AVM ve Ticari Gayrimenkul Yatırımlarında Hukuki Due Diligence Rehberi – 2026

AVM, plaza, ofis, mağaza ve ticari gayrimenkul satın almadan önce hangi hukuki kontroller yapılmalıdır? Tapu, kira sözleşmeleri, ipotek, haciz, imar, iskan, ruhsat ve yatırım riskleri için 2026 güncel due diligence rehberi.

AVM, iş merkezi, plaza, mağaza, ofis binası, ticari kompleks veya yüksek değerli ticari gayrimenkul satın almak klasik bir konut yatırımından çok daha kapsamlı hukuki inceleme gerektirir. Çünkü yatırımcı yalnızca bir taşınmaz satın almaz; çoğu zaman onlarca kiracının bulunduğu bir kira portföyünü, mevcut işletme ilişkilerini, ortak alan giderlerini, yönetim sistemini, uzun vadeli sözleşmeleri ve taşınmaza bağlı önemli mali yükümlülükleri de devralır.

Bir AVM’nin yıllık kira geliri son derece yüksek görünebilir ancak önemli kiracıların kira sözleşmelerinde erken çıkış hakkı bulunabilir. Tapu üzerinde yüksek tutarlı banka ipotekleri olabilir. Yapının bazı bölümleri ruhsata aykırı kullanılabilir. Otopark kapasitesi veya ticari alanların kullanım biçimi onaylı projeyle uyuşmayabilir. Kiracıların önemli bölümü kira borçlarını düzenli ödemiyor olabilir.

Bu nedenle ticari gayrimenkul yatırımlarında temel soru yalnızca “Bu taşınmaz kaç milyon dolar değerinde?” olmamalıdır.

Asıl soru:

“Bu taşınmazın hukuki, sözleşmesel ve operasyonel riskleri dikkate alındığında gerçek yatırım değeri nedir?”

olmalıdır.

Bu sorunun cevabı kapsamlı bir hukuki due diligence çalışmasıyla araştırılır.

Ticari Gayrimenkul Due Diligence Nedir?

Hukuki due diligence, satın alınması planlanan ticari gayrimenkulün yatırım gerçekleşmeden önce hukuki açıdan kapsamlı şekilde incelenmesidir.

AVM ve büyük ticari gayrimenkullerde inceleme yalnızca tapuya bakılarak yapılamaz.

İncelemenin en azından şu ana başlıkları kapsaması gerekir: mülkiyet yapısı, tapu ve takyidatlar, imar ve yapı belgeleri, kira sözleşmeleri, işletme sözleşmeleri, yönetim yapısı, devam eden davalar, icra takipleri, ruhsatlar, finansman belgeleri ve yatırımın nasıl devralınacağı.

1. Güncel Tapu Kaydı İncelenmeli

İlk kontrol taşınmazın güncel tapu kayıtlarıdır.

Satıcının sunduğu eski tarihli tapu senedi veya PDF görüntüsü yeterli değildir.

Güncel malik, taşınmazın niteliği, ada-parsel bilgileri ve bağımsız bölümler doğrulanmalıdır.

AVM’nin tek parsel üzerinde mi yoksa birden fazla parsel ve bağımsız bölümden mi oluştuğu özellikle önemlidir.

2. AVM Tek Tapu mu, Birden Fazla Tapudan mı Oluşuyor?

Büyük ticari projelerde mülkiyet yapısı karmaşık olabilir.

AVM’nin tamamı tek şirket adına kayıtlı olabilir.

Bazı mağazalar ayrı bağımsız bölümler olabilir.

Otopark farklı parselde bulunabilir.

Projeye ait bazı alanlar üçüncü kişilerin mülkiyetinde olabilir.

Bu nedenle yatırımcı “AVM’nin tamamını satın alıyorum” düşüncesindeyken gerçekte farklı bir mülkiyet yapısı devralabilir.

3. Tapu Takyidatları Mutlaka Kontrol Edilmeli

Ticari gayrimenkulde tapu incelemesinin en önemli bölümlerinden biri takyidatlardır.

Özellikle ipotekler, hacizler, ihtiyati tedbirler, intifa hakları, irtifak hakları, kira şerhleri, satış vaadi şerhleri ve diğer sınırlamalar araştırılmalıdır.

Yüz milyonlarca liralık bir yatırımda tek bir takyidat dahi işlemin yapısını değiştirebilir.

4. Banka İpotekleri İncelenmeli

AVM ve ticari gayrimenkuller çoğu zaman proje finansmanı veya ticari krediler için teminat olarak kullanılmaktadır.

Bu nedenle taşınmaz üzerinde çok yüksek tutarlı banka ipotekleri bulunabilir.

İpoteğin yalnızca tapuda yazan nominal tutarına bakılması yeterli değildir.

Güncel borç durumu, ipoteğin hangi borçları teminat altına aldığı ve terkin koşulları ayrıca araştırılmalıdır.

5. İpotek Satış Günü Nasıl Kaldırılacak?

Satıcının:

“Satış bedelini alınca bankaya borcu kapatacağız.”

demesi yeterli hukuki güvence değildir.

Özellikle büyük ticari gayrimenkul işlemlerinde ödeme, kredi kapaması, ipotek fekki ve tapu devri koordineli şekilde yapılandırılmalıdır.

Gerekirse banka ile doğrudan ödeme ve terkin mekanizması oluşturulmalıdır.

6. Haciz ve İcra Dosyaları Araştırılmalı

Ticari gayrimenkul üzerinde bir veya birden fazla haciz bulunabilir.

Bu durum satıcının finansal problemi bulunduğunun da göstergesi olabilir.

Hacizlerin hangi icra dosyalarından kaynaklandığı, borç miktarları ve taşınmazın satış sürecine etkisi araştırılmalıdır.

7. Devam Eden Tapu Davaları Kontrol Edilmeli

Taşınmazla ilgili tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, sınır, irtifak veya başka ayni hak uyuşmazlıkları bulunabilir.

Bu davalar yatırımın hukuki güvenliğini ciddi şekilde etkileyebilir.

8. İhtiyati Tedbir Bulunuyor mu?

Devam eden dava nedeniyle taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir bulunabilir.

Tedbirin satışa engel olup olmadığı ve hangi uyuşmazlıktan kaynaklandığı incelenmelidir.

9. İmar Durumu Kontrol Edilmeli

Ticari gayrimenkulün mevcut kullanımının imar planıyla uyumlu olması gerekir.

Özellikle AVM, otel, plaza veya karma kullanım projelerinde kullanım fonksiyonunun hukuki dayanağı araştırılmalıdır.

İleride yapılması planlanan genişleme veya fonksiyon değişiklikleri bakımından da imar durumu kritik öneme sahiptir.

10. Yapı Ruhsatları İncelenmeli

Büyük ticari yapılarda yıllar içinde birden fazla ruhsat ve tadilat ruhsatı düzenlenmiş olabilir.

İlk yapı ruhsatıyla yetinilmemeli, sonraki değişiklikler de incelenmelidir.

AVM’ye eklenen yeni mağaza bölümleri, sinema alanları, restoran katları veya kapatılmış ortak alanlar açısından ruhsat uyumu araştırılmalıdır.

11. Yapı Kullanma İzin Belgesi – İskan Kontrol Edilmeli

Ticari yapının yapı kullanma izin belgesi bulunup bulunmadığı ve belgenin hangi bölümleri kapsadığı araştırılmalıdır.

Özellikle sonradan genişletilen alanların mevcut iskana dahil olup olmadığı kontrol edilmelidir.

12. Onaylı Mimari Proje ile Fiili Durum Karşılaştırılmalı

Bir AVM’nin fiili kiralanabilir alanı ile hukuken onaylanmış alanı aynı olmayabilir.

Örneğin ortak alanlar mağazaya çevrilmiş olabilir.

Koridorlar daraltılmış olabilir.

Depolar ticari alana dönüştürülmüş olabilir.

Teraslar restoran alanı olarak kullanılabilir.

Bu nedenle onaylı proje ile mevcut kullanımın karşılaştırılması gerekir.

13. Kaçak Ticari Alan Riski Araştırılmalı

AVM’nin yüksek kira geliri üreten bazı bölümleri hukuken ticari alan olmayabilir.

Bu durumda yatırımcı satın alma sonrasında idari yaptırımlar veya kullanım sınırlamalarıyla karşılaşabilir.

Dolayısıyla yalnızca toplam kira gelirine değil, kira gelirinin hangi hukuken kullanılabilir alanlardan elde edildiğine bakılmalıdır.

14. Otopark Hukuki Açıdan Kontrol Edilmeli

AVM’nin başarısında otopark kapasitesi büyük önem taşır.

Ancak otopark alanının tamamının yatırım konusu taşınmaza ait olup olmadığı araştırılmalıdır.

Bazı alanlar başka parsellerde bulunabilir veya üçüncü kişiler lehine kullanım hakları mevcut olabilir.

15. Geçiş ve İrtifak Hakları İncelenmeli

Büyük ticari projelerde araç girişleri, servis yolları, teknik altyapı, enerji hatları ve yaya geçişleri farklı parseller üzerinden sağlanabilir.

Bu nedenle geçit ve diğer irtifak haklarının tapu kayıtları kontrol edilmelidir.

16. AVM’nin Kira Sözleşmeleri Due Diligence’ın Kalbidir

Gelir üreten ticari gayrimenkullerde yatırım değerinin önemli bölümü mevcut kiracılardan kaynaklanır.

Bu nedenle tüm önemli kira sözleşmeleri incelenmelidir.

Sadece “aylık toplam kira geliri” tablosuna güvenilmemelidir.

17. Kiracı Listesi Doğrulanmalı

Satıcı tarafından sunulan rent roll yani kiracı ve kira gelir tablosu sözleşmelerle karşılaştırılmalıdır.

Her kiracının:

kira bedeli,

sözleşme süresi,

depozitosu,

teminatı,

ödeme durumu,

erken fesih hakkı

kontrol edilmelidir.

18. Anchor Tenant Sözleşmeleri Özellikle İncelenmeli

Büyük AVM’lerde ziyaretçi trafiğini sağlayan büyük market, mağaza, sinema veya uluslararası markalar “anchor tenant” niteliğinde olabilir.

Bu kiracıların ayrılması AVM’nin ticari değerini ciddi şekilde düşürebilir.

Bu nedenle anchor tenant sözleşmelerinin kalan süresi ve fesih hakları yatırım açısından kritik önemdedir.

19. Büyük Kiracının Erken Fesih Hakkı Var mı?

Örneğin yatırımcı AVM’yi satın alırken büyük bir uluslararası markanın 10 yıllık kira sözleşmesi olduğunu düşünebilir.

Ancak sözleşmede kiracıya üçüncü yıldan itibaren cezasız çıkış hakkı verilmiş olabilir.

Bu durumda “10 yıllık kira güvencesi” gerçekte mevcut değildir.

20. Kira Artış Maddeleri Kontrol Edilmeli

Ticari kira sözleşmelerinde kira artış mekanizmaları yatırım değerini doğrudan etkiler.

Sabit artış, endeksleme, ciro kirası veya karma modeller bulunabilir.

Her sözleşmenin ekonomik etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

21. Ciro Kirası Nasıl Hesaplanıyor?

AVM’lerde sabit kira yanında mağaza cirosuna bağlı kira sistemi kullanılabilir.

Bu durumda cironun nasıl bildirildiği, denetim yetkisi ve eksik bildirim halinde uygulanacak mekanizma incelenmelidir.

22. Dövizli Kira Sözleşmeleri Kontrol Edilmeli

Ticari kira sözleşmelerinde dövizle ödeme bakımından Türk parasının kıymetini koruma mevzuatındaki sınırlamalar ve istisnalar dikkate alınmalıdır.

Özellikle yabancı şirket kiracılar ve uluslararası markalarla yapılan sözleşmeler ayrıca incelenmelidir.

23. Kira Borcu Bulunan Kiracılar Tespit Edilmeli

Sözleşmede yüksek kira yazması tahsilatın düzenli yapıldığı anlamına gelmez.

Kiracıların gerçek ödeme geçmişi incelenmelidir.

Altı aydır kira ödemeyen mağazanın sözleşmedeki kira bedelini yatırım gelirine tam olarak dahil etmek yanıltıcı olabilir.

24. Kiracılarla Devam Eden Davalar Araştırılmalı

Tahliye davaları, kira tespit davaları, uyarlama davaları, alacak davaları veya icra takipleri bulunabilir.

Bunlar AVM’nin gelecekteki kira gelirini etkileyebilir.

25. Depozito ve Teminat Mektupları Kontrol Edilmeli

Kiracılardan alınmış depozito, banka teminat mektubu veya diğer güvenceler yatırımcıya devredilecekse bunların geçerliliği ve devir yöntemi araştırılmalıdır.

26. Kiracı Teşvikleri ve Ücretsiz Kira Dönemleri Var mı?

Bazı AVM sözleşmelerinde kiracıya dekorasyon süresi, ücretsiz kira dönemi veya pazarlama desteği sağlanabilir.

Rent roll üzerinde yüksek kira görüldüğü halde gerçek tahsilat daha düşük olabilir.

27. Ortak Gider Sistemi İncelenmeli

AVM’lerde güvenlik, temizlik, enerji, teknik bakım, reklam ve ortak alan giderleri önemli tutarlara ulaşabilir.

Bu giderlerin ne kadarının kiracılara yansıtılabildiği yatırımın net gelirini doğrudan etkiler.

28. Boş Mağazaların Ortak Giderini Kim Ödüyor?

AVM’de yüksek boşluk oranı varsa kiraya verilmeyen mağazaların ortak giderlerinin kime ait olduğu önemlidir.

Bu maliyet yatırımcının beklediğinden çok daha yüksek olabilir.

29. AVM Yönetim Sözleşmesi İncelenmeli

Profesyonel yönetim şirketiyle uzun vadeli sözleşme bulunabilir.

Yönetim ücretleri, fesih koşulları, performans kriterleri ve sözleşmenin yeni malike etkisi incelenmelidir.

30. Facility Management Sözleşmeleri Kontrol Edilmeli

Güvenlik, temizlik, teknik bakım, otopark ve enerji yönetimi için uzun süreli hizmet sözleşmeleri bulunabilir.

Bu sözleşmeler yatırım sonrasında devam edecek önemli mali yükümlülükler yaratabilir.

31. Reklam ve İsim Hakkı Sözleşmeleri Araştırılmalı

AVM’nin dış cephesindeki reklam alanları, dijital ekranlar, isim hakkı veya sponsorluk sözleşmeleri ayrı gelir kaynakları oluşturabilir.

Bu gelirlerin gerçekten taşınmaz malikine ait olup olmadığı incelenmelidir.

32. Telekomünikasyon ve Baz İstasyonu Sözleşmeleri Kontrol Edilmeli

Çatı veya teknik alanlarda baz istasyonu, anten veya telekomünikasyon ekipmanı bulunabilir.

Bu alanlardan elde edilen gelirler ve sözleşmeler yatırım kapsamında değerlendirilmelidir.

33. Enerji Sözleşmeleri İncelenmeli

Büyük ticari gayrimenkullerde elektrik ve enerji maliyetleri son derece önemlidir.

Enerji tedarik sözleşmeleri, güneş enerjisi sistemleri ve teknik altyapıya ilişkin uzun vadeli yükümlülükler araştırılmalıdır.

34. İşletme Ruhsatları Kontrol Edilmeli

AVM’nin ve içindeki belirli faaliyetlerin gerekli işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına sahip olup olmadığı araştırılmalıdır.

Sinema, restoran, eğlence alanı ve benzeri faaliyetlerde farklı mevzuat yükümlülükleri gündeme gelebilir.

35. Yangın Güvenliği Belgeleri İncelenmeli

Büyük ticari yapılarda yangın güvenliği yatırım açısından kritik risk alanıdır.

Mevcut sistemlerin ilgili mevzuata ve onaylı projelere uygunluğu teknik uzmanlarla birlikte değerlendirilmelidir.

36. Asansör ve Teknik Sistem Belgeleri Kontrol Edilmeli

AVM, plaza ve iş merkezlerinde çok sayıda asansör, yürüyen merdiven, jeneratör ve merkezi mekanik sistem bulunabilir.

Hukuki due diligence teknik due diligence ile birlikte yürütüldüğünde çok daha sağlıklı sonuç verir.

37. Çevresel Riskler Araştırılmalı

Özellikle eski sanayi arazileri üzerinde geliştirilen ticari projelerde çevresel sorumluluklar önem kazanabilir.

Toprak kirliliği veya geçmiş faaliyetlerden kaynaklanan yükümlülükler yatırımcı açısından ciddi maliyet yaratabilir.

38. Vergi ve Belediye Borçları İncelenmeli

Taşınmaza ve işletmeye ilişkin belediye, vergi ve diğer kamu yükümlülükleri incelenmelidir.

Özellikle yatırım taşınmaz yerine şirket hissesi satın alınarak gerçekleştiriliyorsa inceleme çok daha geniş tutulmalıdır.

39. Taşınmaz mı, Şirket mi Satın Alınıyor?

AVM yatırımlarında kritik konulardan biri işlemin yapısıdır.

İki temel model görülebilir:

Asset Deal: Taşınmaz doğrudan satın alınır.

Share Deal: Taşınmazın sahibi şirketin hisseleri satın alınır.

Bu iki işlem hukuki risk açısından aynı değildir.

40. Share Deal ile AVM Almanın Riski Nedir?

Şirket hisseleri satın alındığında yatırımcı yalnızca AVM’yi değil şirketin geçmişten gelen hukuki yükümlülüklerini de dolaylı olarak devralabilir.

Vergi uyuşmazlıkları, çalışan alacakları, eski sözleşmeler, davalar, idari para cezaları ve diğer borçlar şirket bünyesinde kalabilir.

Bu nedenle share deal işlemlerinde gayrimenkul due diligence + şirket due diligence birlikte yapılmalıdır.

41. Satıcı Şirketin Yetkisi Kontrol Edilmeli

Taşınmaz şirket adına kayıtlıysa satış işlemini gerçekleştiren kişilerin şirketi temsil ve ilzam yetkileri incelenmelidir.

Gerekli yönetim kurulu veya şirket kararlarının bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

42. Devam Eden Davalar ve İcra Takipleri İncelenmeli

Satıcı veya taşınmazla ilgili önemli davalar yatırım riskini etkileyebilir.

Özellikle kira, tapu, imar, vergi ve ticari uyuşmazlıklar ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

43. Kamulaştırma ve Plan Değişikliği Riski Araştırılmalı

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki plan kararları ve kamu projeleri yatırımın gelecekteki değerini değiştirebilir.

Yeni yol, metro, kamulaştırma veya imar planı değişikliği olumlu veya olumsuz etki yaratabilir.

44. AVM’nin Genişleme Hakkı Var mı?

Yatırımcı gelecekte yeni blok veya ek ticari alan yapmak istiyorsa mevcut imar hakları araştırılmalıdır.

“Arsa büyük, ileride büyütürüz.”

düşüncesi imar mevzuatı kontrol edilmeden yatırım varsayımına dönüştürülmemelidir.

45. Ticari Gayrimenkul Değerlemesi Hukuki Verilerle Birlikte Yapılmalı

Bir AVM’nin değeri yalnızca fiziksel büyüklüğünden kaynaklanmaz.

Kira sözleşmelerinin kalitesi, kiracıların ödeme gücü, sözleşme süreleri, hukuki kullanım alanları ve takyidatlar ekonomik değeri doğrudan etkiler.

Bu nedenle hukuki due diligence sonuçları finansal değerleme ekibiyle paylaşılmalıdır.

AVM Satın Almadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 30 Kritik Konu

1. Güncel tapu kayıtları.
2. Malik yapısı.
3. Ada ve parseller.
4. Bağımsız bölümler.
5. İpotekler.
6. Hacizler.
7. İhtiyati tedbirler.
8. İrtifak hakları.
9. Kira şerhleri.
10. İmar durumu.
11. Yapı ruhsatları.
12. Tadilat ruhsatları.
13. Yapı kullanma izin belgesi.
14. Onaylı mimari proje.
15. Fiili kullanım.
16. Otopark hukuki durumu.
17. Tüm önemli kira sözleşmeleri.
18. Anchor tenant sözleşmeleri.
19. Rent roll.
20. Kira ödeme geçmişleri.
21. Depozito ve teminatlar.
22. Kiracı davaları.
23. Ortak gider sistemi.
24. Yönetim sözleşmesi.
25. Facility management sözleşmeleri.
26. İşletme ve faaliyet ruhsatları.
27. Devam eden davalar.
28. Vergi ve kamu yükümlülükleri.
29. Satıcının temsil yetkisi.
30. Asset deal veya share deal yapısı.

Örnek: 1 Milyar TL’lik AVM’de Anchor Tenant Riski

Bir yatırımcının 1 milyar TL bedelle AVM satın almayı değerlendirdiğini düşünelim.

Satıcı tarafından sunulan finansal tabloda yıllık yüksek kira geliri görülüyor.

AVM’nin en büyük üç kiracısı toplam kira gelirinin yaklaşık %35’ini oluşturuyor.

İlk bakışta yatırım oldukça güçlü görünüyor.

Ancak hukuki due diligence sırasında bu üç büyük kiracıdan ikisinin sözleşmesinde altı ay önceden bildirim yaparak erken fesih hakkı bulunduğu ortaya çıkıyor.

Bu kiracıların ayrılması halinde yalnızca kira geliri düşmeyecek, AVM’nin ziyaretçi trafiği de önemli ölçüde etkilenebilecektir.

Dolayısıyla hukuki inceleme yatırımın değerleme modelini tamamen değiştirebilir.

Örnek: Yüksek Kira Getirisi Sağlayan 3.000 m² Alan Projede Yok

Başka bir AVM’de yatırımcıya 40.000 m² kiralanabilir alan bulunduğu söylenmektedir.

Ancak onaylı mimari proje ile fiili durum karşılaştırıldığında yaklaşık 3.000 m² ortak alanın zaman içinde mağaza ve restoranlara dönüştürüldüğü tespit edilebilir.

Bu alanlardan ciddi kira geliri elde edilmektedir.

Finansal değerleme bu gelirleri normal kira geliri olarak kabul etmiş olabilir.

Ancak hukuki inceleme alanların kullanımının mevzuat açısından risk taşıdığını ortaya çıkarabilir.

Bu durumda yatırımcı:

“Yıllık kira geliri ne kadar?”

sorusundan önce:

“Bu kira gelirinin tamamı hukuken sürdürülebilir mi?”

sorusunu sormalıdır.

Ticari Gayrimenkul Yatırımında En Tehlikeli 20 Kırmızı Bayrak

1. Güncel tapu kayıtlarının sunulmaması.
2. Yüksek tutarlı banka ipoteği.
3. Birden fazla haciz.
4. Devam eden tapu davası.
5. Ruhsat ve proje uyumsuzluğu.
6. İskan problemi.
7. Kaçak ticari alanlar.
8. Kiracı listesinin sözleşmelerle uyuşmaması.
9. Yüksek kira alacağı.
10. Anchor tenant’ın çıkış hakkı.
11. Çok sayıda boş mağaza.
12. Kısa kalan kira süreleri.
13. Geçersiz veya yetersiz teminatlar.
14. Büyük kiracı uyuşmazlıkları.
15. Aşırı yüksek ortak giderler.
16. Uzun vadeli ve pahalı yönetim sözleşmesi.
17. Otopark mülkiyetinin belirsiz olması.
18. Genişleme hakkının bulunmaması.
19. Çok sayıda devam eden dava.
20. Satıcının önemli bilgileri data room dışında bırakması.

Data Room’da Hangi Belgeler Bulunmalıdır?

Büyük ölçekli ticari gayrimenkul işlemlerinde satıcının elektronik bir data room oluşturması oldukça faydalıdır.

Data room içerisinde tapu ve takyidat kayıtları, ruhsat ve iskan belgeleri, mimari projeler, kira sözleşmeleri, rent roll, yönetim sözleşmeleri, hizmet sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, önemli davalar ve gerekli kurumsal belgeler bulunmalıdır.

Belgelerin yalnızca yüklenmesi yeterli değildir.

Belgeler arasındaki tutarsızlıkların tespit edilmesi due diligence’ın asıl değeridir.

Due Diligence Sonucunda Ne Yapılabilir?

Hukuki incelemenin amacı yalnızca “satın alınabilir” veya “satın alınamaz” şeklinde sonuç vermek değildir.

Tespit edilen riskler yatırım sözleşmesine yansıtılabilir.

Örneğin yüksek risk tespit edilirse satış fiyatı düşürülebilir, belirli borçların satış öncesinde kapatılması şart koşulabilir, ipoteklerin kaldırılması closing condition haline getirilebilir, satıcıdan özel garanti ve tazmin yükümlülüğü alınabilir veya satış bedelinin belirli kısmı teminat amacıyla tutulabilir.

Bu nedenle başarılı due diligence pazarlık gücü yaratır.

Ticari Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Hangi Koruyucu Maddeler Bulunmalıdır?

Yüksek değerli işlemlerde satış sözleşmesinde özellikle satıcının beyan ve garantileri, kapanış ön koşulları, ipotek ve hacizlerin kaldırılması, kira sözleşmelerinin doğruluğu, devam eden davaların açıklanması, tazmin yükümlülükleri ve işlemden vazgeçme hakları ayrıntılı düzenlenmelidir.

Due diligence sırasında bulunan her önemli riskin sözleşmesel karşılığı oluşturulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

AVM satın almadan önce hukuki due diligence zorunlu mudur?

Her işlemde kanuni anlamda zorunlu olduğu söylenemez; ancak yüksek değerli ticari gayrimenkul yatırımlarında yatırım riskinin belirlenmesi açısından son derece önemlidir.

Ticari gayrimenkulde yalnızca tapu kontrolü yeterli mi?

Hayır. Tapunun yanında imar, ruhsat, iskan, kira sözleşmeleri, kiracı durumu, yönetim sözleşmeleri ve devam eden uyuşmazlıklar da incelenmelidir.

AVM üzerindeki banka ipoteği kaldırılabilir mi?

Borç ve banka ile yapılan düzenlemeye göre ipotek terkin edilebilir. Ancak terkin ve ödeme mekanizması satıştan önce planlanmalıdır.

AVM’nin kira sözleşmeleri neden bu kadar önemlidir?

Çünkü yatırım değerinin önemli bölümü gelecekteki kira gelirine dayanır. Sözleşmelerin süresi, fesih hakları ve kira mekanizması yatırımın gerçek değerini etkiler.

Anchor tenant nedir?

AVM’ye önemli ziyaretçi trafiği sağlayan ve genellikle geniş alan kiralayan büyük mağaza, market, sinema veya güçlü marka kiracılara verilen genel isimdir.

Kiracıların kira borçları kontrol edilmeli mi?

Kesinlikle. Sözleşmede yüksek kira bulunması fiilen tahsil edildiği anlamına gelmez.

AVM satın alırken imar ve iskan neden önemlidir?

Mevcut ticari kullanımın hukuka uygun olup olmadığını ve alanların yasal şekilde kullanılabilirliğini değerlendirmek açısından önemlidir.

AVM’yi şirket hisselerini satın alarak almak riskli mi?

Share deal modelinde şirketin geçmiş hukuki ve mali yükümlülükleri de yatırım açısından önem kazanır. Bu nedenle şirket due diligence çalışması ayrıca yapılmalıdır.

Due diligence satış fiyatını değiştirebilir mi?

Evet. Ortaya çıkan hukuki riskler fiyat indirimi, teminat, özel garanti veya kapanış şartı talep edilmesine neden olabilir.

Ticari gayrimenkul avukatı due diligence sürecinde ne yapar?

Tapu, takyidat, kira sözleşmeleri, imar ve yapı belgeleri, yönetim sözleşmeleri, davalar ve işlem belgelerini inceleyerek yatırımın hukuki risklerini belirler ve satın alma sözleşmesindeki koruma mekanizmalarının oluşturulmasına yardımcı olur.

2026’da Ticari Gayrimenkul Yatırımında Due Diligence Neden Daha Önemli?

Yüksek finansman maliyetleri, değişen kira ilişkileri, karma kullanım projeleri ve büyük ticari gayrimenkullerde giderek karmaşıklaşan sözleşme yapıları nedeniyle yatırım kararının yalnızca ekspertiz değerine dayanması yeterli değildir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmî açıklamalarında takyidat kavramı mülkiyet hakkını kısıtlayan şerh, beyan, irtifak ve rehin gibi kayıtları kapsamakta; Web Tapu üzerinden taşınmaz bilgileri ve güncel kayıtlarla ilgili elektronik hizmetler sunulmaktadır.

Bu nedenle 2026 yılında profesyonel ticari gayrimenkul yatırımlarında hukuki, finansal, vergisel ve teknik due diligence çalışmalarının birbirini tamamlayacak şekilde yürütülmesi çok daha sağlıklı bir yatırım kararı sağlayabilir.

AVM ve Ticari Gayrimenkul Due Diligence İçin Hukuki Destek

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, AVM, plaza, iş merkezi, ofis binası, mağaza, fabrika, depo ve diğer yüksek değerli ticari gayrimenkul yatırımlarında hukuki due diligence süreçlerine ilişkin danışmanlık sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından tapu ve takyidatlar, ipotek ve hacizler, imar ve yapı belgeleri, kira sözleşmeleri, kiracı portföyü, yönetim ve hizmet sözleşmeleri, devam eden uyuşmazlıklar ve satın alma sözleşmesinin hukuki riskleri birlikte değerlendirilebilir.

Özellikle yüz milyonlarca liralık ticari gayrimenkul yatırımlarında hukuki incelemenin satış sözleşmesi imzalandıktan veya bedel ödendikten sonra değil, yatırım kararı ve pazarlık sürecinde yapılması çok daha güçlü koruma sağlayabilir.

Büyük Ticari Gayrimenkul Yatırımında En Pahalı Hata: İncelemeden Satın Almak

Bir AVM’nin dolu görünmesi kârlı olduğu anlamına gelmez.

Yüksek kira geliri sürdürülebilir olduğu anlamına gelmez.

Tapunun mevcut olması taşınmazın bütün bölümlerinin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Uluslararası markaların kiracı olması uzun yıllar kalacakları anlamına gelmez.

Bu nedenle büyük ölçekli ticari gayrimenkul yatırımında doğru sıralama hukuki due diligence + teknik due diligence + finansal ve vergisel inceleme + yatırım değerlemesi + risklerin fiyatlandırılması + satış sözleşmesi + closing kontrolleri + güvenli tapu devri şeklinde kurulmalıdır.

AVM satın alma, ticari gayrimenkul yatırımı, kira portföyü incelemesi, gayrimenkul hukuki due diligence ve yüksek değerli taşınmaz işlemlerinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp / 7/24 Acil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara