Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme Hangisidir? (2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber)

Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme Hangisidir? | Tapu ve Taşınmaz Davaları 2026

Gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme nasıl belirlenir? Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kamulaştırma, kira ve kat mülkiyeti davalarında görevli ve yetkili mahkeme hakkında 2026 güncel rehberi inceleyin.

Gayrimenkul hukuku, taşınmazların mülkiyeti, kullanımı ve bunlara ilişkin ayni veya şahsi haklardan doğan uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir hukuk dalıdır. Bu alanda açılan davalarda en önemli usul kurallarından biri yetkili mahkemenin doğru belirlenmesidir. Yanlış yerde açılan davalar, yargılamanın uzamasına, ek masraflara ve bazı durumlarda hak kayıplarına neden olabilmektedir.

Uygulamada vatandaşların en çok araştırdığı konular arasında “Tapu davası hangi şehirde açılır?”, “Taşınmaz başka ildeyse kendi bulunduğum yerde dava açabilir miyim?”, “Kira davalarında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi mi yetkilidir?”, “Yetkisiz mahkemede dava açılırsa ne olur?” soruları yer almaktadır.

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul davalarında yetki kuralları başta 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) olmak üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları çerçevesinde uygulanmaktadır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye’nin diğer illerindeki taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı yürütülmesi açısından büyük önem taşır.

Yetkili Mahkeme Nedir?

Yetkili mahkeme, aynı türdeki mahkemeler arasında coğrafi olarak hangi mahkemenin davaya bakacağını belirleyen usul kuralıdır.

Bu kavram, görevli mahkeme ile karıştırılmamalıdır.

• Görev, davaya Asliye Hukuk Mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesi veya başka bir mahkemenin bakacağını belirler.
• Yetki ise davanın hangi il veya ilçedeki mahkemede görüleceğini belirler.

Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Kesin Yetki

HMK’nın 12. maddesi uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Kesin yetki kapsamına giren davalar arasında şunlar yer alır:

• Tapu iptal ve tescil davaları
• Elatmanın önlenmesi davaları
• Müdahalenin men’i davaları
• Sınır tespiti davaları
• İrtifak hakkının kurulması veya kaldırılması davaları
• Üst hakkı, intifa hakkı ve geçit hakkına ilişkin ayni hak davaları
• Taşınmaz mülkiyetine ilişkin diğer ayni hak davaları

Kesin yetki kuralı kamu düzenine ilişkindir. Taraflar sözleşmeyle farklı bir mahkemeyi yetkili kılamaz ve mahkeme bu hususu kendiliğinden dikkate alır.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın mülkiyetine doğrudan etki eden davalardır.

Bu nedenle;

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi

Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunması hâlinde yetki değerlendirmesi somut olayın özelliklerine göre yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Yetki

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların satış veya aynen taksim yoluyla paylaşılmasını amaçlayan ortaklığın giderilmesi davalarında;

• görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir,
• yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil Davalarında Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davaları, haksız işgal nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.

Ecrimisil talebi taşınmazla bağlantılı olsa da, davanın niteliğine göre HMK’nın genel ve özel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. Özellikle ecrimisil talebi, tapu iptal veya elatmanın önlenmesi talepleriyle birlikte ileri sürülüyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır.

Elatmanın Önlenmesi Davalarında Yetki

Taşınmaza yapılan haksız müdahalenin sona erdirilmesini amaçlayan elatmanın önlenmesi davaları da taşınmazın aynına ilişkin davalardandır.

Bu nedenle dava yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalarda Yetki

Kat mülkiyeti ve toplu yapı sistemlerinden doğan uyuşmazlıklarda uygulanacak yetki, davanın konusuna göre değişebilir.

Örneğin;

• yönetim planının uygulanması,
• ortak alan uyuşmazlıkları,
• kat malikleri kurulu kararlarının iptali,
• aidat alacakları

gibi davalarda hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de HMK hükümleri birlikte değerlendirilir.

Kira Davalarında Yetkili Mahkeme

Kira hukukundan doğan davalarda her zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• davalının yerleşim yeri mahkemesi,
• kiralananın bulunduğu yer mahkemesi,
• sözleşmeden doğan özel yetki kuralları

uygulanabilir.

Bu nedenle kira davaları ile tapu davalarının yetki kuralları birbirinden farklıdır.

Kamulaştırma Davalarında Yetki

Kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırmasız el atma, bedel artırımı ve tescil davalarında uygulanacak yetki kuralları özel kanun hükümleriyle düzenlenmiştir.

Genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Yanlış Mahkemede Dava Açılırsa Ne Olur?

Yetkisiz mahkemede açılan davalarda;

• yetkisizlik kararı verilebilir,
• dosya yetkili mahkemeye gönderilebilir,
• dava süreci uzayabilir,
• ek yargılama giderleri doğabilir,
• bazı sürelerin kaçırılması nedeniyle hak kayıpları yaşanabilir.

Özellikle kesin yetki kurallarına aykırı açılan davalarda usul kurallarına titizlikle uyulması gerekir.

Yetkili Mahkeme Belirlenirken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Dava açılmadan önce şu konular mutlaka değerlendirilmelidir:

• Davanın ayni hakka mı yoksa şahsi hakka mı ilişkin olduğu
• Taşınmazın bulunduğu il ve ilçe
• Görevli mahkemenin doğru belirlenmesi
• Birden fazla taşınmaz bulunup bulunmadığı
• Özel kanunlarda farklı bir yetki kuralı öngörülüp öngörülmediği
• Dava taleplerinin birlikte açılıp açılmayacağı
• Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler

Profesyonel hukuki değerlendirme yapılması, usul hatalarının önüne geçilmesine yardımcı olur.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul davalarında usul kurallarına ilişkin Yargıtay uygulamaları, özellikle kesin yetki kurallarının titizlikle uygulanması yönündedir. Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi, irtifak hakkı ve benzeri ayni hak davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olmaya devam etmektedir. Buna karşılık kira ve bazı şahsi hak davalarında farklı yetki kuralları uygulanabileceğinden, dava açılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Adalet Bakanlığı
• UYAP Vatandaş Portalı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Resmî Gazete

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Gayrimenkul davalarında genel olarak hangi mahkeme yetkilidir?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda genel kural, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olmasıdır.

2. Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

3. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme hangisidir?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

4. Kira davalarında da kesin yetki var mıdır?
Hayır. Kira davalarında davanın niteliğine göre farklı yetki kuralları uygulanabilir.

5. Elatmanın önlenmesi davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir.

6. Yetkisiz mahkemede dava açılırsa ne olur?
Mahkeme yetkisizlik kararı verebilir ve dosya yetkili mahkemeye gönderilebilir.

7. Taraflar farklı bir mahkemeyi yetkili olarak belirleyebilir mi?
Kesin yetki bulunan ayni hak davalarında bu mümkün değildir.

8. Dava açmadan önce avukat desteği almak gerekli midir?
Evet. Yetki ve görev kurallarındaki hatalar davanın uzamasına ve hak kayıplarına neden olabileceğinden uzman hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Uzman Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, elatmanın önlenmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, kamulaştırma davaları ve diğer tüm gayrimenkul davalarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunuyoruz.

Süreciniz Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından değerlendirilmekte; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelindeki müvekkillerimize hukuki destek sağlanmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre görevli ve yetkili mahkeme değişebileceğinden, dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki görüş alınması tavsiye edilir.