Hisseli Tapuda Paydaşın İnşaat Yapması Nasıl Engellenir? (2026 Güncel Rehber)

Hisseli tapuda ortaklardan biri izinsiz inşaat yaparsa ne yapılır? İhtarname, ihtiyati tedbir, imar başvurusu ve dava yolları 2026 rehberi.

Hisseli tapulu bir taşınmazda paydaşlardan birinin diğer ortakların rızası olmadan inşaata başlaması, önemli mülkiyet uyuşmazlıklarına yol açabilir. Paydaşın tapuda hisse sahibi olması, arsa veya taşınmaz üzerinde dilediği gibi tek başına yapı yapabileceği anlamına gelmez.

Özellikle yeni bina, ek kat, depo, konteyner, duvar, çit, ticari yapı veya kalıcı nitelikte tesis yapılması; diğer paydaşların kullanım ve mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Bu tür işlemlerde yapının niteliğine göre tüm paydaşların rızası veya kanunda aranan ortak karar koşullarının sağlanması gerekebilir.

Paydaş Tek Başına İnşaat Yapabilir mi?

Kural olarak paydaş, ortak taşınmazın amacını değiştiren veya olağan kullanım ve koruma sınırını aşan önemli yapı işlerine diğer paydaşların rızası olmadan girişemez. Tapuda belirli oranda hisse sahibi olmak, arsanın fiziksel olarak belirli bir bölümünün tek başına sahibi olmak anlamına gelmez.

Örneğin yüzde 50 hisse sahibi bir kişi, “arsa yarısı benim” diyerek kendi belirlediği yere tek başına ev yapamaz. Taşınmazın hangi bölümünün kime ait olduğu tapuda ayrı bağımsız bölüm veya parsel olarak belirlenmemişse, tüm paydaşların taşınmazın tamamı üzerinde oranlı hakkı vardır.

Hangi İşlemler İzinsiz İnşaat Sayılabilir?

Her işlem aynı nitelikte değildir. Küçük bakım, onarım veya taşınmazın korunması için zorunlu bazı işler farklı değerlendirilir. Buna karşılık aşağıdaki işlemler çoğu durumda diğer ortakların hakkını etkiler:

• Yeni yapı veya ek bina yapılması,
• Betonarme temel atılması,
• Konteyner, prefabrik yapı veya depo kurulması,
• Arsanın duvar veya tel örgüyle çevrilmesi,
• Ortak alanın ticari kullanıma açılması,
• Mevcut binaya kat, balkon veya eklenti yapılması,
• Arsaya sabit tesis, havuz veya otopark yapılması.

Yapının kalıcı olup olmadığı, taşınmazın kullanım biçimini değiştirip değiştirmediği ve diğer paydaşların yararlanmasını engelleyip engellemediği önemlidir.

İnşaat Başlamadan Önce Ne Yapılmalıdır?

İnşaat henüz başlamamış veya başlangıç aşamasındaysa hızlı hareket edilmelidir. Öncelikle güncel tapu kaydı, varsa kullanım anlaşmaları, vekâletnameler ve imar belgeleri incelenmelidir.

Ardından paydaşa noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek:

• İnşaat faaliyetinin derhâl durdurulması,
• Taşınmaza yeni yapı yapılmaması,
• Yapı malzemelerinin kaldırılması,
• Paydaşların yazılı rızası olmadan işlem yapılmaması,
• Aksi hâlde hukuki yollara başvurulacağı

bildirilebilir.

İhtarname, hem karşı tarafı uyarmak hem de sonradan açılacak davalarda itirazın ne zaman yapıldığını ispatlamak bakımından önem taşır.

İhtiyati Tedbir ile İnşaat Durdurulabilir mi?

İnşaatın devam etmesi hâlinde sonradan telafisi güç zararlar doğacaksa, mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir talebinde; izinsiz yapı nedeniyle diğer paydaşların hakkının ihlal edildiği, inşaatın hızla ilerlediği ve beklenirse zararın artacağı somut delillerle açıklanmalıdır.

Mahkeme, koşulların oluştuğu kanaatine varırsa inşaatın durdurulmasına veya belirli işlemlerin yapılmamasına yönelik geçici karar verebilir. Tedbir kararı, esas davanın sonucunu peşinen belirlemez; mevcut hakkın korunmasını amaçlar.

Belediyeye veya İmar Müdürlüğüne Başvuru Yapılabilir mi?

Yapının ruhsatsız, ruhsata aykırı veya imar mevzuatına aykırı olduğu düşünülüyorsa ilgili belediyeye başvuru yapılabilir. Belediye, kendi yetki alanı çerçevesinde inceleme yapar ve gerekli işlemleri başlatabilir.

Ancak yapı ruhsatının bulunması, diğer paydaşların rızası olmadığı hâlde yapılan inşaatı paydaşlar arasındaki özel hukuk bakımından otomatik olarak geçerli hâle getirmez. İmar izni ile mülkiyet hakkına ilişkin rıza farklı konulardır.

İnşaat Devam Ediyorsa Hangi Deliller Toplanmalıdır?

İzinsiz yapı uyuşmazlıklarında delillerin erken toplanması önemlidir. Şu belgeler ve kayıtlar kullanılabilir:

• Güncel tapu kaydı,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• İnşaatın başlangıç ve ilerleme tarihleri,
• Noter ihtarnamesi,
• Belediye ve ruhsat kayıtları,
• Tanık beyanları,
• Şantiye, malzeme ve işçi tespitleri,
• Gerekirse mahkeme yoluyla delil tespiti,
• Harita, mimar veya inşaat bilirkişisi incelemesi.

Yapının hangi alana yapıldığı ve taşınmazın teknik durumu tartışmalıysa bilirkişi incelemesi belirleyici olabilir.

İnşaat Tamamlanırsa Yapı Kime Ait Olur?

İzinsiz yapılan yapı, tek başına inşaatı yapan paydaşa otomatik olarak ayrı mülkiyet hakkı sağlamaz. Hisseli taşınmaz üzerindeki yapı, mülkiyet, masraf, muhdesat ve kullanım bakımından ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.

İnşaatı yapan paydaş yaptığı masrafları ileri sürebilir; diğer paydaşlar da rızaları olmadan yapılan yapı nedeniyle haklarının ihlal edildiğini savunabilir. Yapının kaldırılması, bedelinin değerlendirilmesi veya ortaklığın giderilmesi sırasında dikkate alınması; somut olayın şartlarına göre belirlenir.

İnşaatı Diğer Paydaşlar Kendileri Durdurabilir mi?

Diğer paydaşlar inşaata fiziki güç kullanarak müdahale etmemeli, malzemeleri tahrip etmemeli veya yapıyı kendileri yıkmamalıdır. Bu tür davranışlar karşılıklı tazminat ve ceza uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Doğru yol; delil tespiti, ihtarname, tedbir, müdahalenin önlenmesi davası ve gerekiyorsa idari başvurularla sürecin yürütülmesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Çözüm Olur mu?

Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı ve inşaat konusunda kalıcı bir anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi davası da değerlendirilebilir. Taşınmazın teknik olarak bölünmesi mümkünse aynen paylaşım, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, hisseli taşınmazlarda izinsiz inşaatın tamamlanmasını beklemeden delil tespiti ve ihtiyati tedbir seçeneklerinin değerlendirilmesinin, sonradan büyüyecek uyuşmazlıkları önleyebileceğini belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli arsada bir paydaş tek başına ev yapabilir mi?

Diğer paydaşların haklarını etkileyen önemli yapı işlerinde gerekli ortak karar veya rıza olmadan tek başına hareket etmek risklidir.

Ruhsat alınmış olması inşaatı geçerli hâle getirir mi?

Hayır. Ruhsat, imar yönünden değerlendirme sağlar; paydaşların mülkiyet haklarına ilişkin rızanın yerine geçmez.

İnşaatı durdurmak için mahkemeden tedbir istenebilir mi?

Şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talep edilerek inşaatın durdurulması istenebilir.

Paydaşın yaptığı duvar veya çit kaldırılabilir mi?

Diğer ortakların kullanımını engelliyorsa hukuki yollara başvurulabilir. Kendi başına sökme veya yıkma yapılmamalıdır.

İzinsiz inşaat yapan paydaş sonradan daha fazla hisse talep edebilir mi?

Yaptığı yapı otomatik olarak pay oranını artırmaz. Masraf ve yapı iddiaları somut olaya göre ayrıca değerlendirilir.

Belediyeye şikâyet yapılabilir mi?

Yapının ruhsatsız veya imara aykırı olduğu düşünülüyorsa ilgili belediyeye başvuru yapılabilir.

İhtarnamenin faydası nedir?

İnşaata rıza verilmediğini ve faaliyetin durdurulmasının istendiğini ispatlamaya yardımcı olur.

İnşaat bitmişse dava açılamaz mı?

Açılabilir. Yapının kaldırılması, müdahalenin önlenmesi, tazminat ve ortaklığın giderilmesi gibi talepler değerlendirilebilir.

İLETİŞİM

Hisseli tapuda izinsiz inşaat, kullanım engeli, tedbir ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında sürecin erken aşamada yönetilmesi önemlidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.