Borçlunun Taşınmazlarına İhtiyati Haciz Konulması Nasıl Sağlanır? 2026 Güncel Rehber

Borçlunun ev, arsa, iş yeri, fabrika, depo veya diğer taşınmazlarını satmaya hazırlandığı durumlarda alacaklının normal icra takibinin kesinleşmesini beklemesi ciddi tahsilat riski yaratabilir. Bu nedenle şartları mevcutsa borçlunun taşınmazlarına ihtiyati haciz konulması, alacağın güvence altına alınmasında etkili yöntemlerden biridir.

İcra ve İflas Kanunu m.257 açık biçimde, rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısının borçlunun taşınır ve taşınmaz mallarını ihtiyaten haczettirebileceğini düzenlemektedir. (İcra İşleri Dairesi)

Dolayısıyla borçlunun adına kayıtlı bir taşınmaz bulunuyorsa ve ihtiyati haczin kanuni şartları gerçekleşmişse mahkemeden karar alınarak taşınmaz üzerine ihtiyati haciz uygulanması mümkündür.

Taşınmaza İhtiyati Haciz Ne Anlama Gelir?

İhtiyati haciz, alacaklının henüz kesin haciz aşamasına ulaşmadan borçlunun malvarlığını geçici olarak güvence altına almasını sağlar.

Örneğin alacaklının borçludan 8 milyon TL vadesi geçmiş ticari alacağı bulunduğunu düşünelim.

Borçlunun ise Ankara’da 12 milyon TL değerinde bir taşınmazı bulunmaktadır.

Alacaklı normal icra takibi başlatır ve borçlu takip kesinleşmeden taşınmazı üçüncü kişiye devrederse tahsilat önemli ölçüde zorlaşabilir.

Buna karşılık ihtiyati haciz şartları bulunuyorsa taşınmaz henüz borçlunun üzerindeyken ihtiyati haciz kararı alınarak tahsilat güvence altına alınabilir.

Hangi Taşınmazlara İhtiyati Haciz Konulabilir?

Borçlu adına kayıtlı ve haczi hukuken mümkün olan:

konut,

arsa,

tarla,

iş yeri,

dükkan,

ofis,

fabrika,

depo,

ticari tesis,

bağımsız bölüm

gibi taşınmazlar ihtiyati hacze konu olabilir.

İİK m.257 taşınmazları açık biçimde ihtiyati haczin kapsamına almaktadır. (Hukukçular Birliği Mevzuat)

Ancak taşınmazın haczedilebilirliği bakımından özel kanuni sınırlamalar bulunuyorsa bunların ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

İhtiyati Haciz İçin İcra Takibi Başlatılmış Olması Şart mı?

Hayır.

İhtiyati haczin önemli avantajlarından biri icra takibinden önce alınabilmesidir.

Örneğin borçlunun taşınmazını satışa çıkardığı öğrenilmişse:

“Önce icra takibini başlatalım, ödeme emrini tebliğ edelim, itiraz süresini bekleyelim.”

şeklindeki yaklaşım bazı dosyalarda taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesiyle sonuçlanabilir.

Şartları varsa önce ihtiyati haciz kararı alınması ve taşınmazın güvence altına alınması değerlendirilebilir.

İhtiyati Haczin Temel Şartları Nelerdir?

İİK m.257’nin temel kuralına göre alacağın:

para alacağı olması, vadesinin gelmiş olması ve rehinle teminat altına alınmamış olması

önemlidir. (İcra İşleri Dairesi)

Bu şartların bulunduğu para alacaklarında borçlunun ayrıca mal kaçırmaya başladığının ispatlanması genel olarak zorunlu değildir.

Vadesi henüz gelmemiş bir borçta ise kanun daha sınırlı ihtiyati haciz imkânı tanımaktadır.

Örneğin borçlunun taahhütlerinden kurtulmak amacıyla mallarını gizlemeye veya kaçırmaya hazırlanması, kendisinin kaçması ya da alacaklının haklarını ihlal eden hileli işlemlerde bulunması kanunda belirtilen özel sebepler arasındadır. (İcra İşleri Dairesi)

Borçlu Evini Satmaya Hazırlanıyorsa Ne Yapılabilir?

Bu durum hızlı hareket edilmesi gereken klasik örneklerden biridir.

Örneğin:

1 Ağustos: 10 milyon TL ticari alacak vadesinde ödenmedi.
5 Ağustos: Borçluya ödeme talebi gönderildi.
8 Ağustos: Borçlunun taşınmazını satışa çıkardığı öğrenildi.
10 Ağustos: Tapu devrinin yapılacağı bilgisine ulaşıldı.

Bu durumda şartları mevcutsa ihtiyati haciz talebi geciktirilmeden mahkemeye sunulabilir.

Çünkü taşınmaz üçüncü kişiye devredildikten sonra alacaklının hukuki pozisyonu önemli ölçüde değişebilir.

Borçlunun Mal Kaçırması Şart mı?

Vadesi gelmiş ve rehinle temin edilmemiş para alacaklarında ayrıca mal kaçırma şartı aranmaz.

Bu nokta uygulamada sık karıştırılmaktadır.

Alacaklı:

“Borçlunun evini kaçıracağını kesin olarak ispatlayamazsam ihtiyati haciz alamam.”

diye düşünmemelidir.

İİK m.257’nin birinci fıkrasında muaccel para alacakları bakımından böyle ek bir şart bulunmamaktadır. (LEXPERA)

Mal kaçırma olgusu özellikle vadesi gelmemiş alacaklar bakımından kanundaki özel ihtiyati haciz sebeplerinden biri olarak önem taşır.

Mahkemeye Hangi Belgeler Sunulmalıdır?

İİK m.258 uyarınca alacaklı, alacağı ve gerektiğinde ihtiyati haciz sebepleri hakkında mahkemeye kanaat verecek deliller sunmalıdır. (TCmevzuat)

Somut dosyaya göre:

sözleşmeler,

faturalar,

teslim tutanakları,

cari hesap mutabakatları,

banka dekontları,

çek veya bonolar,

borç ikrarları,

ödeme ihtarları,

hukuka uygun ticari yazışmalar

önem taşıyabilir.

Amaç mahkemeye alacağın varlığını ve ihtiyati haczin kanuni şartlarının oluştuğunu yeterli biçimde gösterebilmektir.

Borçlu Dinlenmeden Taşınmaza İhtiyati Haciz Konulabilir mi?

Evet.

İİK m.258 uyarınca mahkeme tarafları dinleyip dinlememekte serbesttir. (İcra İşleri Dairesi)

Bu durum özellikle taşınmazın kısa süre içerisinde devredilme ihtimalinin bulunduğu dosyalarda önemlidir.

Borçluya önceden:

“Taşınmazınıza ihtiyati haciz koydurmak için mahkemeye başvuruldu.”

şeklinde bilgi verilmesi bazı olaylarda tedbirin etkisini ortadan kaldırabilir.

Mahkeme bu nedenle dosyanın özelliklerine göre borçluyu önceden dinlemeden karar verebilir.

Taşınmazın Tapu Bilgilerinin Bilinmesi Gerekir mi?

Borçlunun taşınmazlarının biliniyor olması ihtiyati haczin uygulanmasını kolaylaştırır.

Örneğin:

il,

ilçe,

mahalle,

ada,

parsel,

bağımsız bölüm

bilgilerinin bulunması taşınmazın açık şekilde belirlenmesini sağlar.

Ancak ihtiyati haciz kararı ve icra sürecinin kapsamı bakımından somut kararın içeriği ayrıca önemlidir.

İİK m.260’a göre ihtiyati haciz kararında haczin hangi belgeler ve ne miktar alacak için konulduğu, haciz sebebi ve haczedilecek şeyler gibi hususlar gösterilir. (TCmevzuat)

Mahkeme Kararından Sonra Tapuya Doğrudan Başvurulur mu?

İhtiyati haciz kararının alınması tek başına taşınmaz üzerinde haciz kaydının oluştuğu anlamına gelmez.

Kararın icra dairesi aracılığıyla infaz edilmesi gerekir.

İİK m.261 uyarınca ihtiyati haciz kararları, haczin uygulanmasına ilişkin İİK hükümlerine göre icra edilir. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle süreç temel olarak:

Mahkemeden ihtiyati haciz kararı → varsa teminatın tamamlanması → icra dairesinden infaz talebi → taşınmaz üzerinde ihtiyati haczin uygulanması

şeklinde ilerler.

Karar Kaç Gün İçinde Uygulanmalıdır?

Bu konuda çok önemli bir süre bulunmaktadır.

İİK m.261 uyarınca alacaklı, ihtiyati haciz kararının verildiği tarihten itibaren 10 gün içerisinde kararı veren mahkemenin yargı çevresindeki icra dairesinden kararın infazını istemelidir.

Aksi hâlde ihtiyati haciz kararı kendiliğinden kalkar. (TCmevzuat)

Bu nedenle karar çıktıktan sonra 10 gün beklenmesi gerektiği düşünülmemelidir.

Tam tersine, taşınmazın satılma riski varsa mümkün olduğunca hızlı hareket edilmelidir.

İhtiyati Haciz İçin Teminat Gerekir mi?

Kural olarak evet.

İİK m.259 uyarınca ihtiyati haciz isteyen alacaklı, hacizde haksız çıkması durumunda borçlunun ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlar nedeniyle teminat göstermekle yükümlüdür.

Ancak alacak ilama dayanıyorsa teminat aranmaz. Alacak ilam niteliğinde belgeye dayanıyorsa mahkeme teminat gerekip gerekmediğini takdir eder. (İcra İşleri Dairesi)

Ayrıca kanunda bütün ihtiyati haciz dosyalarında uygulanacak sabit bir %15 teminat oranı bulunmamaktadır.

İpotekli Taşınmaza İhtiyati Haciz Konulabilir mi?

Burada iki farklı konu birbirinden ayrılmalıdır.

Birincisi, ihtiyati haciz talep eden alacaklının kendi alacağının rehinle temin edilmiş olup olmadığıdır.

İkincisi ise borçluya ait taşınmaz üzerinde başka bir banka veya alacaklı lehine ipotek bulunmasıdır.

Taşınmaz üzerinde üçüncü kişi lehine ipotek bulunması, tek başına başka bir alacaklı tarafından haciz uygulanmasını mutlak olarak engellemez. Ancak satış ve paraların paylaştırılması aşamasında rehinli alacaklının önceliği tahsilat sonucunu ciddi biçimde etkileyebilir.

Bu nedenle taşınmazın yalnızca piyasa değerine değil, üzerindeki:

ipotekler,

hacizler,

şerhler,

diğer takyidatlar

ile birlikte ekonomik olarak değerlendirilmesi gerekir.

20 Milyon TL’lik Taşınmaz Her Zaman İyi Bir Tahsilat Kaynağı mıdır?

Hayır.

Örneğin taşınmazın piyasa değeri:

20.000.000 TL

olabilir.

Ancak üzerinde:

15.000.000 TL banka ipoteği

ve önceki hacizler bulunabilir.

Bu durumda taşınmazın alacaklı açısından gerçek tahsilat değeri 20 milyon TL değildir.

Bu nedenle ihtiyati haciz uygulanmadan önce mümkün olduğu ölçüde taşınmazın takyidat yapısının ve tahmini net tahsilat değerinin değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz Hacizliyken Borçlu Satış Yapabilir mi?

Haciz, borçlunun mülkiyet hakkını doğrudan ortadan kaldırmaz. Bu nedenle ihtiyati haczin tapuya işlenmiş olması ile taşınmazın hukuken tamamen devredilemez hâle gelmesi aynı şey değildir.

Ancak hacizli taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi haczin hukuki sonuçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle ihtiyati haciz, alacaklı bakımından önemli bir koruma sağlar.

Borçlu Taşınmazı İhtiyati Hacizden Önce Satmışsa Ne Olur?

Bu durumda durum değişir.

Örneğin:

5 Ağustos: Borçlu taşınmazını kardeşine devretti.
8 Ağustos: Alacaklı ihtiyati haciz başvurusu yaptı.

Taşınmaz artık borçlu adına kayıtlı olmayabilir.

İhtiyati haciz kararı geçmişte yapılmış mülkiyet devrini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu durumda şartları bulunuyorsa İİK m.277 ve devamındaki tasarrufun iptali davası veya işlemin gerçekte hiç yapılmadığı iddia ediliyorsa TBK m.19 kapsamında muvazaa seçenekleri değerlendirilmelidir.

Bu nedenle ihtiyati hacizde hız kritik öneme sahiptir.

Borçlu Taşınmazını Eşine veya Kardeşine Devrettiyse Ne Yapılır?

Yakın akrabaya yapılan her devir otomatik olarak geçersiz değildir.

Ancak:

devir tarihi,

satış bedeli,

taşınmazın gerçek değeri,

bedelin gerçekten ödenip ödenmediği,

alıcı ile borçlu arasındaki ilişki,

borcun doğum tarihi,

icra takibinin zamanı

birlikte değerlendirilmelidir.

Şartları mevcutsa tasarrufun iptali davasıyla alacaklının taşınmaz üzerinde cebri icra yetkisi elde etmesi gündeme gelebilir.

Taşınmaz Üzerindeki İhtiyati Haciz Hemen Satış Hakkı Verir mi?

Hayır.

İhtiyati haciz kesin haciz değildir.

Amaç, alacaklının ileride gerçekleştireceği cebri icrayı güvence altına almaktır. Anayasa Mahkemesi de ihtiyati haczi, para alacağının zamanında ödenmesini güvence altına almak amacıyla borçlunun mallarına mahkeme kararıyla önceden geçici olarak el konulması olarak tanımlamaktadır. (Norm Kararlar Bilgi Bankası)

Dolayısıyla:

“Taşınmaza ihtiyati haciz koyduk, yarın sattırabiliriz.”

şeklinde bir sonuç çıkmaz.

Takibin gerekli aşamalarının tamamlanması ve ihtiyati haczin kesin hacze dönüşmesine ilişkin şartların gerçekleşmesi gerekir.

İhtiyati Hacizden Sonra İcra Takibi veya Dava Unutulmamalıdır

İhtiyati haciz geçici bir korumadır.

Takip veya davadan önce ihtiyati haciz uygulanmışsa İİK m.264 kapsamındaki tamamlayıcı işlemlerin kanuni süreler içerisinde yapılması gerekir.

Dolayısıyla taşınmazın tapusuna ihtiyati haciz konulması dosyanın tamamlandığı anlamına gelmez.

Esas alacağın tahsiline yönelik takip veya dava sürecinin devam ettirilmesi gerekir.

Örnek: Borçlu Fabrikasını Satmaya Hazırlanıyor

Bir şirketin borçludan 15 milyon TL vadesi geçmiş ticari alacağı bulunduğunu düşünelim.

Borçlunun adına kayıtlı 25 milyon TL değerinde bir fabrika vardır.

Alacaklı aynı zamanda borçlunun fabrikayı üçüncü kişiye satmak üzere görüşmeler yaptığını öğrenmiştir.

Bu durumda dosyada:

sözleşme,

faturalar,

teslim belgeleri,

cari hesap mutabakatı,

ödeme ihtarları

bulunuyorsa ihtiyati haciz şartları değerlendirilerek mahkemeye başvurulabilir.

Mahkeme İİK m.258 uyarınca borçluyu önceden dinlemeden de karar verebilir. (İcra İşleri Dairesi)

Karar çıktıktan sonra varsa teminat tamamlanarak 10 günlük süre beklenmeden icra dairesinden infaz istenmesi, taşınmazın üçüncü kişiye devredilme riskine karşı önem taşır.

Taşınmaz İhtiyati Haczinde En Kritik Strateji Nedir?

Yüksek tutarlı alacaklarda yalnızca:

“Borçlunun taşınmazı var mı?”

sorusunun cevaplandırılması yeterli değildir.

Aynı zamanda:

Taşınmaz hâlen borçlu adına mı? Üzerinde ipotek var mı? Önceki hacizler bulunuyor mu? Gerçek piyasa değeri ne kadar? Satış hazırlığı bulunuyor mu? Alacağın miktarını karşılıyor mu? Başka taşınmazlar mevcut mu?

soruları da değerlendirilmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yüksek tutarlı alacaklarda taşınmaz ihtiyati haczinin banka hesapları, araçlar ve üçüncü kişilerdeki alacaklarla birlikte planlanmasının tahsilat riskini azaltabileceğini belirtmektedir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Taşınmaza İhtiyati Haciz

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu şehirlerde borçlunun taşınmazlarının tahsilat açısından önemi daha da artabilir. Özellikle milyonlarca liralık ticari alacaklarda borçlunun taşınmazını takip başlamadan veya kesinleşmeden önce üçüncü kişilere devretmesi uzun sürecek ek uyuşmazlıklara neden olabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından ihtiyati haciz dosyalarında yalnızca kararın alınması değil; taşınmazların tespiti, takyidatların değerlendirilmesi, kararın süresinde infazı ve sonrasında kesin haciz ile satış aşamasına geçişin birlikte planlanması önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Borçlunun evine ihtiyati haciz konulabilir mi?
Evet. İİK m.257 kapsamında borçlunun haczedilebilir taşınmazları ihtiyati hacze konu olabilir. (İcra İşleri Dairesi)

2. İcra takibinden önce taşınmaza ihtiyati haciz konulabilir mi?
Evet. Kanuni şartlar mevcutsa takipten önce ihtiyati haciz talep edilebilir.

3. Borçlunun mal kaçırdığını ispatlamak şart mı?
Vadesi gelmiş ve rehinle temin edilmemiş para alacaklarında ayrıca mal kaçırma şartı aranmaz. (Hukukçular Birliği Mevzuat)

4. Borçlu dinlenmeden karar verilebilir mi?
Evet. İİK m.258 uyarınca mahkeme tarafları dinleyip dinlememekte serbesttir. (TCmevzuat)

5. İpotekli taşınmaza haciz konulabilir mi?
Üçüncü kişi lehine ipoteğin bulunması haczi mutlak biçimde engellemez; ancak rehinli alacaklının önceliği nedeniyle taşınmazın tahsilat değeri ayrıca hesaplanmalıdır.

6. İhtiyati haciz kararı kaç gün içinde uygulanmalıdır?
İİK m.261 uyarınca karar tarihinden itibaren 10 gün içerisinde infazının istenmesi gerekir. (Mevzuat Genel Müdürlüğü)

7. Taşınmaza ihtiyati haciz konulunca hemen satılabilir mi?
Hayır. İhtiyati haciz geçici hukuki korumadır. Kesin satış için takipte gerekli aşamaların tamamlanması gerekir.

8. Borçlu taşınmazı hacizden önce eşine devrettiyse ne yapılabilir?
İşlemin niteliğine göre tasarrufun iptali veya muvazaa hukuki yolları değerlendirilebilir.

9. İhtiyati haciz için teminat gerekir mi?
Kural olarak evet. Alacak ilama dayanıyorsa İİK m.259 gereğince teminat aranmaz; ilam niteliğindeki belgelerde mahkemenin takdir yetkisi bulunmaktadır. (İcra İşleri Dairesi)

10. Taşınmazın değeri alacaktan fazla olsa da ihtiyati haciz konulabilir mi?
Hacizde alacak miktarı ve ölçülülük dikkate alınmalıdır. Alacaklının alacağını aşan miktarda tahsilat hakkı doğmaz.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İletişim

Taşınmaz üzerine ihtiyati haciz konulmasında en önemli unsur, borçlu taşınmazı üçüncü kişiye devretmeden önce kararın alınması ve süratle infaz edilmesidir. Taşınmaz devredildikten sonra tasarrufun iptali veya muvazaa gibi ek davalara ihtiyaç duyulması tahsilat süresini önemli ölçüde uzatabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, taşınmazlara ihtiyati haciz, acil alacak tahsili, ticari alacaklar, icra takibi, malvarlığı araştırması ve tasarrufun iptali süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Taşınmaza ihtiyati haciz uygulanıp uygulanamayacağı; alacağın niteliği, muacceliyet, rehin durumu, taşınmaz üzerindeki takyidatlar ve somut dosyanın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.