 2026 kat mülkiyeti hukuku ayrıntılı anlatım.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, aidat borcunun ödenmemesidir. Ortak alan giderleri, temizlik, asansör bakımı, güvenlik hizmetleri ve onarım masrafları düzenli aidat ödemeleriyle karşılanır. Ancak bazı kat malikleri aidat borcunu zamanında ödemez veya hiç ödemez.
Bu durumda diğer maliklerin aklına şu soru gelir:
Aidat ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte aidat uyuşmazlıkları ciddi ölçüde artmıştır. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği alınmadan yürütülen süreçlerde en sık yapılan hata, yöneticinin yetkisini kullanmaktan kaçınması veya usule aykırı işlem yapmasıdır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK uygulamasında, doğru yürütülen icra sürecinin çoğu zaman hızlı sonuç verdiği görülmektedir.
Aşağıda aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı izlenebilecek hukuki yolları ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.
1) Aidat Ödeme Yükümlülüğü Neye Dayanır?
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanır ve emredicidir.
Yani kat maliki “ben asansörü kullanmıyorum” veya “bahçeden faydalanmıyorum” diyerek aidat ödemekten kaçınamaz.
2) Yönetici Aidat Borcu İçin Ne Yapabilir?
Apartman yöneticisi veya site yönetimi, aidat borcu ödenmediğinde:
- Yazılı ihtar gönderebilir
- Gecikme faizi uygulayabilir
- İcra takibi başlatabilir
Bu işlemler için tüm kat maliklerinin tek tek onayı gerekmez; yönetici temsil yetkisi kapsamında hareket eder.
3) Gecikme Tazminatı ve Faiz
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcunu ödemeyen kat malikinden aylık %5’e kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran kanundan doğan bir haktır.
Ancak uygulamada hesaplama doğru yapılmalıdır; aksi halde itirazla karşılaşılabilir.
4) İcra Takibi Süreci
Aidat borcu için en etkili yöntem icra takibidir. Yönetici, borçlu kat malikine karşı icra dairesinde takip başlatabilir.
Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, dosya itirazın iptali veya itirazın kaldırılması davasına dönüşebilir. İtiraz edilmezse haciz aşamasına geçilebilir.
5) Haciz Mümkün mü?
Evet.
Aidat borcu kesinleşirse borçlunun:
- Banka hesaplarına
- Maaşına
- Taşınır ve taşınmazlarına
haciz konulabilir.
Aidat borcu küçük görülse de hukuki sonuçları ciddi olabilir.
6) Aidat Borcu Nedeniyle Tahliye Olur mu?
Aidat borcu doğrudan tahliye sebebi değildir; ancak kiracıysa ev sahibi sözleşme kapsamında farklı hukuki yollar değerlendirebilir. Kat maliki açısından ise tahliye söz konusu olmaz; icra ve haciz gündeme gelir.
7) Aidat Kararına İtiraz Edilebilir mi?
Kat maliki, aidat miktarının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa kat malikleri kurul kararının iptali için dava açabilir. Ancak dava açılması aidat ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz.
8) Arsa Payı Oranına Göre Ödeme
Aidat paylaşımı arsa payına göre yapılır. Eğer arsa payı hatalıysa, ayrı bir arsa payı düzeltme davası açılabilir.
9) Kiracı Aidat Öder mi?
Kira sözleşmesine bağlı olarak aidat borcu kiracı tarafından ödenebilir; ancak nihai sorumluluk kat malikine aittir. Yönetim borcu kat malikinden talep eder.
10) Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Aidat ödemeyen kat malikine karşı en etkili yol icra takibidir. Gecikme tazminatı ve haciz imkânı mevcuttur. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de site yaşamının yaygınlaşması nedeniyle aidat uyuşmazlıkları sık görülmektedir.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ile icra süreci doğru yürütülmeli ve kat malikleri kurul kararları usule uygun alınmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aidat ödemeyen malike icra yapılır mı?
Evet.
Gecikme faizi uygulanır mı?
Aylık %5’e kadar mümkündür.
Haciz konulabilir mi?
Evet.
Aidat kararına itiraz edilebilir mi?
Evet, dava açılabilir.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Asıl sorumluluk malike aittir.
Tahliye olur mu?
Doğrudan değil.
Arsa payı hatalıysa ne yapılır?
Düzeltme davası açılabilir.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak kat mülkiyeti ve aidat uyuşmazlıklarında haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak apartman ve site yönetimi davalarında profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
