Hisseli Arsayı Diğer Ortaklardan Habersiz Kullanan Kişiye Ne Yapılır? (2026 Güncel Rehber)

Hisseli arsayı izinsiz kullanan kişiye karşı ne yapılır? Paydaş, üçüncü kişi, ecrimisil, müdahalenin önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi 2026 rehberi.

Hisseli bir arsayı diğer ortakların bilgisi veya rızası olmadan kullanan kişiye karşı izlenecek yol, o kişinin paydaş olup olmamasına göre değişir. Kullanan kişi tapuda paydaş değilse, izinsiz kullanım daha doğrudan bir müdahale niteliği taşır. Kullanan kişi paydaşsa, onun da taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunduğundan uyuşmazlık “tahliye” değil; kullanımın düzenlenmesi, müdahalenin önlenmesi ve kullanım bedeli çerçevesinde ele alınır.

Arsaya yapı yapılması, konteyner konulması, ekim yapılması, araç park edilmesi, çevrilmesi, malzeme depolanması veya üçüncü kişilere kullandırılması; diğer paydaşların hakkını ihlal edebilir.

İlk Olarak Kullanan Kişinin Paydaş Olup Olmadığı Belirlenmelidir

İlk adım güncel tapu kaydını incelemektir. Hisseli arsayı kullanan kişi:

• Tapuda paydaş olabilir,
• Bir paydaşın kiracısı veya yakını olabilir,
• Hiçbir hukuki hakkı olmayan üçüncü kişi olabilir,
• Arsayı önceki malik, mirasçı veya komşu sıfatıyla kullanıyor olabilir.

Bu ayrım önemlidir. Paydaş olmayan kişinin arsayı kullanması hâlinde, taşınmaza haksız müdahalenin önlenmesi daha doğrudan istenebilir. Paydaşın kullanımı hâlinde ise diğer ortakların da taşınmaz üzerinde kullanım hakkı olduğu göz önünde tutulur.

Paydaş Olmayan Kişi Arsayı Kullanıyorsa Ne Yapılır?

Tapuda hiçbir payı bulunmayan kişi, arsa üzerinde haklı bir kira, kullanım izni veya başka bir ayni hak göstermiyorsa taşınmazı kullanamaz. Bu durumda paydaşlar veya gerekli çoğunlukla hareket eden ortaklar şu yollara başvurabilir:

• Yazılı ihtarname göndererek kullanımın sona erdirilmesini istemek,
• Müdahalenin önlenmesi davası açmak,
• Haksız kullanım bedeli veya ecrimisil talep etmek,
• Acil zarar riski varsa ihtiyati tedbir istemek,
• Fiilin niteliğine göre ilgili idari veya adli mercilere başvurmak.

Kişinin arsa üzerindeki yapı, konteyner, çit veya malzemeleri kaldırmaması hâlinde, bunların kaldırılması için hukuki süreç başlatılması gerekebilir. Paydaşların kendi başına yapı yıkması veya eşyalara müdahale etmesi doğru değildir.

Arsayı Kullanan Kişi Paydaşsa Durum Değişir mi?

Evet. Paydaşın taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunduğundan, diğer ortaklar onu sıradan bir işgalci gibi değerlendiremez. Ancak bir paydaşın arsanın tamamını tek başına kullanması ve diğerlerini dışlaması da hukuka uygun değildir.

Örneğin bir paydaşın arsanın tamamını çitle çevirmesi, diğer ortakları içeri almaması, ekim yaparak bütün geliri kendisine alması veya arsayı üçüncü kişilere kullandırması; diğer paydaşların haklarını ihlal edebilir.

Bu durumda öncelikle ortak kullanım talebi yapılmalı, kullanım engeli kaldırılmazsa hukuki yollara başvurulmalıdır.

İntifadan Men ve Kullanım Talebi Nedir?

Paydaşın, ortak taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer ortaklara açıkça bildirmesine intifadan men denir. Bu bildirim, özellikle ecrimisil veya kullanım bedeli talebinde önem taşır.

Noter ihtarnamesinde şu hususlar belirtilebilir:

• Arsanın ortak kullanıma açılması,
• Arsaya girişin engellenmemesi,
• Çit, kilit veya fiilî engellerin kaldırılması,
• Tek taraflı kullanımın sona erdirilmesi,
• Pay oranında kullanım bedeli veya gelir payı ödenmesi.

Yazılı ihtar, paydaşın kullanım talebinin hangi tarihte başladığını ve diğer ortak tarafından reddedilip reddedilmediğini ispatlamaya yardımcı olur.

Ecrimisil veya Kullanım Bedeli İstenebilir mi?

Hisseli arsayı tek başına kullanan paydaştan, şartları oluşursa ecrimisil veya kullanım bedeli talep edilebilir. Bu bedel, arsanın bulunduğu bölgedeki emsal kira değeri, kullanım biçimi, kullanım süresi ve talepte bulunan paydaşın hissesi dikkate alınarak hesaplanır.

Arsa ekilip biçiliyorsa elde edilen ürün, kira geliri varsa tahsil edilen bedel veya ticari faaliyet yürütülüyorsa kullanımın ekonomik değeri de önem kazanabilir. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Arsaya İzinsiz Yapı Yapılmışsa Ne Olur?

Hisseli arsaya bir paydaşın veya üçüncü kişinin diğer ortakların rızası olmadan yapı yapması ayrıca değerlendirilir. Yapının ruhsatı, imar durumu, kimin tarafından finanse edildiği, arsanın fiilî paylaşımı ve yapının niteliği önemlidir.

İzinsiz yapı nedeniyle yıkım, kaldırma, tazminat veya idari işlem gündeme gelebilir. Ancak yapı üzerinde doğrudan yıkım veya sökme işlemi yapılmamalı; hak kaybını ve sorumluluk riskini önlemek için hukuki süreç yürütülmelidir.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Arsadaki kullanımın sonradan değişmesi, yapıların kaldırılması veya çitin sökülmesi mümkündür. Bu nedenle dava öncesinde delil tespiti yapılması faydalı olabilir.

Toplanabilecek deliller şunlardır:

• Güncel tapu kaydı,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Uydu görüntüsü veya yer tespiti,
• Noter ihtarnamesi,
• Tanık beyanları,
• Belediye ve imar kayıtları,
• Ekim, ürün, kira veya gelir belgeleri,
• Ölçüm ve bilirkişi incelemesi.

Arsadaki kullanım alanı net değilse, teknik bilirkişi ve harita incelemesi uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Paydaşlar arsanın kullanımı konusunda sürekli anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası kalıcı çözüm olabilir. Arsanın teknik ve hukuki olarak bölünmesi mümkünse aynen paylaşım yapılabilir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklık sona erdirilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, kullanımı tek başına sürdüren kişinin davranışını hemen durdurmayabilir. Bu nedenle kullanım engeli ve zarar devam ediyorsa ecrimisil, müdahalenin önlenmesi veya tedbir talepleri ayrıca değerlendirilmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, hisseli arsalarda öncelikle kullanan kişinin hukuki statüsünün belirlenmesi gerektiğini; paydaş ile üçüncü kişi için aynı hukuki yolun uygulanmasının hak kaybına yol açabileceğini belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli arsayı paydaş olmayan biri kullanabilir mi?

Haklı bir kira sözleşmesi, izin veya başka hukuki dayanak yoksa kullanamaz.

Paydaş arsayı tek başına çitle çevirebilir mi?

Diğer paydaşların kullanımını engelleyecek şekilde yapılan işlem uyuşmazlık ve sorumluluk doğurabilir.

Tek başına kullanan paydaştan kira istenir mi?

Kira sözleşmesi yoksa, şartları oluştuğunda ecrimisil veya kullanım bedeli talep edilir.

Arsaya yapılan izinsiz yapı hemen yıkılabilir mi?

Hayır. Yıkım veya kaldırma işlemi hukuki ve idari süreç değerlendirilerek yapılmalıdır.

Ecrimisil için ihtarname gerekli midir?

Kullanım talebinin ve dışlanmanın ispatı bakımından ihtarname çoğu durumda önemlidir.

Arsayı kullanan kişi kiracı olduğunu söylerse ne olur?

Kira sözleşmesinin kim tarafından yapıldığı, diğer paydaşları bağlayıp bağlamadığı ve kullanım yetkisi incelenir.

Ortaklığın giderilmesi davası arsayı hemen boşaltır mı?

Hayır. Dava sonucuna ve verilecek kararın niteliğine göre işlem yapılır.

Arsanın kullanımını nasıl ispatlayabilirim?

Tapu kaydı, fotoğraf, video, tanık, ihtarname, belediye kayıtları ve delil tespiti kullanılabilir.

İLETİŞİM

Hisseli arsalarda izinsiz kullanım, ecrimisil, yapı uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde doğru hukuki yolun belirlenmesi önemlidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.