Yeni Ev Sahibi Eski Kiracıdan Kira Artışı Talep Edebilir mi? 2026 Güncel Rehber

Kiracılı ev satın alan yeni malik kirayı artırabilir mi? Yeni ev sahibinin kira tespit davası, 5 yıllık kiracı, TÜFE artışı, emsal kira ve tahliye hakları hakkında güncel rehber.

Kiracılı bir ev satın alındığında en sık ortaya çıkan uyuşmazlıklardan biri yeni malikin mevcut kirayı düşük bulmasıdır. Özellikle taşınmaz yıllardır aynı kiracı tarafından kullanılıyorsa ödenen kira ile güncel piyasa kiraları arasında ciddi fark bulunabilir. Ancak yeni ev sahibi, evi satın aldığı gerekçesiyle mevcut kira sözleşmesini yok sayarak kirayı istediği rakama çıkaramaz.

Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla eski malik ile kiracı arasındaki kira ilişkisi kural olarak aynı şartlarla devam eder.

Bununla birlikte yeni malik, kanuni şartlar gerçekleşmişse kira artışı talep edebilir ve özellikle kira ilişkisi beş yılı aşmışsa kira tespit davası yoluyla kira bedelinin güncel emsaller dikkate alınarak yeniden belirlenmesini isteyebilir.

Ev Satılınca Mevcut Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Hayır.

Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bu nedenle yeni ev sahibinin:

“Evi ben satın aldım, eski kira sözleşmesi artık geçersiz.”

demesi hukuken doğru değildir.

Kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi imzalaması da kural olarak zorunlu değildir.

Yeni Ev Sahibi Kirayı İstediği Kadar Artırabilir mi?

Hayır.

Mülkiyetin el değiştirmesi yeni malike sınırsız kira artışı yapma hakkı vermez. Yeni malik, önceki malikin yerine kira sözleşmesine taraf olur ve kira bedelinin artırılmasında Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kurallarına tabidir.

Dolayısıyla 15.000 TL kira ödeyen kiracıya sırf ev satıldığı için:

“Evi yeni aldım, bundan sonra 40.000 TL ödeyeceksin.”

denilmesi 40.000 TL’yi kendiliğinden yeni kira bedeli hâline getirmez.

Kiracı Yeni Ev Sahibinin İstediği Zammı Kabul Etmek Zorunda mı?

Hayır.

Kiracı yalnızca taşınmazın maliki değiştiği için yeni malikin belirlediği herhangi bir kira bedelini kabul etmek zorunda değildir.

Ancak bu durum kiracının hiçbir kira artışı yapmayabileceği anlamına da gelmez.

Mevcut kira sözleşmesindeki geçerli artış hükmü ve TBK m.344 kapsamında uygulanması gereken kira artışı devam eder.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı mıdır?

Kural olarak evet.

TBK m.310’un temel sonucu budur. Yeni malik kira sözleşmesine önceki kiraya verenin yerine girer. Kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülükler yeni malik bakımından devam eder.

Bu nedenle kiracı açısından sadece evin satılmış olması yeni bir kira ilişkisi başlatmaz.

Yeni Malik Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanmasını İsteyebilir mi?

İsteyebilir ancak kiracı sırf mülkiyet değişti diye yeni sözleşme imzalamak zorunda değildir.

Özellikle kiracının önüne:

“Eski sözleşme artık geçersiz, bunu imzalamak zorundasınız.”

şeklinde yeni ve çok daha yüksek kira bedelli bir sözleşme sunulması hukuken dikkatle değerlendirilmelidir.

Yeni sözleşmenin imzalanması kira bedeli, kira başlangıç tarihi ve ileride açılabilecek davalar bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.

Yeni Ev Sahibi TÜFE Oranında Artış Talep Edebilir mi?

Mevcut sözleşme ve yenileme dönemi kapsamında uygulanabilecek kira artışı TBK m.344 hükümlerine göre belirlenir.

Taşınmazın satılmış olması bu sistemi değiştirmez.

Dolayısıyla yeni malik de kira bedelinin artırılması konusunda kanuni kira artış kurallarına tabidir.

5 Yıl Dolmamışsa Yeni Malik Rayiç Kira İsteyebilir mi?

Yeni malikin evi yüksek bedelle satın almış olması veya mevcut kirayı düşük bulması tek başına ilk beş yıl içerisinde kirayı serbest piyasa seviyesine çıkarma hakkı vermez.

Örneğin kiracı üçüncü yılındaysa ve 20.000 TL ödüyorsa, yeni malik aynı bölgedeki yeni kiralamaların 45.000 TL olduğunu ileri sürerek kirayı doğrudan 45.000 TL yapamaz.

İlk beş yıllık dönemde TBK m.344’teki kira belirleme sistemi uygulanır.

5 Yıl Dolmuşsa Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet, şartları varsa açabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme kira bedelini belirlerken TÜFE değişimi yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alabilir.

Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan kiracı bakımından yeni malik kira tespit davası açarak rayiç kira seviyesinin değerlendirilmesini isteyebilir.

Yeni Malik İçin 5 Yıllık Süre Satın Alma Tarihinden mi Başlar?

Kural olarak hayır.

Taşınmazın satılması mevcut kira ilişkisini sıfırlamaz. Yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olduğundan kira ilişkisinin geçmişi devam eder.

Örneğin kiracı 2020 yılında eve girmiş, taşınmaz 2026 yılında başka bir kişiye satılmışsa:

“Ben evi 2026’da aldım, beş yıllık süre bugün yeniden başladı.”

denilemez.

Kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınır.

Bu husus özellikle kira tespit davaları bakımından son derece önemlidir.

8 Yıllık Kiracının Evi Satılırsa Ne Olur?

Kiracı sekiz yıldır taşınmazda oturuyor ve mevcut kira güncel piyasa değerinin çok altında kalmış olabilir.

Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ancak kira ilişkisi beş yılı geçtiğinden TBK m.344 kapsamında emsal kira bedellerine dayalı kira tespiti talep etme imkânı gündeme gelebilir.

Kiracı yeni malikin istediği rakamı kabul etmek zorunda değildir. Taraflar anlaşamazsa bedeli mahkeme belirleyebilir.

Yeni Malik Kira Tespit Davasını Hemen Açabilir mi?

Burada yalnızca taşınmazın satın alınma tarihi değil, kira döneminin başlangıç tarihi ve TBK m.345 dikkate alınmalıdır.

Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağı bakımından 30 günlük süre, yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmünün bulunup bulunmadığı önemlidir.

Bu nedenle yeni malik açısından dava zamanlaması satın alma tarihine göre değil, mevcut kira sözleşmesi de incelenerek planlanmalıdır.

Yeni Malik Kiracıya İhtar Gönderebilir mi?

Evet.

Yeni malik kira bedelinin artırılması konusunda yazılı bildirimde bulunabilir.

Özellikle kira tespit davasında belirlenecek yeni kira bedelinin hedeflenen kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması isteniyorsa TBK m.345’teki zamanlama kurallarına dikkat edilmelidir.

Satın Alma Tarihi Yeni Kira Dönemi Sayılır mı?

Hayır.

Taşınmazın satın alındığı tarih ile kira döneminin başlangıç tarihi farklı kavramlardır.

Örneğin kiracının sözleşmesi 1 Eylül’de başlamış ve ev 15 Mart’ta satılmış olabilir.

Yeni malikin evi 15 Mart’ta satın alması, kira dönemini otomatik olarak 15 Mart’a taşımaz.

Mevcut sözleşmenin kira dönemi devam eder.

Yeni Malik Geçmiş Dönem Kira Farklarını İsteyebilir mi?

Bu konu ayrıca değerlendirilmelidir.

Mülkiyet devrinden önce doğmuş kira alacakları ile mülkiyet devrinden sonra doğan kira alacakları birbirinden ayrılmalıdır.

Yeni malik, eski malikin geçmiş dönem alacaklarının tamamını yalnızca evi satın aldığı için otomatik olarak kazanmış sayılmaz.

Varsa alacağın devri ve satış sözleşmesindeki düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.

Ev Satıldıktan Sonra Kira Kime Ödenmelidir?

Kiracı mülkiyet değişikliğinden haberdar olduktan sonra kira ödemelerinin yeni malike yapılması gündeme gelir.

Ancak özellikle banka hesabı değişikliklerinde yeni malik olduğunu ileri süren kişinin mülkiyet durumunun doğrulanması faydalıdır.

Kiracı ödeme yapmayı tamamen durdurmamalıdır.

Yeni Malik Kiracıyı “Kirayı Artırmazsan Çık” Diyerek Tahliye Edebilir mi?

Hayır.

Kiracının yeni malikin talep ettiği yüksek kira bedelini kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Kira tespiti ile tahliye birbirinden farklı hukuki mekanizmalardır.

Yeni malik kira bedelini artırmak istiyorsa kira tespit hükümlerine; kiracıyı tahliye etmek istiyorsa kanunda öngörülen tahliye sebeplerine dayanmalıdır.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Şartları varsa evet.

TBK m.351 yeni malike özel bir ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânı tanımaktadır. Yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğuna sahipse, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir.

Yeni malik ayrıca şartları varsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.

“Evi Yeni Aldım, Kendim Oturacağım” Demek Yeterli mi?

Tek başına yeterli değildir.

İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracıyı çıkarmak amacıyla gerçekte bulunmayan bir ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.

Yeni Malik Hem Kira Tespit Davası Hem Tahliye Davası Açabilir mi?

Hukuki şartları ayrı ayrı bulunuyorsa farklı talepler gündeme gelebilir.

Kira tespit davasının amacı kira bedelini belirlemektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının amacı ise kira ilişkisini sona erdirmektir.

Dolayısıyla iki kurumun şartları birbirinden farklıdır.

Kiracılı Ev Satın Alan Kişi Nelere Bakmalıdır?

Kiracılı bir taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca satış fiyatına bakılmamalıdır. Mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, aylık kira bedeli, artış maddesi, depozito, kiracının ödeme geçmişi, varsa tahliye taahhüdü ve kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği incelenmelidir.

Özellikle yatırım amacıyla kiracılı taşınmaz satın alan kişinin “Evi satın aldıktan sonra kirayı hemen piyasa seviyesine çıkarırım” varsayımı ciddi hesap hatalarına yol açabilir.

Tahliye Taahhüdü Varsa Yeni Malik Kullanabilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması hâlinde yeni malikin bu taahhüde dayanıp dayanamayacağı, taahhüdün içeriği, tarihi ve kira ilişkisinin özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Bu nedenle taşınmaz satın alınırken mevcut tahliye taahhüdünün de incelenmesi önemlidir.

Yeni Malik Depozitodan Sorumlu Olur mu?

Mülkiyet değişikliği depozito bakımından da sorun yaratabilir.

Özellikle eski malikin aldığı depozitoyu yeni malike devredip devretmediğinin satış sırasında açık şekilde düzenlenmesi faydalıdır. Nitekim yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelirken depozitonun akıbeti ayrıca uyuşmazlık yaratabilmektedir. (Kanun Yolu)

Yeni Malik Eski Kiracıya Yeni Depozito Ödetebilir mi?

Sırf taşınmazın maliki değişti diye kiracıdan ikinci kez depozito alınması gerektiği söylenemez.

Mevcut kira sözleşmesi ve daha önce verilen güvence bedelinin durumu incelenmelidir.

Örnek 1: Kiracı 2 Yıldır Evde

Kiracı aylık 20.000 TL ödüyor ve kira ilişkisi iki yıldır devam ediyor olsun.

Taşınmaz yeni malik tarafından satın alınmış ve çevredeki benzer daireler 40.000 TL’ye kiralanıyor olsun.

Yeni malik sırf 40.000 TL’ye ulaşan piyasa kiralarını gerekçe göstererek mevcut kirayı doğrudan bu seviyeye çıkaramaz. Kira bedeli TBK m.344 hükümlerine göre değerlendirilmelidir.

Örnek 2: Kiracı 7 Yıldır Evde

Kiracı yedi yıldır aynı evde oturuyor ve 18.000 TL kira ödüyor olsun. Yeni malik evi satın aldığında benzer taşınmazların gerçek kira bedellerinin 40.000 TL civarında olduğunu tespit etsin.

Kira ilişkisi beş yılı aştığı için yeni malik şartları varsa kira tespit davası açarak emsal kira bedellerinin değerlendirilmesini isteyebilir.

Ancak kirayı kendiliğinden 40.000 TL yapamaz.

Örnek 3: Yeni Malik Evi Kendisi Kullanmak İstiyor

Taşınmaz kiracılı olarak satın alınmış ancak yeni malikin başka konutu bulunmuyor ve satın aldığı evi gerçekten kendi konutu olarak kullanması gerekiyor olsun.

Bu durumda TBK m.351’deki şartlar kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye gündeme gelebilir. Yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresini özellikle dikkate alması gerekir.

Örnek 4: Yeni Malik Kirayı Üçe Katlamak İstiyor

Kiracı 15.000 TL ödüyor ve yeni malik:

“Bu evi çok yüksek bedelle satın aldım, yatırımımın karşılığını almak için bundan sonra kira 45.000 TL.”

diyor olsun.

Taşınmazın yüksek bedelle satın alınmış olması tek başına mevcut kirayı üç katına çıkarma hakkı vermez.

Yeni malik de mevcut kira sözleşmesi ve TBK’nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleriyle bağlıdır.

Kiracılı Ev Satın Almadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 10 Konu

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi.
2. Mevcut aylık kira bedeli.
3. Yıllık kira artış maddesi.
4. Kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığı.
5. Kiracının banka üzerinden yaptığı ödemeler.
6. Depozitonun miktarı ve kimde bulunduğu.
7. Geçerli tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı.
8. Önceki malik ile kiracı arasındaki yazışmalar ve uyuşmazlıklar.
9. Emsal taşınmazların gerçek kira bedelleri.
10. Satın alma sonrasında kira tespiti veya ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının bulunup bulunmadığı.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni ev sahibi kirayı hemen artırabilir mi?
Evi satın aldığı gerekçesiyle istediği oranda artıramaz. Mevcut sözleşme ve kanuni kira artış hükümleri uygulanır.

Ev satılınca kira sözleşmesi iptal olur mu?
Hayır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kiracı yeni sözleşme imzalamak zorunda mı?
Sırf malik değiştiği için yeni sözleşme imzalamak zorunda değildir.

Yeni malik için 5 yıllık süre yeniden mi başlar?
Kural olarak hayır. Mevcut kira ilişkisinin geçmişi devam eder.

5 yılı dolduran kiracıya karşı yeni malik kira tespit davası açabilir mi?
Şartları bulunuyorsa evet. Emsal kira bedelleri de değerlendirmeye alınabilir.

Yeni malik piyasa kirasını doğrudan uygulayabilir mi?
Hayır. Kiracı kabul etmezse hukuki kira tespit mekanizması kullanılmalıdır.

Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Sırf evi satın aldığı için değil. Ancak TBK m.351 kapsamında gerçek ve samimi ihtiyaç bulunuyorsa tahliye talep edilebilir.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye için ne zaman bildirim yapmalıdır?
Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması öngörülmektedir.

Evin yüksek bedelle satın alınması kira artışı sebebi midir?
Tek başına değildir.

Yeni malik geçmiş kira borçlarını isteyebilir mi?
Mülkiyet devrinden önce doğmuş kira alacaklarının kime ait olduğu ve varsa alacağın devri ayrıca incelenmelidir.

Sonuç: Yeni Malik Kirayı Artırabilir Ancak Mevcut Kira Sözleşmesini Yok Sayamaz

Yeni ev sahibi, kiracılı taşınmazı satın aldığı anda TBK m.310 gereğince mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu nedenle taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malike kirayı istediği miktara çıkarma yetkisi vermez.

Buna karşılık yeni malik tamamen eski kira bedeline mahkûm da değildir. Kira sözleşmesindeki geçerli artış hükümleri uygulanabilir; kira ilişkisi beş yılı aşmışsa TBK m.344 kapsamında emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve diğer kanuni kriterler dikkate alınarak kira tespit davası açılması mümkün olabilir.

Buradaki kritik noktalardan biri, beş yıllık sürenin yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren yeniden başlamamasıdır. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olduğundan önceki kira süresi önemini korur.

Yeni malik taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçekten kullanmak zorundaysa kira artışından tamamen farklı bir hukuki yol olan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir. Bu durumda TBK m.351’deki bir aylık bildirim ve dava sürelerinin kaçırılmaması özellikle önemlidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Kira Tespit ve Yeni Malik Uyuşmazlıkları

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; kiracılı taşınmaz satın alınması, yeni malikin kira tespit davası, beş yılı aşan kira ilişkileri, emsal kira araştırmaları, kira artış uyuşmazlıkları, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara