Kiracı Kira Borcunu Ödediği Halde Tahliye Edilebilir mi? 2026 Güncel Rehber

Kiracı kira borcunu sonradan ödediğinde tahliye edilir mi? İki haklı ihtar, temerrüt, ödeme emri, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdü açısından 2026 güncel rehber.

Kiracının kira borcunu ödemesi, her durumda tahliye riskinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Özellikle kira bedellerinin sürekli geç ödenmesi, kiracının aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olması veya kira borcunun verilen kanuni süreden sonra ödenmesi hâlinde borç tamamen kapatılmış olsa dahi tahliye gündeme gelebilir. Bunun yanında ihtiyaç nedeniyle tahliye, geçerli tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve imar veya on yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi tahliye sebepleri kira borcunun ödenmesinden bağımsızdır.

Bu nedenle “Kirayı ödedim, artık ev sahibi beni hiçbir şekilde tahliye edemez” düşüncesi doğru değildir. Tahliye bakımından ödemenin yapılıp yapılmadığı kadar ne zaman yapıldığı ve tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığı önemlidir.

Kirayı Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet, belirli şartlarda edilebilir.

Kiracının bütün kira borçlarını ödemiş olması bazı tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz.

Örneğin kiracı aynı kira yılı içerisinde kira bedellerini iki kez geciktirmiş ve ev sahibinin iki haklı ihtar göndermesine neden olmuşsa borçların sonradan ödenmesi iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını her durumda engellemez.

Benzer şekilde kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü varsa kira borcunun bulunmaması tahliye taahhüdüne dayalı süreci ortadan kaldırmaz.

Kira Borcunun Geç Ödenmesi Tahliye Sebebi midir?

Tek bir gecikme otomatik olarak tahliye anlamına gelmez.

Ancak kiraya veren kiracıya kira borcunu ödemesi için kanuna uygun şekilde süre vermiş ve kiracı bu süre içerisinde borcu ödememişse temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi ve tahliye gündeme gelebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az 30 gündür.

Bu sürenin doğru şekilde verilmesi önemlidir.

Kiracı 30 Gün İçinde Borcu Öderse Tahliye Edilir mi?

Temerrüt nedeniyle tahliye bakımından kiracı verilen 30 günlük süre içerisinde kira borcunu tam olarak öderse kural olarak bu temerrüt sebebine dayanılarak tahliye imkânı ortadan kalkar.

Ancak yapılan gecikmeli ödeme, şartları bulunuyorsa iki haklı ihtar bakımından ayrıca önem taşıyabilir.

Dolayısıyla borcun 30 günlük süre içerisinde ödenmesi her türlü tahliye ihtimalini tamamen ortadan kaldırmaz.

Kiracı 30 Gün Geçtikten Sonra Borcu Öderse Ne Olur?

Kiracı kendisine verilen kanuni ödeme süresi geçtikten sonra borcu öderse durum farklıdır.

Temerrüt koşulları oluşmuşsa kiracının sonradan borcu ödemesi doğmuş bulunan tahliye hakkını her durumda ortadan kaldırmayabilir.

Örneğin ödeme için verilen süre 10 Mayıs’ta sona ermiş ancak kiracı bütün borcu 15 Mayıs’ta ödemişse, ödeme yapılmış olsa bile sürenin sonunda temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilir.

Ev Sahibi İcra Takibi Başlatırsa Ne Olur?

Ödenmeyen kira bedelleri için kiraya veren kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kiracıya gönderilen ödeme emrinde kira borcunun ödenmesi için kanuni süre verilir.

Kiracının borca itiraz edip etmemesi ve verilen sürede ödeme yapıp yapmaması takip sürecinin devamını belirler.

Ödeme Emrini Alan Kiracı Ne Yapmalıdır?

Öncelikle borcun gerçekten bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir.

Kiracı borcu daha önce ödediğini düşünüyorsa banka dekontları ve diğer ödeme belgeleri incelenmelidir.

Borç gerçekten varsa tahliye riskinin büyümemesi için ödeme süresinin kaçırılmaması önemlidir.

Ödeme emrine karşı itiraz süresi ile borcu ödeme süresi aynı değildir. Bu iki süre birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira Borcu Ödenirse İcra Dosyası Otomatik Kapanır mı?

Her zaman değil.

Kiracı yalnızca ana kira borcunu yatırmış ancak işlemiş faiz, takip giderleri veya diğer ferileri ödememiş olabilir.

Bu nedenle “Kirayı yatırdım, dosya tamamen kapandı” şeklinde varsayım yapılmamalıdır.

Takip dosyasındaki güncel borç ayrıca kontrol edilmelidir.

Eksik Ödeme Tahliyeye Neden Olabilir mi?

Evet, şartları oluşursa.

Kiracı kira bedelinin yalnızca bir kısmını ödüyorsa kalan miktar bakımından borç devam eder.

Örneğin aylık kira 30.000 TL olduğu hâlde kiracı 25.000 TL yatırıyorsa aylık 5.000 TL eksik ödeme söz konusu olabilir.

Ancak özellikle kira artışının tartışmalı olduğu dosyalarda öncelikle gerçek kira bedelinin ne kadar olduğu belirlenmelidir.

İki Haklı İhtar Nedir?

Türk Borçlar Kanunu m.352 kapsamında kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması belirli şartlarda tahliye imkânı sağlar.

Buradaki önemli nokta, kiracının borçları daha sonra ödemiş olmasının haklı ihtarların etkisini her durumda ortadan kaldırmamasıdır.

İki Haklı İhtar İçin Borcun Hiç Ödenmemesi mi Gerekir?

Hayır.

İki haklı ihtar kurumunun önemli özelliği budur.

Kiracı kira borcunu geciktirmiş, kiraya veren haklı ihtarda bulunmuş ve kiracı daha sonra borcu ödemiş olabilir.

Buna rağmen şartları gerçekleşmiş haklı ihtar tahliye bakımından dikkate alınabilir.

İki İhtar Aynı Kira Yılında mı Olmalıdır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içindeki kira yılı içerisinde gerçekleşmesi gerekir.

Dolayısıyla farklı kira yıllarında yapılan gecikmeler her durumda iki haklı ihtar şartını oluşturmaz.

Kira yılının hangi tarihte başladığı bu nedenle önemlidir.

İhtar Ne Zaman Haklı Sayılır?

Kira borcunun muaccel olması ve ihtarın haklı bir ödeme gecikmesine dayanması gerekir.

Kiracı ihtar kendisine ulaşmadan önce kira borcunu ödemişse ihtarın haklı olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle ödeme tarihi, ihtar tarihi ve tebliğ tarihi önem taşır.

Kiracı İhtardan Sonra Ödeme Yaparsa Haklı İhtar Ortadan Kalkar mı?

Kural olarak ödeme ihtardan sonra yapılmışsa, ödeme borcu sona erdirse bile haklı ihtarın hukuki etkisi devam edebilir.

Bu nedenle sürekli olarak:

“Ev sahibi ihtar gönderince öderim.”

şeklinde hareket eden kiracı açısından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye riski oluşabilir.

İki Haklı İhtar Sonrasında Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m.352 kapsamında şartlar oluşmuşsa kiraya veren ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Bu sürenin kaçırılması ilgili tahliye sebebi bakımından hak kaybına yol açabilir.

Bu nedenle iki ihtarın bulunması tek başına yeterli değildir; dava süresinin de doğru hesaplanması gerekir.

Kira Borcu Tamamen Ödenmişse İki Haklı İhtar Davası Açılabilir mi?

Evet.

İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının mantığı mevcut borcun tahsil edilmesinden farklıdır.

Burada kiracının kira bedellerini zamanında ödeme yükümlülüğünü tekrarlanan şekilde ihlal etmesi esas alınmaktadır.

Bu nedenle dava tarihinde kira borcu sıfır olsa bile şartları oluşmuş iki haklı ihtara dayanılarak tahliye talep edilebilir.

Bir Haklı İhtar Tahliye İçin Yeterli mi?

İki haklı ihtara dayalı tahliye bakımından hayır.

Ancak kiracının temerrüdü başka bir tahliye mekanizmasıdır.

Dolayısıyla tek bir kira borcu dahi kanuni ödeme süresi içerisinde ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Temerrüt ile İki Haklı İhtar Arasındaki Fark Nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya borcu ödemesi için kanuni süre verilir. Kiracı bu süre içerisinde borcunu öderse temerrüt nedeniyle tahliye riski ortadan kalkabilir.

İki haklı ihtarda ise kiracı borçlarını sonradan ödemiş olsa dahi aynı kira yılı içerisinde iki ayrı haklı ihtara sebebiyet vermesi tahliye davasına dayanak oluşturabilir.

Bu nedenle iki kurum birbirinden ayrılmalıdır.

Kira Her Ay Geç Ödeniyorsa Ne Olur?

Sürekli geç ödeme ciddi risk oluşturabilir.

Örneğin kira sözleşmesinde kira her ayın 5’inde ödenecek olmasına rağmen kiracı düzenli şekilde ayın 20’sinde ödeme yapıyorsa kiraya veren gecikmeler nedeniyle hukuki yollara başvurabilir.

Şartları oluşursa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Ev Sahibi Geç Ödemeyi Yıllardır Kabul Ediyorsa Ne Olur?

Taraflar arasındaki uzun süreli ödeme uygulaması somut olay bakımından önem taşıyabilir.

Kiraya veren yıllarca belirli tarihte yapılan ödemeleri itirazsız kabul etmişse ödeme gününe ilişkin taraflar arasında oluşmuş uygulamanın hukuki etkisi tartışılabilir.

Bu nedenle yalnızca sözleşmedeki tarihe bakmak her dosyada yeterli olmayabilir.

Banka Dekontu Tahliye Davasında Önemli midir?

Çok önemlidir.

Kira uyuşmazlıklarında ödemenin hangi tarihte ve hangi aya ilişkin yapıldığı banka kayıtlarıyla ortaya konulabilir.

Kiracının ödeme açıklamasına:

“2026 Ağustos kira bedeli”

gibi açık ifade yazması ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

Elden Ödenen Kira Nasıl İspatlanır?

Elden yapılan ödemeler ciddi ispat sorunları doğurabilir.

Kiracı kira bedelini elden ödüyorsa ödeme karşılığında yazılı belge veya makbuz alması önemlidir.

Aksi durumda kiraya veren ödemenin yapılmadığını ileri sürdüğünde uyuşmazlık çıkabilir.

Ev Sahibi Ödemeyi Kabul Etmiyorsa Ne Yapılabilir?

Kiraya veren kira bedelini kabul etmiyorsa kiracının ödeme yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Bu durumda uygun hukuki yöntemlerle ödeme veya tevdi mekanizmaları değerlendirilmelidir.

Kiracının:

“Ev sahibi IBAN vermedi, ben de ödeme yapmadım.”

şeklinde aylarca kira biriktirmesi ciddi tahliye riski doğurabilir.

Kira Artışı Tartışmalıysa Eksik Ödeme Tahliye Sebebi Olur mu?

Öncelikle geçerli kira bedelinin ne kadar olduğu belirlenmelidir.

Ev sahibinin istediği her artışı kiracının ödememesi temerrüt anlamına gelmez.

Ancak sözleşme ve kanun uyarınca ödenmesi gereken kira bedeli belirlenebiliyor ve kiracı buna rağmen daha düşük ödeme yapıyorsa kira farkı borcu ortaya çıkabilir.

Kiracı Bütün Kiraları Düzenli Ödüyorsa Yine Tahliye Edilebilir mi?

Evet.

Kira borcunun düzenli ödenmesi kiracıyı bütün tahliye sebeplerinden korumaz.

Örneğin aşağıdaki durumlar ayrıca tahliye sebebi oluşturabilir:

1. Geçerli tahliye taahhüdü.
2. Kiraya verenin gerçek ve samimi konut ihtiyacı.
3. Yeni malikin ihtiyacı.
4. Yeniden inşa veya esaslı imar.
5. Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması şartlarının oluşması.
6. On yıllık uzama süresinin sona ermesi.
7. İki haklı ihtar.
8. Temerrüt.

Dolayısıyla “Kirayı düzenli ödüyorum, beni hiçbir nedenle çıkaramazlar” şeklindeki yaklaşım doğru değildir.

Tahliye Taahhüdü Varsa Kirayı Ödemek Tahliyeyi Engeller mi?

Hayır.

Geçerli tahliye taahhüdü kira borcundan bağımsız bir tahliye sebebidir.

Kiracı bütün kiralarını eksiksiz ödemiş olsa bile geçerli bir tahliye taahhüdündeki tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren kanuni süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kira Borcu Önemli midir?

Tahliye sebebinin oluşması açısından belirleyici değildir.

Kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları bakımından gerçek ve samimi konut veya iş yeri ihtiyacı bulunuyorsa kira borcunun düzenli ödenmesi ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını engellemez.

Yeni Ev Sahibi Kirayı Düzenli Ödeyen Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Sırf taşınmazı satın aldığı için çıkaramaz.

Ancak yeni malikin gerçek ve samimi konut veya iş yeri ihtiyacı varsa TBK m.351 kapsamında tahliye süreci gündeme gelebilir.

Bu durumda kiracının kira borcunun bulunmaması tek başına tahliyeyi engellemez.

10 Yıldır Kirayı Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Belirli şartlarda evet.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK m.347 kapsamında on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene belirli koşullarla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanınmaktadır.

Burada önemli olan sözleşmenin toplamda yalnızca 10 yıllık olması değil, kanunda belirtilen 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır.

Kiracı Kira Borcunu Dava Açıldıktan Sonra Öderse Ne Olur?

Tahliyenin hangi sebebe dayandığına bakılmalıdır.

Eğer kanuni ödeme süresi geçirilmiş ve temerrüt nedeniyle tahliye hakkı doğmuşsa sonradan yapılan ödeme tahliye davasını otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada ise borçların ödenmiş olması zaten tek başına davayı engellemez.

Örnek 1: Kiracı 30 Gün İçinde Ödüyor

Kiracı 30.000 TL kira borcunu ödememiş ve kendisine kanuna uygun ödeme ihtarı gönderilmiş olsun.

Kiracı verilen 30 günlük süre dolmadan bütün borcu ödüyor.

Bu durumda ilgili temerrüt nedeniyle tahliye imkânı kural olarak ortadan kalkar.

Ancak ihtarın iki haklı ihtar bakımından etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek 2: Kiracı 30 Gün Geçtikten Sonra Ödüyor

Kiracıya ödeme için 30 günlük süre verilmiş ancak ödeme 35. günde yapılmış olsun.

Borç tamamen kapatılmış olsa bile sürenin sonunda temerrüt şartları oluşmuşsa sonradan yapılan ödeme tahliye hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.

Örnek 3: Kiracı İki Kez Geç Ödüyor

Kiracı Mart ayı kirasını ancak ihtardan sonra, Eylül ayı kirasını da ikinci ihtardan sonra ödüyor olsun.

Her iki ihtarın da haklı olması ve diğer kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde ev sahibi ilgili kira yılının sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilir.

Dava tarihinde kiracının hiçbir kira borcu bulunmaması sonucu değiştirmeyebilir.

Örnek 4: Kiracı Borçsuz Ama Tahliye Taahhüdü Var

Kiracı bütün kiralarını zamanında ödüyor ancak geçerli bir tahliye taahhüdünde 1 Eylül 2026 tarihinde taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmiş olsun.

Kiracının hiç kira borcu bulunmaması, tahliye taahhüdüne dayalı hukuki süreci tek başına engellemez.

Ev Sahibi Açısından En Sık Yapılan Hatalar

Kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde en sık yapılan hatalar yanlış kira tutarı üzerinden takip başlatılması, 30 günlük sürenin hatalı verilmesi, haklı ihtarların farklı kira yıllarına ait olması, ihtarın kiracı ödeme yaptıktan sonra gönderilmesi ve iki haklı ihtara dayalı davanın süresinin kaçırılmasıdır.

Bu hatalar haklı bir tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.

Kiracı Açısından En Sık Yapılan Hatalar

Kiracının en önemli hatası “Nasıl olsa sonunda ödüyorum” düşüncesiyle kiraları sürekli geciktirmesidir.

İkinci önemli hata ise icra ödeme emrindeki itiraz süresi ile kira borcunun ödenmesi için verilen süreyi birbirine karıştırmaktır.

Bir diğer önemli hata, kira ödemelerini açıklamasız veya belgesiz şekilde gerçekleştirmektir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı borcunu öderse tahliye davası düşer mi?
Her zaman değil. Tahliye sebebine ve ödemenin hangi tarihte yapıldığına bakılır.

30 günlük sürede kira ödenirse tahliye olur mu?
Temerrüt nedeniyle tahliye bakımından süresinde tam ödeme yapılması kural olarak tahliye riskini ortadan kaldırır.

30 günden sonra ödeme yapılırsa ne olur?
Temerrüt şartları oluşmuşsa sonradan ödeme doğmuş tahliye hakkını her durumda ortadan kaldırmayabilir.

İki haklı ihtardan sonra borç ödenirse tahliye olur mu?
Diğer şartlar da bulunuyorsa borcun sonradan ödenmesi iki haklı ihtara dayalı tahliyeyi engellemeyebilir.

Bir ihtar tahliye için yeterli mi?
İki haklı ihtar yolunda yeterli değildir. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye farklı şartlara tabidir.

Kira her ay birkaç gün geç ödenirse tahliye olur mu?
Her gecikme otomatik tahliye yaratmaz ancak sürekli gecikme ve haklı ihtarlar ciddi risk oluşturabilir.

Kirayı düzenli ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. İhtiyaç, tahliye taahhüdü ve diğer kanuni tahliye sebepleri varsa kira borcunun bulunmaması tahliyeyi engellemez.

Tahliye taahhüdü varsa kira borcunun bulunmaması önemli mi?
Tahliye taahhüdünün uygulanması bakımından kira borcunun bulunması şart değildir.

İki haklı ihtar davası ne zaman açılır?
Şartları oluşmuşsa ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir.

Ev sahibi ödemeyi kabul etmiyorsa kiracı kira ödemeyi bırakabilir mi?
Hayır. Uygun hukuki ödeme yöntemleri değerlendirilmelidir.

Sonuç: Kira Borcunun Ödenmesi Her Zaman Tahliyeyi Engellemez

Kiracının kira borcunu ödemiş olması tahliye bakımından önemli olmakla birlikte ödemenin zamanı belirleyicidir. Kiracı kanuna uygun şekilde verilen ödeme süresi içerisinde borcunu tamamen öderse temerrüt nedeniyle tahliye kural olarak önlenebilir. Ancak ödeme süresi geçirildikten sonra yapılan ödeme, daha önce doğmuş tahliye hakkını her durumda ortadan kaldırmaz.

Özellikle iki haklı ihtar bakımından durum daha farklıdır. Kiracı her iki kira borcunu da sonradan ödemiş ve dava tarihinde hiçbir borcu kalmamış olsa bile aynı kira yılı içerisinde şartları oluşmuş iki haklı ihtara sebebiyet vermişse tahliye davasıyla karşılaşabilir.

Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü ve diğer kanuni tahliye sebepleri kira borcundan bağımsızdır. Bu nedenle “Bütün kiraları ödedim, tahliye edilemem” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Kira ve Tahliye Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; kira borcu nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, temerrüt nedeniyle tahliye, kira alacağı icra takipleri, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara