Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Maliklerin Haklarını Koruyan 20 Madde (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklerin yeni dairesi, arsa payı, teminatı, teslim tarihi, gecikme tazminatı ve tapu haklarını koruyan 20 temel madde yer almalıdır.

Kentsel dönüşüm sözleşmesi, maliklerin eski binalarını yıktırıp yeni bağımsız bölümlerini teslim alana kadar geçen sürecin temel belgesidir. Belirsiz veya eksik hazırlanmış bir sözleşme; daire paylaşımı, teslim gecikmesi, teminat, ayıplı inşaat ve tapu devri uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Aşağıdaki 20 madde, maliklerin haklarını koruyacak şekilde sözleşmede açık ve proje özelinde düzenlenmelidir.

Malik Haklarını Koruyan 20 Temel Sözleşme Maddesi

1. Tarafların ve Temsil Yetkilerinin Açık Yazılması

Sözleşmede tüm maliklerin, müteahhidin, varsa şirket ortaklarının ve temsilcilerin bilgileri eksiksiz yer almalıdır. Vekâletnameyle imza atan kişilerin yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir.

2. Arsa ve Mevcut Tapu Bilgilerinin Belirtilmesi

Ada, parsel, il, ilçe, mahalle, tapu malikliği, arsa payları, hacizler ve ipotekler sözleşmede veya eklerinde gösterilmelidir. Yanlış taşınmaz bilgisi ciddi hak kaybına neden olabilir.

3. Her Malike Verilecek Yeni Bağımsız Bölümün Belirlenmesi

“Emsal daire verilecektir” şeklindeki ifadeler yeterli değildir. Her malike verilecek yeni dairenin blok, kat, bağımsız bölüm numarası ve konumu sözleşme eki paylaşım tablosunda açıkça yazılmalıdır.

4. Net-Brüt Metrekare, Cephe ve Eklentilerin Yazılması

Yeni dairenin net ve brüt alanı, cephesi, balkon, teras, depo, otopark ve bahçe kullanım hakkı gibi özellikleri açıkça belirlenmelidir. Sadece toplam metrekare yazılması uyuşmazlıkları önlemez.

5. Yeni Arsa Paylarının Gösterilmesi

Yeni binada kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyetindeki arsa payları sözleşmede yer almalıdır. Mevcut arsa payı ile yeni bağımsız bölümün değeri arasındaki denge özellikle önemlidir.

6. Müteahhide Bırakılacak Dairelerin Netleştirilmesi

Müteahhidin hangi bağımsız bölümleri alacağı açıkça yazılmalıdır. Müteahhit payı belirsiz bırakılırsa, maliklere verilecek daireler üzerinde sonradan değişiklik riski doğabilir.

7. Değer Farkı ve Denkleştirme Bedeli Düzenlemesi

Yeni daireler arasında kat, cephe, metrekare ve kullanım değeri farkı varsa; kimin ne kadar fark ödeyeceği veya alacağı net biçimde belirlenmelidir. Hesabın hangi değerleme raporuna dayandığı da yazılmalıdır.

8. Vergi, Harç ve İnşaat Giderlerinin Paylaşımı

Ruhsat, proje, tapu, iskan, vergi, harç, abonelik, zemin etüdü ve diğer giderlerin kim tarafından karşılanacağı belirsiz bırakılmamalıdır. Sonradan maliklerden ek ödeme istenip istenemeyeceği açıkça düzenlenmelidir.

9. Kesin Teslim Tarihi ve İş Programı

Sözleşmede yalnızca “makul sürede teslim” ifadesi yerine belirli teslim tarihi bulunmalıdır. Kazı, kaba inşaat, ince işler, iskan ve tapu aşamaları için iş programı eklenmesi faydalıdır.

10. Gecikme Cezası ve Kira Tazminatı

Müteahhit teslimde gecikirse maliklere ödenecek kira bedeli, gecikme cezası ve hesaplama yöntemi açıkça yazılmalıdır. Kira tazminatının hangi tarihte başlayıp hangi tarihte sona ereceği de belirtilmelidir.

11. Banka Teminat Mektubu

Müteahhidin işi yarım bırakması, teslimi geciktirmesi veya mali zorluk yaşaması riskine karşı yeterli tutarlı banka teminat mektubu alınmalıdır. Mektubun süresi, lehtarı, paraya çevirme şartları ve yenilenme zorunluluğu sözleşmeyle uyumlu olmalıdır.

12. Müteahhit Payı Üzerinde İpotek veya Tapu Güvencesi

Müteahhide bırakılacak bağımsız bölümler üzerinde malik lehine ipotek, şerh veya başka tapu güvenceleri kurulması değerlendirilebilir. Teminatın hangi taşınmaz üzerinde ve hangi derecede olduğu mutlaka kontrol edilmelidir.

13. Teknik Şartname ve Malzeme Kalitesi

Kullanılacak beton, demir, yalıtım, pencere, kapı, mutfak, seramik, tesisat ve ortak alan malzemeleri teknik şartnamede ayrıntılı olarak gösterilmelidir. “Birinci sınıf malzeme” gibi belirsiz ifadeler yeterli koruma sağlamaz.

14. Proje Değişikliği Sınırları

Müteahhidin projede hangi değişiklikleri yapabileceği açıkça sınırlandırılmalıdır. Maliklerin yazılı onayı olmadan daire numarası, katı, cephesi, alanı veya ortak alanların niteliği değiştirilememelidir.

15. İnşaatın Denetimi ve İlerleme Raporları

Maliklerin veya yetkilendirdikleri uzmanların şantiyeyi denetleme, ilerleme raporu isteme ve eksiklikleri yazılı bildirme hakkı düzenlenmelidir. Teminatın azaltılması varsa, bu işlem objektif inşaat aşamalarına bağlanmalıdır.

16. Ortak Alanlar ve Sosyal Tesisler

Asansör, otopark, çatı, bahçe, güvenlik, çocuk alanı, havuz, spor alanı ve diğer sosyal tesislerin nitelikleri açıkça yazılmalıdır. Reklamda vaat edilen ortak alanların sözleşme ekinde gösterilmesi önemlidir.

17. Ruhsat, İskân, Kat Mülkiyeti ve Tapu Devri

Müteahhidin ruhsat, iskan, kat irtifakı, kat mülkiyeti, yönetim planı ve tapu devri işlemlerini hangi sürede tamamlayacağı belirtilmelidir. Anahtar teslimi ile hukuken eksiksiz teslim aynı şey değildir.

18. Sigorta, İş Güvenliği ve Üçüncü Kişi Zararları

Şantiye, inşaat, yangın, deprem, iş kazası ve üçüncü kişilere verilebilecek zararlar bakımından hangi sigortaların yapılacağı düzenlenmelidir. Müteahhidin iş sağlığı ve güvenliği sorumluluğu da açıkça yazılmalıdır.

19. Ayıplı ve Eksik İşlerin Giderilmesi

Teslimden sonra ortaya çıkabilecek su yalıtımı, ses yalıtımı, çatlak, tesisat, ortak alan ve malzeme eksikliklerinde müteahhidin onarım yükümlülüğü belirlenmelidir. Bildirim yöntemi, onarım süresi ve yapılmaması hâlinde uygulanacak yaptırımlar açık olmalıdır.

20. Fesih, Müteahhit Değişikliği ve Uyuşmazlık Prosedürü

Müteahhit işi bırakır, iflas eder, ağır gecikir veya teminatı yenilemezse maliklerin sözleşmeyi sona erdirme ve yeni müteahhitle anlaşma imkânı düzenlenmelidir. Noter ihtarı, temerrüt süresi, vekâletnamenin sınırları, teslim tutanakları ve uyuşmazlık çözüm yöntemi bu maddede belirlenebilir.

Neden Sadece Standart Sözleşme Yeterli Değildir?

Her dönüşüm projesinin arsa yapısı, malik sayısı, imar imkânı, bağımsız bölüm değeri ve müteahhit modeli farklıdır. İnternetten veya başka bir projeden alınan genel metinler; yeni daire paylaşımı, teminat ve tapu güvenliği bakımından yeterli koruma sağlamayabilir.

Sözleşmenin özellikle paylaşım tablosu, teknik şartname, iş programı ve teminat belgesiyle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan sözleşme incelemelerinde, maliklere verilecek bağımsız bölümlerin, teminat mekanizmalarının ve teslim hükümlerinin proje özelinde yeterli koruma sağlayıp sağlamadığı değerlendirilir.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Hangi Ekler Alınmalıdır?

Malikler, ana sözleşmenin yanı sıra aşağıdaki ekleri de incelemelidir:

• Yeni mimari proje
• Bağımsız bölüm paylaşım tablosu
• Teknik şartname
• Arsa payı listesi
• İş programı
• Teminat mektubu veya ipotek belgeleri
• Değerleme raporu
• Yönetim planı taslağı
• Ruhsat ve imar belgeleri

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki dönüşüm projelerinde, bu ekler imzalanmadan yalnızca ana sözleşmeye güvenilmesi ciddi risk yaratabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde teslim tarihi yazmak zorunlu mu?
Teslim tarihinin açıkça yazılması, gecikme tazminatı ve sözleşmeden doğan haklar bakımından çok önemlidir.

Müteahhit teminat vermeden sözleşme imzalanabilir mi?
İmzalanabilir; ancak malik açısından inşaatın yarım kalması ve gecikme riskine karşı ciddi güvence eksikliği doğar.

Yeni daire numarası sözleşmede yazmazsa ne olur?
Sonradan daire tahsisi konusunda uyuşmazlık çıkabilir. Bağımsız bölüm numarası ve nitelikleri açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit proje değişikliği yapabilir mi?
Sözleşmede sınırları belirlenmeden yapılan proje değişiklikleri malik haklarını etkileyebilir. Esaslı değişiklikler için yazılı onay düzenlenmelidir.

Kira tazminatı nasıl düzenlenmelidir?
Başlangıç tarihi, aylık tutarı, ödeme günü ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuçlar açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit dairelerini üçüncü kişilere satabilir mi?
Bu konuda tapu güvencesi, şerh, ipotek ve satış sınırları sözleşmede düzenlenmelidir.

Ayıplı teslim olursa ne yapılır?
Ayıbın bildirilmesi, onarım süresi, onarım yapılmazsa tazminat ve diğer talepler sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Sözleşme imzalandıktan sonra değiştirilebilir mi?
Tarafların usulüne uygun yazılı anlaşmasıyla değişiklik yapılabilir. Sözlü değişiklikler ispat sorunu yaratır.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.