Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme (2026 Güncel Hukuk Rehberi)

Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme (2026 Güncel Hukuk Rehberi)

Gayrimenkul Davalarında Yetkili Mahkeme Hangisidir? | 2026 Güncel Rehber

Gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme nasıl belirlenir? Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kira, kamulaştırma, ecrimisil ve diğer taşınmaz davalarında görevli ve yetkili mahkeme hakkında 2026 güncel rehber.

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda davanın doğru mahkemede açılması, yargılamanın sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır. Yanlış mahkemede açılan davalar, yetkisizlik veya görevsizlik kararları nedeniyle zaman ve hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce hem görevli mahkemenin hem de yetkili mahkemenin doğru şekilde belirlenmesi gerekir.

Uygulamada en çok merak edilen sorular ise “Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?”, “Taşınmazın bulunduğu yerde mi dava açılır?”, “Başka şehirde bulunan arsa için kendi bulunduğum ilde dava açabilir miyim?”, “Kira ve tapu davalarında yetki kuralları aynı mıdır?” şeklindedir.

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul davalarında yetki kuralları başta 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) olmak üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve özel kanun hükümleri çerçevesinde belirlenmektedir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye’nin her yerindeki taşınmazlar bakımından doğru mahkemede dava açılması, usul ekonomisi ve hak kaybının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Yetkili Mahkeme Nedir?

Yetkili mahkeme, belirli bir davaya coğrafi olarak hangi yer mahkemesinin bakacağını belirleyen usul kuralıdır.

Görevli mahkeme ile karıştırılmamalıdır.

• Görev, hangi mahkeme türünün (Asliye Hukuk, Sulh Hukuk vb.) davaya bakacağını,
• Yetki ise davanın hangi il veya ilçedeki mahkemede görüleceğini ifade eder.

Gayrimenkul Davalarında Genel Yetki Kuralı

HMK uyarınca, taşınmazın aynına ilişkin davalarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bu nedenle;

• tapu iptal ve tescil davaları,
• elatmanın önlenmesi davaları,
• sınır uyuşmazlıkları,
• irtifak hakkına ilişkin davalar,
• taşınmazın aynına ilişkin diğer davalar

taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.

Kesin yetki bulunan hâllerde tarafların farklı bir mahkemeyi kararlaştırması mümkün değildir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalardır.

Bu nedenle dava;

• taşınmazın bulunduğu yer
• Asliye Hukuk Mahkemesinde

açılır.

Taşınmaz birden fazla il sınırında bulunuyorsa veya dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa yetki değerlendirmesi somut olaya göre yapılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında Yetki

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi davalarında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Bu davalarda görevli mahkeme genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil Davalarında Yetki

Haksız işgal nedeniyle açılan ecrimisil davalarında yetki, davanın niteliğine göre belirlenir.

Ecrimisil talebi çoğu durumda taşınmazla bağlantılı olmakla birlikte, somut olayın özelliklerine göre genel yetki kuralları da önem kazanabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Kira Davalarında Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesinden doğan davalarda her zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre;

• kiralananın bulunduğu yer,
• davalının yerleşim yeri,
• sözleşmeden kaynaklanan özel yetki kuralları

birlikte değerlendirilebilir.

Bu yönüyle kira davaları, tapu davalarından farklılık göstermektedir.

Kamulaştırma Davalarında Yetki

Kamulaştırmadan doğan bedel tespiti, tescil veya kamulaştırmasız el atma davalarında uygulanacak yetki kuralları özel kanun hükümlerine göre belirlenmektedir.

Bu davalarda da çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olmaktadır.

Yanlış Mahkemede Dava Açılırsa Ne Olur?

Yetkisiz mahkemede dava açılması hâlinde;

• yetkisizlik kararı verilebilir,
• dosya yetkili mahkemeye gönderilebilir,
• süre kayıpları yaşanabilir,
• ek yargılama giderleri doğabilir.

Kesin yetki kurallarına aykırı açılan davalarda usul hataları daha ciddi sonuçlar doğurabilir.

Gayrimenkul Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Görevli ve yetkili mahkemenin karıştırılması
• Taşınmazın bulunduğu yer yerine davacının ikametgâhında dava açılması
• Birden fazla taşınmazın bulunduğu davalarda yetki değerlendirmesinin yapılmaması
• Dava türüne göre özel yetki kurallarının göz ardı edilmesi
• Dava dilekçesinde yetkiye ilişkin açıklamaların eksik bırakılması

Bu hatalar davanın gereksiz şekilde uzamasına neden olabilir.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılında gayrimenkul uyuşmazlıklarının sayısındaki artışla birlikte, mahkemeler yetki ve görev kurallarına ilişkin usul hükümlerini titizlikle uygulamaktadır. Özellikle tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, irtifak hakkı ve kamulaştırma davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu durumlar gözden kaçırılmamalıdır. Dava açılmadan önce uyuşmazlığın niteliğinin doğru tespit edilmesi ve görevli-yetkili mahkemenin belirlenmesi hak kayıplarını önleyecektir.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Adalet Bakanlığı
• UYAP Vatandaş Portalı
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Resmî Gazete

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme nasıl belirlenir?
Davanın konusu ve uygulanacak kanun hükümlerine göre belirlenir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda genel kural, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olmasıdır.

2. Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.

3. Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede görülür?
Genel olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

4. Kira davalarında yetki kuralları farklı mıdır?
Evet. Kira davalarında HMK ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel ve özel yetki kuralları birlikte değerlendirilir.

5. Yanlış mahkemede dava açılırsa ne olur?
Yetkisizlik kararı verilerek dosya yetkili mahkemeye gönderilebilir ve bu durum davanın uzamasına neden olabilir.

6. Kamulaştırma davalarında yetkili mahkeme hangisidir?
Uyuşmazlığın türüne göre özel kanun hükümleri uygulanır; çoğu durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

7. Taraflar farklı bir mahkemeyi seçebilir mi?
Kesin yetki bulunan taşınmazın aynına ilişkin davalarda bu mümkün değildir.

8. Avukat desteği neden önemlidir?
Görev ve yetki kurallarının yanlış uygulanması dava şartı sorunlarına ve ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden, dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.

Uzman Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kamulaştırma, kira uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukukundan kaynaklanan tüm davalarda FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunuyoruz.

Süreciniz Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından değerlendirilmekte; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelindeki müvekkillerimize hukuki destek sağlanmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre görevli ve yetkili mahkeme değişebileceğinden, dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki görüş alınması tavsiye edilir.