Ev Satın Aldım Ancak Eski Malik Evden Çıkmıyor: Nasıl Tahliye Edilir? 2026 Güncel Rehber

Satın aldığınız evden eski malik çıkmıyorsa ne yapılabilir? Tapu devrinden sonra eski ev sahibinin tahliyesi, haksız işgal, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, icra ve dava yolları ile teslim tutanağının önemini 2026 güncel mevzuatı kapsamında açıklıyoruz.

Bir taşınmazın tapuda satın alınması, alıcının mülkiyet hakkını kazanması bakımından temel aşamadır. Ancak uygulamada tapu devri tamamlanmasına rağmen eski malikin evi boşaltmaması ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Alıcı tapuda artık malik olmasına rağmen anahtar kendisine teslim edilmemiş olabilir veya satıcı “Bir ay sonra çıkarım.” diyerek taşınmazı kullanmaya devam edebilir.

Bu durumda yeni malikin eski maliki doğrudan kiracı gibi değerlendirerek hareket etmesi her zaman doğru değildir. Eski malik ile yeni malik arasında ayrıca bir kira ilişkisi kurulmamışsa uyuşmazlığın hukuki niteliği, kiracının tahliyesinden farklı şekilde değerlendirilmelidir.

Tapu Devredildiği Anda Evin Mülkiyeti Kime Geçer?

Taşınmaz satışlarında mülkiyet kural olarak tapu siciline yapılan tescille kazanılır. Satış işlemi tamamlanıp taşınmaz yeni malik adına tescil edildiğinde mülkiyet hakkı yeni malike geçer.

Ancak mülkiyetin devredilmiş olması ile taşınmazın fiilen teslim edilmesi aynı şey değildir. Tapuda malik değişmiş olmasına rağmen eski malik taşınmazda oturmaya devam edebilir.

Bu durumda yeni malik, mülkiyet hakkından kaynaklanan taleplerini kullanmayı değerlendirebilir.

Eski Malik Tapu Devrinden Sonra Evde Oturmaya Devam Edebilir mi?

Satış sırasında eski malikin belirli bir süre daha taşınmazda kalmasına ilişkin geçerli bir anlaşma yapılmış olabilir. Örneğin taraflar satış sözleşmesi veya ayrı bir protokol kapsamında taşınmazın 30 gün sonra boşaltılacağını kararlaştırmış olabilirler.

Böyle bir anlaşma varsa öncelikle bu düzenlemenin içeriğine bakılması gerekir.

Ancak eski malike taşınmazda kalma hakkı tanıyan herhangi bir hukuki sebep bulunmuyorsa, tapu devrinden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi yeni malikin mülkiyet hakkına müdahale oluşturabilir.

“Tapuyu Verdim Ama Üç Ay Daha Oturacağım” Denilebilir mi?

Eski malik bunu tek taraflı olarak belirleyemez. Taşınmazın satılması sırasında tarafların belirli bir teslim tarihi üzerinde anlaşmaları mümkündür. Fakat böyle bir anlaşma bulunmuyorsa eski malik yalnızca kendi isteğiyle taşınmazın teslim tarihini ileriye erteleme hakkına sahip değildir.

Bu nedenle tapu devrinden önce taşınmazın hangi tarihte boş ve kullanılabilir şekilde teslim edileceğinin açıkça belirlenmesi son derece önemlidir.

Eski Malik Kiracı Sayılır mı?

Kural olarak yalnızca evini sattıktan sonra taşınmazda kalmaya devam eden eski malik otomatik biçimde kiracı hâline gelmez.

Kira ilişkisinin varlığından söz edilebilmesi için taraflar arasında buna ilişkin bir hukuki ilişkinin bulunması gerekir. Eski malik ile yeni malik arasında satıştan sonra kira sözleşmesi kurulmuşsa durum farklıdır.

Bu ayrım önemlidir; çünkü kiracı tahliyesine ilişkin kurallar ile taşınmazı hukuki dayanak olmaksızın kullanan kişinin taşınmazdan çıkarılmasına ilişkin hukuki yollar aynı değildir.

Eski Malike İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Somut olayın özelliklerine göre eski malike yazılı bildirim yapılması son derece yararlı olabilir. Bildirimde mülkiyetin yeni malike geçtiği, varsa kararlaştırılan teslim süresinin sona erdiği ve taşınmazın belirli süre içinde boş olarak teslim edilmesinin istendiği açıkça belirtilebilir.

Bu bildirim, eski malikin taşınmazı hangi tarihten itibaren yeni malikin açık iradesine rağmen kullanmaya devam ettiğinin ortaya konulması bakımından da önem taşıyabilir.

Noterden İhtarname Gönderilebilir mi?

Evet. Uyuşmazlığın ispatı bakımından noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi tercih edilebilir. İhtarname hazırlanırken yalnızca “Evi boşaltın.” denilmesi yerine tapu devri, varsa teslim anlaşması ve talep edilen teslim tarihi açıkça ortaya konulmalıdır.

Ayrıca kullanım bedeli veya ecrimisil talebinin gündeme gelmesi ihtimali varsa bildirimin içeriği buna göre hazırlanmalıdır.

Eski Malik Çıkmazsa Hangi Dava Açılabilir?

Eski malikin taşınmazı kullanmasını haklı gösteren geçerli bir hukuki sebep bulunmuyorsa mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi talebi gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu kapsamında malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalelerin önlenmesini de talep edebilir.

Ancak davanın hukuki sebebi, satış sözleşmesi ve taraflar arasındaki teslim düzenlemeleri incelenerek belirlenmelidir.

Elatmanın Önlenmesi Davası Nedir?

Elatmanın önlenmesi davası, malikin mülkiyet hakkına yönelik devam eden haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlayan hukuki yollardan biridir.

Yeni malik taşınmazın tapu sahibi olduğu hâlde eski malik hiçbir geçerli hukuki sebep olmaksızın taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa bu yol somut olayda değerlendirilebilir.

Burada temel mesele eski malikin taşınmazı kullanmasını haklı kılan bir kira, kullanım, teslim erteleme veya benzeri hukuki ilişkinin bulunup bulunmadığıdır.

Eski Malik İçin “Tahliye Davası” mı Açılır?

Günlük dilde bu süreç çoğu zaman “eski malikin tahliyesi” olarak ifade edilir. Ancak hukuki nitelendirme yapılırken eski malikin kiracı olup olmadığı belirlenmelidir.

Taraflar arasında kira ilişkisi bulunmuyorsa uyuşmazlığı doğrudan klasik kiracı tahliyesi hükümleri üzerinden yürütmek doğru olmayabilir. Mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve taşınmazın teslimi gibi talepler gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava açmadan önce hukuki ilişkinin doğru nitelendirilmesi önemlidir.

Ecrimisil Talep Edilebilir mi?

Şartları bulunuyorsa eski malikten haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talep edilmesi gündeme gelebilir. Ecrimisil, kira bedeliyle tamamen aynı hukuki kavram değildir.

Eski malikin taşınmazı hangi tarihten itibaren haksız olarak kullandığı, taraflar arasında kullanım konusunda bir anlaşma bulunup bulunmadığı, ihtar tarihi ve somut olayın diğer özellikleri değerlendirilmelidir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bakımından taşınmazın niteliği, kullanım biçimi, kullanım dönemi ve emsal kullanım değerleri gibi unsurlar dikkate alınabilir.

Örneğin Ankara’da merkezi konumda bulunan bir konut ile farklı özelliklere sahip başka bir taşınmazın kullanım değeri aynı olmayacaktır. İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyük şehirlerde taşınmazın semti, büyüklüğü, yaşı ve özellikleri de kullanım bedelinin belirlenmesinde önemli olabilir.

Bu nedenle internet ilanlarından tek bir emsal kira bedeli bulunarak doğrudan ecrimisil miktarı belirlenmesi doğru değildir.

Tapu Devrinden İtibaren Otomatik Ecrimisil İstenebilir mi?

Her olayda “Tapuyu aldığım gün ecrimisil işlemeye başlar.” şeklinde kesin bir sonuca ulaşmak doğru değildir.

Örneğin satış sırasında eski malike bir ay daha taşınmazda kalma hakkı tanınmışsa bu dönemin değerlendirilmesi farklı olacaktır. Eski malikin kullanımının hangi tarihte haksız hâle geldiği somut olayın koşullarına göre belirlenmelidir.

Satış Sözleşmesinde “Ev Bir Ay Sonra Teslim Edilecektir” Yazıyorsa Ne Olur?

Bu hüküm son derece önemlidir. Yeni malik taşınmazın belirlenen tarihte teslim edilmesini talep edebilir. Eski malik kararlaştırılan tarihten sonra taşınmazı kullanmaya devam ederse sözleşmeye aykırılık ve haksız kullanım bakımından talepler gündeme gelebilir.

Bu nedenle taşınmaz satın alınırken yalnızca satış bedeli ve tapu devri değil, fiili teslim tarihi de yazılı şekilde düzenlenmelidir.

“Tapu Devri Yapıldıktan Sonra En Geç 15 Gün İçinde Ev Boşaltılacaktır” Maddesi Geçerli Olabilir mi?

Taraflar taşınmazın teslim tarihini sözleşmeyle belirleyebilirler. Böyle bir hüküm uyuşmazlık hâlinde önemli delil oluşturabilir.

Ancak maddenin içeriği, tarafların iradesi ve varsa cezai şart gibi ek düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir.

Eski Malik Evi Boşaltacağına Dair Taahhüt Vermişse Ne Olur?

Satış sırasında eski malik belirli tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı bir taahhütte bulunmuş olabilir.

Bu belge önemli olmakla birlikte eski malikin kiracı olmadığı bir ilişkide belgeyi doğrudan kiracının tahliye taahhüdü hükümleriyle değerlendirmek doğru olmayabilir. Belgenin hukuki niteliği ve hangi yükümlülüğü içerdiği ayrıca incelenmelidir.

Eski Malik “Paranın Tamamını Almadım” Diyerek Çıkmıyorsa Ne Olur?

Satış bedeline ilişkin uyuşmazlık ile taşınmazın mülkiyeti ve teslimi birbirinden ayrılmalıdır.

Eski malik gerçekten satış bedelinin bir bölümünü alamadığını iddia ediyorsa bunun için hukuki haklarını kullanabilir. Ancak bu durum ona her durumda taşınmazı süresiz olarak kullanmaya devam etme hakkı sağlamaz.

Satış sözleşmesinde ödeme ve teslim yükümlülüklerinin birbirine bağlanıp bağlanmadığı ayrıca incelenmelidir.

Eski Malik Satışın İptali İçin Dava Açtığını Söylüyorsa Evden Çıkmak Zorunda mı?

Tapu iptal ve tescil davasının açılmış olması tek başına tapu kaydını kendiliğinden eski hâline döndürmez. Ancak mahkeme tarafından ihtiyati tedbir veya başka geçici hukuki koruma kararları verilmiş olabilir.

Bu nedenle yalnızca “Dava açtım.” açıklamasına değil, açılan davanın niteliğine ve mahkeme tarafından verilen kararlara bakılmalıdır.

Eski Malik Evden Çıkmıyorsa Elektrik ve Suyu Kestirmek Doğru mu?

Yeni malikin eski maliki taşınmazdan çıkarmak amacıyla hukuki süreç yerine fiili baskı yöntemlerine başvurması ciddi riskler yaratabilir.

Elektrik, su veya doğal gazın kestirilmesi, kilitlerin değiştirilmesi veya kişinin eşyalarının dışarı çıkarılması somut olayın özelliklerine göre hukuki ve hatta cezai uyuşmazlıklara yol açabilir.

Bu nedenle taşınmazın teslimi hukuki yollarla sağlanmalıdır.

Yeni Malik Kilidi Değiştirebilir mi?

Eski malik hâlen taşınmazda oturuyor ve eşyaları içeride bulunuyorsa yeni malikin tek taraflı şekilde kilidi değiştirerek fiilen tahliye gerçekleştirmeye çalışması doğru bir yöntem değildir.

Mülkiyet hakkı yeni malike geçmiş olsa bile uyuşmazlığın hukuk düzeni içinde çözülmesi gerekir.

Polis Çağırarak Eski Malik Evden Çıkarılabilir mi?

Salt tapunun yeni malik adına kayıtlı olması, her özel hukuk uyuşmazlığında polisin eski maliki doğrudan evden çıkaracağı anlamına gelmez.

Taraflar arasında taşınmazın kullanım hakkı ve teslimi konusunda hukuki uyuşmazlık bulunuyorsa yargısal süreç gerekebilir.

Bu nedenle “Tapuyu gösteririm, polis hemen çıkarır.” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

Eski Malik Evde Eşyalarını Bırakıp Gitmişse Ne Yapılmalı?

Eski malikin taşınmazdan ayrılmış görünmesine rağmen eşyalarını içeride bırakması ayrı bir sorun yaratabilir.

Eşyaların doğrudan atılması, satılması veya sahiplenilmesi yerine durumun belgelenmesi ve hukuka uygun teslim veya muhafaza yöntemlerinin değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle yüksek değerli eşyalar bulunuyorsa teslim sürecinin tutanak altına alınması önemlidir.

Anahtar Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?

Taşınmaz satışlarında en yararlı belgelerden biri anahtar ve fiili teslim tutanağıdır.

Tutanakta taşınmazın hangi tarihte boş şekilde teslim edildiği, anahtar sayısı, sayaç bilgileri ve taşınmazın mevcut durumu kayıt altına alınabilir.

Bu belge sonradan “Evi zaten teslim etmiştim.” veya “Teslim tarihi daha sonra olacaktı.” şeklindeki uyuşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olur.

Evde Hasar Varsa Eski Malikten Talep Edilebilir mi?

Eski malik taşınmazı teslim ederken satış tarihinden sonra meydana getirdiği zararlar bulunuyorsa tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ancak normal kullanım, taşınmazın satış sırasındaki mevcut durumu ve sonradan oluşan zarar birbirinden ayrılmalıdır.

Bu nedenle taşınmazın satış öncesi ve teslim sırasındaki durumunun fotoğraf, video ve tutanaklarla belgelenmesi yararlı olabilir.

Eski Malik Evi Başkasına Kiraya Verirse Ne Olur?

Mülkiyet yeni malike geçtikten sonra eski malikin artık malik sıfatıyla yeni bir kira ilişkisi kurması ciddi hukuki sorunlara neden olabilir.

Ancak üçüncü kişinin iyi niyeti, yapılan sözleşmenin tarihi, taşınmazın fiili durumu ve temsil yetkisi gibi hususlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Böyle bir durumda yeni malikin gecikmeden hukuki durum tespiti yapması önemlidir.

Eski Malik Akrabasını Eve Yerleştirirse Ne Olur?

Eski malik kendisi çıkıp eşi, çocuğu, akrabası veya başka bir kişiyi taşınmazda bırakmış olabilir.

Bu durumda taşınmazı fiilen kullanan kişilerin kullanımının hangi hukuki sebebe dayandığı araştırılmalıdır. Mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin sona erdirilmesine ilişkin talepler fiili kullanıcıların durumuna göre hazırlanmalıdır.

Eski Malik “Burası Benim Aile Konutumdu” Diyerek Çıkmayabilir mi?

Aile konutu hükümleri taşınmaz işlemleri bakımından önemli sonuçlar doğurabilir. Özellikle satış işleminin diğer eşin rızası olmadan gerçekleştirildiği iddiası varsa TMK m.194 kapsamında ayrı bir uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Bu nedenle satışın geçerliliğinin aile konutu nedeniyle tartışıldığı dosyalarda yalnızca tahliye meselesine odaklanmak yeterli olmayabilir.

Tapuda Aile Konutu Şerhi Varsa Ne Olur?

Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazın satışında işlemin hukuki geçerliliği ayrıca incelenmelidir. Yeni malikin eski maliki çıkarmaya çalışmasından önce mülkiyet kazanımının hukuki durumunun netleştirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle tapu kaydındaki şerhler satın alma öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.

Ev İcra Satışından Alındıysa Durum Aynı mı?

İcra veya elektronik satış yoluyla taşınmaz edinilmesi, klasik tapu satışından farklı usul ve teslim sorunları doğurabilir.

Taşınmazın borçlu, eski malik, kiracı veya üçüncü kişi tarafından kullanılıyor olması hâlinde uygulanacak hukuki yol satışın niteliğine ve kullanıcı sıfatına göre belirlenmelidir.

Bu nedenle icra ihalesinden alınan taşınmazlarda ayrıca dosya ve ihale belgeleri incelenmelidir.

Evde Eski Malikin Kiracısı Varsa Ne Olur?

Bu durumda uyuşmazlık tamamen farklılaşır.

Taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesinin yeni malik bakımından sonuçları Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir. Yeni malik sırf evi satın aldığı için mevcut kiracıyı hemen çıkaramaz.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gibi özel yollar ve süreler ayrıca değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla eski malikin kendisinin evde oturması ile eski malikin kiracısının evde oturması aynı hukuki durum değildir.

Eski Malik “Beni Kiracı Kabul Et” Derse Ne Olur?

Yeni malik kabul etmek zorunda değildir.

Ancak taraflar isterlerse satıştan sonra yeni bir kira sözleşmesi kurabilirler. Böyle bir sözleşme kurulursa sonraki tahliye süreci artık kira hukuku hükümlerine tabi olabilir.

Bu nedenle geçici olarak evde kalmasına izin verilen eski malik bakımından tarafların hukuki ilişkiyi yazılı ve açık biçimde düzenlemeleri önemlidir.

Eski Malik Her Ay Para Gönderirse Kiracı Olur mu?

Tek başına hesaba para gönderilmesi her durumda kira sözleşmesi kurulduğunu göstermez.

Ödemenin açıklaması, tarafların iradesi, yazışmalar ve paranın neden kabul edildiği önemlidir.

Yeni malik kira ilişkisi kurmak istemiyorsa gönderilen paraların hukuki niteliği konusunda belirsizlik yaratacak davranışlardan kaçınmalıdır.

Kullanım Bedeli Almak Kira İlişkisi Yaratır mı?

Bu konu dikkatli ele alınmalıdır.

Tarafların gerçek iradesine ve ödemenin niteliğine göre yapılan düzenli ödemeler daha sonra kira ilişkisi bulunduğu iddiasında kullanılabilir.

Bu nedenle eski malikten ecrimisil veya kullanım bedeli talep edilirken kullanılan ifadelerin ve yapılan anlaşmaların hukuki niteliği önemlidir.

Arabuluculuk Gerekir mi?

Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamı genişlemiştir. Ancak somut talebin hukuki niteliğine göre dava şartı arabuluculuk bulunup bulunmadığı ayrıca belirlenmelidir.

Özellikle uyuşmazlığın kira ilişkisine mi yoksa mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesine mi ilişkin olduğu bu değerlendirmede önem taşıyabilir.

Bu nedenle dava açmadan önce talebin doğru hukuki nitelendirilmesi gerekir.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Görevli mahkeme uyuşmazlığın hukuki niteliğine göre değişebilir.

Eski malik ile yeni malik arasında gerçek bir kira ilişkisi bulunması ile mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi talebi aynı görev kurallarına tabi olmayabilir.

Bu nedenle yalnızca “tahliye istiyorum” ifadesinden hareketle görevli mahkeme belirlenmemelidir.

Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?

Taşınmazın bulunduğu yer ve uyuşmazlığın niteliği yetki bakımından önem taşır. Özellikle taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda özel yetki kuralları gündeme gelebilir.

Ankara’daki taşınmaz ile İstanbul, İzmir, Mersin veya Bursa’daki taşınmaz bakımından somut yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yere göre değerlendirilmelidir.

Eski Malik Evden Çıkmıyorsa Ne Kadar Sürede Tahliye Edilir?

Her dosya için kesin süre vermek mümkün değildir.

Süreyi davanın niteliği, mahkemenin iş yükü, tebligat işlemleri, tarafların savunmaları, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği ve kanun yolları etkileyebilir.

Bu nedenle “30 günde kesin çıkarılır” veya “üç ayda tahliye biter” gibi garantili sürelerden kaçınılmalıdır.

Dava Devam Ederken Ecrimisil İşlemeye Devam Eder mi?

Haksız kullanımın devam ettiği iddia ediliyorsa kullanım dönemine ilişkin ecrimisil talebi de buna göre değerlendirilebilir.

Ancak hangi tarihler için ve hangi miktarda talepte bulunulabileceği somut olayın özelliklerine göre hesaplanmalıdır.

Eski Malik Evi Kendiliğinden Boşaltırsa Dava Ne Olur?

Dava devam ederken taşınmaz teslim edilirse elatmanın önlenmesine ilişkin talebin konusuz kalıp kalmadığı değerlendirilir. Bununla birlikte geçmiş dönem ecrimisil, yargılama giderleri veya diğer talepler devam edebilir.

Bu nedenle yalnızca anahtarın teslim edilmesiyle dosyadaki bütün uyuşmazlıkların otomatik olarak sona ereceği varsayılmamalıdır.

Yeni Malik Evi Kendisi Kullanacaksa Durum Değişir mi?

Eski malik bakımından temel sorun yeni malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Yeni malikin evi kendisinin kullanacak olması somut olayın arka planını açıklayabilir ancak eski malik kiracı değilse klasik ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerinin uygulanması gerekmeyebilir.

Bu ayrım özellikle yanlış dava açılmasının önlenmesi açısından önemlidir.

Satın Almadan Önce Evde Kimin Oturduğu Kontrol Edilmeli mi?

Kesinlikle önemlidir.

Tapu kaydının temiz olması taşınmazın mutlaka boş teslim edileceği anlamına gelmez. Satın alma öncesinde taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı, kullanıcının malik mi kiracı mı yoksa üçüncü kişi mi olduğu ve hangi tarihte çıkacağı belirlenmelidir.

Özellikle yatırım amacıyla alınan taşınmazlarda bu kontrol ciddi uyuşmazlıkları önleyebilir.

Satış Bedelinin Bir Kısmını Teslime Kadar Tutmak Mümkün mü?

Tarafların anlaşması ve işlemin hukuki yapısına uygun düzenleme yapılması hâlinde ödeme ve teslim mekanizması buna göre planlanabilir.

Örneğin satış bedelinin belirli kısmının boş ve fiili teslim gerçekleştikten sonra ödenmesi yönünde sözleşmesel düzenlemeler düşünülebilir.

Ancak tapuda gösterilen bedel, ödeme şekli ve vergisel sonuçlar bakımından hukuka uygun hareket edilmelidir.

Eski Malik Çıkmıyorsa Yeni Malik İlk Olarak Ne Yapmalı?

Öncelikle tapu kaydı, satışa ilişkin sözleşmeler ve varsa teslim protokolü birlikte incelenmelidir. Eski malike taşınmazda belirli süre kalma hakkı verilip verilmediği tespit edilmeli, fiili kullanım durumu belgelenmeli ve gerekiyorsa yazılı ihtar gönderilmelidir.

Ardından eski malikin kullanımının hukuki dayanağı bulunmuyorsa elatmanın önlenmesi, taşınmazın teslimi ve şartları varsa ecrimisil gibi talepler değerlendirilmelidir.

Yeni malikin kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya temel hizmetleri kestirmek gibi fiili yöntemlere başvurması yerine hukuki süreç üzerinden hareket etmesi daha güvenlidir.

Satın Alınan Evden Eski Malik Nasıl Çıkarılır?

Tapu devrinden sonra eski malikin taşınmazda kalmasını sağlayan geçerli bir hukuki sebep bulunmuyorsa yeni malik mülkiyet hakkına dayanarak taşınmazın teslimini talep edebilir.

Eski malik gönüllü olarak çıkmazsa uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemeden elatmanın önlenmesi ve taşınmazın teslimi talep edilebilir. Şartları oluşmuşsa haksız kullanım dönemi için ecrimisil de gündeme gelebilir.

Ancak burada en önemli konu, eski maliki otomatik olarak “kiracı” kabul etmemektir. Taraflar arasında gerçekten kira sözleşmesi kurulmuşsa kira hukuku hükümleri; böyle bir ilişki bulunmuyorsa mülkiyet hakkına dayalı hükümler değerlendirilmelidir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, eski malikin taşınmazı boşaltmadığı uyuşmazlıklarda tapu kaydı kadar satış sırasında kararlaştırılan fiili teslim tarihinin, tarafların yazışmalarının, teslim protokolünün ve eski malikin taşınmazda kalmasını sağlayan herhangi bir hukuki sebep bulunup bulunmadığının birlikte incelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Ev Satın Alırken Eski Malik Sorununa Karşı Nasıl Önlem Alınabilir?

Taşınmaz satın alınmadan önce fiili kullanım durumu görülmeli ve satıştan sonra eski malikin evde kalıp kalmayacağı açıkça kararlaştırılmalıdır. Boş teslim tarihi, anahtar teslimi, sayaçların durumu ve gecikmenin sonuçları mümkün olduğunca yazılı hâle getirilmelidir.

Özellikle yüksek bedelli konut satışlarında yalnızca tapu devrine odaklanıp fiili teslimi belirsiz bırakmak, yeni malik açısından aylar sürebilecek uyuşmazlıklara neden olabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK ile Eski Malik Tahliye Uyuşmazlıkları

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde satın alınan taşınmazın eski malik tarafından boşaltılmaması, anahtarın teslim edilmemesi, satış sonrasında taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi ve ecrimisil talepleri gayrimenkul hukukunda sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasındadır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, tapu devrinden sonra taşınmazın teslim edilmemesi, eski malikin haksız kullanımı, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, teslim protokolleri ve taşınmazın fiilen teslim alınmasına ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Evi satın aldım ancak eski sahibi çıkmıyor, ne yapabilirim?
Öncelikle eski malikin taşınmazda kalmasını sağlayan geçerli bir sözleşme veya teslim anlaşması bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Böyle bir hak yoksa mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmazın teslimi ve elatmanın önlenmesi talep edilebilir.

2. Eski malik tapu devrinden sonra otomatik olarak kiracı olur mu?
Hayır. Eski malikin evde kalmaya devam etmesi tek başına kira ilişkisi kurmaz. Tarafların kira sözleşmesi kurup kurmadıkları ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Eski malike noter ihtarı göndermeli miyim?
Somut olayda yazılı ihtar önemli olabilir. Teslim talebinin ve kullanım konusundaki iradenin açık biçimde ortaya konulmasına yardımcı olur.

4. Eski malikten kira bedeli isteyebilir miyim?
Taraflar arasında kira ilişkisi yoksa talebin doğrudan kira bedeli olarak nitelendirilmesi doğru olmayabilir. Şartları varsa ecrimisil veya başka bir kullanım karşılığı gündeme gelebilir.

5. Eski malik için ecrimisil talep edilebilir mi?
Şartları oluşmuşsa haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Haksız kullanımın başlangıç tarihi somut olaya göre belirlenir.

6. Tapu benim adıma olduğu için kilidi değiştirebilir miyim?
Eski malik hâlen evde oturuyorsa tek taraflı fiili tahliye yöntemleri hukuki risk yaratabilir. Tahliye ve teslim hukuki yollarla sağlanmalıdır.

7. Polisi çağırırsam eski maliki hemen çıkarırlar mı?
Özel hukuk uyuşmazlığının bulunması hâlinde tapuyu göstermek tek başına polisin kişiyi doğrudan taşınmazdan çıkaracağı anlamına gelmez. Yargısal süreç gerekebilir.

8. Satış sözleşmesinde bir ay sonra teslim yazıyorsa ne olur?
Kararlaştırılan teslim tarihi önemlidir. Eski malik bu sürenin sonunda taşınmazı teslim etmezse sözleşmeye aykırılık ve haksız kullanım talepleri gündeme gelebilir.

9. Eski malik evi boşaltmadan başka bir kişiyi eve yerleştirirse ne olur?
Fiili kullanıcının hangi hukuki sebebe dayanarak taşınmazda bulunduğu araştırılır ve mülkiyet hakkına dayalı talepler buna göre yöneltilir.

10. Eski malikin tahliyesi ne kadar sürer?
Kesin süre vermek mümkün değildir. Davanın niteliği, tebligatlar, savunmalar, mahkemenin iş yükü ve kanun yolları toplam süreyi etkileyebilir.

Uzman Hukuki Destek

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde hizmet veren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, satın alınan taşınmazın eski malik tarafından boşaltılmaması nedeniyle ortaya çıkan gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, özellikle tapu devrinden sonra taşınmazın teslim edilmemesi, eski malikin haksız kullanımı, elatmanın önlenmesi, ecrimisil, ihtarname, teslim protokolü ve taşınmazın fiilen teslim alınmasına ilişkin süreçlerde hukuki destek sunmaktadır.

Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
Hemen Ara: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr