Kira Tespit Davası Açmak İçin 5 Yılın Dolması Şart mı? 2026 Güncel Rehber

Kira tespit davası açmak için 5 yılın dolması gerekir mi? 5 yıldan önce ve sonra kira tespiti, TÜFE sınırı, emsal kira, ihtarname, arabuluculuk ve dava sürecini öğrenin.

Kira tespit davası konusunda en yaygın yanlış bilgilerden biri, ev sahibinin dava açabilmesi için kiracının taşınmazda mutlaka 5 yıl oturması gerektiğidir. Bu doğru değildir. Kira tespit davası için her durumda 5 yılın dolması şart değildir. Beş yılın önemi, davanın açılıp açılamayacağından çok mahkemenin yeni kira bedelini hangi kriterlere göre belirleyebileceği noktasında ortaya çıkar.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri temel düzenlemelerdir. İlk beş yıl içinde mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate alabileceği TÜFE sınırı önem taşırken, beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu da değerlendirmeye dahil olur.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracının yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan davadır.

Dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Uygulamada ise çoğunlukla mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığını düşünen ev sahipleri tarafından açılmaktadır.

Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Beklemek Gerekiyor mu?

Hayır.

Kira tespit davası beş yıl dolmadan da açılabilir. Ancak ilk beş yıl içerisinde mahkemenin belirleyeceği kira bedeli bakımından Türk Borçlar Kanunu m.344’teki TÜFE sınırı önemlidir.

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise mahkeme daha geniş bir değerlendirme yapabilir.

Dolayısıyla temel ayrım şöyledir:

İlk 5 yıl: TÜFE sınırı belirleyicidir.

5 yıldan sonra: TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri + hakkaniyet değerlendirmesi gündeme gelir.

5 Yıl Neden Bu Kadar Önemlidir?

Çünkü beş yılın ardından kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden değerlendirilmesine imkân veren farklı bir sistem devreye girer.

Uzun süre devam eden kira ilişkilerinde eski kiracıların ödediği bedel ile yeni kiralamalardaki piyasa bedelleri arasında ciddi fark oluşabilir.

Örneğin kiracı aylık 15.000 TL öderken aynı binadaki benzer daireler 35.000 TL’ye kiralanıyor olabilir.

Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa mahkeme emsal kiraları da dikkate alabilir.

5 Yıldan Önce Rayiç Kira İstenebilir mi?

Ev sahibi çevredeki kiraların yükseldiğini gerekçe göstererek ilk beş yıl içerisinde kira bedelini doğrudan piyasa seviyesine çıkaramaz.

Örneğin üçüncü yılındaki kiracı 20.000 TL ödüyor, aynı bölgedeki yeni kiralar 40.000 TL seviyesinde bulunuyorsa ev sahibi sırf emsal kiralar yükseldi diye:

“Bundan sonra 40.000 TL öde.”

diyemez.

İlk beş yıldaki kira artışında kanuni TÜFE sınırı dikkate alınır.

5 Yıldan Sonra Kira Nasıl Belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu m.344 kapsamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme yeni kira bedelini belirlerken TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır.

Sonuçta hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.

Bu nedenle beş yıl sonrasındaki kira tespit davalarında emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.

5 Yıl Nasıl Hesaplanır?

Beş yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Eylül 2021 tarihinde başlamışsa beş yıllık dönem 2026 yılında tamamlanacaktır.

Ancak hangi kira dönemi için rayiç bedel üzerinden tespit istenebileceği dava tarihi ve yeni kira döneminin başlangıcı dikkate alınarak ayrıca hesaplanmalıdır.

Bu nedenle yalnızca takvim yılına bakılması doğru değildir.

Sözleşmenin Her Yıl Yenilenmesi 5 Yıllık Süreyi Baştan Başlatır mı?

Hayır.

Kira sözleşmesinin kanunen uzaması beş yıllık süreyi yeniden başlatmaz.

Örneğin 2021 yılında başlayan sözleşmenin 2022, 2023, 2024 ve 2025 yıllarında yenilenmiş olması her yıl yeni bir beş yıllık süre başladığı anlamına gelmez.

Kira ilişkisinin başlangıç tarihi esas alınır.

Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanırsa Süre Baştan Başlar mı?

Bu durumda sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı incelenmelidir.

Tarafların yalnızca kira bedelini güncellemek amacıyla yeni belge imzalaması ile önceki kira ilişkisini sona erdirerek tamamen yeni bir sözleşme kurması aynı değildir.

Mahkeme yalnızca belgenin tarihine değil tarafların gerçek iradesine ve kira ilişkisinin devamlılığına bakabilir.

5 Yıl Dolunca Ev Sahibi İstediği Kirayı Belirleyebilir mi?

Hayır.

Beş yılın dolması ev sahibine tek taraflı olarak istediği kira bedelini belirleme hakkı vermez.

Ev sahibi yeni kira bedeli teklif edebilir. Kiracı kabul ederse sorun yoktur.

Kiracı kabul etmezse kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekir.

5 Yıl Dolunca Kira Otomatik Olarak Rayiç Bedel Olur mu?

Hayır.

Beş yılın dolmasıyla kira kendiliğinden piyasa değerine yükselmez.

Kiracı ile ev sahibi anlaşabilir veya kira tespit davası sonucunda mahkeme yeni bedeli belirleyebilir.

Bu ayrım önemlidir.

Emsal Kira Bedeli Nedir?

Emsal kira bedeli, benzer özelliklere sahip taşınmazların gerçek kira seviyelerini ifade eder.

Mahkeme değerlendirme yaparken taşınmazın bulunduğu yer, büyüklüğü, bina yaşı, katı, cephesi, fiziksel durumu, kullanım özellikleri ve benzer taşınmazların kira bedellerini dikkate alabilir.

İnternet İlanları Emsal Sayılır mı?

İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir ancak ilan bedeli ile gerçekten gerçekleşmiş kira bedeli aynı değildir.

Bu nedenle yalnızca ilan sitelerindeki yüksek rakamlara dayanılarak kira tespiti yapılması beklenmemelidir.

Gerçek kira sözleşmeleri ve bilirkişi tarafından belirlenen uygun emsaller daha güçlü olabilir.

Bilirkişi Eve Gelir mi?

Kira tespit davalarında mahkeme taşınmazın özelliklerinin belirlenmesi amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Bilirkişi taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım durumunu ve emsallerini değerlendirerek rapor hazırlayabilir.

Mahkeme Emsal Kirayı Aynen Uygular mı?

Her zaman değil.

Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek kira ile uzun süredir aynı taşınmazda bulunan kiracının ödeyeceği kira arasında hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilir.

Bu nedenle çevredeki dairelerin 40.000 TL’ye kiralanması, mevcut kiracının kirasının otomatik olarak tam 40.000 TL yapılacağı anlamına gelmez.

Eski Kiracı İndirimi Nedir?

Kanunda “eski kiracı indirimi” adıyla sabit bir yüzde bulunmamaktadır.

Ancak Yargıtay uygulamasında uzun süredir taşınmazda bulunan kiracının durumu hakkaniyet kapsamında değerlendirilebilmektedir.

Dolayısıyla internette görülen:

“Mahkeme mutlaka yüzde 10 indirim yapar.”

veya

“Yüzde 20 eski kiracı indirimi vardır.”

şeklindeki kesin ifadeler doğru değildir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak mahkemenin belirlediği kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı açısından davanın açılma zamanı son derece önemlidir.

30 Gün Kuralı Nedir?

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması önemlidir.

Bu şartların bulunması hâlinde dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Sözleşmede Artış Maddesi Varsa 30 Günlük İhtar Şart mı?

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa TBK m.345 kapsamında farklı bir düzenleme bulunmaktadır.

Bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması mümkün olabilir.

Ancak sözleşmedeki hükmün içeriği mutlaka incelenmelidir.

Ev Sahibi İhtarname Göndermeli mi?

Her kira tespit davasında ihtarname zorunlu değildir.

Bununla birlikte kira tespitinin hangi dönemden itibaren etkili olacağı bakımından yazılı bildirimin zamanında yapılması son derece önemlidir.

Bu nedenle özellikle yeni kira dönemi yaklaşırken ihtar süresinin kaçırılmaması gerekir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk uygulanmaktadır.

Kira tespit davası açmak isteyen ev sahibinin veya kiracının öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir.

Taraflar burada yeni kira bedelinde anlaşabilir.

Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Arabuluculukta Kira Belirlenebilir mi?

Evet.

Örneğin ev sahibi 45.000 TL, kiracı 25.000 TL öneriyorsa taraflar arabuluculukta 33.000 TL üzerinde anlaşabilir.

Böylece uzun sürebilecek kira tespit davasına gerek kalmayabilir.

5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılırsa Mahkeme Ne Yapar?

Mahkeme TBK m.344 kapsamında ilk beş yıl için geçerli kira belirleme kurallarını uygular.

Emsal kiralar çok yüksek olsa bile kira bedelini beş yıl sonrasındaki sistem gibi serbestçe rayiç seviyesine taşıyamaz.

Bu nedenle ilk beş yıldaki kira tespit davası ile beş yılı aşan kira tespit davasının ekonomik sonuçları önemli ölçüde farklı olabilir.

5 Yıl Dolduktan Sonra Dava Açmanın Avantajı Nedir?

En önemli fark, emsal kira bedellerinin değerlendirmeye alınabilmesidir.

Özellikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde sözleşmedeki artışlar piyasa kira seviyesinin çok altında kalabilir.

Beş yıllık dönem tamamlandıktan sonra ev sahibi rayiç kira seviyesini mahkemenin değerlendirmesine sunabilir.

Kira Tespit Davası Geçmiş 5 Yılı Kapsar mı?

Hayır.

Beş yıl doldu diye geçmiş beş yıllık kira bedelleri bugünkü piyasa kirasına göre yeniden hesaplanmaz.

Bu çok sık yapılan bir hatadır.

Kira tespit davasında belirlenen yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı TBK m.345 kapsamında belirlenir.

Geçmiş Kira Farkı İstenebilir mi?

Mahkemenin belirlediği kira bedeli ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren geçerliyse, kiracının o dönem boyunca ödediği bedel ile mahkeme tarafından belirlenen bedel arasında kira farkı oluşabilir.

Örneğin kiracı aylık 20.000 TL ödemiş ancak mahkeme ilgili dönem için 30.000 TL kira belirlemişse aylık 10.000 TL fark gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemesi, keşif, emsal araştırması ve kanun yolu süreçlerine göre süre değişebilir.

Bu nedenle davanın birkaç ay içinde kesin olarak sonuçlanacağı varsayılmamalıdır.

Dava devam ederken kiracının kira ödemelerini sürdürmesi gerekir.

Kira Tespit Davası Açılması Kiracıyı Tahliye Eder mi?

Hayır.

Kira tespit davasının amacı kiracıyı tahliye etmek değil kira bedelini belirlemektir.

Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek istemesi hâlinde ayrıca kanunda düzenlenen geçerli bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Kiracı Yeni Belirlenen Kirayı Ödemezse Ne Olur?

Mahkeme tarafından belirlenen ve uygulanabilir hâle gelen kira bedelinin ödenmemesi kira farkı alacağı doğurabilir.

Şartları oluşursa icra takibi, temerrüt veya tahliyeye ilişkin hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Hem kiraya veren hem kiracı kira bedelinin tespitini talep edebilir.

Uygulamada çoğunlukla kira bedelinin artırılmasını isteyen ev sahipleri tarafından açılmaktadır.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Taşınmazı satın alan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Şartları oluşmuşsa yeni malik de kira tespit davası açabilir.

Ancak kira ilişkisinin başlangıç tarihi, önceki malik dönemindeki sözleşme ve beş yıllık sürenin hesabı ayrıca değerlendirilmelidir.

İş Yeri Kiralarında da 5 Yıl Kuralı Var mı?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m.344 hükümleri uygulanır.

Dolayısıyla iş yeri kiralarında da beş yıllık sürenin kira bedelinin belirlenmesi açısından önemi bulunmaktadır.

Ancak sözleşmenin niteliği ve tarafların durumu ayrıca incelenmelidir.

Örnek 1: Kiracı 3 Yıldır Evde

Kiracı 1 Eylül 2023 tarihinde eve girmiş ve aylık 15.000 TL kira ödüyor olsun.

2026 yılında çevredeki benzer evlerin kirası 35.000 TL’ye yükselmiş olabilir.

Kira ilişkisi henüz beş yılı tamamlamadığından ev sahibi yalnızca emsal kiralara dayanarak kirayı doğrudan 35.000 TL seviyesine çıkaramaz.

İlk beş yıl için TBK m.344’teki TÜFE sınırı önem taşır.

Örnek 2: Kiracı 6 Yıldır Evde

Kiracı aylık 18.000 TL ödüyor ancak aynı özellikteki taşınmazlar 40.000 TL civarında kiralanıyor olsun.

Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa ev sahibi kira tespit davasında gerçek emsal kira bedellerini ileri sürebilir.

Mahkeme taşınmazın özelliklerini, TÜFE değişimini, emsal kiraları ve hakkaniyeti değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir.

Örnek 3: Ev Sahibi 5 Yıl Doldu Diye Kirayı Üçe Katlıyor

Mevcut kira 15.000 TL iken ev sahibi:

“Beş yıl doldu, artık 45.000 TL ödeyeceksin.”

desin.

Kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.

Taraflar anlaşamazsa yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenebilir.

Beş yılın dolması ev sahibine sınırsız kira belirleme yetkisi vermez.

Kira Tespit Davası Öncesinde 10 Kritik Kontrol

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi belirlenmelidir.
2. Beş yıllık sürenin hangi tarihte tamamlandığı hesaplanmalıdır.
3. Yeni kira döneminin başlangıç tarihi tespit edilmelidir.
4. Sözleşmedeki kira artış maddesi incelenmelidir.
5. Kiracının mevcut kira ödemeleri belirlenmelidir.
6. Gerçek emsal kira sözleşmeleri araştırılmalıdır.
7. İnternet ilanları tek başına emsal kabul edilmemelidir.
8. İhtar veya yazılı bildirim zamanı kontrol edilmelidir.
9. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.
10. Talep edilen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı açıkça belirlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası açmak için 5 yıl şart mı?
Hayır. Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir.

5 yılın önemi nedir?
Beş yıl sonrasında emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da kira tespitinde dikkate alınabilir.

5 yıl dolunca kira otomatik olarak piyasa kirasına çıkar mı?
Hayır. Taraflar anlaşmalı veya mahkeme kira bedelini belirlemelidir.

5 yıldan önce emsal kira istenebilir mi?
İlk beş yıl içinde kira tespitinde kanuni TÜFE sınırı belirleyicidir; emsal kira gerekçesiyle sınırsız artış yapılamaz.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.

Kira tespit davası kiracıyı evden çıkarır mı?
Hayır. Davanın amacı kira bedelini belirlemektir.

Beş yıl dolunca ev sahibi istediği kirayı isteyebilir mi?
Talep edebilir ancak kiracı kabul etmezse bu rakam kendiliğinden bağlayıcı olmaz.

Mahkeme internet ilanlarını dikkate alır mı?
İlanlar yardımcı veri olabilir ancak gerçek emsaller ve bilirkişi incelemesi daha önemlidir.

Kira tespit davası geçmiş beş yılın farkını verir mi?
Hayır. Geçmiş beş yıl güncel piyasa kirasına göre yeniden hesaplanmaz.

Yeni kira bedeli ne zamandan itibaren geçerli olur?
Davanın açılma zamanı, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü dikkate alınarak TBK m.345 kapsamında belirlenir.

Sonuç: 5 Yıl Dava Şartı Değil, Kira Hesabını Değiştiren Kritik Sınırdır

Kira tespit davası açmak için 5 yılın dolması zorunlu değildir. Beş yıl dolmadan da kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Ancak ilk beş yıldaki kira tespitinde TBK m.344 kapsamında TÜFE sınırı önem taşır.

Beş yıllık dönem tamamlandıktan sonra ise mahkeme TÜFE değişimi, taşınmazın durumu, gerçek emsal kira bedelleri ve hakkaniyet kriterlerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu nedenle özellikle mevcut kira ile piyasa kiraları arasında büyük fark bulunan uzun süreli kira ilişkilerinde beş yıllık sınır ekonomik açıdan büyük önem taşımaktadır.

Ev sahibinin beş yıl dolduktan sonra istediği kira bedelini tek taraflı olarak uygulaması mümkün değildir. Kiracı yeni bedeli kabul etmiyorsa dava şartı arabuluculuk sürecinden sonra kira tespit davasına başvurulabilir.

Ayrıca davanın doğru zamanda açılması önemlidir. Yeni kira döneminin başlangıcı, 30 günlük bildirim süresi ve sözleşmedeki artış maddesi dikkate alınmadan yapılan başvuru, belirlenen kiranın istenilen dönemden itibaren uygulanamamasına neden olabilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Kira Tespit Davaları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; kira tespit davaları, beş yılı aşan kira sözleşmeleri, emsal kira araştırmaları, kira artış uyuşmazlıkları, geçmiş dönem kira farkları, zorunlu arabuluculuk ve kiracı tahliye uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara