Arsa Sahibinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih Hakkı | 2026 Güncel Rehber

Arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini hangi durumlarda feshedebilir? Müteahhidin temerrüdü, eksik iş, geç teslim, fesih şartları, hukuki sonuçlar ve 2026 güncel Yargıtay uygulamaları bu kapsamlı rehberde.

Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazını belirli şartlarla yükleniciye devretmesi ve karşılığında bağımsız bölümler elde etmesini amaçlayan karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler uzun süreli ve yüksek ekonomik değere sahip olduğundan, taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, müteahhidin inşaata hiç başlamaması, projeyi yarım bırakması, teslim süresine uymaması veya sözleşmede kararlaştırılan teknik şartlara aykırı hareket etmesidir. Bu gibi durumlarda arsa sahipleri, sözleşmeyi feshedip feshedemeyeceklerini ve fesih hâlinde hangi haklara sahip olduklarını merak etmektedir.

2026 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda, arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkı belirli şartlara bağlıdır. Her sözleşmeye aykırılık otomatik olarak fesih hakkı doğurmaz. İhlalin niteliği, sözleşme hükümleri ve somut olay birlikte değerlendirilmelidir.

Bu rehberde arsa sahibinin fesih hakkının şartları, fesih usulü, hukuki sonuçları ve 2026 yılı güncel uygulamaları ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

---

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını müteahhide devretmeyi; müteahhidin ise bu arsa üzerinde inşaat yaparak sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Uygulamada bu sözleşmeler çoğunlukla resmi şekilde düzenlenmekte ve tapuda gerekli işlemler gerçekleştirilmektedir.

---

Arsa Sahibi Sözleşmeyi Tek Taraflı Feshedebilir mi?

Her zaman hayır.

Arsa sahibinin tek taraflı fesih hakkı, ancak kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan haklı sebeplerin bulunması hâlinde kullanılabilir.

Haklı bir sebep olmadan yapılan fesih, arsa sahibinin de sorumluluğuna yol açabilir.

Bu nedenle fesih kararı verilmeden önce hukuki durum ayrıntılı biçimde değerlendirilmelidir.

---

Arsa Sahibine Fesih Hakkı Veren Durumlar Nelerdir?

Somut olayın özelliklerine göre aşağıdaki durumlar fesih sebebi oluşturabilir:

• Müteahhidin inşaata başlamaması,
• İnşaatın uzun süre durması,
• Teslim süresinin ciddi şekilde aşılması,
• Müteahhidin temerrüde düşmesi,
• Projenin sözleşmeye aykırı yürütülmesi,
• Eksik veya ağır ayıplı imalat yapılması,
• Ruhsat veya iskân yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi,
• Müteahhidin iflas etmesi veya ekonomik olarak projeyi tamamlayamayacak duruma gelmesi,
• Güven ilişkisinin ağır şekilde zedelenmesine neden olan sözleşme ihlalleri.

Her olayın kendi koşulları dikkate alınmalıdır.

---

Müteahhidin Temerrüdü Fesih Sebebi midir?

Evet.

Müteahhidin edimini sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde yerine getirmemesi hâlinde temerrüt hükümleri gündeme gelebilir.

Ancak fesih hakkının kullanılabilmesi için;

• sözleşme hükümleri,
• temerrüdün niteliği,
• gerekli ise ihtar süreci,
• verilen ek süre,
• ihlalin ağırlığı,

birlikte değerlendirilmektedir.

---

Geç Teslim Nedeniyle Sözleşme Feshedilebilir mi?

Her gecikme otomatik olarak fesih hakkı doğurmaz.

Ancak teslim süresinin önemli ölçüde aşılması ve gecikmenin sözleşmenin amacını ortadan kaldıracak seviyeye ulaşması hâlinde fesih gündeme gelebilir.

Mahkeme;

• gecikme süresini,
• gecikmenin nedenini,
• tarafların davranışlarını,
• sözleşme hükümlerini,

ayrıntılı olarak incelemektedir.

---

Eksik ve Ayıplı İşler Fesih Sebebi Olabilir mi?

Evet.

Müteahhidin sözleşmeye aykırı şekilde eksik veya ağır ayıplı imalat yapması, bazı durumlarda fesih hakkının doğmasına neden olabilir.

Ancak eksikliğin giderilebilir nitelikte olup olmadığı da değerlendirilir.

---

Fesih Öncesinde İhtar Gönderilmesi Gerekir mi?

Birçok uyuşmazlıkta noter aracılığıyla gönderilen ihtarname önemli delil niteliği taşımaktadır.

Her somut olayda ihtarın zorunlu olup olmadığı farklı değerlendirilebilir. Ancak uygulamada fesih öncesinde yazılı ihtar gönderilmesi ve ihlalin açık şekilde bildirilmesi hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.

---

Fesih Halinde Tapu Devri Ne Olur?

Sözleşmenin feshi hâlinde daha önce gerçekleştirilen tapu devirlerinin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmektedir.

Bazı durumlarda;

• tapu iptal ve tescil davası,
• aynen iade,
• sebepsiz zenginleşme,
• tazminat,

gibi hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.

Bu süreç sözleşmenin niteliğine ve fesih sebebine göre değişiklik gösterebilir.

---

Arsa Sahibi Tazminat Talep Edebilir mi?

Şartların gerçekleşmesi hâlinde evet.

Örneğin;

• gecikme nedeniyle kira kaybı,
• eksik iş bedeli,
• ayıplı imalat zararları,
• cezai şart,
• diğer doğrudan zararlar,

için tazminat talep edilmesi mümkün olabilir.

---

Müteahhit Feshe İtiraz Edebilir mi?

Evet.

Müteahhit, fesih şartlarının oluşmadığını ileri sürerek feshe karşı dava açabilir veya açılan davalarda savunma yapabilir.

Bu nedenle fesih işleminin hukuka uygun şekilde gerçekleştirilmesi büyük önem taşır.

---

Arsa Sahibinin Fesih Kararı Almadan Önce Dikkat Etmesi Gerekenler

Fesih kararı verilmeden önce;

• sözleşme ayrıntılı incelenmeli,
• teslim süresi değerlendirilmeli,
• noter ihtarı gönderilmeli,
• teknik bilirkişi tespiti yaptırılması düşünülmeli,
• deliller korunmalı,
• tapu kayıtları incelenmeli,
• uzman gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatından hukuki görüş alınmalıdır.

---

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı uygulamalarında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davaları önemli ölçüde artmıştır. Artan inşaat maliyetleri, finansman sorunları ve ekonomik dalgalanmalar nedeniyle projelerin gecikmesi veya tamamlanamaması sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Mahkemeler; müteahhidin kusurunu, sözleşme hükümlerini, gecikmenin ağırlığını, ihtar süreçlerini ve tarafların davranışlarını birlikte değerlendirerek karar vermektedir. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyük şehirlerde yüksek değerli projelerde fesih kararı verilmeden önce hukuki risk analizi yapılması büyük önem taşımaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı
• Türkiye Noterler Birliği
• Türkiye Barolar Birliği
• e-Devlet Kapısı

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir mi?

Evet. Ancak bunun için kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan haklı bir fesih sebebinin bulunması gerekir.

2. Müteahhidin geç teslimi fesih sebebi olur mu?

Her gecikme fesih hakkı doğurmaz. Gecikmenin niteliği ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilir.

3. İnşaatın yarım bırakılması fesih nedeni midir?

Şartların oluşması hâlinde evet. Projenin uzun süre durması veya tamamlanamayacağının anlaşılması fesih sebebi oluşturabilir.

4. Fesih öncesinde ihtarname göndermek gerekir mi?

Birçok durumda noter ihtarı önemli bir delildir ve hak kaybının önlenmesi açısından tavsiye edilir.

5. Fesih hâlinde tapu geri alınabilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre tapu iptal ve tescil davası veya diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.

6. Arsa sahibi tazminat isteyebilir mi?

Şartların gerçekleşmesi hâlinde gecikme tazminatı, kira kaybı, eksik iş bedeli ve diğer zararlar talep edilebilir.

7. Müteahhit feshe itiraz edebilir mi?

Evet. Fesih şartlarının oluşmadığını ileri sürerek yargı yoluna başvurabilir.

8. Fesih davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Evet. Teknik uyuşmazlıklarda bilirkişi raporları çoğu zaman belirleyici deliller arasında yer alır.

9. Fesih sürecinde avukatla çalışmak gerekli midir?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak yüksek ekonomik değer taşıyan bu uyuşmazlıklarda uzman avukat desteği alınması hak kaybı riskini önemli ölçüde azaltır.

Uzman Hukuki Destek

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yalnızca sözleşmenin sona erdirilmesiyle sınırlı olmayıp tapu kayıtları, tazminat talepleri, eksik işler ve cezai şart hükümleri bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle fesih kararı verilmeden önce kapsamlı bir hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde faaliyet gösteren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin feshi, müteahhit-arsa sahibi uyuşmazlıkları, tapu iptal ve tescil davaları, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş davaları ile tüm gayrimenkul hukuku süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve ekibi, proje başlangıcından yargılama sürecinin sonuna kadar müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sağlamaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.