Kiracı Evi Tahliye Etmiyor: Ne Yapmak Lazım? 2026 Güncel Rehber

Kiracı evi boşaltmıyorsa ev sahibi hangi yasal yollara başvurabilir? Kira süresinin bitmesi, tahliye taahhüdü, kira borcu ve arabuluculuk sürecini öğrenin.

Kiracının kira sözleşmesi sona erdiği hâlde evi boşaltmaması, ev sahibinin kendi başına tahliye işlemi yapabileceği anlamına gelmez. Önce tahliye için kanunda öngörülen bir neden bulunup bulunmadığı belirlenmeli, ardından uygun yasal yol izlenmelidir. Kilidi değiştirmek, kiracının eşyalarını çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek hukuki sorunlara yol açabilir.

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, tek başına ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Bu nedenle yalnızca sözleşmedeki bitiş tarihine dayanarak tahliye istenmesi çoğu durumda yeterli olmaz.

Kanunda ev sahibine tanınan sebeplerden biri varsa durum değişebilir. Örneğin kiraya veren, kanundaki koşullar ve bildirim süreleri gerçekleştiğinde on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Tahliye planı yapılırken sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve gönderilmiş bildirimler birlikte kontrol edilmelidir.

Kiracının tahliyesi hangi durumlarda istenebilir?

Kiracının tahliyesi, somut olaya göre farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan yollar şunlardır:

• Kira borcunun ödenmemesi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 gün ödeme süresi verilmesi gerekir. Süresinde ödeme yapılmazsa kanundaki koşullarla sözleşmenin sona erdirilmesi ve tahliye yolu gündeme gelebilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı, kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı veya kanunda belirtilen dönemde iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kira döneminin bitiminden itibaren kanuni süre içinde tahliye davası açılması değerlendirilebilir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra yazılı şekilde ve belirli bir tahliye tarihi belirterek verdiği taahhüt geçerli olabilir. Tahliye tarihinde ev boşaltılmazsa, kiraya verenin kanunda öngörülen bir aylık süre içinde icra takibine veya davaya başvurması gerekir.
• Ev sahibinin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı: Ev sahibinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı varsa tahliye talep edilebilir. İhtiyacın varlığı ve dava açma zamanı ayrıca değerlendirilir.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın yeniden yapılması ya da esaslı biçimde onarılması için kiracının tahliyesi zorunluysa, kanundaki koşullar çerçevesinde dava açılabilir.

Bu nedenlerin her biri farklı belge, bildirim ve süre koşullarına bağlıdır. Örneğin tahliye taahhüdünün hangi tarihte ve hangi koşullarda imzalandığı, belgenin hukuki geçerliliğini etkileyebilir.

Ev sahibi hangi sırayla hareket etmeli?

Öncelikle kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, varsa ihtarlar ve tahliye taahhüdü incelenmelidir. Hangi tahliye nedenine dayanılacağı belirlendikten sonra gerekli bildirimler doğru içerikle ve uygun sürede yapılmalıdır. Noter bildirimi, tebligat ve banka kayıtları, uyuşmazlıkta sürecin ispatına yardımcı olabilir.

Tahliye davası açılması gereken durumlarda dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı bulunabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, 1 Eylül 2023’ten itibaren genel olarak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun kapsamı dışında tutulmuştur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınarak uygun dava veya takip yoluna devam edilir.

Kiracı tahliye kararına rağmen evi boşaltmazsa, işlem kanuni icra süreci üzerinden yürütülmelidir. Ev sahibi, kendiliğinden kilit değiştirmemeli, kiracının eşyalarını dışarı çıkarmamalı ve temel hizmetleri keserek kiracıyı çıkmaya zorlamamalıdır. Böyle davranışlar ayrıca hukuki sorumluluk doğurabilir.

Tahliye sürecinde süreleri kaçırmayın

Tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhütteki tarihten itibaren bir aylık süre önem taşır. İki haklı ihtar, ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle açılacak davalarda da kanuni süreler ve kira döneminin sonu hesaba katılmalıdır. Sürenin kaçırılması, aynı nedene dayanarak işlem yapmayı güçleştirebilir veya yeni bir kira döneminin beklenmesine yol açabilir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da görülen kiracı tahliyesi uyuşmazlıklarında da sonuç; kira sözleşmesinin içeriğine, tahliye nedenine, bildirimlerin zamanına ve delillere göre belirlenir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kiraya veren ve kiracılara kira uyuşmazlıkları ile tahliye süreçlerinde hukuki destek sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, somut olayın koşullarına göre izlenebilecek yasal yolların değerlendirilmesine yardımcı olmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira sözleşmesinin süresi bitti, kiracı evi boşaltmıyor. Ne yapabilirim?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye nedeni olmayabilir. Tahliye taahhüdü, kira borcu, gerçek ihtiyaç veya kanunda sayılan başka bir sebep bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

2. Kiracı kira ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 gün ödeme süresi verilmesi gerekir. Sonraki adımlar, tebligata ve ödemenin yapılıp yapılmadığına göre belirlenir.

3. Tahliye taahhüdü varsa kiracı doğrudan çıkarılabilir mi?

Hayır. Taahhüdün geçerli olması ve kanundaki sürede icra takibi veya dava yoluna başvurulması gerekir. Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkaramaz.

4. Kiracının elektriğini veya suyunu keserek tahliye sağlanabilir mi?

Bu yola başvurmak hukuki sorumluluk doğurabilir. Tahliye, kanuni takip veya mahkeme süreci üzerinden gerçekleştirilmelidir.

5. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulur. İlamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.

6. Ev sahibi kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa kanundaki koşullarla tahliye talep edilebilir. İhtiyacın kim için olduğu, ne zaman doğduğu ve davanın hangi sürede açıldığı önemlidir.

7. Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?

Tahliye, kararın veya icra takibinin niteliğine göre icra dairesi üzerinden yürütülür. Ev sahibi kendiliğinden tahliye işlemi yapmamalıdır.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren kira hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Kiracı tahliyesi ve kira uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Adres: Mevlana Bulvarı No: 221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.