Hisseli Taşınmazı Tek Başına Kullanan Ortaktan Kira İstenebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Hisseli taşınmazı tek başına kullanan ortaktan kira istenebilir mi? Ecrimisil, kullanım bedeli, ihtarname ve paydaş hakları 2026 rehberi.

Hisseli taşınmazı tek başına kullanan ortaktan her zaman “kira” talep edilmez. Paydaşlar arasında gerçek bir kira sözleşmesi yoksa, gündeme gelen talep çoğunlukla ecrimisil veya haksız kullanım bedelidir. Bu talep, diğer ortakların taşınmazdan yararlanmasının engellenmesi nedeniyle doğabilir.

Bir paydaşın evde tek başına oturması, sırf bu nedenle otomatik olarak diğer ortaklara ödeme yapmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Ancak diğer paydaşların kullanım isteğini reddediyor, taşınmaza erişimlerini engelliyor veya ortak taşınmazın tamamından tek başına faydalanıyorsa kullanım bedeli talep edilmesi mümkün hâle gelebilir.

Paydaştan Kira mı, Ecrimisil mi İstenir?

Paydaşlar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi varsa, kararlaştırılan kira bedeli istenebilir. Örneğin diğer ortaklar, bir paydaşın evde tek başına oturmasına belirli aylık bedel karşılığında açıkça izin vermiş olabilir.

Böyle bir anlaşma yoksa, talep genellikle ecrimisil olarak adlandırılan haksız kullanım tazminatı niteliğindedir. Ecrimisil, taşınmazı tek başına kullanan paydaşın diğer ortakların kullanım hakkını engellemesi nedeniyle talep edilen bedeldir.

Tek Başına Oturmak Her Zaman Ödeme Yükümlülüğü Doğurur mu?

Hayır. Hisseli taşınmazda her paydaşın, kendi payı oranında taşınmazın tamamı üzerinde kullanım hakkı vardır. Bir ortağın evde oturuyor olması, diğer ortakların taşınmazdan yararlanmak istemediği veya buna izin verdiği durumlarda tek başına ecrimisil borcu doğurmayabilir.

Kullanım bedeli talebi için çoğu uyuşmazlıkta şu unsurlar aranır:

• Taşınmazın bir veya birkaç paydaş tarafından tek başına kullanılması,
• Diğer paydaşların kullanım talebinin bulunması,
• Bu talebin reddedilmesi veya diğer ortakların fiilen dışlanması,
• Kullanımın rızaya dayanmaması,
• Kullanım bedeline ilişkin ihtar veya açık talebin yapılmış olması.

Bu şartların varlığı her somut olayda ayrı değerlendirilir.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, paydaşın ortak taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer paydaşa açıkça bildirmesi ve kullanım hakkının engellendiğini ortaya koymasıdır. Uygulamada bu bildirim çoğu zaman noter ihtarnamesiyle yapılır.

İhtarnamede şu talepler yer alabilir:

• Taşınmazın ortak kullanıma açılması,
• Eve erişimin engellenmemesi,
• Kilit, anahtar veya kullanım düzeninin paylaşılması,
• Pay oranında kullanım bedeli ödenmesi,
• Kira geliri varsa paylaşılması.

İhtarname, hangi tarihten itibaren kullanım talebinde bulunulduğunu ve diğer paydaşın bu talebe rağmen taşınmazı tek başına kullandığını göstermesi bakımından önemlidir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesabında taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, evin fiziksel özellikleri, kullanım dönemi ve tarafların pay oranları dikkate alınır. Mahkeme, gerekli görürse bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın rayiç kira değerini belirler.

Örneğin taşınmazın aylık emsal kira değeri ve talepte bulunan paydaşın hissesi hesaplamada esas alınır. Ancak evin ne kadarının kullanıldığı, masrafların kim tarafından ödendiği, paydaşlar arasındaki önceki anlaşmalar ve taşınmazın özel durumu sonucu etkileyebilir.

Geçmiş Dönem İçin Kullanım Bedeli İstenebilir mi?

Geçmiş dönemlere ilişkin ecrimisil talep edilip edilemeyeceği; kullanımın ne zamandan beri sürdüğüne, diğer paydaşların dışlanıp dışlanmadığına ve intifadan men koşulunun ne zaman oluştuğuna bağlıdır.

Bu nedenle uzun süre sessiz kalınmış olması, kullanımın rıza ile sürdüğü iddiasına yol açabilir. Hak kaybı yaşamamak için kullanım engeli ortaya çıktığında yazılı talepte bulunmak ve delilleri saklamak önemlidir.

Hangi Deliller Gereklidir?

Kullanım bedeli veya ecrimisil talebinde şu deliller önem taşıyabilir:

• Güncel tapu kaydı ve pay oranlarını gösteren belgeler,
• Noter ihtarnamesi ve tebligat kayıtları,
• Mesajlaşmalar ve e-postalar,
• Anahtarın verilmediğini veya eve girişin engellendiğini gösteren kayıtlar,
• Tanık beyanları,
• Elektrik, su, doğalgaz ve aidat kayıtları,
• Taşınmazın rayiç kira değerine ilişkin emsal veriler,
• Fotoğraf, video ve gerektiğinde delil tespiti.

Delillerin hukuka uygun biçimde elde edilmesi ve talep edilen dönemle bağlantılı olması gerekir.

Paydaş Kira Gelirini Tek Başına Alıyorsa Ne Olur?

Taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ve kira bedeli yalnızca bir paydaş tarafından tahsil edilmişse, diğer ortaklar pay oranları ölçüsünde kira geliri talep edebilir. Bu durumda konu ecrimisilden ziyade ortak taşınmazdan elde edilen gelirin paylaşılmasıdır.

Banka dekontları, kira sözleşmesi, tahsilat makbuzları ve kiracı beyanı; kira gelirinin kimin tarafından alındığını göstermede önemli olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Paydaşlar kullanım ve gelir paylaşımı konusunda anlaşamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası kalıcı çözüm sağlayabilir. Taşınmaz bölünebiliyorsa aynen paylaşım, mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Bu dava, tek başına oturan paydaşı doğrudan tahliye etme yolu değildir. Ancak ortaklığın sona ermesiyle taşınmazın kullanımına ilişkin belirsizlik ortadan kalkabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, hisseli taşınmazlarda kullanım bedeli taleplerinde önce kullanım engelinin ve paydaşlar arasındaki rızanın doğru tespit edilmesi gerektiğini; doğrudan “kira borcu” iddiası yerine olayın hukuki niteliğine uygun talep kurulmasının önem taşıdığını belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli evde tek başına yaşayan ortak kira öder mi?

Aralarında kira sözleşmesi yoksa, şartları oluştuğunda kira değil ecrimisil veya kullanım bedeli talep edilir.

Ecrimisil için ihtarname göndermek gerekir mi?

Çoğu olayda kullanım talebinin ve dışlanmanın ispatı bakımından ihtarname büyük önem taşır.

Diğer paydaş evde oturmak istemiyorsa yine kullanım bedeli isteyebilir mi?

Kullanım isteği ve dışlanma durumu ispatlanmalıdır. Sadece taşınmazı kullanmamak her zaman yeterli olmayabilir.

Ecrimisil hangi tarihten itibaren istenir?

Talebin başlangıcı, kullanımın niteliğine ve intifadan men koşulunun oluştuğu tarihe göre belirlenir.

Evin aidatını ödeyen paydaş kullanım bedelinden düşebilir mi?

Masrafların kim tarafından karşılandığı hesaplamada dikkate alınabilir.

Paydaş evi üçüncü kişiye kiraya verirse kira geliri paylaşılır mı?

Kural olarak kira geliri, pay oranları dikkate alınarak paydaşlar arasında paylaşılır.

Tek başına kullanan paydaş doğrudan tahliye edilebilir mi?

Hayır. Paydaşın mülkiyet hakkı bulunduğundan, tahliye yerine kullanım bedeli, müdahalenin önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilir.

Kullanım bedeli davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Taşınmazın emsal kira değeri ve kullanım döneminin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılabilir.

İLETİŞİM

Hisseli taşınmazlarda kullanım bedeli, ecrimisil, kira geliri paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında doğru talebin belirlenmesi önemlidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.