Ev Satın Aldıktan Sonra Kaçak Tadilat Çıkarsa Kim Sorumlu Olur? 2026 Güncel Rehber

Satın aldığınız evde sonradan kaçak tadilat, ruhsata aykırılık veya projeye aykırı bölüm çıkarsa kim sorumlu olur? Satıcının ayıp sorumluluğu, belediye işlemleri, yıkım ve para cezası risklerini inceleyin.

Bir konut satın alındıktan sonra balkonun odaya katıldığı, terasın kapatıldığı, ortak alanın daireye dahil edildiği, taşıyıcı sisteme müdahale edildiği veya bağımsız bölümün belediyedeki onaylı mimari projeye aykırı şekilde değiştirildiği ortaya çıkabilir. Böyle bir durumda alıcı açısından hem özel hukuk hem de imar hukuku bakımından ciddi sonuçlar doğabilir. Kaçak tadilatın önceki malik tarafından yapılmış olması, yeni malikin hiçbir sorunla karşılaşmayacağı anlamına gelmez. Belediye mevcut yapının imar mevzuatına uygunluğunu esas alırken, yeni malik de kendisine ayıplı veya hukuken riskli bir taşınmaz satıldığı gerekçesiyle satıcıya karşı hak ileri sürebilir.

Türk Borçlar Kanunu m.219 kapsamında satıcı, satılanın kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının ondan beklediği faydayı önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik ayıplardan sorumludur; bu sorumluluk satıcının ayıbı bilmemesi hâlinde de gündeme gelebilir. Ruhsata veya onaylı projeye aykırı önemli bir tadilat bu kapsamda hukuki ayıp oluşturabilecek nitelikte olabilir. (LEXPERA)

Kaçak Tadilat Nedir?

Günlük kullanımda “kaçak tadilat” denildiğinde çoğunlukla belediyedeki ruhsat ve onaylı projeye aykırı olarak gerçekleştirilen yapısal değişiklikler anlaşılır.

Her dekorasyon veya yenileme kaçak tadilat değildir.

Boya yapılması, mutfak dolaplarının değiştirilmesi veya benzeri basit yenilemeler ile yapının ruhsat ve eklerini etkileyen esaslı değişiklikler birbirinden ayrılmalıdır.

İmar mevzuatı bakımından özellikle ruhsata tabi bir değişikliğin ruhsat alınmaksızın yapılması veya mevcut ruhsat ve eklerine aykırılık oluşturması önem taşır. İmar Kanunu m.32 kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde yapı tatil işlemleri ve aykırılığın giderilmesine yönelik idari süreç gündeme gelebilir. (Jeoloji Mühendisleri Odası)

Evde Hangi Değişiklikler Kaçak Tadilat Sorunu Yaratabilir?

En sık karşılaşılan örnekler balkonun kapatılarak odaya katılması, terasın yaşam alanına dönüştürülmesi, çatı arasının bağımsız bölüme dahil edilmesi, ortak alanın daireye katılması, dış cephede esaslı değişiklik yapılması, kolon veya kirişlere müdahale edilmesi, bağımsız bölümün büyütülmesi ve onaylı mimari projedeki oda veya bölüm düzeninin esaslı şekilde değiştirilmesidir.

Ancak somut değişikliğin ruhsat gerektirip gerektirmediği teknik ve hukuki olarak ayrıca incelenmelidir.

Evi Satın Aldıktan Sonra Kaçak Tadilat Çıkarsa İlk Sorumlu Kimdir?

Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.

Belediye ile malik arasındaki idari ilişki ile alıcı ile satıcı arasındaki sözleşme ilişkisi birbirinden ayrılmalıdır.

Belediye mevcut taşınmazdaki imara aykırılığı tespit ettiğinde taşınmazın güncel maliki veya mevzuat kapsamında ilgili kişiler açısından idari işlem tesis edebilir.

Buna karşılık yeni malik, kaçak tadilatın satıştan önce mevcut olduğunu ve kendisine ayıplı bir taşınmaz satıldığını ileri sürerek satıcıya karşı sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir.

Kaçak Tadilatı Eski Malik Yapmışsa Yeni Malik Sorumlu Olur mu?

İmar hukukunda yalnızca “ben yapmadım” savunması her sorunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Taşınmazın mevcut ruhsata aykırı durumu belediye tarafından tespit edildiğinde İmar Kanunu m.32 kapsamında aykırılığın giderilmesine yönelik işlem yapılabilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar bakımından mühürleme, uygun hâle getirme ve koşulları oluştuğunda yıkım süreci gündeme gelebilir. (Erikel & Partners)

Bununla birlikte idari para cezasının kime uygulanabileceği, tadilatı kimin gerçekleştirdiği ve sorumluluğun kişiselliği gibi meseleler ayrıca değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla yapının fiziksel olarak eski hâline getirilmesi yükümlülüğü ile kişiye uygulanacak idari para cezası aynı hukuki sorun değildir.

Yeni Malike İmar Para Cezası Kesilebilir mi?

Bu konu olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

3194 sayılı İmar Kanunu m.42 kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmaya ilişkin idari para cezaları düzenlenmiştir. (Kontder)

Ancak yeni malikin taşınmazı aykırı hâliyle satın alması ile aykırılığı bizzat gerçekleştirmesi aynı değildir.

İdari yaptırımlar bakımından fiilin kimin tarafından gerçekleştirildiği ve cezanın şahsiliği önem taşıyabilir.

Bu nedenle yeni malik adına doğrudan para cezası düzenlenmişse yalnızca “taşınmazda kaçak bölüm var” gerekçesiyle cezanın hukuka uygun olduğu varsayılmamalıdır.

Belediye Yıkım Kararı Verebilir mi?

Şartları oluştuğunda evet.

İmar Kanunu m.32 kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenebilir ve aykırılığın giderilmesi için kanuni süreç işletilebilir. Aykırılığın ruhsata bağlanamaması veya süresinde giderilmemesi hâlinde yıkım gündeme gelebilir. (Jeoloji Mühendisleri Odası)

Ancak her tadilat için doğrudan yıkım kararı verileceği düşünülmemelidir.

Öncelikle yapılan işlemin gerçekten ruhsata aykırı olup olmadığı ve aykırılığın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Kaçak Tadilat Sonradan Ruhsata Bağlanabilir mi?

Bazı durumlarda mümkün olabilir.

Ancak bu, yapılan her kaçak tadilatın sonradan ruhsatlandırılabileceği anlamına gelmez.

Mevcut imar planı, yapılaşma koşulları, yönetmelikler, ortak alan durumu, taşıyıcı sistem, kat mülkiyeti hükümleri ve başka teknik kriterler buna engel olabilir.

Bu nedenle alıcının ilk yaptırması gereken işlemlerden biri belediyedeki ruhsat ve proje dosyasının teknik uzman eşliğinde incelenmesidir.

Satıcı Kaçak Tadilatı Söylemediyse Sorumlu mudur?

Şartları varsa evet.

TBK m.219 gereğince satıcı, alıcıya bildirilen niteliklerin bulunmamasından ve satılanın değerini veya kullanım amacını önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik ayıplardan sorumludur. Ayrıca kanun satıcının ayıbı bilmese bile sorumluluğunun doğabileceğini düzenlemektedir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)

Bu nedenle önemli bir imar aykırılığı satış sırasında açıklanmamışsa satıcının ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kaçak Tadilat Gizli Ayıp Sayılır mı?

Somut koşullara göre evet.

Alıcının normal bir incelemeyle fark etmesinin beklenemeyeceği ve ancak belediye dosyasının veya mimari projenin incelenmesiyle ortaya çıkabilecek ruhsat aykırılıkları gizli ayıp olarak değerlendirilebilir.

Örneğin daire dışarıdan tamamen normal görünmesine rağmen belediyedeki onaylı projede salonun bir bölümü ortak alan veya teras olarak görünüyorsa alıcının bunu yalnızca eve bakarak fark etmesi mümkün olmayabilir.

Alıcı Tadilatı Görmüşse Yine de Satıcıya Başvurabilir mi?

Burada yalnızca fiziksel değişikliğin görülüp görülmediği yeterli değildir.

Alıcı balkonun kapalı olduğunu görmüş olabilir ancak bu işlemin belediye tarafından onaylandığını düşünmüş olabilir.

“Kapalı balkonu gördü” ile “balkonun ruhsatsız olduğunu biliyordu” aynı şey değildir.

Ayıbın açık mı gizli mi olduğu bu nedenle dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Satış Sözleşmesinde “Mevcut Haliyle Satılmıştır” Yazıyorsa Ne Olur?

Bu tür hükümler satıcının sorumluluğunu belirli ölçüde etkileyebilir.

Ancak satıcının bildiği önemli bir ayıbı alıcıdan gizlemesi durumunda sorumsuzluk kayıtlarının koruma sağlaması sınırlıdır.

Özellikle kaçak tadilatın bizzat satıcı tarafından yaptırıldığı ve satış sırasında bilinçli olarak gizlendiği ortaya çıkarsa “mevcut hâliyle satılmıştır” ifadesine dayanılması zorlaşabilir.

Emlakçı “Her Şey Ruhsatlı” Dediyse Ne Olur?

Emlakçının verdiği bilgi de somut olayda önem taşıyabilir.

Satış ilanı, mesajlaşmalar, e-postalar ve taşınmaz hakkında yapılan açıklamalar delil niteliği taşıyabilir.

Örneğin ilanda “tamamen projeye uygun” veya “teras tapuya dahil” şeklinde açık beyan bulunmasına rağmen bunun gerçeği yansıtmadığı ortaya çıkarsa uyuşmazlıkta bu ifadeler değerlendirilebilir.

Emlak işletmesinin tüketiciye karşı sorumluluğu da işlemin niteliğine göre ayrıca gündeme gelebilir.

Müteahhitten Yeni Ev Alındıysa Durum Değişir mi?

Evet.

Konut bir ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcıdan tüketici tarafından satın alınmışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ayıplı mala ilişkin hükümleri gündeme gelebilir.

Ticaret Bakanlığı’nın tüketici rehberinde konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı mal sorumluluğu için genel olarak beş yıllık zamanaşımı; ikinci el satışlarda ise satıcının sorumluluğunun üç yıldan az olamayacağı belirtilmektedir. Ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi hâlinde zamanaşımı hükümlerinden yararlanılamaz. (Ticaret Bakanlığı)

Ancak her ikinci el konut satışı tüketici işlemi değildir. Satıcının tüketici hukukundaki “satıcı” niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Alıcının Satıcıya Karşı Hangi Hakları Vardır?

TBK kapsamındaki şartların oluşması hâlinde alıcı ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanabilir.

Somut olayın niteliğine göre sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim isteme, ücretsiz giderim veya zararlarının tazmini gibi talepler gündeme gelebilir.

Taşınmaz satışlarında hangi talebin ekonomik ve hukuki açıdan daha uygun olduğu kaçak tadilatın büyüklüğüne göre değişir.

Örneğin küçük bir projeye aykırılık ile bağımsız bölümün önemli bir kısmının yıkılmasını gerektiren aykırılık aynı değildir.

Satış Bedelinden İndirim İstenebilir mi?

Şartları varsa evet.

Kaçak tadilat nedeniyle taşınmazın piyasa değeri düşmüşse alıcı ayıp nedeniyle satış bedelinde indirim talep edebilir.

İndirim miktarının tespitinde taşınmazın ayıplı ve ayıpsız değerleri bakımından bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.

Satış Sözleşmesinden Dönülebilir mi?

Ayıbın niteliği ve ağırlığına bağlı olarak bu talep gündeme gelebilir.

Örneğin satın alınan evin önemli bir bölümünün ruhsatsız olduğu ve yıkılması hâlinde taşınmazın alıcının satın alma amacını ciddi ölçüde kaybedeceği bir olayda sözleşmeden dönme seçeneği değerlendirilmelidir.

Ancak küçük ve kolay giderilebilir bir aykırılık bakımından dönmenin orantılı olup olmadığı ayrıca incelenir.

Kaçak Tadilatın Giderilme Masrafı Satıcıdan İstenebilir mi?

Şartları oluştuğunda talep edilebilir.

Alıcı belediye işlemleri, proje revizyonu, mühendislik çalışmaları, yıkım, yeniden yapım veya başka giderlere katlanmak zorunda kalmış olabilir.

Bu giderlerin satıcının ayıp sorumluluğu kapsamında istenip istenemeyeceği nedensellik bağı ve zarar belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Belediye Para Cezasını Satıcıdan İstemek Mümkün mü?

Bu daha hassas bir meseledir.

İdari para cezasının kime ve hangi fiil nedeniyle uygulandığı öncelikle belirlenmelidir.

Yeni malikin sırf malik olması nedeniyle hukuka aykırı şekilde cezalandırıldığı düşünülüyorsa önce idari işleme karşı başvuru veya dava değerlendirilmelidir.

Bunun yanında satıcının gizlediği ayıp nedeniyle alıcının uğradığı zararların özel hukuk hükümleri kapsamında talep edilip edilemeyeceği ayrıca incelenebilir.

Apartman Ortak Alanı Eve Katılmışsa Ne Olur?

Bu durumda imar hukukuna ek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gündeme gelebilir.

Örneğin ortak koridor, teras, çatı, bahçe veya başka ortak alanın bağımsız bölüme katılması yalnızca belediye ruhsatı açısından değil diğer kat maliklerinin hakları bakımından da sorun yaratabilir.

Dolayısıyla belediyenin herhangi bir işlem yapmamış olması bile kat mülkiyeti uyuşmazlığını ortadan kaldırmaz.

Balkonun Odaya Katılması Kaçak mıdır?

Her olayda otomatik olarak kaçak olduğunu söylemek doğru değildir.

Binanın onaylı projesi, yapılan tadilatın niteliği ve gerekli izinlerin alınıp alınmadığı incelenmelidir.

Balkonun kapatılması ile balkonun bağımsız bölümün kullanım alanına yapısal olarak dahil edilmesi aynı teknik işlem olmayabilir.

Bu nedenle belediyedeki proje görülmeden kesin sonuç verilmemelidir.

Terasın Kapatılması Sorun Yaratır mı?

Evet, yaratabilir.

Özellikle ortak alan niteliğindeki terasın kapatılması veya bağımsız bölüme dahil edilmesi ciddi imar ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına yol açabilir.

“Terası yıllardır kullanıyoruz” veya “önceki malik yaptı” ifadeleri tek başına yapılan işlemi hukuka uygun hâle getirmez.

Çatı Arası Eve Katılmışsa Ne Olur?

Onaylı projede bağımsız bölümün parçası olmayan çatı arasının yaşam alanına dönüştürülmesi ciddi risk yaratabilir.

Alan artışı, ortak alan kullanımı ve ruhsata aykırılık birlikte gündeme gelebilir.

Alıcı açısından özellikle satın alınan taşınmazın ilan edilen veya fiilen kullanılan metrekaresi ile tapu ve proje kayıtlarının karşılaştırılması önemlidir.

Kolon Kesilmişse veya Taşıyıcı Sisteme Müdahale Edilmişse Ne Olur?

Bu tür durumlar yalnızca ekonomik ayıp meselesi değildir.

Can ve yapı güvenliğini etkileyebilecek ciddi teknik sorun söz konusu olabilir.

Yetkili mühendislerden teknik inceleme alınması ve belediye dosyasının incelenmesi gerekir.

Taşıyıcı sisteme müdahalenin niteliğine göre idari ve hatta somut olayın özellikleri kapsamında başka hukuki sorumluluklar gündeme gelebilir.

İskân Belgesi Varsa Kaçak Tadilat Olamaz mı?

Hayır.

Yapı kullanma izin belgesinin alınmasından sonra yapılan ruhsata veya projeye aykırı tadilatlar bulunabilir.

Dolayısıyla yalnızca “binanın iskânı var” denilerek bağımsız bölümün bugünkü hâlinin projeye uygun olduğu sonucuna varılmamalıdır.

En güvenli yöntem güncel fiziki durum ile belediyedeki onaylı projeyi karşılaştırmaktır.

Tapuda Metrekare Yazıyorsa Projeye Bakmaya Gerek Var mı?

Evet.

Tapu kaydı, mimari projenin bütün teknik ayrıntılarını göstermez.

Özellikle bağımsız bölümün sınırları, balkon, teras, ortak alanlar ve iç yerleşim bakımından belediyedeki onaylı mimari proje önemlidir.

Satın alma öncesi hukuki incelemede yalnızca tapu kaydıyla yetinilmemelidir.

Kaçak Tadilat Tapu Kaydında Görünür mü?

Çoğu zaman doğrudan görünmez.

Tapuda taşınmazın mülkiyeti ve belirli hukuki takyidatlar görülür; ancak dairenin içindeki her ruhsata aykırı değişiklik tapu siciline yazılmaz.

Bu nedenle kaçak tadilat riskinin tespiti için belediye dosyası ve fiili durum karşılaştırması önemlidir.

Satın Almadan Önce Kaçak Tadilat Nasıl Tespit Edilir?

En etkili yöntem taşınmazın belediyedeki ruhsat, mimari proje ve yapı kullanma izin belgelerinin incelenmesi ve fiili mevcut durumla karşılaştırılmasıdır.

Gerekirse mimar veya mühendis tarafından yerinde inceleme yapılmalıdır.

Özellikle yüksek bedelli konutlarda tapu incelemesi kadar imar dosyası incelemesi de önem taşır.

Satın Aldıktan Sonra Kaçak Tadilat Öğrenilirse İlk Ne Yapılmalıdır?

Öncelikle tadilatın niteliği belgelenmelidir.

Belediyedeki onaylı proje ve ruhsat dosyası temin edilmeli, taşınmazın mevcut durumu teknik uzman tarafından incelenmeli ve aykırılıkların listesi çıkarılmalıdır.

Ardından satış ilanı, sözleşme, banka dekontları, ekspertiz raporu ve satıcıyla yapılan yazışmalar korunmalıdır.

Satıcıya yapılacak ayıp bildiriminin zamanı ve şekli de dosyanın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Satıcıya Ayıp Bildirimi Yapılmalı mı?

Evet, özellikle TBK hükümlerinin uygulandığı satışlarda alıcının inceleme ve bildirim yükümlülükleri önemlidir.

Gizli ayıp sonradan ortaya çıkmışsa durum öğrenildikten sonra gecikmeden satıcıya bildirilmesi hukuki açıdan önem taşır.

Bu nedenle kaçak tadilat öğrenildikten aylar sonra ilk kez talepte bulunmak yerine hızlı hareket edilmesi daha güvenlidir.

Satıcı “Ben de Bilmiyordum” Derse Sorumluluktan Kurtulur mu?

Her zaman hayır.

TBK m.219 satıcının, ayıbın varlığını bilmese dahi belirli şartlarla ayıptan sorumlu olacağını düzenlemektedir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)

Bununla birlikte satıcının ayıbı bilerek gizlemesi alıcının ispat ve zamanaşımı bakımından çok daha güçlü bir konuma geçmesine neden olabilir.

Evi Eski Haliyle Satan Satıcı Her Şeyden Sorumlu mudur?

Hayır.

Satıcının sorumluluğu için ayıbın satış sırasında mevcut olması, alıcının ayıbı bilip bilmediği, tarafların sözleşme hükümleri ve ayıbın niteliği gibi unsurlar değerlendirilmelidir.

Alıcının satın aldıktan sonra yaptığı kaçak tadilattan eski satıcı sorumlu tutulamaz.

Bu nedenle tadilatın ne zaman ve kim tarafından yapıldığının belirlenmesi önemlidir.

Kaçak Tadilatın Kimin Tarafından Yapıldığı Nasıl İspatlanır?

Belediye dosyaları, eski fotoğraflar, satış ilanları, ekspertiz raporları, apartman kayıtları, tadilat faturaları, önceki satış ilanları ve hukuka uygun diğer deliller kullanılabilir.

Örneğin taşınmazın satış ilanındaki fotoğraflarda kaçak kapatılmış teras açıkça görünüyorsa tadilatın satıştan önce mevcut olduğu kolaylıkla ortaya konulabilir.

Satıcı Kaçak Tadilatı Kendisi Yaptıysa Durum Değişir mi?

Bu durum satıcının ayıbı bildiğinin ispatını önemli ölçüde kolaylaştırabilir.

Satıcının tadilatı bizzat yaptırdığı, belediyeden daha önce bu nedenle tebligat aldığı veya yapı tatil tutanağından haberdar olduğu ortaya çıkarsa ayıbı bilmediği savunması zayıflar.

Bilinçli gizleme bulunması zamanaşımı ve sorumsuzluk hükümleri açısından da önemli sonuçlar doğurabilir.

Belediye Daha Önce Tutanak Tutmuşsa Alıcı Ne Yapmalı?

Yapı tatil tutanağı, encümen kararı, yıkım kararı veya para cezasına ilişkin eski belediye kayıtları dosyada kritik deliller olabilir.

Bu belgelerin satıştan önce satıcıya tebliğ edilmiş olması, satıcının aykırılığı bildiğini gösterebilir.

Bu durumda alıcının satıcıya karşı talepleri çok daha güçlü bir hukuki zemine oturabilir.

Kaçak Tadilat Nedeniyle Evin Değeri Düşerse Tazminat İstenebilir mi?

Şartları varsa evet.

Örneğin alıcı 10 milyon TL ödediği konutun önemli bir bölümünün yıkılması gerektiğini ve yasal kullanım alanının gerçekte çok daha küçük olduğunu öğrenmiş olabilir.

Bu durumda ayıplı ve ayıpsız değer arasındaki farkın belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Ayrıca diğer doğrudan zararlar da somut olayın koşullarına göre talep konusu olabilir.

Örnek: 150 m² Diye Satılan Ev Projede 120 m² Çıkıyor

Alıcının 150 m² kullanım alanı olduğu belirtilen bir konutu satın aldığını düşünelim. Satıştan sonra belediye projesi incelendiğinde dairenin yasal kullanım alanının 120 m² olduğu, 30 m²’lik teras bölümünün sonradan kapatılarak eve dahil edildiği ortaya çıksın.

Bu durumda öncelikle 30 m²’lik kısmın ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı araştırılmalıdır.

Ruhsata bağlanamıyor ve kaldırılması gerekiyorsa taşınmazın ekonomik değeri ciddi şekilde değişebilir.

Alıcı satıcıya karşı ayıptan doğan haklarını, somut olayın ağırlığına göre bedel indirimi, zararının tazmini veya sözleşmeden dönme yönünde değerlendirebilir.

Örnek: Satıcı Belediye Tebligatını Gizliyor

Satıcıya satıştan altı ay önce balkon ve teras kapatmaları nedeniyle belediye tarafından yapı tatil tutanağı tebliğ edilmiş olsun. Satıcı buna rağmen evi “tamamen ruhsatlı ve sorunsuz” şeklinde ilan ederek satsın ve bu tutanaktan alıcıya bahsetmesin.

Böyle bir durumda satıcının ayıbı bildiği ve satış sırasında açıklamadığı yönünde güçlü bir delil ortaya çıkar.

Bu durum satıcının ağır kusuru veya hilesi açısından ayrıca değerlendirilebilir. Tüketici işlemlerinde ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi hâlinde zamanaşımı korumasından yararlanılamayacağı Ticaret Bakanlığı rehberinde de belirtilmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

Ev Alırken Kaçak Tadilat İçin 20 Kritik Kontrol

1. Tapu kaydı incelenmelidir.
2. Belediyedeki mimari proje görülmelidir.
3. Yapı ruhsatı kontrol edilmelidir.
4. Yapı kullanma izin belgesi araştırılmalıdır.
5. Fiili kullanım alanı projeyle karşılaştırılmalıdır.
6. Balkon kapatmaları kontrol edilmelidir.
7. Teras kullanımı araştırılmalıdır.
8. Çatı arası kontrol edilmelidir.
9. Ortak alanların daireye katılıp katılmadığı incelenmelidir.
10. Kolon ve kiriş müdahaleleri araştırılmalıdır.
11. Belediye yapı tatil tutanakları sorgulanmalıdır.
12. Eski encümen kararları araştırılmalıdır.
13. Yıkım kararı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
14. İmar para cezası geçmişi incelenmelidir.
15. Satış ilanının bir örneği saklanmalıdır.
16. Satıcının yazılı beyanları korunmalıdır.
17. Ekspertiz raporu incelenmelidir.
18. Yüksek değerli konutlarda teknik uzman incelemesi yaptırılmalıdır.
19. Kat mülkiyeti ve ortak alanlar kontrol edilmelidir.
20. Tapu devrinden önce hukuki ve teknik due diligence yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev aldıktan sonra kaçak tadilat çıkarsa satıcı sorumlu olur mu?
Kaçak tadilat satış sırasında mevcutsa ve şartları oluşmuşsa satıcının TBK kapsamında ayıptan sorumluluğu gündeme gelebilir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)

Eski malik yaptığı kaçak tadilattan sonra evi satarsa belediye yeni malike işlem yapabilir mi?
Mevcut imara aykırı yapının giderilmesine ilişkin idari süreç yeni malik döneminde de gündeme gelebilir. Para cezasının kime uygulanabileceği ise fiil ve sorumluluk yönünden ayrıca incelenmelidir. (Jeoloji Mühendisleri Odası)

Kaçak tadilat gizli ayıp mıdır?
Alıcının olağan incelemeyle fark edemeyeceği ve proje incelemesiyle ortaya çıkan önemli imar aykırılıkları gizli ayıp niteliği taşıyabilir.

Satıcı tadilatı bilmediğini söylerse sorumlu olmaz mı?
TBK m.219 kapsamında satıcının ayıbı bilmese dahi sorumluluğu doğabilir. (Prof. Dr. İlhan Helvacı Dersleri)

Kaçak tadilat nedeniyle satış iptal edilebilir mi?
Ayıbın ağırlığı ve diğer koşullar uygunsa sözleşmeden dönme talebi değerlendirilebilir.

Satış bedelinden indirim istenebilir mi?
Şartları varsa evet. Taşınmazın ayıplı ve ayıpsız değerleri karşılaştırılabilir.

Kaçak bölüm sonradan ruhsata bağlanabilir mi?
Bazı aykırılıklar ruhsata uygun hâle getirilebilir; ancak her kaçak tadilat ruhsatlandırılamaz.

İskânı olan binada kaçak tadilat olabilir mi?
Evet. İskân alındıktan sonra ruhsat ve projeye aykırı değişiklik yapılmış olabilir.

Tapuda kaçak tadilat görünür mü?
Genellikle daire içindeki tüm projeye aykırılıklar tapu kaydında doğrudan görülmez. Belediye dosyası incelenmelidir.

Kaçak tadilat nedeniyle belediye yıkım kararı verebilir mi?
İmar Kanunu m.32 kapsamındaki şartlar oluşmuş ve aykırılık giderilmemişse yıkım süreci gündeme gelebilir. (Jeoloji Mühendisleri Odası)

Sonuç: Kaçak Tadilatta Belediye Sorumluluğu ile Satıcının Sorumluluğu Birbirinden Ayrılmalıdır

Ev satın aldıktan sonra ortaya çıkan kaçak tadilatlarda en önemli hata, “tadilatı eski malik yaptı, yeni malik hiçbir şeyden sorumlu değildir” veya tam tersine “ev artık yeni malikin, bütün sorumluluk ona aittir” şeklinde kesin genellemeler yapmaktır.

İmar hukuku bakımından belediye öncelikle mevcut yapının ruhsat ve onaylı projeye uygunluğunu değerlendirir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı tespit edildiğinde İmar Kanunu m.32 kapsamında aykırılığın giderilmesi ve koşulları oluştuğunda yıkım süreci gündeme gelebilir. İdari para cezası bakımından ise fiilin kim tarafından işlendiği ayrıca değerlendirilmelidir. (Kontder)

Özel hukuk bakımından ise satış tarihinde mevcut olan ve alıcının taşınmazdan beklediği faydayı veya taşınmazın değerini önemli ölçüde etkileyen imar aykırılığı satıcının ayıptan sorumluluğunu doğurabilir. TBK m.219 kapsamında satıcının ayıbı bilmiyor olması dahi her durumda sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. (LEXPERA)

Bu nedenle kaçak tadilat öğrenildiğinde önce belediye dosyası alınmalı, onaylı mimari proje mevcut yapıyla karşılaştırılmalı, aykırılığın ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı teknik olarak belirlenmeli ve satıştan önce mevcut olduğuna ilişkin deliller korunmalıdır. Bundan sonra satıcıya karşı bedel indirimi, zararın giderilmesi veya koşullarına göre sözleşmeden dönme seçenekleri değerlendirilmelidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Kaçak Tadilat ve Ayıplı Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; satın alınan taşınmazlarda sonradan ortaya çıkan kaçak tadilatlar, gizli ayıplar, ruhsat ve mimari proje uyuşmazlıkları, yıkım ve imar para cezaları, ayıplı taşınmaz nedeniyle bedel indirimi ve tazminat talepleri ile gayrimenkul satışından kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara