Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ev Sahibi Ne Yapabilir? 2026 Güncel Rehber

Kiracı kira artışını kabul etmezse ev sahibi ne yapabilir? 2026 kira artışı, TÜFE sınırı, kira tespit davası, 5 yıllık kiracı, arabuluculuk, eksik kira ve tahliye yollarını öğrenin.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki en yaygın uyuşmazlıklardan biri yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelidir. Ev sahibi mevcut kiranın düşük kaldığını düşünerek artış talep edebilir; kiracı ise talep edilen oranı kabul etmeyebilir. Ancak kiracının “zam yapmıyorum” demesi kadar ev sahibinin “kirayı istediğim miktara yükselttim” demesi de tek başına hukuki sonucu belirlemez. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışının hangi esaslara göre yapılacağı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.

2026 itibarıyla özellikle TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kira sözleşmesindeki artış maddesi, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı, kira tespit davasının hangi dönem için açıldığı ve kiracının ödediği gerçek bedel önem taşımaktadır. Taraflar kira bedelinde anlaşamazsa kira tespit uyuşmazlıkları bakımından dava öncesinde arabuluculuğa başvurulması da kural olarak zorunludur. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmek Zorunda mı?

Kiracı, ev sahibinin istediği her artışı kabul etmek zorunda değildir.

Örneğin aylık kira 20.000 TL iken ev sahibinin:

“Yeni dönemde kira 45.000 TL olacak.”

demesi tek başına kiracının 45.000 TL ödeme yükümlülüğü doğurmaz.

Öncelikle kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri uygulanmalıdır.

Buna karşılık kiracı da geçerli bir artış hükmü bulunduğu hâlde hiçbir artış yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam ederek her durumda hukuken korunacağını düşünmemelidir.

2026 Yılında Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, Türk Borçlar Kanunu m.344 kapsamında bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Dolayısıyla her kira sözleşmesinde kullanılacak sabit bir “2026 kira artış oranı” yoktur.

Artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir.

Örneğin Ocak 2026’da yenilenen sözleşme ile Ağustos 2026’da yenilenen sözleşmede dikkate alınacak TÜFE verisi aynı olmayabilir.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Hayır.

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

Dolayısıyla 2026 yılındaki olağan konut kira artışlarında artık yüzde 25’lik geçici sınır uygulanmaz.

TBK m.344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına ilişkin sistem esas alınır.

Ev Sahibi TÜFE Oranından Fazla Zam İsteyebilir mi?

Kira ilişkisi henüz beş yılı doldurmamışsa taraflar arasındaki artış anlaşmasının kanuni TÜFE sınırını aşan kısmı kural olarak kiracıyı bağlamaz.

Örneğin ilgili yenileme döneminde uygulanabilecek yasal üst sınır yüzde 35 ise ev sahibinin tek taraflı olarak yüzde 70 zam istemesi, sırf bu talep nedeniyle yeni kira bedelinin yüzde 70 artmış olduğu anlamına gelmez.

Ancak beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde durum farklıdır.

Kiracı Hiç Zam Yapmazsa Ne Olur?

Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa kiracının:

“Zammı kabul etmiyorum, eski kirayı yatırmaya devam edeceğim.”

demesi riskli olabilir.

Sözleşmeye ve kanuna göre yeni dönemde ödenmesi gereken kira bedeli belirlenebiliyorsa kiracının eski bedeli ödemesi eksik kira ödemesi niteliği taşıyabilir.

Bu durumda ev sahibi kira farkını talep edebilir ve şartları oluşursa icra veya temerrüde ilişkin hukuki yollar gündeme gelebilir.

Sözleşmede “Her Yıl TÜFE Oranında Artış” Yazıyorsa Kiracının Onayı Gerekir mi?

Sözleşmede geçerli bir yıllık artış hükmü bulunuyorsa her yıl yeniden kiracının:

“Bu artışı kabul ediyorum.”

şeklinde onay vermesi gerektiği söylenemez.

Geçerli sözleşme hükmü, kanuni sınırlar içerisinde uygulanabilir.

Dolayısıyla kiracının yalnızca “kabul etmiyorum” demesi sözleşmedeki geçerli artış mekanizmasını ortadan kaldırmaz.

Sözleşmede Yüzde 50 Artış Yazıyorsa Ne Olur?

Sözleşmede sabit bir artış oranı yazılmış olsa dahi konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m.344’teki emredici sınırlar dikkate alınmalıdır.

Örneğin sözleşmede:

“Her yıl kira yüzde 50 artırılır.”

yazıyor ancak ilgili yenileme dönemindeki kanuni üst sınır yüzde 35 çıkıyorsa sözleşmedeki yüzde 50’nin tamamının uygulanacağı sonucuna otomatik olarak varılamaz.

Sözleşmede Kira Artış Maddesi Yoksa Ne Olur?

Tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamaması hâlinde kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası gündeme gelebilir.

Mahkeme TBK m.344 kapsamında kanuni kriterlere göre kira bedelini belirler.

Ancak kira tespit kararının hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı ayrıca önemlidir.

Ev Sahibi Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet.

Kiracı ile ev sahibi yeni kira bedelinde anlaşamıyorsa ev sahibi kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Adalet Bakanlığı da kira bedelinin tespiti ve artırılmasına ilişkin uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuk kapsamında olduğunu belirtmektedir. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Beklemek Zorunlu mu?

Hayır.

Bu konuda yaygın bir yanlış anlaşılma bulunmaktadır.

Kira tespit davası yalnızca beş yıl dolduktan sonra açılabilen bir dava değildir. Ancak beş yılın dolması, mahkemenin kira bedelini belirlerken kullanabileceği kriterleri önemli ölçüde değiştirir.

Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde TÜFE sınırı temel öneme sahiptir.

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu da değerlendirmeye girer.

5 Yılı Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Belirlenir?

Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse mahkeme yalnızca TÜFE oranına bakmakla yetinmez.

TBK m.344 kapsamında:

TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri

birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun kira bedeli belirlenebilir.

Bu nedenle özellikle uzun yıllardır aynı evde oturan kiracılarda mevcut kira ile piyasa rayici arasında büyük fark oluşmuşsa kira tespit davası ev sahibi açısından önemli bir hukuki araçtır.

10.000 TL Kira Ödeyen 5 Yıllık Kiracının Kirası Doğrudan 30.000 TL Yapılabilir mi?

Otomatik olarak hayır.

Çevredeki benzer evlerin 30.000 TL’ye kiralanıyor olması önemli bir emsal oluşturabilir ancak mahkeme sadece internet ilanlarına bakarak karar vermez.

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, fiziksel özellikleri, kullanım durumu ve gerçek emsal kira sözleşmeleri değerlendirilebilir.

Ayrıca mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda oturuyor olması nedeniyle uygulamada gündeme gelen hakkaniyet değerlendirmesi de önemlidir.

Ev Sahibi Emsal Kiraları Delil Olarak Kullanabilir mi?

Evet.

Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerindeki kira tespit davalarında gerçek emsal kira sözleşmeleri önemli deliller arasındadır.

Ancak yalnızca internet ilanlarında görülen yüksek rakamlar her zaman gerçek piyasa kirasını ispatlamaz.

Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir ancak mahkeme tarafından belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı açısından zamanlama son derece önemlidir.

TBK m.345 uyarınca davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında belirlenecek bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması mümkün olabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde de özel düzenleme bulunmaktadır.

Ev Sahibi Önce İhtarname Göndermeli mi?

Her durumda ihtarname dava şartı değildir ancak kira tespitinin hangi dönemden itibaren etkili olacağı açısından yazılı bildirimin zamanı önemli olabilir.

Bu nedenle kira dönemi başlamadan önce stratejik planlama yapılması faydalıdır.

Yeni kira dönemi başladıktan aylar sonra harekete geçilmesi bazı dosyalarda bir kira döneminin kaybedilmesine yol açabilir.

Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel yol hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu düzenleme kira tespit ve birçok tahliye uyuşmazlığını da kapsamaktadır. (Arabuluculuk Daire Başkanlığı)

Dolayısıyla kiracı artışı kabul etmiyorsa ev sahibi doğrudan kira tespit davası açmadan önce kural olarak arabuluculuk sürecini tamamlamalıdır.

Arabuluculukta Yeni Kira Bedeli Belirlenebilir mi?

Evet.

Taraflar arabuluculukta yeni kira bedeli, artış oranı ve uygulanacağı tarih üzerinde anlaşabilir.

Örneğin ev sahibi 40.000 TL isterken kiracı 25.000 TL teklif edebilir ve taraflar 31.000 TL üzerinde anlaşabilir.

Adalet Bakanlığı verileri kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun uygulamada yoğun biçimde kullanıldığını göstermektedir. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Kiracı Arabuluculukta da Artışı Kabul Etmezse Ne Olur?

Arabuluculuk anlaşmama ile sonuçlanırsa ev sahibi şartları bulunuyorsa kira tespit davası açabilir.

Mahkeme kira bedelini kanuni kriterlere göre belirler.

Dolayısıyla kiracının artışı kabul etmemesi ev sahibinin kira bedelini hukuki yollarla belirletmesine engel değildir.

Kiracı Yasal Artıştan Daha Az Öderse Ev Sahibi Farkı İsteyebilir mi?

Sözleşmeye göre uygulanması gereken geçerli artış sonucunda yeni kira bedeli belirlenebiliyorsa eksik kalan tutarın talep edilmesi mümkün olabilir.

Örneğin hukuken ödenmesi gereken kira 25.000 TL iken kiracı 20.000 TL yatırıyorsa aylık 5.000 TL fark ortaya çıkabilir.

Ev sahibi bu farkın tahsilini talep edebilir.

Kira Farkı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?

Şartları varsa evet.

Ev sahibi muaccel olduğunu ileri sürdüğü kira bedeli veya kira farkı için icra takibi başlatabilir.

Ancak artış oranının tartışmalı olduğu durumlarda borcun miktarı ve dayanağı uyuşmazlık konusu olabilir.

Kiracı ödeme emrine karşı kanuni süre içerisinde itiraz edebilir.

Eksik Kira Ödemek Tahliye Sebebi Olabilir mi?

Şartları gerçekleşirse kiracının kira borcunu tam ödememesi temerrüt hükümlerini gündeme getirebilir.

Ancak ev sahibinin talep ettiği her kira artışının ödenmemesi otomatik tahliye sebebi değildir.

Öncelikle gerçekten ödenmesi gereken kira bedelinin ne kadar olduğu belirlenmelidir.

Ev sahibinin hukuken hakkı olmadığı bir artışı kiracının ödememesi tek başına temerrüt yaratmaz.

Kiracı “Eski Kirayı Ödüyorum, Beni Çıkaramazsın” Diyebilir mi?

Bu yaklaşım risklidir.

Geçerli bir kira artış maddesi bulunuyorsa kiracının yeni dönemde sözleşmeye ve kanuna göre belirlenen kira bedelini ödemesi gerekir.

Eksik ödeme zaman içinde kira farkı borcunun büyümesine ve şartları oluşursa tahliye uyuşmazlığına dönüşmesine neden olabilir.

Ev Sahibi “Zammı Kabul Etmezsen Çık” Diyebilir mi?

Söylemesi kiracının tahliye yükümlülüğü doğurmaz.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ev sahibinin yalnızca daha yüksek kira istediği ve kiracının bunu kabul etmediği gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur.

Tahliye için kanunda öngörülen geçerli bir tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Kira Artışını Kabul Etmemek Tek Başına Tahliye Sebebi midir?

Hayır.

Kiracının ev sahibinin istediği artışı kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Ancak kiracı hukuken ödemesi gereken kira bedelini eksik öderse temerrüt veya iki haklı ihtar gibi farklı hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Bu ayrım çok önemlidir.

Ev Sahibi Yeni Sözleşme İmzalamaya Zorlayabilir mi?

Kira sözleşmesinin her yıl yeniden imzalanması zorunlu değildir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kanundaki sistem kapsamında kiracı tarafından sona erdirilmediği sürece uzayabilir.

Dolayısıyla ev sahibinin:

“Yeni sözleşmeyi imzalamazsan evden çık.”

demesi tek başına tahliye hakkı doğurmaz.

Kiracı Yeni Kira Sözleşmesi İmzalamazsa Ne Olur?

Mevcut kira ilişkisi kanuni koşullar çerçevesinde devam edebilir.

Yeni sözleşme imzalanmaması kiracının otomatik olarak tahliye edilmesine yol açmaz.

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık varsa kira tespit mekanizması kullanılabilir.

Ev Sahibi Kira Artışı Nedeniyle Elektrik veya Suyu Kesebilir mi?

Hayır.

Ev sahibinin kiracıyı yüksek kira ödemeye zorlamak amacıyla elektrik, su veya doğalgazı kesmesi, kapı kilidini değiştirmesi veya kiracının eve girişini engellemesi hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Uyuşmazlık yasal yollarla çözülmelidir.

Ev Sahibi Kiracının Eşyalarını Dışarı Çıkarabilir mi?

Hayır.

Mahkeme ve icra süreci olmaksızın kiracının eşyalarının evden çıkarılması hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Kira artışı uyuşmazlığı ev sahibine kendi kendine tahliye yetkisi vermez.

Ev Sahibi Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracıyı İhtiyaç Nedeniyle Çıkarabilir mi?

Gerçek ve samimi ihtiyaç bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak kira artışını kabul ettirmek amacıyla gerçekte bulunmayan bir ihtiyaç ileri sürülmesi farklı hukuki sonuçlara yol açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ile kira artışı uyuşmazlığı birbirinden farklı hukuki kurumlardır.

5 Yıl Dolmadan Rayiç Bedel İstenebilir mi?

Ev sahibi çevredeki kiraların çok yükseldiğini ileri sürerek beş yıl dolmadan kira bedelini sınırsız biçimde piyasa seviyesine çıkaramaz.

Beş yılı aşmayan kira ilişkilerinde TBK m.344’teki TÜFE sınırı önem taşır.

Bu nedenle:

“Komşu daire 50.000 TL oldu, sen de 50.000 TL öde.”

yaklaşımı tek başına hukuki olarak yeterli değildir.

5 Yıl Dolduktan Sonra Rayiç Kira İstenebilir mi?

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri değerlendirmeye dahil olur.

Ancak ev sahibinin belirlediği rakam kendiliğinden bağlayıcı değildir.

Taraflar anlaşamazsa mahkeme TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak kira bedelini belirler.

10 Yıllık Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?

On yıllık kira ilişkisinde ev sahibi kira tespit davası yoluyla rayiç kira seviyesinin değerlendirilmesini isteyebilir.

Ayrıca konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin on yıllık uzama süresinin sonunda belirli şartlarla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı da bulunmaktadır.

Ancak “sözleşme 10 yıllık oldu” ile “10 yıllık uzama süresi doldu” aynı şey değildir. Tahliye hesabının TBK m.347 kapsamında ayrıca yapılması gerekir.

Kira Tespit Davası Sonuçlanana Kadar Kiracı Ne Ödemelidir?

Kiracının kira ödemesini tamamen bırakması doğru değildir.

Mevcut sözleşme ve geçerli artış hükümleri kapsamında ödenmesi gereken bedellerin zamanında ödenmeye devam edilmesi gerekir.

Mahkemenin daha yüksek kira belirlemesi hâlinde kararın geçerli olduğu dönem bakımından kira farkı alacağı ortaya çıkabilir.

Mahkeme Kirayı Geçmişe Dönük Belirleyebilir mi?

Belirli şartlarda karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren etkili olabilir.

Ancak bunun için TBK m.345’teki zamanlama ve bildirim şartlarının dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle kira tespit davasının hangi tarihte açıldığı önemlidir.

Mahkeme 20.000 TL’lik Kirayı 35.000 TL Belirlerse Ne Olur?

Kararın ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması hâlinde kiracının o dönem boyunca ödediği bedeller ile mahkemenin belirlediği bedel arasında fark oluşabilir.

Örneğin kiracı aylık 20.000 TL ödemiş ancak mahkeme ilgili dönem için 35.000 TL belirlemişse aylık 15.000 TL kira farkı gündeme gelebilir.

Bu farkın tahsili ayrıca istenebilir.

Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden Fark İstenebilir mi?

Kira tespit kararının kira farkı alacağına ve icraya etkisi, kararın kesinleşme durumu ve takip yöntemi bakımından teknik özellikler taşır.

Bu nedenle özellikle yüksek miktarlı kira farklarında doğrudan takip başlatmadan önce kararın icra edilebilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı Artışı Kabul Etmiyorsa Ev Sahibinin İzleyebileceği Yol

Ev sahibi öncelikle kira sözleşmesini ve artış maddesini incelemelidir. Ardından kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği belirlenmeli ve ilgili yenileme döneminde uygulanabilecek TÜFE sınırı hesaplanmalıdır. Beş yıl dolmuşsa gerçek emsal kira bedelleri araştırılmalı, yeni kira döneminin başlangıç tarihi dikkate alınarak gerekli yazılı bildirim zamanında yapılmalı ve taraflar anlaşamıyorsa dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açılması değerlendirilebilir.

Kiracı geçerli artışa rağmen eksik kira ödüyorsa kira farkının tahsili ve şartları oluşmuşsa temerrüt veya tahliyeye ilişkin hukuki yollar ayrıca ele alınmalıdır.

Örnek 1: Kiracı Hiç Zam Yapmıyor

Kiracının aylık 20.000 TL ödediğini ve sözleşmede geçerli TÜFE artış maddesi bulunduğunu düşünelim.

Yeni kira döneminde sözleşme ve kanuna göre kira bedelinin 27.000 TL olması gerekiyorsa ancak kiracı:

“Ben zammı kabul etmiyorum.”

diyerek 20.000 TL ödemeye devam ederse aylık 7.000 TL kira farkı ortaya çıkabilir.

Ev sahibi bu farkın tahsilini talep edebilir.

Örnek 2: Ev Sahibi Yüzde 100 Zam İstiyor

Kiracı aylık 20.000 TL öderken ev sahibi yeni dönemde 40.000 TL talep etsin.

Kira ilişkisi henüz üçüncü yılındaysa ve yasal artış sınırı daha düşükse kiracının yüzde 100 artışı kabul etmemesi tek başına sözleşmeye aykırılık oluşturmaz.

Ev sahibi kanuni sınırı aşan artışı tek taraflı olarak kiracıya dayatamaz.

Örnek 3: Kiracı 7 Yıldır Aynı Evde

Kiracı yedi yıldır taşınmazda oturuyor ve aylık 18.000 TL ödüyor olsun. Aynı özellikteki taşınmazların gerçek piyasa kiraları önemli ölçüde daha yüksek seviyeye çıkmış olsun.

Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa ev sahibi beş yılı aşan kira ilişkileri için öngörülen kriterlere dayanarak kira tespit davası açabilir.

Mahkeme emsalleri ve taşınmazın özelliklerini değerlendirerek hakkaniyete uygun bedel belirleyebilir.

Örnek 4: Kiracı Ev Sahibinin Talep Ettiği Fazla Artışı Reddediyor

Ev sahibi hukuken uygulanabilecek kira 30.000 TL civarındayken kiracıdan 50.000 TL istiyor olsun.

Kiracı 50.000 TL’yi kabul etmese ancak hukuken ödemesi gereken 30.000 TL’yi zamanında ödese, sırf ev sahibinin istediği 50.000 TL’yi ödemediği için tahliye edilmesi mümkün değildir.

Bu nedenle uyuşmazlıkta ev sahibinin talep ettiği bedel ile hukuken ödenmesi gereken bedel mutlaka birbirinden ayrılmalıdır.

Ev Sahibinin Yapmaması Gereken 10 Hata

1. Kanuni sınırı dikkate almadan keyfi artış belirlemek.
2. Kira tespit davasının zamanlamasını kaçırmak.
3. Beş yıl dolmadan rayiç kirayı doğrudan uygulamaya çalışmak.
4. Beş yıl dolduğu hâlde emsal kira araştırması yapmamak.
5. Kiracının yaptığı eksik ödemeleri belgesiz bırakmak.
6. Yazılı ihtar gereken durumlarda yalnızca sözlü görüşmeyle yetinmek.
7. Arabuluculuk dava şartını gözden kaçırmak.
8. Kira artışını kabul etmeyen kiracıyı hukuka aykırı yollarla çıkarmaya çalışmak.
9. Kira tespiti ile tahliye davasını birbirine karıştırmak.
10. Yeni kira döneminin başlangıç tarihini dikkate almadan dava açmak.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kira artışını kabul etmek zorunda mı?
Ev sahibinin istediği her artışı kabul etmek zorunda değildir. Ancak sözleşme ve kanuna göre geçerli şekilde doğan kira artışını ödemesi gerekir.

Kiracı hiç zam yapmazsa ne olur?
Geçerli artış hükmüne rağmen eski kira ödeniyorsa kira farkı borcu ortaya çıkabilir.

Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?
Hayır. Kira bedelinin belirlenmesi TBK m.344 kapsamında kanuni sınırlara tabidir.

2026’da yüzde 25 kira artış sınırı var mı?
Hayır. Geçici yüzde 25 konut kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.

5 yıl dolunca kira nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde TÜFE yanında taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınabilir.

Kira tespit davası için 5 yıl beklemek gerekir mi?
Hayır. Ancak beş yılın dolması mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate alabileceği kriterleri değiştirir.

Kiracı zammı kabul etmezse çıkarılabilir mi?
Sırf ev sahibinin istediği artışı kabul etmemesi tahliye sebebi değildir.

Eksik kira ödemesi tahliyeye yol açabilir mi?
Gerçekten ödenmesi gereken kira bedelinin eksik ödenmesi şartları oluştuğunda temerrüt ve tahliye süreçlerini gündeme getirebilir.

Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira tespit uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce kural olarak arabuluculuğa başvurulmalıdır. (Arabuluculuk Daire Başkanlığı)

Ev sahibi 5 yıl sonra doğrudan piyasa kirasını isteyebilir mi?
Talep edebilir ancak kiracı kabul etmezse rakamı tek taraflı olarak bağlayıcı hâle getiremez. Uyuşmazlık hâlinde kira bedelinin hukuki yollarla belirlenmesi gerekir.

Sonuç: Kiracı Artışı Kabul Etmiyorsa Ev Sahibi Keyfi Zam veya Doğrudan Tahliye Yoluna Gidemez

Kiracının kira artışını kabul etmemesi hâlinde ev sahibinin izleyeceği yol, öncelikle kira ilişkisinin süresine ve sözleşmedeki artış hükmüne bağlıdır. Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde TBK m.344’teki TÜFE sınırı özellikle önemlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri de kira tespitinde dikkate alınabilir.

Kiracı ev sahibinin talep ettiği keyfi veya kanuni sınırın üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değildir. Buna karşılık sözleşme ve kanun uyarınca ödenmesi gereken artışı hiç uygulamaması hâlinde kira farkı borcu ortaya çıkabilir.

Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamıyorsa ev sahibi kira tespit davası yoluna başvurabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk sistemi uygulanmaktadır; Adalet Bakanlığı’nın güncel verileri de bu mekanizmanın kira uyuşmazlıklarında yaygın biçimde kullanıldığını göstermektedir. (Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı)

Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde ev sahibinin yalnızca çevredeki ilan fiyatlarına dayanarak kira belirlemesi yerine gerçek emsalleri toplaması; yeni kira döneminin başlangıç tarihini, bildirim süresini ve dava zamanlamasını birlikte planlaması önemlidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Kira Tespit ve Kira Artış Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; kira artış uyuşmazlıkları, kira tespit davaları, beş yılı aşan kira sözleşmeleri, emsal kira araştırmaları, geçmiş dönem kira farklarının tahsili, kira alacağı icra takipleri, arabuluculuk ve kiracı tahliye davalarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara