Kentsel Dönüşümde Tahliye Edilmeyen Daire İçin Ne Yapılır? (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşümde daire tahliye edilmiyorsa, içeride kalan kişinin malik, kiracı veya haksız kullanıcı olmasına göre resmi tahliye ve hukuki başvuru yolu belirlenir.

Kentsel dönüşüm sürecinde bazı dairelerin boşaltılmaması, yıkımın ve yeni inşaatın gecikmesine neden olabilir. Ancak daireyi boşaltmayan kişinin malik, kiracı, aile üyesi veya haksız kullanıcı olması; uygulanacak yöntemi tamamen değiştirir.

En önemli kural şudur: Müteahhit, site yönetimi veya diğer maliklerin kendi başına kapı kilidini değiştirmesi, eşyaları çıkarması, elektrik-su kesmesi ya da zorla tahliye girişiminde bulunması hukuka uygun bir çözüm değildir. Tahliye işlemi, kişinin hukuki statüsüne ve resmi dönüşüm sürecine göre yürütülmelidir.

Önce Daireyi Boşaltmayan Kişinin Statüsü Belirlenmelidir

Tahliye edilmeyen dairede bulunan kişinin kim olduğu, ilk incelenmesi gereken konudur.

Malik Daireyi Boşaltmıyorsa

Dairede oturan kişi tapu maliki ise, diğer maliklerin veya müteahhidin bu kişiyi doğrudan çıkarma yetkisi yoktur. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş, resmi tahliye ve yıkım süreci başlamışsa; idari işlem ve resmi bildirimler üzerinden hareket edilmelidir.

Kiracı Daireyi Boşaltmıyorsa

Kiracının tahliyesinde kira sözleşmesi, riskli yapı süreci, resmi bildirimler ve somut tahliye sebebi birlikte değerlendirilir. Malik veya müteahhit, kiracıyı kendi başına çıkaramaz. Riskli yapı nedeniyle binanın boşaltılması gerektiğinde, resmi süreç ve gerektiğinde kira hukukundan kaynaklanan tahliye yolları değerlendirilir.

Haksız Kullanıcı veya Eski Malik Daireyi Boşaltmıyorsa

Tapu hakkı veya geçerli kira ilişkisi bulunmayan kişinin taşınmazı kullanmaya devam etmesi hâlinde, farklı hukuki yollar gündeme gelebilir. Bu durumda da zor kullanmak yerine hukuka uygun başvuru yapılması gerekir.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşmiş mi?

Tahliye talebinin dayanağı mutlaka kontrol edilmelidir. Riskli yapı raporu hazırlanmış olması, tek başına herkesin aynı gün daireyi terk etmek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Öncelikle şu hususlar incelenmelidir:

• Riskli yapı tespiti maliklere tebliğ edilmiş mi?
• İtiraz süreci tamamlanmış mı?
• Tespit kesinleşmiş mi?
• Tahliye veya yıkım için resmi bildirim yapılmış mı?
• Verilen süreler dolmuş mu?
• Acil tehlike nedeniyle özel bir idari karar var mı?

Bu aşamalar tamamlanmadan yalnızca müteahhidin veya apartman yöneticisinin talebine dayanılarak zorla tahliye yapılamaz.

Malik Daireyi Boşaltmazsa Ne Yapılır?

Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve resmi tahliye süreci usulüne uygun şekilde başlamışsa, maliklere tanınan süreler sonunda yetkili idare tarafından gerekli uygulamalar yürütülebilir. Maliklerin kişisel itirazları veya müteahhitle anlaşmazlıkları, resmi tahliye bildirimlerinin hukuki etkisinden ayrı değerlendirilir.

Ancak diğer maliklerin çoğunluk kararı alması veya müteahhidin sözleşme imzalaması, tek başına bir maliki zorla evinden çıkarma yetkisi vermez. Tahliye işlemi resmi sürece dayanmalıdır.

Malik, tahliye bildiriminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa; tebligat, riskli yapı tespiti ve yıkım işlemi bakımından uygun itiraz ve dava yollarını gecikmeden değerlendirmelidir.

Kiracı Daireyi Boşaltmazsa Ne Yapılır?

Riskli yapı sürecinde kiracının tahliyesi, malikin tek taraflı baskısıyla sağlanmamalıdır. Kiracının binayı boşaltmaması hâlinde öncelikle kendisine yazılı bildirim yapılmalı; resmi tahliye kararları ve kira ilişkisine ilişkin haklar birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliyesi için izlenecek yol; binanın riskli yapı statüsüne, resmi tahliye tarihine, kira sözleşmesinin içeriğine ve kiracıya yapılan bildirime göre değişir. Kiracının eşyalarının kapı önüne bırakılması, kilit değiştirilmesi veya aboneliklerin kesilmesi hukuki sorumluluk doğurabilir.

Müteahhit Daireyi Zorla Boşaltabilir mi?

Hayır. Müteahhidin, malik veya kiracıyı zorla tahliye etme yetkisi yoktur. Müteahhit; sözleşme, proje ve teslim süreci bakımından taraf olabilir, ancak kolluk veya idari tahliye yetkisine sahip değildir.

Müteahhidin veya çalışanlarının:

• Kilit değiştirmesi,
• Eşyaları dışarı çıkarması,
• Elektrik, su veya doğalgazı kesmesi,
• Fiziksel baskı veya tehdit uygulaması,
• Dairenin girişini engellemesi,

hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Zorla tahliye yerine resmi bildirim, idari süreç, dava veya icra yoluyla işlem yapılması gerekir.

Acil Çökme Riski Varsa Ne Olur?

Yapının ciddi çökme riski taşıması veya çevre güvenliğini tehdit etmesi hâlinde, yetkili idare acil güvenlik tedbirleri alabilir. Bu durumda tahliye işlemleri daha hızlı yürütülebilir.

Ancak acil tehlike gerekçesi somut teknik ve idari dayanağa sahip olmalıdır. Her dönüşüm projesi veya her müteahhit anlaşması, tek başına “acil tahliye” anlamına gelmez.

Dairedeki Eşyalar Nasıl Korunmalıdır?

Tahliye sürecinde dairede bulunan eşya ve demirbaşlar için kayıt oluşturulması önemlidir. Özellikle malik veya kiracı ile anlaşmazlık varsa, eşyaların fotoğraf ve video ile tespit edilmesi; liste yapılması ve mümkünse teslim tutanağı düzenlenmesi faydalıdır.

Dairenin tahliyesi sırasında:

• Eşya listesi hazırlanmalı,
• Fotoğraf ve video alınmalı,
• Hasarlı eşyalar not edilmeli,
• Teslim tutanağı düzenlenmeli,
• Ortak alanlardaki zararlar ayrıca kayıt altına alınmalıdır.

Bu kayıtlar, sonradan doğabilecek zarar ve tazminat taleplerinde önem taşır.

Tahliye Edilmeyen Daire Yıkımı Geciktirirse Ne Yapılır?

Bir bağımsız bölümün boşaltılmaması, tüm binanın yıkım takvimini etkileyebilir. Ancak süreci hızlandırmak amacıyla hukuka aykırı yöntem kullanmak daha büyük uyuşmazlıklar yaratır.

Doğru yöntem; tahliye edilmeyen kişinin statüsünü belirlemek, resmi kararları incelemek, gerekli yazılı bildirimleri yapmak ve uygun idari veya hukuki başvuru yolunu kullanmaktır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde, tahliye edilmeyen bağımsız bölüm bakımından riskli yapı kararının kesinleşme durumu, kişinin malik veya kiracı sıfatı ve uygulanabilecek resmi süreç birlikte incelenir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki dönüşüm süreçlerinde, tahliye takviminin resmi bildirimlerle ve yazılı tutanaklarla yürütülmesi olası uyuşmazlıkları azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde malik evi boşaltmazsa müteahhit ne yapabilir?
Müteahhit tek başına zorla tahliye yapamaz. Resmi dönüşüm ve tahliye prosedürünün işletilmesi gerekir.

Kiracı riskli yapı nedeniyle evi boşaltmazsa ne olur?
Kiracının statüsü, resmi tahliye bildirimi ve kira ilişkisine göre hukuka uygun tahliye yolu belirlenmelidir.

Daireyi boşaltmayan kişinin elektriği kesilebilir mi?
Kural olarak bu tür öz yardım yöntemleri hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Riskli yapı raporu varsa daire hemen boşaltılmak zorunda mı?
Raporun tebligatı, itiraz süreci, kesinleşme durumu ve resmi tahliye bildirimi incelenmelidir.

Diğer maliklerin kararıyla bir malik zorla çıkarılabilir mi?
Hayır. Maliklerin kararı, tek başına fiziksel zor kullanma veya tahliye yetkisi vermez.

Yıkım öncesi eşyalarımı nasıl koruyabilirim?
Eşyalarınızı fotoğraf, video ve teslim listesiyle kayıt altına almanız faydalıdır.

Tahliye bildirimi hukuka aykırıysa ne yapılabilir?
Tebligat, riskli yapı tespiti ve işlem dayanağı incelenerek uygun itiraz veya dava yolları değerlendirilebilir.

Acil çökme tehlikesi varsa tahliye daha hızlı yapılabilir mi?
Somut kamu güvenliği riski varsa yetkili idare acil tedbirler alabilir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.