İnşaat Halindeki Daireye Konulan Haciz Nasıl Kaldırılır? (2026 Güncel Rehber)

İnşaat hâlindeki daireye haciz konulursa, tapu kaydı, kat irtifakı, arsa payı, satış vaadi şerhi ve haciz tarihi incelenerek haczin kaldırılması veya tapu tescili talep edilebilir.

İnşaat hâlindeki bir daire satın alındığında, çoğu zaman tapu devri henüz tamamlanmamış olur. Müteahhidin borçları nedeniyle taşınmaza haciz konulması hâlinde, alıcı dairenin parasını ödemiş olsa bile ciddi bir riskle karşılaşabilir.

Bu durumda “haciz nasıl kaldırılır?” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Haczin arsa üzerine mi, kat irtifaklı bağımsız bölüm üzerine mi, yoksa müteahhidin başka bir hakkı üzerine mi konulduğu; ilk alıcının hangi hukuki yola başvuracağını belirler.

Haciz Gerçekten Daireye mi Konulmuştur?

İnşaat devam ederken her projede bağımsız bölüm tapusu oluşmuş olmayabilir. Bazı projelerde kat irtifakı kurulmuş ve daireler tapuda bağımsız bölüm olarak belirlenmiş olabilir. Bazı projelerde ise tapuda yalnızca arsa veya arsa payı görünür.

Bu nedenle haciz kaydının niteliği öncelikle tespit edilmelidir:

• Haciz doğrudan bağımsız bölüm üzerine mi konulmuş?
• Haciz arsa payı veya ana taşınmaz üzerine mi işlenmiş?
• Kat irtifakı kurulmuş mu?
• Müteahhidin arsa sahibinden doğan hakkı veya alacağı mı haczedilmiş?
• Taşınmaz üzerinde ipotek, satış vaadi şerhi veya başka takyidatlar var mı?

İnşaat hâlindeki bir daire fiilen belirlenmiş olsa bile, tapu sicilinde hukuken hangi hakka karşılık geldiği mutlaka araştırılmalıdır.

Tapu Müteahhit Üzerindeyse Haciz Neden Konulabilir?

Dairenin tapusu veya arsa payı hâlen müteahhit ya da proje şirketi adına kayıtlıysa, müteahhidin alacaklıları taşınmaza haciz koydurabilir. Alıcının satış sözleşmesi, ödeme dekontu veya anahtar teslim vaadi bulunması; tapuda mülkiyet devri yapılmadığı sürece haczi her zaman engellemez.

Bu nedenle alıcının bedel ödemiş olması önemli bir delil olsa da, tek başına haczin derhâl kaldırılmasını sağlamayabilir. Alıcının sözleşmeden doğan hakkı ile alacaklının haciz hakkı arasındaki öncelik; tapu kaydındaki tarihler ve hukuki işlemler üzerinden değerlendirilir.

Haczin Kaldırılması Hangi Durumlarda Mümkün Olabilir?

Haczin kaldırılması veya alıcının daire üzerindeki hakkının korunması, farklı hukuki ihtimallere göre gündeme gelebilir.

Haciz Yanlış Taşınmaza Konulmuşsa

Daire tapuda zaten alıcı adına kayıtlı olduğu hâlde müteahhidin borcu nedeniyle haciz işlenmişse, tapu kaydı ve icra dosyasıyla birlikte haczin kaldırılması talep edilebilir. Bu durumda müteahhidin borcu için alıcının malına haciz konulması kural olarak doğru değildir.

Satış Vaadi Daha Önce Tapuya Şerh Edilmişse

Geçerli satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına hacizden önce şerh edilmiş olması, ilk alıcının hakkını güçlendirebilir. Şerhin kapsamı ve işlem tarihleri; haczin kaldırılması, tapu tescili veya icra satışına karşı ileri sürülecek talepler bakımından önem taşır.

Alıcı Tapu Tescili Hakkını İspatlayabiliyorsa

Alıcı; geçerli satış vaadi sözleşmesini, ödemelerini ve tapu devri koşullarının oluştuğunu ispatlayabiliyorsa, tapu tescili talepli dava açmayı değerlendirebilir. Dava kapsamında haczin taşınmaz üzerindeki etkisi ve kaldırılması talebi de somut olaya göre ileri sürülebilir.

Haciz Sonradan Konulmuşsa

Satış sözleşmesi, şerh ve haciz tarihleri arasındaki sıra çok önemlidir. Hacizden önce kurulmuş ve tapuya yansımış haklar, sonraki işlemler karşısında daha güçlü koruma sağlayabilir. Buna karşılık haciz önce konulmuşsa, alıcının sonradan yaptığı sözleşme veya tapu devri haczi kendiliğinden sona erdirmeyebilir.

Alıcı İlk Olarak Hangi Adımları Atmalıdır?

Haciz öğrenildiğinde beklemek, taşınmazın icra yoluyla satışa çıkarılması riskini artırabilir. İlk aşamada şu işlemler yapılmalıdır:

1. Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi alınmalıdır.
2. Haczin hangi icra dosyasından geldiği öğrenilmelidir.
3. Haciz, şerh, satış sözleşmesi ve ödeme tarihlerinin sıralaması çıkarılmalıdır.
4. Müteahhit, arsa sahibi ve tapu malikinin kim olduğu belirlenmelidir.
5. Satış vaadi sözleşmesi, ödeme dekontları ve yazışmalar toplanmalıdır.
6. İcra satışı riski varsa ihtiyati tedbir ve diğer acil koruma yolları değerlendirilmelidir.

Sadece müteahhidin “haczi kısa sürede kaldıracağım” şeklindeki sözlü beyanına güvenmek yeterli değildir. Resmî tapu ve icra kayıtları üzerinden hareket edilmelidir.

İhtiyati Tedbirle Satış Durdurulabilir mi?

Hacizli taşınmazın icra satışına çıkarılması veya üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa, şartları oluştuğunda mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir, alıcının hakkını korumak için geçici nitelikte bir önlem sağlar.

Tedbir talebinde genellikle şu belgeler önem taşır:

• Noter satış vaadi veya satış sözleşmesi
• Tapu şerhi kayıtları
• Ödeme dekontları
• Haciz ve icra dosyası bilgileri
• Taşınmazın hangi bağımsız bölüm olduğuna ilişkin proje belgeleri
• Gecikme hâlinde doğacak zararları gösteren veriler

Tedbir kararının verilip verilmeyeceği, mahkemenin somut olay değerlendirmesine bağlıdır.

Müteahhidin Borcunu Alıcı Ödemeli mi?

Alıcı, haczi kaldırmak amacıyla müteahhidin borcunu doğrudan ödemek zorunda değildir. Böyle bir ödeme yapılmadan önce haczin hangi taşınmaza ilişkin olduğu, başka hacizlerin bulunup bulunmadığı, resmi kaldırma işleminin nasıl yapılacağı ve alıcının müteahhide karşı geri istem hakkı dikkatle değerlendirilmelidir.

Haciz bedelini ödemek bazı dosyalarda pratik çözüm gibi görünse de, tapu devri ve haczin resmi kaldırılması güvence altına alınmadan yapılan ödeme yeni riskler yaratabilir.

İcra Satışı Başlarsa Ne Olur?

Taşınmaz satışa çıkarılmışsa, ilk alıcının itiraz, dava ve tedbir seçeneklerini gecikmeden değerlendirmesi gerekir. Satış ilanı, ihale tarihi ve tapu kaydı incelenmelidir.

İcra satışının başlaması ilk alıcının sözleşmeden doğan haklarını tamamen ortadan kaldırmaz. Ancak taşınmazın üçüncü kişiye ihale edilmesi hâlinde, tapu ve tazminat taleplerinin değerlendirilmesi daha karmaşık bir hâl alabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde; haczin türü, tapu kaydı, şerh, ödeme zinciri ve satış riski birlikte incelenerek doğru hukuki yol belirlenir.

Hangi Dava Türleri Gündeme Gelebilir?

İnşaat hâlindeki daireye konulan haciz bakımından olayın özelliklerine göre şu talepler değerlendirilebilir:

• Tapu tescili istemi
• Tapu iptal ve tescil istemi
• Haczin kaldırılması veya terkinine yönelik talepler
• İhtiyati tedbir
• Bedel iadesi, faiz ve tazminat
• Müteahhitten kaynaklanan sözleşmeye aykırılık talepleri
• İcra dosyasındaki işlemlere karşı uygun başvurular

Dava türü seçilirken, tapu malikliği ve haczin konulduğu tarihte alıcının hangi hakka sahip olduğu özellikle dikkate alınmalıdır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki inşaat projelerinde, tapu devri tamamlanmadan önce takyidat kaydının düzenli kontrol edilmesi alıcı açısından önemli bir korumadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İnşaat hâlindeki dairenin parasını ödedim, haciz konulabilir mi?
Tapu hâlen müteahhit üzerindeyse haciz konulabilir. Alıcının sözleşmesi ve ödeme belgeleri, haklarını ileri sürmesinde önem taşır.

Kat irtifakı varsa haciz doğrudan daireye konulabilir mi?
Kat irtifaklı bağımsız bölüm tapuda belirlenmişse, haczin hangi hakka işlendiği tapu kaydından incelenmelidir.

Satış vaadi şerhi haczi kaldırır mı?
Şerh alıcının hakkını güçlendirir; ancak haczin kaldırılması için tarih sıralaması ve somut olayın ayrıntıları değerlendirilmelidir.

Hacizden sonra tapu devri yapılırsa haciz kalkar mı?
Haciz önce işlenmişse, sonradan yapılan tapu devri haczi otomatik olarak kaldırmayabilir.

İcra satışına çıkmadan önce ne yapmalıyım?
Tapu ve icra kayıtlarını hemen inceletmeli; uygun dava, tedbir ve diğer koruma yollarını gecikmeden değerlendirmelisiniz.

Müteahhidin borcunu ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Ödeme yapmadan önce haczin kapsamı, tapu devri ve resmi kaldırma işlemleri hukuken güvence altına alınmalıdır.

Haciz yanlışlıkla benim daireme konulduysa ne yapılır?
Tapu kaydı ve icra dosyasıyla birlikte ilgili mercilere başvurularak haczin kaldırılması istenebilir.

Haciz kaldırılmazsa tazminat talep edebilir miyim?
Taşınmazın devri mümkün olmazsa veya alıcı zarar görürse, müteahhide karşı bedel iadesi, faiz ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.