Komşu Arsanıza Duvar veya Yapı Yaparsa Nasıl Kaldırılır? (2026 Güncel Rehber)

Komşunun duvarı, eklentisi veya yapısı arsanıza taşarsa hangi dava açılır? Elatmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil, delil tespiti ve ihtiyati tedbir süreci.

Komşu taşınmaz malikinin duvar, depo, garaj, balkon, sundurma, bahçe eklentisi veya başka bir yapı unsurunu sizin arsanıza taşırması; mülkiyet hakkına müdahale oluşturabilir. Böyle bir durumda taşan kısmın kaldırılması, müdahalenin sona erdirilmesi ve haksız kullanım nedeniyle tazminat talep edilmesi mümkün olabilir.

Ancak sınır ihlali iddiasında ilk mesele, taşmanın gerçekten sizin taşınmazınıza yapılıp yapılmadığının teknik olarak belirlenmesidir. Tapudaki yüzölçümü, kadastro paftası, aplikasyon krokisi ve yerinde ölçüm birlikte incelenmeden duvarın “komşu arsada” veya “sizin arsanızda” olduğu kesin biçimde söylenemez.

Önce Sınırın Gerçek Yeri Tespit Edilmelidir

Arsalar arasındaki eski tel çit, taş duvar, ağaç sırası veya komşuların yıllardır kullandığı çizgi her zaman resmi mülkiyet sınırını göstermez. Özellikle kadastro geçirmiş alanlarda, tapu kaydı ve teknik haritalar esas alınır.

İlk aşamada aşağıdaki belgeler incelenmelidir:

• Güncel tapu kaydı
• Kadastro paftası ve çap örneği
• Aplikasyon krokisi
• İmar durumu ve varsa ruhsat eki projeler
• Daha önce yapılmış ölçüm, sınır tespit veya ekspertiz kayıtları
• Duvarın ya da yapının hangi tarihte yapıldığını gösteren fotoğraf ve belgeler

Özel olarak yaptırılan ölçüm, uyuşmazlığın anlaşılması bakımından yararlı olabilir. Ancak taraflar arasında anlaşmazlık varsa kesin sınır değerlendirmesi çoğu zaman mahkemece görevlendirilen harita mühendisi ve teknik bilirkişiler aracılığıyla yapılır.

Komşu Arsanıza Duvar Yaparsa Hangi Dava Açılır?

Taşmanın teknik olarak belirlenmesi hâlinde, taşınmaz maliki kural olarak elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebinde bulunabilir. Bu talep, komşunun haksız müdahalesinin sona erdirilmesini ve arsanıza taşan duvarın veya yapı bölümünün kaldırılmasını amaçlar.

Dava kapsamında şu talepler birlikte veya ayrı ayrı ileri sürülebilir:

• Müdahalenin önlenmesi
• Taşan duvarın, eklentinin veya yapı kısmının kaldırılması
• Arsanın eski hâline getirilmesi
• Haksız kullanım nedeniyle ecrimisil talebi
• Yapı nedeniyle oluşan maddi zararın tazmini
• İnşaat sürüyorsa koruyucu tedbir alınması

Mahkeme, yerinde keşif yaparak taşmanın boyutunu, yapının niteliğini, kaldırılmasının teknik olarak mümkün olup olmadığını ve tarafların iddialarını değerlendirebilir.

Ecrimisil Talep Edilebilir mi?

Komşunun arsanızın bir bölümünü izinsiz kullanması hâlinde ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı gündeme gelebilir. Duvarın arsanızda kalması, yapı eklentisinin sizin taşınmazınızdan yararlanması veya arsaya girişinizi engellemesi; haksız kullanım iddiasını güçlendirebilir.

Ecrimisil miktarı belirlenirken taşınmazın konumu, niteliği, kullanım alanı, emsal kira değerleri ve işgal edilen bölümün büyüklüğü dikkate alınır. Her taşmada otomatik olarak aynı miktarda tazminat doğmaz; fiili kullanımın kapsamı ve malikin mahrum kaldığı yarar önem taşır.

Komşu “İyi Niyetle Yaptım” Derse Yapı Kaldırılmaz mı?

Taşkın yapı uyuşmazlıklarında, yapının iyi niyetle inşa edildiği ileri sürülebilir. Özellikle sınırın yanlış bilindiği, yapı yapılırken zamanında itiraz edilmediği veya olayın özelliklerinin farklı çözümü gerektirdiği durumlarda; arsanın taşan kısmı üzerinde bir irtifak kurulması ya da uygun bedel karşılığında devri gibi ihtimaller tartışılabilir.

Bununla birlikte iyi niyet iddiası her durumda kabul edilmez. Komşunun sınırı bildiği veya kolayca öğrenebileceği, açık itirazlara rağmen inşaata devam ettiği ya da taşmayı bilerek yaptığı hâllerde bu savunma zayıflar. Ayrıca taşınmaz maliki zamanında ve açık biçimde itiraz etmişse, taşkın yapının korunması daha güç hâle gelir.

Bu nedenle inşaat henüz sürüyorsa sessiz kalmamak, yazılı bildirim yapmak ve gerekirse hızlı biçimde hukuki koruma talep etmek önemlidir.

İnşaat Devam Ederken Ne Yapılmalıdır?

Duvar veya yapı henüz tamamlanmadıysa, müdahalenin büyümesini beklemek doğru olmayabilir. Öncelikle karşı tarafa yazılı ihtar gönderilerek sınır ihlali iddiası ve inşaatın durdurulması talebi bildirilmelidir.

Aynı zamanda olayın şartlarına göre mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir talebiyle, taşan alandaki imalatın geçici olarak durdurulması veya yapı üzerinde tasarruf edilmesinin engellenmesi değerlendirilebilir. Tedbir kararı her olayda otomatik verilmez; taşmanın güçlü teknik verilerle ortaya konulması ve gecikme hâlinde telafisi zor zarar doğacağının gösterilmesi gerekir.

İnşaat ruhsata aykırıysa veya yapı güvenliği yönünden risk varsa belediyeye yapılan başvuru da önem taşıyabilir. Ancak belediyeye şikâyet, mülkiyet sınırı uyuşmazlığını tek başına çözmez. Mülkiyet hakkına dayalı kaldırma ve tazminat talepleri bakımından ayrıca hukuk mahkemesinde süreç yürütülmesi gerekebilir.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Komşu yapı tamamlanmadan önce duvarın konumu, temel izleri, sınır noktaları ve taşmanın kapsamı kayıt altına alınmalıdır. Sonradan yapılan sıva, peyzaj, dolgu veya tadilat; taşmanın başlangıçtaki görünümünü değiştirebilir.

Delil tespiti kapsamında yerinde inceleme yapılarak duvarın hangi parsele taştığı, kaç metrekarelik alanı işgal ettiği ve yapının kaldırılması için gerekli işlemler belirlenebilir. Fotoğraf ve videoların yanı sıra, tapu belgeleri, aplikasyon krokisi, komşuya gönderilen ihtarlar ve tanık beyanları da delil niteliği taşıyabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, taşkın yapı uyuşmazlıklarında teknik tespitin dava stratejisinden önce geldiğini; sınır belirlenmeden başlatılan işlemlerin gereksiz zaman ve masraf yaratabileceğini belirtmektedir.

Yapıyı Malik Kendisi Yıkabilir mi?

Arsanıza taşan duvar nedeniyle doğrudan yıkım yapmak, yeni bir hukuki ve cezai uyuşmazlığa yol açabilir. Yapı açıkça sizin alanınıza taşmış olsa bile, karşı tarafın malına zarar verme iddiası gündeme gelebilir.

Bu nedenle taşkın yapının kaldırılması; tarafların yazılı anlaşması, resmi işlem veya mahkeme kararı çerçevesinde gerçekleştirilmelidir. Acil güvenlik riski varsa ilgili kamu birimlerine başvurulmalı ve tehlike kayıt altına alınmalıdır.

Sınır Tapu Kaydında Hatalıysa Ne Olur?

Bazı olaylarda sorun, komşunun fiili taşmasından değil; tapu kaydı, kadastro ölçümü veya sınırlandırma işlemindeki hatadan kaynaklanabilir. Böyle bir durumda yalnızca duvarın kaldırılması değil, tapu kaydının düzeltilmesi veya ilgili mülkiyet uyuşmazlığının çözülmesi de gerekebilir.

Bu nedenle davanın türü; taşmanın niteliğine, tapu kayıtlarına, teknik haritalara ve tarafların mülkiyet iddialarına göre belirlenmelidir. Her sınır uyuşmazlığı aynı dava ile çözülemez.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

İLETİŞİM

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Komşum duvarı arsamın içine yaptıysa hemen yıktırabilir miyim?
Taşmanın teknik olarak tespit edilmesi ve hukuki yolun belirlenmesi gerekir. Kural olarak karşı tarafın rızası veya mahkeme kararı olmadan doğrudan yıkım yapılmamalıdır.

Komşu arsama taşan duvar için hangi dava açılır?
Olayın özelliklerine göre elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme, yıkım ve ecrimisil talepli dava açılması gündeme gelebilir.

Duvarın gerçekten arsamda olduğunu nasıl ispatlarım?
Tapu kayıtları, kadastro paftası, aplikasyon krokisi, yerinde ölçüm ve mahkeme bilirkişi incelemesiyle sınır belirlenir.

Belediyeye şikâyet etmek duvarın yıkılmasını sağlar mı?
Ruhsata aykırılık veya imar sorunu varsa belediye işlem yapabilir. Ancak mülkiyet sınırına ilişkin uyuşmazlık için ayrıca hukuk mahkemesinde süreç gerekebilir.

Komşu inşaat sırasında itiraz etmezsem hakkımı kaybeder miyim?
Her olayda hak otomatik olarak kaybedilmez. Ancak gecikme, taşkın yapı iddialarında karşı tarafın savunmalarını güçlendirebilir ve ispatı zorlaştırabilir.

Taşan alan için kira benzeri tazminat istenebilir mi?
Haksız kullanım şartları varsa ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Miktar, işgal edilen alanın niteliğine ve kullanım süresine göre belirlenir.

Komşu yapı bittikten sonra arsayı üçüncü kişiye satarsa ne olur?
Süreç daha karmaşık hâle gelebilir. Dava ve tedbir imkânlarının zamanında değerlendirilmesi, taşınmaz üzerinde sonradan yapılacak tasarruflara karşı koruma sağlayabilir.

Taşan yapı iyi niyetle yapılmışsa mutlaka korunur mu?
Hayır. İyi niyet, zamanında itiraz, taşmanın niteliği ve olayın diğer koşulları birlikte değerlendirilir. Her taşkın yapı için aynı sonuç uygulanmaz.