İzale-i Şuyu Davasında İhale Nasıl Yapılır? (2026 Rehberi)
2 Mart 2026
Hisseli Taşınmazda Kullanım Anlaşması Geçerli mi? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Hisseli arsada kat irtifakı kurulabilir mi, tüm paydaşların onayı gerekir mi, dava açılmadan çözüm mümkün mü? 2026 mevzuatına göre detaylı anlatım.
Hisseli arsalar üzerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri şudur:
Paydaşlar binayı yapmak ister ancak aralarında anlaşmazlık vardır. Bir kısmı inşaat isterken diğerleri istemez. Bu noktada en sık sorulan soru ortaya çıkar:
Ortaklık giderilmeden kat irtifakı kurulabilir mi?
Gayrimenkul hukuku uygulamasında cevap çoğu kişinin düşündüğünden farklıdır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de kentsel dönüşüm ve arsa payı karşılığı inşaat projelerinde bu hata nedeniyle işlemler tapudan reddedilir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan yapılan başvurular ciddi hak kayıplarına yol açabilir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından takip edilen uyuşmazlıklarda en çok karşılaşılan sorunlardan biri paydaş çoğunluğunun yeterli olduğunu sanmaktır.
1. Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde kurulacak bağımsız bölümlerin önceden belirlenmesidir.
Başka bir ifadeyle proje aşamasındaki apartmanın tapu planıdır.
Kat mülkiyetinden farkı:
- Kat mülkiyeti → bina bitmiş
- Kat irtifakı → bina yapılacak
2. Hisseli Arsada Kat İrtifakı Kurmanın Şartı
Türk hukukunda temel kural:
Kat irtifakı kurulabilmesi için tüm paydaşların oybirliği gerekir.
Pay oranı önemli değildir.
%1 pay sahibi bile karşı çıkarsa işlem yapılamaz.
Sebebi şudur:
Kat irtifakı kurulunca herkesin arsa payı değişir ve mülkiyet yapısı dönüşür.
3. Çoğunluk Kararı Yeterli mi?
Hayır.
Apartman kararları ile karıştırılan en önemli nokta burasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu çoğunluk kararını bazı durumlarda kabul eder ancak:
Kat irtifakı kurulması mülkiyet değişikliği sayılır.
Bu nedenle oybirliği zorunludur.
4. Bir Paydaş İmzalamazsa Ne Olur?
İşlem tapuda reddedilir.
Tapu müdürlüğü şu gerekçeyle işlem yapmaz:
“Tüm maliklerin talebi bulunmamaktadır.”
5. Mahkeme Kararıyla Kurulabilir mi?
Genel olarak hayır.
Mahkeme paydaş yerine geçerek imza atamaz.
Ancak tek istisna vardır:
Paydaşın kötü niyetli engellemesi
Nadiren mahkeme temsil kayyımı atayabilir.
Bu çok istisnai bir durumdur.
6. Peki İnşaat Nasıl Yapılır?
Uygulamada çözüm:
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası
- Arsayı bir paydaş satın alır
- Tek malik kat irtifakı kurar
En güvenli yol budur.
7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Evet yapılabilir fakat:
Tapu işlemi yapılamaz
Yani sözleşme yapılır ama kat irtifakı kurulamaz.
Bu yüzden müteahhitler genelde önce ortaklığın giderilmesini ister.
8. Miras Kalan Arsada Durum
Elbirliği mülkiyette sorun daha büyüktür.
Hiçbir paydaş tek başına işlem yapamaz.
Tüm mirasçılar imzalamadıkça kat irtifakı kurulamaz.
9. Sonuç
Ortaklık devam ederken kat irtifakı kurulması kural olarak mümkün değildir.
En küçük pay sahibinin dahi itirazı işlemi durdurur. Bu nedenle çoğu projede önce ortaklığın giderilmesi gerekir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki arsa projelerinde davaların büyük bölümü bu yanlış uygulama nedeniyle açılmaktadır. Gayrimenkul avukatı desteği alınmadan yapılan işlemler yıllarca süren davalara dönüşebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Çoğunluk isterse kat irtifakı kurulur mu?
Hayır, oybirliği gerekir.
%1 hissedar engelleyebilir mi?
Evet.
Mahkeme zorla kurar mı?
Kural olarak hayır.
Kat karşılığı sözleşme geçerli mi?
Geçerli fakat tapu kurulamaz.
Mirasçı imzalamazsa?
İşlem yapılamaz.
Çözüm nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası.
Müteahhit projeye başlayabilir mi?
Tapu kurulmadan risklidir.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak hisseli arsa ve kat irtifakı süreçlerinde mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
