Paydaşın Payını Satması Nasıl Engellenir? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Ortaklık Giderilmeden Kat İrtifakı Kurulur mu? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
İzale-i şuyu davasında satış süreci, ihale aşamaları, elektronik açık artırma, teminat, teklif verme ve satış sonrası tescil işlemleri hakkında detaylı hukuki rehber.
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olduğu durumlarda ortaya çıkan en tipik uyuşmazlıklardan biridir. Mahkeme öncelikle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Eğer aynen taksim teknik veya hukuki olarak mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verilir. İşte bu aşamadan sonra dosya satış memurluğuna gönderilir ve resmi ihale süreci başlar. Bu ihale sıradan bir emlak satışından tamamen farklıdır; devlet güvencesi altında yürütülen yargısal bir satıştır ve tüm paydaşları bağlar.
Aşağıda izale-i şuyu davasındaki ihale sürecini baştan sona tüm ayrıntılarıyla anlatıyoruz.
1. Mahkemenin Satış Kararı Vermesi
Mahkeme öncelikle taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olup olmadığını bilirkişi aracılığıyla inceler. Eğer taşınmazın bağımsız parseller halinde ayrılması mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu karar kesinleştiğinde artık tarafların rızası aranmaz; hiçbir paydaş satış istemese bile süreç devam eder.
Kararın kesinleşmesi önemli bir aşamadır çünkü ihale işlemleri ancak kesinleşmeden sonra başlar. Karar kesinleşmeden satış yapılamaz.
2. Dosyanın Satış Memurluğuna Gönderilmesi
Karar kesinleştikten sonra mahkeme dosyayı satış memurluğuna gönderir. Satış memurluğu artık taşınmazın satışıyla ilgili tüm işlemleri yürütür. Bu aşamada:
- Taşınmazın tapu kaydı incelenir
- Haciz ve şerhler kontrol edilir
- İmar durumu araştırılır
- Belediyeden rayiç değer alınır
Bu işlemler ihalenin hukuka uygun yapılabilmesi için zorunludur.
3. Kıymet Takdiri (Değer Tespiti)
Satıştan önce bilirkişi tarafından taşınmazın gerçek piyasa değeri belirlenir. Buna kıymet takdiri denir. Değer belirlenirken şu unsurlar dikkate alınır:
- Konum
- Metrekare
- İmar durumu
- Üzerindeki yapı
- Bölge emlak piyasası
Taraflar belirlenen değere itiraz edebilir. İtiraz edilirse mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bu aşama çok önemlidir çünkü ihale başlangıç bedeli bu değere göre belirlenir.
4. İlan Süreci
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış ilanı hazırlanır. İlan artık gazetede değil elektronik ortamda yayımlanır. Türkiye’de tüm taşınmaz ihaleleri Elektronik Satış Portalı (e-satış) üzerinden yapılır.
İlanda şunlar yer alır:
- Taşınmazın özellikleri
- Metrekare bilgisi
- Muhammen bedel
- İhale tarihi
- Teminat miktarı
İlan herkese açıktır. Paydaş olmayan üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.
5. Teminat Yatırma Zorunluluğu
İhaleye katılmak isteyen herkes önce teminat yatırmak zorundadır. Teminat genellikle taşınmaz değerinin %10’u oranındadır.
Teminat yatırılmadan teklif verilemez.
Paydaşlar da dahil herkes bu teminatı yatırır.
İhaleyi kazanamayanların teminatı iade edilir.
Kazanan kişinin teminatı satış bedeline mahsup edilir.
6. Elektronik Açık Artırma Süreci
İhale iki aşamalı elektronik açık artırma şeklinde yapılır.
Birinci Artırma
Başlangıç bedeli taşınmaz değerinin %50’sidir.
Bu bedelin altında satış yapılamaz.
Eğer teklif bu sınırın üstüne çıkmazsa ihale gerçekleşmez ve ikinci artırmaya geçilir.
İkinci Artırma
İkinci artırmada daha düşük katılım şartı aranır.
En yüksek teklif verene satış yapılır.
Artık paydaşın rızası aranmaz.
En yüksek teklif kimdeyse taşınmaz ona geçer.
7. Paydaşların Öncelik Hakkı Var mı?
Ortaklığın giderilmesi davasındaki ihalede paydaşların özel alım hakkı yoktur. Yani paydaş olmak ihalede avantaj sağlamaz. İhaleyi en yüksek teklifi veren kazanır.
Ancak pratikte paydaşlar genellikle taşınmazın yabancıya gitmesini istemediği için ihaleye girer.
8. İhalenin Kesinleşmesi
İhale bittikten sonra hemen tapu devri yapılmaz. Önce ihale tutanağı düzenlenir ve taraflara tebliğ edilir. Tarafların ihalenin feshi davası açma hakkı vardır.
Şu durumlarda ihale iptal edilebilir:
- Usulsüz tebligat
- Değer hatası
- Usule aykırı satış
- Rekabetin engellenmesi
7 gün içinde fesih talep edilmezse ihale kesinleşir.
9. Satış Bedelinin Ödenmesi
İhaleyi kazanan kişi genellikle 7-10 gün içinde bedelin tamamını ödemek zorundadır. Ödeme yapılmazsa:
- Teminat yanar
- İhale iptal edilir
- İkinci alıcıya teklif edilir
10. Tapu Devri ve Paranın Paylaştırılması
Bedel ödendikten sonra taşınmaz yeni sahibine tescil edilir. Satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Bu aşamayla birlikte ortaklık tamamen sona erer.
Sık Sorulan Sorular
İhaleye herkes katılabilir mi?
Evet, Türkiye’de yaşayan herkes katılabilir.
Paydaş ihaleye girmezse ne olur?
Taşınmaz üçüncü kişiye satılır ve bedel payına düşen kadar kendisine ödenir.
İhale iptal edilebilir mi?
Usulsüzlük varsa mahkeme iptal edebilir.
Borçlar satıştan düşülür mü?
Taşınmaz üzerindeki hacizler bedelden ödenir.
Evde oturan kişi çıkarılır mı?
Satıştan sonra yeni malik tahliye talep edebilir.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak tapu iptal ve tescil davalarında mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
