AVM Kiracısına Karşı İcra Takibi 2026 Güncel Ticari Kira ve İcra Hukuku Rehberi

AVM kiracısına karşı icra takibi nasıl yapılır, mağaza tahliye süreci, kira borcu tahsili, ortak gider alacakları, tahliye taahhüdü ve 2026 güncel mevzuatı hakkında detaylı rehber.

Alışveriş merkezleri, Türkiye’de ticari hayatın en önemli yapı taşlarından biri haline gelmiştir. Ancak son yıllarda ekonomik krizler, yüksek kira bedelleri, döviz bazlı kira sözleşmeleri ve ticari daralma nedeniyle AVM kiracısı ile kiraya veren arasında ciddi uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Özellikle kira borçlarının ödenmemesi ve mağaza tahliyeleri nedeniyle “AVM kiracısına karşı icra takibi” konusu 2026 yılında en çok araştırılan ticari kira hukuku ve icra hukuku başlıklarından biri olmuştur.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde AVM kiralamalarına ilişkin icra dosyalarının sayısında ciddi artış yaşanmaktadır. Özellikle mağaza kiraları, ortak gider alacakları, reklam katkı payları, ciro kirası uyuşmazlıkları ve tahliye süreçleri büyük ekonomik sonuçlar doğurmaktadır. Uygulamada yapılan usul hataları ise tahliye sürecinin uzamasına ve yüksek kira alacaklarının tahsil edilememesine neden olabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak hazırladığımız bu kapsamlı rehberde; AVM kiracısına karşı icra takibi süreci, mağaza tahliye işlemleri, kira alacaklarının tahsili, ortak gider icra takipleri, tahliye taahhüdü, haciz işlemleri, icra mahkemesi süreçleri, Yargıtay kararları ve 2026 güncel mevzuatı ayrıntılı şekilde ele alınacaktır. Özellikle İcra hukuku, İcra Avukatı ve icra hukuku alanında uzman avukat desteği bakımından dikkat edilmesi gereken kritik noktalar detaylı olarak açıklanacaktır.

AVM Kiracısına Karşı İcra Takibi Nedir?

AVM kiracısına karşı icra takibi, alışveriş merkezi içerisinde faaliyet gösteren mağaza veya işletmenin kira ve yan gider borçlarının tahsili amacıyla başlatılan hukuki süreçtir.

Bu takip kapsamında genellikle:

• Kira alacakları
• Ortak gider borçları
• Reklam katkı payları
• Ciro kira farkları
• Aidat alacakları

talep edilmektedir.

Özellikle büyük AVM projelerinde yüksek kira bedelleri nedeniyle icra takipleri ciddi ekonomik önem taşımaktadır.

2026 yılı itibarıyla ekonomik krizler nedeniyle AVM mağaza tahliyelerinde önemli artış yaşanmaktadır.

Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümleri incelenebilir.

AVM Kira Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Kiraya veren veya AVM yönetimi, kiracının kira borcunu ödememesi halinde icra müdürlüğünde takip başlatabilir.

Takip başlatılırken genellikle şu belgeler gereklidir:

• AVM kira sözleşmesi
• Ortak gider hesapları
• Cari hesap kayıtları
• Faturalar
• İcra takip talebi

İcra müdürlüğü kiracıya ödeme emri gönderir.

Bu ödeme emrinde genellikle:

• Ana kira borcu
• Faiz alacağı
• Ortak giderler
• Tahliye ihtarı

yer almaktadır.

2026 yılında UYAP sistemlerinin gelişmesiyle birlikte ticari kira icra dosyaları dijital ortamda daha hızlı ilerlemektedir.

UYAP Vatandaş Portalı üzerinden dosya süreçleri takip edilebilmektedir.

AVM Kiracısı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracı süresi içinde ödeme emrine itiraz ederse takip durabilir.

Bu durumda kiraya veren:

• İtirazın kaldırılması talebinde bulunabilir,
• İtirazın iptali davası açabilir,
• Tahliye sürecini başlatabilir.

AVM kira sözleşmeleri genellikle karmaşık hükümler içerdiğinden mahkemeler sözleşmeleri ayrıntılı şekilde incelemektedir.

Özellikle şu konular uyuşmazlık yaratmaktadır:

• Döviz kira hükümleri
• Ciro kira sistemi
• Ortak gider hesaplamaları
• Reklam katkı payları

Ankara, İstanbul ve İzmir’de AVM kira uyuşmazlıklarının sayısında ciddi artış yaşanmaktadır.

İcra hukuku alanında uzman avukat desteği alınması, ticari kira süreçlerinin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.

AVM Kiracısının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

AVM kiracısının tahliyesi genellikle:

• Kira borcu nedeniyle,
• Tahliye taahhüdüne dayanılarak,
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle

gerçekleştirilmektedir.

Tahliye sürecinde ödeme emri ve tahliye ihtarı önemli rol oynamaktadır.

Kiracı ödeme yapmaz veya taşınmazı boşaltmazsa mahkeme ve icra süreci gündeme gelir.

2026 yılında özellikle büyük AVM projelerinde mağaza tahliyelerinin arttığı görülmektedir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı AVM İcra Takibi

AVM kiralamalarında tahliye taahhüdü uygulaması oldukça yaygındır.

Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunması halinde kiraya veren daha hızlı tahliye süreci başlatabilir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı olması
• Tarih içermesi
• Kiracı tarafından imzalanması
• Serbest iradeyle verilmesi

gerekmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak ticari tahliye taahhütlerinin hukuki geçerliliği konusunda profesyonel inceleme yapmaktayız.

Ortak Gider ve Aidat Borçları İçin İcra Takibi

AVM uyuşmazlıklarında yalnızca kira borcu değil, ortak giderler de önemli sorun yaratmaktadır.

Özellikle:

• Güvenlik giderleri
• Temizlik giderleri
• Reklam katkı payları
• Teknik işletme giderleri
• Aidatlar

için icra takibi başlatılabilmektedir.

2026 yılında AVM ortak gider uyuşmazlıklarının ciddi ölçüde arttığı görülmektedir.

AVM Kiracısının Malları Haczedilebilir mi?

Evet. AVM kiracısının ticari malları haczedilebilir.

Özellikle:

• Mağaza ürünleri
• Ticari ekipmanlar
• Elektronik cihazlar
• Ofis malzemeleri
• Ticari araçlar

hacze konu olabilir.

Ancak üçüncü kişi hakları ve haczedilemez mallar ayrıca değerlendirilmektedir.

Mersin ve Bursa’da AVM mağaza haciz dosyalarının yoğunluğu dikkat çekmektedir.

Polis ve Çilingirle Mağaza Tahliyesi Yapılır mı?

Evet. Tahliye kararı kesinleşirse polis ve çilingir desteğiyle mağaza tahliyesi yapılabilir.

Bu süreçte:

• Mağazanın açılması
• Malların tespiti
• Tutanak düzenlenmesi
• Eşyaların taşınması

gündeme gelebilir.

Özellikle büyük AVM projelerinde güvenlik ve icra koordinasyonu önem taşımaktadır.

AVM Yönetimi Elektrik ve Klimayı Kesebilir mi?

Bu konuda çok dikkatli olunmalıdır. AVM yönetiminin kiracıyı çıkarmak amacıyla elektrik veya ortak hizmetleri kesmesi hukuki risk doğurabilir.

Bu durum:

• Tazminat sorumluluğu
• Ticari zarar davaları
• Ceza hukuku riskleri

yaratabilir.

Tahliye işlemleri mutlaka hukuki yollarla yürütülmelidir.

Ciro Kirası Uyuşmazlıklarında İcra Takibi

Birçok AVM sözleşmesinde ciro kirası sistemi uygulanmaktadır.

Bu durumda kiracının cirosuna göre ek kira hesaplanabilir.

Uyuşmazlıklar genellikle:

• Eksik ciro bildirimi
• Denetim sorunları
• Kira farkı hesaplamaları

üzerinden çıkmaktadır.

İcra Avukatı desteği alınması, ticari hesap uyuşmazlıklarının çözümünde büyük avantaj sağlar.

Yargıtay Kararları AVM Kiralarını Nasıl Değerlendiriyor?

Yargıtay kararlarında AVM kiralarının ticari niteliği ayrıntılı şekilde incelenmektedir.

Özellikle şu kurumların kararları önemlidir:

• Yargıtay Başkanlığı
• Adalet Bakanlığı
• UYAP Vatandaş Portalı
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Yargıtay özellikle ticari kira sözleşmeleri, döviz kira hükümleri ve tahliye süreçlerine büyük önem vermektedir.

2026 Güncel Mevzuat Değişiklikleri

2026 yılı itibarıyla ticari kira uyuşmazlıklarında dijital icra sistemleri, elektronik tebligat ve arabuluculuk uygulamaları daha yaygın hale gelmiştir.

Özellikle ekonomik krizler nedeniyle AVM mağaza tahliyeleri ve ticari kira icra dosyalarının sayısında ciddi artış yaşanmaktadır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde AVM kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu dikkat çekmektedir.

İcra hukuku alanında uzman avukat desteği alınması, yüksek bedelli ticari uyuşmazlıkların etkili şekilde çözülmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

AVM kiracısına karşı icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Kira ve ortak gider borçları için icra takibi mümkündür.

AVM mağazası tahliye edilebilir mi?

Evet. Şartların oluşması halinde tahliye mümkündür.

Ortak gider borçları için icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Aidat ve ortak gider alacakları için takip başlatılabilir.

AVM kiracısı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Takip durabilir ve mahkeme süreci başlayabilir.

Tahliye taahhüdü AVM kiralarında geçerli midir?

Evet. Geçerli şartları taşıyan taahhütler uygulanabilir.

Mağaza malları haczedilebilir mi?

Evet. Ticari mallar hacze konu olabilir.

Polis eşliğinde AVM tahliyesi yapılabilir mi?

Evet. Gerektiğinde polis desteği alınabilir.

Çilingirle mağaza tahliyesi yapılabilir mi?

Evet. İcra müdürlüğü aracılığıyla uygulanabilir.

AVM yönetimi elektriği kesebilir mi?

Bu durum hukuki risk yaratabilir ve dikkatle değerlendirilmelidir.

AVM kira uyuşmazlıklarında avukat gerekli mi?

Özellikle yüksek bedelli ticari dosyalarda profesyonel destek alınması önemlidir.

---

AVM Kira İcra Takibi Süreçlerinde Profesyonel Hukuki Destek

Uzman Hukuki Destek Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren İcra alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. İcra uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.