AVM Kiralama Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber

AVM kiralama sözleşmeleri nasıl hazırlanır, kira bedeli nasıl belirlenir, ortak giderler ve tahliye şartları nelerdir? 2026 güncel hukuki rehberi.

AVM Kiralama Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber

Türkiye’de alışveriş merkezleri (AVM) ticari hayatın en önemli yapı taşlarından biri haline gelmiştir. Özellikle Istanbul, Ankara, Izmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde faaliyet gösteren alışveriş merkezleri, markalar ve yatırımcılar açısından önemli ticari fırsatlar sunmaktadır. Ancak AVM kiralama sözleşmeleri klasik iş yeri kira sözleşmelerinden çok daha karmaşık hukuki yapılar içermektedir.

Uygulamada birçok kiracı; yüksek ortak giderler, ciro kirası uyuşmazlıkları, erken tahliye cezaları, dekorasyon yükümlülükleri ve rekabet sınırlamaları nedeniyle ciddi mağduriyet yaşayabilmektedir. Aynı şekilde AVM yönetimleri de kira tahsilatı, marka standartları, işletme düzeni ve ortak alan kullanımı konusunda hukuki sorunlarla karşılaşabilmektedir.

2026 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu, ticari kira uygulamaları, dövizle kira düzenlemeleri ve AVM yönetmelikleri kapsamında önemli uygulama değişiklikleri bulunmaktadır. Bu nedenle AVM kiralama sözleşmeleri hazırlanırken Gayrimenkul Avukatı desteği alınması büyük önem taşımaktadır.

Ticaret Bakanlığı

Resmî Gazete

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde ticari kira sözleşmeleri ve Gayrimenkul hukuku alanında profesyonel hukuki destek sunulmaktadır.

AVM Kiralama Sözleşmesi Nedir?

AVM kiralama sözleşmesi; alışveriş merkezinde bulunan bağımsız bölümün ticari faaliyet amacıyla kiraya verilmesini düzenleyen özel nitelikli ticari kira sözleşmesidir.

Bu sözleşmelerde genellikle;

• Sabit kira bedeli
• Ciro kirası
• Ortak giderler
• Reklam katkı payları
• Dekorasyon yükümlülükleri
• Çalışma saatleri
• Marka standartları
• Rekabet hükümleri

yer almaktadır.

Klasik iş yeri kira sözleşmelerine göre çok daha detaylı hükümler içerdiği için profesyonel inceleme gerektirmektedir.

AVM Kiralama Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar

Sağlıklı bir AVM kira sözleşmesinde bazı temel unsurlar mutlaka açık şekilde düzenlenmelidir.

Bunlar arasında:

• Taraf bilgileri
• Kiralananın açık tanımı
• Kira bedeli
• Ciro kirası sistemi
• Ortak gider paylaşımı
• Depozito şartları
• Sözleşme süresi
• Yenileme hükümleri
• Tahliye şartları
• Cezai şart hükümleri

yer almaktadır.

Özellikle yüksek bütçeli AVM yatırımlarında eksik veya belirsiz sözleşmeler ciddi ticari kayıplara neden olabilmektedir.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ile sözleşme hükümlerinin detaylı şekilde incelenmesi büyük önem taşımaktadır.

Ciro Kirası Nedir?

AVM sözleşmelerinde en sık karşılaşılan sistemlerden biri ciro kirasıdır.

Bu sistemde kiracı;

• Sabit kira bedeli
  veya
• Cirosunun belirli yüzdesi

üzerinden ödeme yapmaktadır.

Bazı sözleşmelerde sabit kira ile ciro kirası birlikte uygulanmaktadır.

Özellikle restoran, kafe, teknoloji mağazaları ve giyim markalarında ciro kirası sistemi yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Ancak uygulamada;

• Ciro hesaplamaları
• Online satışların dahil edilmesi
• POS kayıtları
• Denetim süreçleri

konusunda ciddi uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.

Ortak Giderler Nasıl Belirlenir?

AVM kiracılarının en çok şikayet ettiği konuların başında ortak giderler gelmektedir.

Ortak giderler arasında genellikle;

• Güvenlik giderleri
• Temizlik giderleri
• Reklam harcamaları
• Teknik bakım giderleri
• Otopark giderleri
• Enerji giderleri

yer almaktadır.

Ancak bazı AVM yönetimlerinin yüksek ve şeffaf olmayan ortak gider taleplerinde bulunduğu görülmektedir.

Bu nedenle sözleşmede ortak gider hesaplama yönteminin açık şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Dövizle Kira Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Türkiye’de dövizle kira sözleşmeleri konusunda çeşitli yasal sınırlamalar bulunmaktadır.

Özellikle Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Mevzuat kapsamında bazı sözleşmelerde döviz yasağı uygulanabilmektedir.

Ancak yabancı şirketler veya belirli ticari istisnalar bakımından dövizli kira düzenlemeleri mümkün olabilmektedir.

2026 yılı itibarıyla döviz bazlı AVM kira sözleşmeleri bakımından güncel mevzuatın dikkatle incelenmesi gerekmektedir.

Bu nedenle Gayrimenkul Avukatı desteği alınması büyük önem taşımaktadır.

AVM Kiracısının Dekorasyon Yükümlülükleri

AVM sözleşmelerinde kiracının mağaza dekorasyonu konusunda çeşitli yükümlülükleri bulunmaktadır.

Genellikle;

• AVM konseptine uygun tasarım
• Belirli süre içinde açılış zorunluluğu
• Teknik standartlara uyum
• Yangın yönetmeliği şartları

aranmaktadır.

Dekorasyonun süresinde tamamlanmaması halinde cezai şart uygulanabilmektedir.

Özellikle Istanbul ve Ankara’daki lüks AVM projelerinde dekorasyon yükümlülükleri oldukça ağır olabilmektedir.

AVM Kiralama Sözleşmelerinde Tahliye Şartları

Tahliye hükümleri AVM kira sözleşmelerinin en kritik alanlarından biridir.

Tahliye sebepleri arasında genellikle;

• Kira ödememek
• Faaliyeti durdurmak
• Marka standartlarına aykırılık
• Çalışma saatlerine uymamak
• Rekabet yasağı ihlali

yer almaktadır.

Bazı sözleşmelerde erken çıkış halinde yüksek cezai şartlar düzenlenmektedir.

Bu nedenle sözleşmenin imzalanmadan önce profesyonel şekilde incelenmesi gerekmektedir.

Rekabet Yasağı ve Marka Kısıtlamaları

AVM yönetimleri çoğu zaman belirli sektör dengelerini korumak amacıyla rekabet hükümleri koymaktadır.

Örneğin;

• Aynı sektörde belirli sayıda mağaza sınırı
• Rakip markalara ilişkin düzenlemeler
• Franchise kısıtlamaları

sözleşmede yer alabilmektedir.

Bu hükümlerin rekabet hukuku bakımından dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

AVM Kiralama Sözleşmelerinde En Sık Yaşanan Sorunlar

Uygulamada en sık karşılaşılan problemler şunlardır:

• Yüksek ortak gider uyuşmazlıkları
• Ciro kirası anlaşmazlıkları
• Tahliye cezaları
• Dekorasyon masraf sorunları
• Kira artış uyuşmazlıkları
• Rekabet yasağı problemleri
• Eksik teslim edilen mağazalar
• Teknik altyapı sorunları

Özellikle ekonomik dalgalanma dönemlerinde AVM kira uyuşmazlıklarının ciddi şekilde arttığı görülmektedir.

AVM Kiralama Sözleşmelerinde Avukatın Önemi

AVM kira sözleşmeleri teknik ve ticari detayları yoğun hukuki işlemlerdir.

Gayrimenkul Avukatı desteği ile;

• Sözleşmeler hazırlanabilir
• Ortak gider hükümleri incelenebilir
• Ciro kirası sistemleri analiz edilebilir
• Tahliye riskleri değerlendirilebilir
• Rekabet hükümleri kontrol edilebilir
• Cezai şartlar revize edilebilir
• Uyuşmazlık süreçleri yönetilebilir

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde AVM kiralama sözleşmeleri ve Gayrimenkul hukuku alanında profesyonel hukuki destek sunulmaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

AVM kira sözleşmesi normal iş yeri sözleşmesinden farklı mı?

Evet. AVM sözleşmeleri daha detaylı ticari hükümler içermektedir.

Ciro kirası nedir?

Kiracının cirosu üzerinden hesaplanan kira sistemidir.

Ortak giderler kiracıdan alınabilir mi?

Evet. Ancak sözleşmede açık şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Dövizle AVM kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Bazı durumlarda mümkündür ancak mevzuat dikkatle incelenmelidir.

AVM yönetimi çalışma saatlerini belirleyebilir mi?

Evet. Çoğu sözleşmede çalışma saatleri düzenlenmektedir.

Erken tahliye halinde ceza uygulanabilir mi?

Sözleşmede düzenlenmişse cezai şart uygulanabilmektedir.

AVM kiracısı dekorasyon yapmak zorunda mı?

Genellikle evet. AVM standartlarına uygun dekorasyon şartı bulunmaktadır.

Ortak giderlere itiraz edilebilir mi?

Haksız veya şeffaf olmayan giderlere karşı hukuki yollara başvurulabilmektedir.

Avukat olmadan AVM kira sözleşmesi imzalanabilir mi?

Evet ancak yüksek ticari riskler nedeniyle uzman destek alınması tavsiye edilmektedir.

---

AVM Kira Sözleşmelerinde Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren Gayrimenkul alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.