Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 Güncel Rehber

Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır, hisseli ev veya arsa nasıl satılır, izale-i şuyu davası ne kadar sürer ve miras kalan taşınmazlarda paylaşım nasıl yapılır? 2026 güncel rehberi.

Hisseli tapular Türkiye’de en sık uyuşmazlık yaşanan taşınmaz türlerinden biridir. Özellikle miras kalan evler, arsalar, tarlalar ve iş yerlerinde hissedarların anlaşamaması nedeniyle ortaklığın giderilmesi davaları oldukça yaygın hale gelmiştir. Uygulamada bir hissedar taşınmazı kullanmaya devam ederken diğer hissedarların mağdur olması, satışa izin verilmemesi veya kira gelirlerinin paylaşılmaması ciddi hukuki süreçlere yol açmaktadır.

2026 yılı itibarıyla Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davalarında büyük artış yaşanmaktadır. Özellikle taşınmaz değerlerinin yükselmesiyle birlikte hisseli tapular ekonomik açıdan çok daha kritik hale gelmiştir.

Türk Medeni Kanunu’na göre hisseli taşınmazlarda ortaklığın sonsuza kadar devam etmesi zorunlu değildir. Hissedarlardan biri dahi ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın paylaşılması veya satılması sağlanabilir.

Bu süreçte FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık tarafından miras hukuku, hisseli tapu uyuşmazlıkları, izale-i şuyu davaları ve tapu davaları alanında profesyonel hukuki destek sunulmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

Bu dava uygulamada şu isimlerle de bilinmektedir:

• İzale-i şuyu davası
• Ortaklığın sona erdirilmesi davası
• Hisseli tapu paylaşım davası

Davada amaç:

• Taşınmazın aynen bölünmesi
  veya
• Satılarak bedelin hissedarlara dağıtılmasıdır.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumudur.

Örneğin:

• Miras kalan evler
• Kardeşler arasında paylaşılan arsalar
• Ortak yatırımla alınan taşınmazlar

çoğu zaman hisseli tapu şeklinde kayıtlıdır.

Her hissedarın belirli pay oranı bulunur ancak taşınmazın belirli bölümü fiziksel olarak ayrılmış olmayabilir.

Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?

Taşınmazdaki hissedarlardan herhangi biri bu davayı açabilir.

Hatta:

• Çok küçük hisse sahibi olan kişiler bile
• Tek başına dava açabilir.

Diğer hissedarların onayı zorunlu değildir.

Bu nedenle uygulamada bir hissedarın satış istemesi tüm hissedarları etkileyebilir.

Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?

Dava birçok farklı taşınmaz için açılabilir:

• Daire
• Arsa
• Tarla
• İş yeri
• Bağ-bahçe
• Yazlık
• Ticari taşınmazlar

Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir’de miras kalan daireler nedeniyle yoğun dava açıldığı görülmektedir.

Dava Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle:

• Sulh Hukuk Mahkemesi

görevlidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örneğin Mersin’de bulunan taşınmaz için Mersin’de dava açılması gerekir.

Taşınmaz Satılmadan Bölüştürülebilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Mahkeme öncelikle:

• Aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler.

Örneğin büyük arsalar veya bölünebilir araziler fiziksel olarak paylaştırılabilir.

Ancak:

• Tek daireli evlerde
• Küçük iş yerlerinde

çoğu zaman aynen paylaşım mümkün olmaz ve satış yoluna gidilir.

Mahkeme Satış Kararı Verirse Ne Olur?

Mahkeme satış kararı verirse taşınmaz genellikle açık artırma yoluyla satılır.

Satış sonrasında:

• Elde edilen para
• Hisse oranlarına göre dağıtılır.

Bazı durumlarda hissedarlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir.

Hissedar Satışı Engelleyebilir mi?

Genellikle hayır.

Bir hissedar “Ben satmak istemiyorum” dese bile diğer hissedar dava açabilir.

Mahkeme gerekli şartlar oluşursa satış kararı verebilir.

Bu nedenle hisseli tapularda uzun süreli kilitlenmiş ortaklıkların sürdürülmesi zorunlu değildir.

Hisseli Tapuda Evde Oturan Kişi Çıkmak Zorunda mı?

Uygulamada en sık yaşanan sorunlardan biri budur.

Eğer:

• Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satış gerçekleşirse
• Yeni malik tahliye talep edebilir.

Ayrıca diğer hissedarlar:

• Ecrimisil
• Kullanım bedeli
• Kira benzeri tazminat

talep edebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Süre:

• Hissedar sayısına
• Taşınmazın niteliğine
• Bilirkişi incelemelerine
• Keşif işlemlerine
• İtirazlara

göre değişmektedir.

Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir’de yoğun mahkemeler nedeniyle süreç uzayabilmektedir.

Hisseli Tapu Satışı İhalede Ucuza Gidebilir mi?

Evet. Uygulamada en büyük risklerden biri budur.

İcra ve satış süreçlerinde taşınmaz bazen piyasa değerinin altında satılabilir.

Bu nedenle:

• Uzlaşma görüşmeleri
• Hissedar anlaşmaları
• Ön alım çözümleri

çoğu zaman daha avantajlı olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ön Alım Hakkı Var mı?

Bazı durumlarda hissedarların ön alım hakkı gündeme gelebilir.

Özellikle üçüncü kişilere yapılan satışlarda diğer hissedarlar belirli şartlarla ön alım hakkını kullanabilir.

Bu süreçlerin dikkatli yürütülmesi gerekir.

Hisseli Tapuda Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Birçok kişi hisseli tapu davalarının yalnızca satış işlemi olduğunu düşünmektedir. Oysa süreç oldukça teknik ve risklidir.

Özellikle:

• Eksik hissedar gösterilmesi
• Yanlış satış işlemleri
• Değer kaybı
• Muvazaalı işlemler
• Ecrimisil talepleri
• Ön alım uyuşmazlıkları

ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle:

• Tapu kayıtlarının incelenmesi
• Hisse analizlerinin yapılması
• Bilirkişi süreçlerinin takibi
• Satış stratejisinin belirlenmesi

büyük önem taşır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından hisseli tapu uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi davaları ve miras kaynaklı taşınmaz davalarında profesyonel hukuki destek sunulmaktadır.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da yüksek değerli gayrimenkul uyuşmazlıklarında uzman hukuki destek kritik önemdedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Hisseli taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi için açılan davadır.

Kimler izale-i şuyu davası açabilir?
Her hissedar tek başına dava açabilir.

Hisseli ev mahkeme kararıyla satılır mı?
Evet. Aynen paylaşım mümkün değilse satış yapılabilir.

Bir hissedar satış istemezse ne olur?
Diğer hissedarların dava açmasını engelleyemez.

Mahkeme taşınmazı nasıl satar?
Genellikle açık artırma yöntemiyle satış yapılır.

Evde oturan hissedar çıkarılır mı?
Satış sonrası yeni malik tahliye talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Dosyanın kapsamına göre aylar veya yıllar sürebilir.

Hisseli tapuda ön alım hakkı var mı?
Bazı durumlarda diğer hissedarların ön alım hakkı bulunabilir.

Hisseli tapu davasında bilirkişi olur mu?
Evet. Taşınmaz değeri ve paylaşım imkânı için bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası için avukat gerekli mi?
Hak kaybı yaşanmaması açısından uzman gayrimenkul ve miras hukuku avukatı desteği önemlidir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren miras hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Hisseli tapu uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi davaları ve izale-i şuyu süreçlerinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr