Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir? (2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber)

Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir? (2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber)

Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkeme | Tapu ve Taşınmaz Davaları 2026

Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme nasıl belirlenir? Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kira, kat mülkiyeti ve kamulaştırma davalarında görevli mahkeme hakkında 2026 güncel rehber.

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dikkat edilmesi gereken en önemli usul kurallarından biri görevli mahkemenin doğru belirlenmesidir. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemeler tarafından yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınır. Yanlış görevli mahkemede açılan davalar ise görevsizlik kararı verilmesine, yargılamanın uzamasına ve ek masraflara neden olabilir.

Uygulamada en çok karşılaşılan sorular arasında “Tapu iptal davasına hangi mahkeme bakar?”, “Ecrimisil davası Asliye Hukuk Mahkemesinde mi açılır?”, “Kat mülkiyeti davalarında görevli mahkeme hangisidir?”, “Kira davalarına hangi mahkeme bakar?” gibi konular yer almaktadır.

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul davalarında görev kuralları; başta 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve diğer özel kanun hükümleri çerçevesinde belirlenmektedir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında davanın doğru görevli mahkemede açılması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Görevli Mahkeme Nedir?

Görevli mahkeme, bir uyuşmazlığa hangi mahkeme türünün bakacağını belirleyen usul kuralıdır.

Örneğin;

• Asliye Hukuk Mahkemesi,
• Sulh Hukuk Mahkemesi,
• Tüketici Mahkemesi,
• Asliye Ticaret Mahkemesi,
• İdare Mahkemesi

gibi mahkemeler arasında görev ayrımı bulunmaktadır.

Görev kavramı, yetkili mahkeme ile karıştırılmamalıdır. Yetki, davanın hangi il veya ilçede görüleceğini ifade ederken; görev, hangi mahkeme türünün davaya bakacağını belirler.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine ilişkin ayni hak davalarıdır.

Bu davalarda genel olarak görevli mahkeme:

Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Tapu kaydının düzeltilmesi, yolsuz tescilin iptali, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, kazandırıcı zamanaşımı ve benzeri nedenlerle açılan tapu davaları da kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Görevli Mahkeme

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında görevli mahkeme:

Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Bu davalarda mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Ecrimisil Davalarında Görevli Mahkeme

Taşınmazın haksız kullanılması nedeniyle açılan ecrimisil davalarında görevli mahkeme genel olarak:

Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ancak ecrimisil talebi başka bir davayla birlikte ileri sürülüyorsa görev değerlendirmesi, davaların hukuki niteliğine göre yapılmalıdır.

Elatmanın Önlenmesi Davalarında Görevli Mahkeme

Taşınmaza yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlayan elatmanın önlenmesi davaları da ayni hakka ilişkin davalardır.

Bu nedenle görevli mahkeme:

Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalarda Görevli Mahkeme

Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda görev, davanın konusuna göre değişmektedir.

Örneğin;

• yönetim planından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar,
• ortak gider ve aidat alacakları,
• kat malikleri kurulu kararlarının iptali,
• ortak alanların kullanımı

gibi birçok davada Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olurken, taşınmazın aynına ilişkin talepler içeren bazı davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.

Bu nedenle her uyuşmazlık kendi özelinde değerlendirilmelidir.

Kira Davalarında Görevli Mahkeme

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira ilişkisinden doğan;

• tahliye davaları,
• kira alacağı davaları,
• kira tespit davaları,
• kira uyarlama davaları

gibi uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genel olarak:

Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kamulaştırma Davalarında Görevli Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları ile kamulaştırma kanunundan kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta görevli mahkeme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre belirlenmektedir.

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davalarında ise uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilmektedir.

Tüketici İşlemlerinden Kaynaklanan Konut Davaları

Müteahhitten veya yükleniciden konut satın alan tüketicilerin;

• ayıplı konut,
• eksik ifa,
• teslim gecikmesi,
• satış sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkları

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilebilir.

Bu durumda görevli mahkeme çoğu zaman Tüketici Mahkemesidir.

Ticari Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Görev

Tarafların tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmeleriyle ilgili bulunduğu bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olabilir.

Görev belirlenirken yalnızca taşınmazın niteliği değil, tarafların hukuki sıfatı ve uyuşmazlığın ticari işten kaynaklanıp kaynaklanmadığı da dikkate alınmalıdır.

Yanlış Görevli Mahkemede Dava Açılırsa Ne Olur?

Görev kuralları kamu düzenine ilişkindir.

Yanlış mahkemede dava açılması hâlinde;

• görevsizlik kararı verilebilir,
• dosya görevli mahkemeye gönderilebilir,
• yargılama süresi uzayabilir,
• ek yargılama giderleri oluşabilir,
• zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından riskler ortaya çıkabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.

Gayrimenkul Davalarında Görev Belirlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Görevli mahkeme belirlenirken şu hususlar dikkate alınmalıdır:

• Uyuşmazlığın ayni hakka mı yoksa şahsi hakka mı ilişkin olduğu
• Davanın kira ilişkisinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı
• Kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı
• Tüketici işlemi bulunup bulunmadığı
• Tarafların tacir olup olmadığı
• Özel kanunlarda görev kuralı bulunup bulunmadığı
• Birden fazla talebin aynı davada ileri sürülüp sürülmediği

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte mahkemeler görev kurallarını daha titiz uygulamaktadır. Özellikle tapu davaları, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, tüketici kaynaklı konut davaları ve ticari taşınmaz ihtilaflarında görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi davaların aylarca uzamasına neden olabilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru analiz edilmesi ve görevli mahkemenin buna göre belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Adalet Bakanlığı
• UYAP Vatandaş Portalı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Resmî Gazete

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme hangisidir?
Genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

2. Ortaklığın giderilmesi davasına hangi mahkeme bakar?
Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

3. Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

4. Kira davalarında görevli mahkeme hangisidir?
Tahliye, kira tespit ve kira alacağı gibi davalarda genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

5. Kat mülkiyetinden doğan davalarda görevli mahkeme her zaman aynı mıdır?
Hayır. Davanın konusuna göre Sulh Hukuk Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.

6. Ayıplı konut davaları hangi mahkemede görülür?
Tüketici işlemi niteliği taşıyan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir.

7. Yanlış görevli mahkemede dava açılırsa ne olur?
Mahkeme görevsizlik kararı vererek dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesine karar verebilir.

8. Görevli mahkemenin belirlenmesi neden önemlidir?
Yanlış görevli mahkemede açılan davalar ciddi zaman kaybına, ek masraflara ve usul sorunlarına yol açabilir.

Uzman Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, elatmanın önlenmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kira davaları, kamulaştırma davaları ve diğer tüm gayrimenkul uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunuyoruz.

Süreciniz Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından değerlendirilmekte; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelindeki müvekkillerimize hukuki destek sağlanmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre görevli mahkeme değişebileceğinden, dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki görüş alınması tavsiye edilir.