Satın Alınan Dairenin İskanı Yoksa Satıcıya Karşı Dava Açılabilir mi? 2026 Güncel Rehber

Satın alınan evin iskanı yoksa ne yapılabilir? İskansız dairede satıcının sorumluluğu, gizli ayıp, bedel indirimi, sözleşmeden dönme, tazminat ve müteahhide karşı dava yollarını inceleyin.

Bir daire satın aldıktan sonra binanın veya bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin, uygulamadaki adıyla iskanının bulunmadığının öğrenilmesi alıcı açısından ciddi bir hukuki sorun yaratabilir. Özellikle satış sırasında dairenin iskânlı olduğu söylenmiş, kat mülkiyetli olduğu izlenimi verilmiş veya alıcıya ruhsat ve proje açısından herhangi bir sorun bulunmadığı açıklanmışsa satıcının hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak “iskan yoksa satıcıya her durumda dava açılır ve satış iptal edilir” şeklinde bir genelleme doğru değildir. Öncelikle iskanın neden alınamadığı, satış tarihinde bu durumun mevcut olup olmadığı, alıcının iskansızlığı bilip bilmediği, satıcının hangi taahhütlerde bulunduğu ve eksikliğin giderilebilir olup olmadığı araştırılmalıdır. Ticaret Bakanlığı da yapı kullanma izin belgesinin konutun mevzuata uygun olarak tamamlandığını gösterdiğini ve iskan sonrasında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerektiğini açıklamaktadır. (Ticaret Bakanlığı)

İskan Nedir?

İskan, hukuki adıyla yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde kullanılabilmesi bakımından düzenlenen belgedir.

İskanın bulunması, binanın yalnızca fiziksel olarak tamamlandığını değil, ilgili idari süreç bakımından kullanımına izin verildiğini gösterir.

Bu nedenle konut satın alınırken yalnızca tapuya bakılması yeterli olmayabilir.

Kat İrtifakı Varsa İskan da Var mıdır?

Hayır.

Bu iki kavram sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır.

Bir taşınmazda kat irtifakı kurulmuş olması binanın iskanının mutlaka alınmış olduğu anlamına gelmez. Nitekim Ticaret Bakanlığı’nın tüketici bilgilendirmelerinde de konut tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerektiği belirtilmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

Dolayısıyla tapuda “kat irtifakı” yazıyorsa iskan durumunun ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Varsa İskan Sorunu Olmaz mı?

Kat mülkiyetine geçilmiş olması önemli bir göstergedir.

Ancak özellikle yüksek değerli gayrimenkul satın alımlarında yalnızca tapudaki niteliğe güvenmek yerine belediyedeki yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve onaylı proje dosyasının ayrıca incelenmesi daha güvenlidir.

Çünkü sonradan yapılmış projeye aykırı tadilatlar ayrıca sorun yaratabilir.

İskansız Daire Satılabilir mi?

Tapu devrinin gerçekleştirilebilmesi ile taşınmazın imar ve kullanım bakımından tamamen sorunsuz olması aynı şey değildir.

Kat irtifaklı bağımsız bölümlerin satışına uygulamada rastlanmaktadır.

Dolayısıyla tapuda satış işleminin yapılmış olması, binanın iskanının bulunduğunu garanti etmez.

Alıcı bu ayrımı özellikle ikinci el konutlarda dikkate almalıdır.

Daireyi Satın Aldıktan Sonra İskan Olmadığı Anlaşılırsa Ne Yapılmalıdır?

İlk olarak iskanın gerçekten bulunup bulunmadığı yetkili idareden teyit edilmelidir.

Ardından neden iskan alınamadığı araştırılmalıdır.

Çünkü uyuşmazlığın hukuki sonucu çoğu zaman bu sorunun cevabına bağlıdır.

Örneğin yalnızca tamamlanması gereken idari bir işlem bulunması ile binanın onaylı projeye ciddi şekilde aykırı yapılmış olması aynı değildir.

İskanın Neden Alınamadığı Neden Önemlidir?

Çünkü bazı eksikliklerin giderilmesi mümkün olabilirken bazıları ciddi maliyet veya imar problemi yaratabilir.

Örneğin proje ile fiili yapı arasında aykırılık, ortak alanlardaki sorunlar, ruhsatla ilgili eksiklikler veya tamamlanmamış teknik yükümlülükler bulunabilir.

Bu nedenle satıcıya dava açmadan önce belediye dosyasının incelenmesi önemlidir.

İskanın Olmaması Ayıp Sayılır mı?

Somut olayın koşullarına göre hukuki ayıp niteliği taşıyabilir.

Özellikle alıcıya kullanılmaya hazır, hukuki ve idari sorunu bulunmayan bir konut satıldığı hâlde taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı sonradan ortaya çıkıyorsa ayıptan sorumluluk hükümleri gündeme gelebilir.

Tüketici hukukunda da maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerin ayıplı mal değerlendirmesine yol açabileceği kabul edilmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

İskansızlık Gizli Ayıp Sayılabilir mi?

Evet, koşulları varsa.

Alıcı satış sırasında iskanın bulunmadığını bilmiyorsa ve olağan inceleme sırasında bu eksikliği fark etmesi kendisinden beklenemiyorsa gizli ayıp değerlendirmesi gündeme gelebilir.

Ancak tapuda açıkça kat irtifakı bulunduğu, sözleşmede iskanın henüz alınmadığının belirtildiği veya alıcının durumdan açıkça haberdar edildiği dosyalarda değerlendirme değişebilir.

Satıcı “Ben de İskan Olmadığını Bilmiyordum” Derse Ne Olur?

Satıcının ayıbı bilmemesi her durumda sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Satış hukukunda ayıptan sorumluluk bakımından satıcının kusuru ile ayıbın varlığı birbirinden ayrılır.

Bununla birlikte satıcının iskan sorununu bildiği hâlde özellikle gizlemesi, alıcının hukuki konumunu önemli ölçüde güçlendirebilir.

Satıcı İskan Var Demişse Ne Olur?

Bu durumda satıcının sorumluluğu açısından önemli bir delil ortaya çıkabilir.

Örneğin satış ilanında:

“İskanlıdır.”

“Kat mülkiyetine hazırdır.”

“Ruhsat ve belediye sorunu bulunmamaktadır.”

şeklinde ifadeler kullanılmışsa bunların saklanması gerekir.

Satıcıyla yapılan WhatsApp yazışmaları, e-postalar, ilan görüntüleri ve sözleşmedeki açıklamalar uyuşmazlıkta önemli deliller olabilir.

Emlak İlanında “İskanlı” Yazması Delil Olur mu?

Olabilir.

Satış ilanındaki özellikler, özellikle tüketici işlemlerinde malın vaat edilen özelliklerinin belirlenmesi açısından önem taşıyabilir.

Ticaret Bakanlığı’nın ayıplı mala ilişkin açıklamalarında da reklam ve ilanlarda belirtilen özelliklerin bulunmaması ayıp değerlendirmesi kapsamında ele alınmaktadır. (Ticaret Bakanlığı)

Bu nedenle ilan satıştan sonra silinse bile mümkünse ilan görüntülerinin ve tarih bilgilerinin korunması önemlidir.

Emlakçı İskan Var Dediyse Ne Olur?

Emlak işletmelerinin taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumu gibi bilgileri taşınmaz ticareti kapsamında dikkate alması gereken unsurlar arasında bulunmaktadır. (Bolu Ticaret Müdürülüğü)

Emlak danışmanı tarafından açıkça yanlış bilgi verilmişse işlemin niteliğine ve tarafların hukuki statüsüne göre emlak işletmesinin sorumluluğu da ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak asıl satış ilişkisinden kaynaklanan satıcı sorumluluğu bundan bağımsız olarak incelenmelidir.

Müteahhitten Alınan Yeni Dairenin İskanı Yoksa Ne Olur?

Bu durumda alıcının hukuki konumu daha farklı olabilir.

Tüketicinin ticari veya mesleki amaçla hareket eden bir satıcıdan konut satın aldığı işlemlerde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gündeme gelebilir.

Özellikle ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı ve projenin hukuki durumu önemlidir. Ticaret Bakanlığı’nın Mart 2026 tarihli güncel rehberinde, yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşme öncesinde proje ile teknik belgelerin incelenmesi gerektiği belirtilmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

Müteahhit “İskanı Sonra Alacağız” Diyebilir mi?

Sözleşmenin içeriği burada belirleyicidir.

Konut belirli tarihte iskanlı ve kullanıma hazır biçimde teslim edileceği taahhüt edilmesine rağmen iskan alınmadan teslim edilmişse sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifa gündeme gelebilir.

Buna karşılık sözleşmede projenin hangi aşamada teslim edileceği ve iskan sürecinin nasıl yürütüleceği açıkça belirtilmişse bu hükümler ayrıca incelenmelidir.

İskan Alınmaması Konutun Ayıplı Teslim Edildiği Anlamına Gelebilir mi?

Somut olayın koşullarına göre evet.

Özellikle satış sözleşmesinin amacı, vaatler ve taşınmazın hukuken kullanılabilir durumu birlikte değerlendirilmelidir.

İskanın bulunmaması taşınmazın hukuki veya ekonomik değerini etkiliyorsa ayıp iddiası güçlenebilir.

Alıcı Satıcıya Karşı Hangi Davaları Açabilir?

Somut olayın özelliklerine göre alıcı sözleşmeden dönme, satış bedelinde indirim, ayıbın giderilmesi veya zararlarının tazmini gibi talepleri değerlendirebilir.

Ancak hangi hakkın kullanılabileceği ve hangi talebin daha avantajlı olduğu iskan eksikliğinin ağırlığına bağlıdır.

Kolaylıkla giderilebilecek bir idari eksiklik ile binanın ciddi imar aykırılıkları nedeniyle iskan alamaması aynı şekilde değerlendirilmez.

Satış Sözleşmesinden Dönmek Mümkün müdür?

Şartları varsa mümkündür.

Örneğin alıcı tamamen iskanlı ve hukuki sorunu bulunmayan bir konut satın aldığı düşüncesiyle yüksek bir bedel ödemiş, ancak daha sonra binanın ciddi projeye aykırılıklar nedeniyle iskan alamayacağı ortaya çıkmış olabilir.

Ayıbın sözleşmenin amacını önemli ölçüde ortadan kaldırdığı durumlarda sözleşmeden dönme talebi değerlendirilebilir.

Ancak hâkim somut olayın özelliklerini ve ölçülülüğü dikkate alacaktır.

Satış Bedelinden İndirim İstenebilir mi?

Evet, koşulları varsa bu daha uygun bir seçenek olabilir.

Dairenin iskanlı hâlde piyasa değeri ile mevcut iskansız durumdaki değeri arasında önemli fark bulunuyorsa bedel indirimi talebi gündeme gelebilir.

Bu fark genellikle gayrimenkul değerleme konusunda bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

İskan Alma Masrafları Satıcıdan İstenebilir mi?

Şartları varsa zarar veya ayıbın giderilmesi kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak öncelikle iskan alınmasının mümkün olup olmadığı ve hangi giderlerin gerekli olduğu belirlenmelidir.

Projeye aykırılığın giderilmesi, proje tadilatı veya teknik çalışmalar gerekiyorsa bunların maliyeti ciddi boyutlara ulaşabilir.

Tazminat İstenebilir mi?

Ayıplı satış veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle alıcının ayrıca zararı oluşmuşsa şartları kapsamında tazminat talebi gündeme gelebilir.

Örneğin alıcının iskan problemi nedeniyle doğrudan katlanmak zorunda kaldığı belirli masraflar veya başka ispatlanabilir zararları bulunabilir.

Ancak her gider otomatik olarak satıcıya yüklenemez; zarar ile satıcının sorumluluğunu doğuran olay arasında hukuki nedensellik bulunmalıdır.

İskansız Dairede Elektrik ve Su Sorunu Çıkabilir mi?

Taşınmazın ve ilgili idarelerin uygulamalarına göre abonelik ve kullanım süreçlerinde çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir.

Ancak güncel mevzuat ve uygulamalar nedeniyle “iskan yoksa kesinlikle elektrik veya su aboneliği yapılamaz” şeklinde genel bir ifade doğru değildir.

Her taşınmazın ruhsat tarihi ve mevcut hukuki statüsü ayrıca incelenmelidir.

İskan Olmaması Dairenin Değerini Düşürür mü?

Piyasa koşullarına göre ciddi şekilde etkileyebilir.

Özellikle aynı bölgede kat mülkiyetli ve iskanlı dairelerle karşılaştırıldığında iskansız bir taşınmazın satış kabiliyeti ve finansman imkanları farklılaşabilir.

İskanın alınmasının mümkün olmadığı ciddi imar sorunlarında değer kaybı daha yüksek olabilir.

Banka Kredisiyle Alınmış Olması Satıcıyı Kurtarır mı?

Hayır.

Bankanın kredi vermiş veya ekspertiz yaptırmış olması taşınmazın bütün hukuki ve imar sorunlarından arınmış olduğunu garanti etmez.

Satıcı “banka kredi verdiğine göre alıcı her şeyi biliyordu” şeklinde otomatik olarak sorumluluktan kurtulamaz.

Bununla birlikte banka ekspertiz raporunda iskan durumunun açıkça belirtilmiş olması, alıcının bilgisi bakımından uyuşmazlıkta delil olarak değerlendirilebilir.

Ekspertiz Raporunda “İskan Yoktur” Yazıyorsa Ne Olur?

Bu durumda alıcının iskansızlığı bilmediğini ileri sürmesi daha zor hâle gelebilir.

Ancak raporun alıcıya gerçekten teslim edilip edilmediği, satıştan önce okunabilir şekilde sunulup sunulmadığı ve satıcının ayrıca farklı bir taahhütte bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Her dosyada yalnızca tek belge üzerinden sonuç çıkarılmamalıdır.

Tapuda Kat İrtifakı Yazması Alıcının İskansızlığı Bildiği Anlamına Gelir mi?

Her durumda değil.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark hukuken önemli olmakla birlikte sıradan bir konut alıcısının tapudaki “kat irtifakı” ibaresinden otomatik olarak binanın iskan sorunu bulunduğunu bildiği sonucuna varılması her olayda doğru olmayabilir.

Özellikle satıcı açıkça “iskan var” demişse bu durum ayrıca önem kazanır.

Binada İskan Hiç Alınamayacaksa Ne Olur?

Bu, alıcı açısından çok daha ciddi bir durumdur.

Örneğin yapı ruhsatına aykırı şekilde inşa edilmiş, projede ciddi değişiklikler yapılmış veya giderilmesi mümkün olmayan imar sorunları bulunuyorsa eksiklik basit bir belge problemi olmaktan çıkar.

Bu durumda taşınmazın değeri, hukuki kullanımı ve gelecekte satılabilirliği önemli ölçüde etkilenebilir.

Sözleşmeden dönme veya yüksek oranlı bedel indirimi talepleri daha ciddi şekilde gündeme gelebilir.

İskan Alınabilecek Durumdaysa Dava Açılamaz mı?

Dava hakkının bulunup bulunmadığı yalnızca iskanın sonradan alınabilir olmasına bağlı değildir.

Satıcı sözleşmeye aykırı davranmış veya taşınmaz ayıplı teslim edilmiş olabilir.

Ancak ayıbın kolay ve makul maliyetle giderilebilir olması kullanılabilecek seçimlik hakkın değerlendirilmesinde önem taşır.

Satıcı “İskanı Alacağım” Deyip Almıyorsa Ne Yapılabilir?

Satıcının yazılı taahhüdü varsa bu belge son derece önemlidir.

Örneğin satış protokolünde “satıcı yapı kullanma izin belgesini altı ay içerisinde alacaktır” hükmü bulunmasına rağmen yükümlülük yerine getirilmemişse doğrudan sözleşmeye aykırılık gündeme gelir.

Alıcı ihtarname göndererek yükümlülüğün yerine getirilmesini talep edebilir ve sonuç alınamazsa uygun hukuki yola başvurabilir.

Satıcıya Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Her davada zorunlu olmamakla birlikte çoğu dosyada faydalıdır.

İskan eksikliğinin satıcıya açıkça bildirilmesi, ayıbın giderilmesinin talep edilmesi ve satıcının cevabının alınması uyuşmazlığın ispatı açısından önem taşıyabilir.

Ancak ayıp bildirimi ve zamanaşımı süreleri bakımından dosyanın geciktirilmemesi gerekir.

İskansızlık Öğrenildikten Sonra Hemen Bildirim Yapılmalı mı?

Özellikle Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı satışlarda ayıp bildirimi önemlidir.

Gizli ayıp sonradan ortaya çıkmışsa öğrenildikten sonra uygun sürede satıcıya bildirim yapılması gerekir.

Tüketici hukukunun uygulanacağı işlemlerde ise tüketici lehine özel düzenlemeler ayrıca dikkate alınmalıdır.

Dava Kime Karşı Açılır?

Bu durum satışın yapısına göre değişir.

İkinci el satışta doğrudan satıcı gerçek kişi olabilir.

Yeni projeden alınan konutta satıcı şirket, müteahhit veya projedeki diğer sorumlular gündeme gelebilir.

Tüketici işlemlerinde satıcı ve diğer sorumluların hukuki statüsü ayrıca değerlendirilmelidir.

Müteahhit ile Arsa Sahibi Birlikte Sorumlu Olabilir mi?

Kat karşılığı inşaat projelerinde uyuşmazlığın yapısına göre arsa sahibinin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.

Arsa sahibinin her durumda müteahhitle birlikte otomatik olarak sorumlu olduğu söylenemez.

Satışın kim tarafından yapıldığı, bağımsız bölümün kime ait olduğu ve tarafların sözleşmedeki yükümlülükleri belirleyicidir.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Konutun tüketici tarafından ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcıdan alınması hâlinde uyuşmazlık tüketici işlemi niteliğinde olabilir ve tüketici mahkemesi gündeme gelebilir.

İki gerçek kişi arasındaki sıradan ikinci el konut satışı ise her zaman tüketici işlemi değildir.

Bu durumda genel görev kuralları uygulanır.

Dolayısıyla dava açmadan önce tarafların sıfatı mutlaka belirlenmelidir.

Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun kapsamında konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıldır. İkinci el satışlarda tüketici hukuku uygulanıyorsa satıcının sorumluluk süresi üç yıldan az olamaz. Ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi durumunda ise zamanaşımı korumasından yararlanılamaz. Ticaret Bakanlığı’nın güncel tüketici bilgilendirmesi de bu süreleri açıkça belirtmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

Ancak iki gerçek kişi arasındaki satışlarda Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve taşınmaz satışına ilişkin özel zamanaşımı kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Satıcı İskan Sorununu Bilerek Gizlemişse Ne Olur?

Bu durum alıcının hukuki konumunu önemli ölçüde güçlendirebilir.

Örneğin satıcının daha önce belediyeyle yazıştığı, iskan başvurusunun reddedildiğini bildiği veya projeye aykırılık nedeniyle iskan alınamayacağını öğrendiği hâlde evi “iskanlı” diye satması bilinçli gizleme iddiasına dayanak oluşturabilir.

Tüketici hukukunda ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi hâlinde zamanaşımı hükümlerinin uygulanmayacağı açıkça belirtilmektedir. (Ticaret Bakanlığı)

İskansız Daire Satın Alan Alıcının Toplaması Gereken Deliller

Satış ilanı, tapu kaydı, satış sözleşmesi, banka dekontları, ekspertiz raporu, belediyedeki yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi sorgusu, müteahhit ve satıcıyla yapılan mesajlaşmalar, e-postalar, teknik şartname ve varsa iskan alınacağına ilişkin yazılı taahhütler mutlaka korunmalıdır.

Özellikle satış ilanının daha sonra silinebileceği unutulmamalıdır.

Örnek: “İskanlı” Diye Satılan Dairede İskan Bulunmuyor

Alıcının 8 milyon TL ödeyerek bir daire satın aldığını düşünelim. Satış ilanında “iskanlı, kat mülkiyetine hazır, hiçbir belediye sorunu yok” ifadeleri yer alsın.

Satıştan sonra belediyeden yapılan araştırmada binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı ve projeye aykırı bölümler nedeniyle iskan başvurusunun daha önce sonuçlandırılamadığı ortaya çıksın.

Üstelik satıcının bu durumdan satıştan önce haberdar olduğunu gösteren belediye yazışmaları bulunsun.

Böyle bir dosyada alıcının ayıp ve sözleşmeye aykırılık iddiası ciddi şekilde güçlenir. İskanın alınmasının mümkün olup olmadığı ve taşınmazdaki değer kaybına göre sözleşmeden dönme, bedel indirimi ve zararların tazmini seçenekleri değerlendirilebilir.

Örnek: Alıcı İskansız Olduğunu Bilerek Satın Alıyor

Başka bir olayda ise satış sözleşmesinde açıkça “binanın yapı kullanma izin belgesi henüz alınmamıştır, alıcı bu durumu bilmektedir” yazıyor olsun.

Alıcı da bu nedenle piyasa değerinin altında bir fiyatla taşınmazı satın almış olsun.

Bu durumda daha sonra yalnızca iskan bulunmadığını ileri sürerek satıcının ayıp sorumluluğuna başvurmak çok daha güç olacaktır.

Bu nedenle davanın sonucu alıcının satış tarihinde ne bildiğine büyük ölçüde bağlıdır.

Daire Satın Almadan Önce İskan İçin 15 Kritik Kontrol

1. Tapunun kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğu kontrol edilmelidir.
2. Yapı kullanma izin belgesi araştırılmalıdır.
3. Yapı ruhsatı incelenmelidir.
4. Belediyedeki onaylı mimari proje görülmelidir.
5. Dairenin mevcut hâli projeyle karşılaştırılmalıdır.
6. Projeye aykırı ek alan bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
7. Balkon ve teras kapatmaları incelenmelidir.
8. Ortak alanların daireye katılıp katılmadığı kontrol edilmelidir.
9. Belediye tarafından düzenlenmiş yapı tatil tutanağı araştırılmalıdır.
10. Yıkım veya imar para cezası kararı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
11. Satış ilanındaki iskan beyanı saklanmalıdır.
12. Ekspertiz raporu dikkatle okunmalıdır.
13. Satıcının iskan konusundaki açıklamaları yazılı hâle getirilmelidir.
14. Müteahhitten alımlarda teknik şartname incelenmelidir.
15. Yüksek değerli alımlarda tapu devrinden önce hukuki ve teknik inceleme yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

İskansız daire satın aldıysam satıcıya dava açabilir miyim?
Şartları varsa evet. İskanın bulunmaması satış sırasında açıklanmamış önemli bir hukuki ayıp oluşturuyorsa satıcının sorumluluğu gündeme gelebilir.

İskan olmaması gizli ayıp mıdır?
Alıcının bilmediği ve olağan incelemeyle fark etmesinin beklenemeyeceği durumlarda gizli ayıp niteliği taşıyabilir.

İskan yoksa satış iptal edilebilir mi?
Her durumda değil. Ayıbın ağırlığı ve giderilebilirliği dikkate alınarak sözleşmeden dönme talebi değerlendirilebilir.

İskansız daire için bedel indirimi istenebilir mi?
Şartları varsa evet. İskansızlığın taşınmazın piyasa değerine etkisi bilirkişi tarafından belirlenebilir.

Müteahhit iskan almak zorunda mı?
Sözleşmedeki teslim yükümlülüğü ve projenin niteliğine göre müteahhidin iskanlı teslim yükümlülüğü bulunabilir. Ön ödemeli konutlarda tüketiciyi koruyan özel hükümler de uygulanır. (Ticaret Bakanlığı)

Kat irtifaklı tapu iskan olduğu anlamına gelir mi?
Hayır. Kat irtifakı bulunması tek başına yapı kullanma izin belgesinin alındığını göstermez. (Ticaret Bakanlığı)

Kat mülkiyetine neden geçilememiş olabilir?
İskan alınmamış olması önemli nedenlerden biridir; ancak taşınmazın dosyası ayrıca incelenmelidir.

Satıcı iskan var diye yalan söylediyse ne olur?
Satıcının ayıbı bilerek gizlediğinin ispatlanması sorumluluğunu ağırlaştırabilir ve zamanaşımı değerlendirmesinde önemli sonuçlar doğurabilir.

İskan sonradan alınabiliyorsa yine dava açılabilir mi?
Eksikliğin sonradan giderilebilir olması dava hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz; ancak kullanılabilecek seçimlik hakkın belirlenmesini etkileyebilir.

İskansızlık nedeniyle tazminat alınabilir mi?
Satıcının sorumluluğunun ve zararın şartları oluşmuşsa tazminat talebi değerlendirilebilir.

Sonuç: İskanın Olmamasından Çok, Neden Olmadığı ve Alıcıdan Gizlenip Gizlenmediği Önemlidir

Satın alınan dairenin iskanının bulunmaması satıcıya karşı hukuki yollara başvurulmasına neden olabilir. Ancak yalnızca “iskan yok” tespitiyle doğrudan satışın iptal edileceği sonucuna varmak doğru değildir.

Öncelikle iskan neden alınamamış, eksiklik giderilebilir mi, projeye aykırılık var mı, satıcı bu durumu biliyor muydu, alıcıya ne söylendi ve alıcı satış sırasında iskansızlığı biliyor muydu? sorularına cevap verilmelidir.

İskansızlık alıcıdan gizlenmiş, satış ilanında veya sözleşmede taşınmazın iskanlı olduğu açıkça vaat edilmiş ya da bina ciddi imar aykırılıkları nedeniyle iskan alamıyorsa alıcının hukuki konumu önemli ölçüde güçlenebilir. Buna karşılık alıcı iskansızlığı açıkça bilerek ve bunu dikkate alan bir bedelle satın alma yapmışsa satıcıya karşı ayıp iddiası daha zor hâle gelebilir.

Somut olayın şartlarına göre sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim, ayıbın giderilmesi ve tazminat seçenekleri değerlendirilmelidir. Tüketici işlemlerinde konutlardaki ayıplara ilişkin özel koruma ve zamanaşımı hükümleri de ayrıca dikkate alınmalıdır. (Ticaret Bakanlığı)

Bu nedenle özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda satın alma öncesinde yalnızca tapu kaydının değil, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje ve taşınmazın mevcut fiziksel durumunun birlikte incelenmesi sonradan ortaya çıkabilecek önemli uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – İskansız Daire ve Ayıplı Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; iskansız daire satışları, yapı kullanma izin belgesi uyuşmazlıkları, gizli ayıplı taşınmazlar, müteahhit ve satıcı sorumluluğu, sözleşmeden dönme, satış bedelinden indirim, tazminat, projeye aykırı yapılaşma ve gayrimenkul satışından kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara