Hisseli Taşınmazda Paydaşlardan Biri Ortak Giderleri Ödemezse Ne Yapılır? (2026) Güncel Rehber

Hisseli taşınmazın bakım, vergi ve ortak giderlerine katılmayan paydaştan alacağın nasıl talep edileceğini Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Hisseli taşınmazın yönetim giderleri, vergileri ve taşınmazı ilgilendiren diğer yükümlülükleri, aksine bir anlaşma yoksa paydaşlar arasında tapudaki pay oranında karşılanır. Bir paydaş kendi payına düşenden fazlasını ödemişse diğer paydaşlardan payları oranında geri ödeme isteyebilir.

Önce giderin niteliğini ve pay oranını belirleyin

Ödenmeyen tutarın hangi gider için istendiği, kimin tarafından ödendiği ve paydaşlara nasıl dağıtıldığı belgelenmelidir. Fatura, makbuz, vergi tahakkuku, yönetim kararı ve banka dekontları saklanmalı; paydaşın hissesi oranında hesap yapılmalıdır.

Zorunlu bakım ve ortak taşınmazı korumaya yönelik giderlerle, isteğe bağlı iyileştirme veya değer artırıcı masraflar aynı şekilde değerlendirilmez. Önemli onarım ve yönetim kararlarında kanundaki karar çoğunlukları da dikkate alınmalıdır.

Ödeme yapılmazsa hangi yollar izlenebilir?

Öncelikle paydaşa yazılı ödeme talebi gönderilerek giderin dayanağı, hesaplama ve ödeme belgeleri sunulabilir. Sonuç alınamazsa, alacağın niteliğine göre icra takibi veya alacak davası değerlendirilebilir. Ortak gideri ödeyen paydaş, ödediği tutarın kendi payını aşan kısmı için diğer paydaşlara rücu edebilir.

Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir apartman veya siteyse, ortak gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıca gecikme tazminatı düzenlenmiştir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlıkta dava açılmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması gerekir. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, başvurudan önce giderin gerçekten ortak nitelikte olup olmadığının ve doğru pay oranıyla hesaplanıp hesaplanmadığının kontrol edilmesini öneriyor.

2026 güncel değerlendirme

Hisseli taşınmazlarda paydaşlar, ortak giderlere kural olarak hisseleri oranında katılır. Apartman veya site ortak giderlerinde ise Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ayrıca dikkate alınır. Bu nedenle talep edilecek tutar ve izlenecek yol, taşınmazın tapu ve yönetim statüsüne göre belirlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortak giderleri paydaşlar hangi oranda öder?
Aksine bir anlaşma yoksa paylı mülkiyette tapudaki payları oranında öderler.

Giderin tamamını ben ödediysem diğerlerinden pay isteyebilir miyim?
Evet. Kendi payınızı aşan, belgeli ortak giderler için diğer paydaşlardan payları oranında ödeme talep edebilirsiniz.

Ortak gider ödemeyen paydaşa icra takibi yapılabilir mi?
Alacağın dayanağı ve miktarı belirlenebiliyorsa icra takibi gündeme gelebilir. İtiraz edilirse sonraki hukuki yol ayrıca değerlendirilir.

Kat maliki daireyi kullanmıyorsa aidat ödemeyebilir mi?
Kural olarak ortak yer veya tesisleri kullanmaması, ortak gider payını ödemekten kaçınma nedeni değildir.

Ödenmeyen apartman aidatına gecikme tazminatı uygulanabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki koşullar oluşmuşsa gecikme tazminatı talep edilebilir.

Her yapılan tadilat gideri diğer paydaşlardan istenebilir mi?
Hayır. Giderin zorunlu, ortak taşınmazı koruyucu veya usulüne uygun karara dayalı olup olmadığı önemlidir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk gerekir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.

Hisseli taşınmaz ve ortak gider uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr