Müteahhit Balkon, Otopark veya Depoyu Eksik Teslim Ederse Ne Yapılır? (2026 Güncel Rehber)

Müteahhit balkon, otopark veya depoyu sözleşmede vaat edilenden eksik teslim ederse alıcı; teslim, düzeltme, bedel indirimi, tazminat ve bazı hâllerde dava talep edebilir.

Konut satın alırken balkon, otopark ve depo gibi alanlar çoğu zaman satın alma kararını doğrudan etkiler. Ancak teslim aşamasında balkonun küçüldüğü, vaat edilen otoparkın başka kişiye kullandırıldığı veya depo alanının hiç teslim edilmediği görülebilir. Bu durumda sorun yalnızca eksik imalat değil, sözleşmeye aykırı teslim veya ayıplı ifa niteliği taşıyabilir.

Alıcının hangi hakkı kullanabileceği; ilgili alanın sözleşmede nasıl tanımlandığına, onaylı projedeki yerine, tapu kaydına ve yönetim planına göre belirlenir.

Balkon, Otopark ve Depo Aynı Hukuki Niteliğe Sahip midir?

Bu alanların hukuki statüsü her binada aynı değildir. Bu nedenle ilk olarak ilgili yerin bağımsız bölüme ait alan mı, eklenti mi yoksa ortak alan mı olduğu tespit edilmelidir.

Balkon çoğu durumda bağımsız bölümün mimari projesinde gösterilen parçasıdır. Balkonun küçültülmesi, kapatılması, hiç yapılmaması veya kullanımının engellenmesi; dairenin değerini ve kullanım amacını etkileyebilir.

Depo, tapuda bağımsız bölüme bağlı eklenti olarak kayıtlı olabilir. Bazı yapılarda ise depo alanı yalnızca projede veya sözleşmede belirtilmiş olabilir. Tapu kaydındaki eklenti bilgisi ile fiilî teslimin karşılaştırılması gerekir.

Otopark ise sıklıkla ortak alan niteliğindedir. Buna rağmen belirli bir otopark yerinin belirli bir daireye tahsis edildiği; sözleşme, yönetim planı, vaziyet planı veya satış belgeleriyle kararlaştırılmış olabilir. Bu nedenle “otopark ortak alandır” denilerek alıcıya yapılan somut vaat kendiliğinden geçersiz hâle gelmez.

Eksik Teslim Nasıl Tespit Edilmelidir?

Alıcı, teslim sırasında yalnızca dairenin içini değil; balkon, depo, otopark ve ortak alanları da kontrol etmelidir. Eksiklik fark edildiğinde, teslim tutanağına ayrıntılı biçimde yazılmalıdır.

Örneğin tutanakta şu hususlar açıkça yer alabilir:

• Balkonun sözleşmede belirtilen ölçüden küçük olduğu
• Depo alanının gösterilmediği veya başka kişiye kullandırıldığı
• Belirli otopark yerinin teslim edilmediği
• Otopark tahsisinin yazılı belgelere aykırı biçimde değiştirildiği
• Eksiklikler bakımından tüm hakların saklı tutulduğu

Teslim tutanağında “eksiksiz teslim aldım” veya “herhangi bir talebim yoktur” şeklinde kayıtlar bulunuyorsa, sonradan ispat süreci zorlaşabilir. Bu nedenle çekincesiz imza atılmamalıdır.

Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Eksik teslim iddiasının ispatında birden fazla belge önem taşır:

• Satış veya inşaat sözleşmesi
• Teknik şartname
• Bağımsız bölüm planı ve vaziyet planı
• Onaylı mimari proje
• Tapu kaydı ve eklenti bilgileri
• Yönetim planı
• Reklam broşürleri, satış ilanları ve kataloglar
• Mesajlaşmalar, e-postalar ve satış temsilcisi yazışmaları
• Teslim tutanağı, fotoğraf ve videolar

Özellikle depo veya otoparkın bağımsız bölüme özgülenip özgülenmediği yalnızca satış temsilcisinin sözlü açıklamasına göre değil, yazılı belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Müteahhitten Eksikliğin Giderilmesi İstenebilir mi?

Eksiklik giderilebilir nitelikteyse, alıcı müteahhitten sözleşmeye uygun teslim talep edebilir. Örneğin sözleşmede tahsis edilen depo alanının teslim edilmesi, yanlış kullandırılan otoparkın boşaltılması veya eksik imalatın tamamlanması istenebilir.

Ancak balkonun kalıcı olarak küçültülmesi, deponun başka bağımsız bölüme bağlanması veya vaat edilen otopark alanının projede hiç bulunmaması gibi durumlarda aynen teslim her zaman mümkün olmayabilir. Bu hâllerde bedel indirimi ve tazminat talepleri öne çıkar.

Müteahhide öncelikle yazılı bildirim yapılması, gerekiyorsa noter ihtarnamesiyle uygun süre verilmesi önemlidir.

Bedel İndirimi ve Tazminat Talep Edilebilir mi?

Balkon, otopark veya depo eksikliği taşınmazın değerini azaltıyorsa, alıcı ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir. Hesaplama yapılırken taşınmazın sözleşmeye uygun hâli ile fiilî teslim hâli arasındaki değer farkı dikkate alınır.

Alıcının ayrıca somut zararı oluşmuşsa tazminat da talep edilebilir. Örneğin:

• Depo bulunmadığı için kiralık depo masrafı yapılmışsa,
• Otopark teslim edilmediği için ücretli otopark kullanılmışsa,
• Balkon veya depo eksikliği nedeniyle taşınmaz daha düşük bedelle kiraya verilebilmişse,
• Eksik alan taşınmazın satış değerini düşürmüşse,

zarar kalemleri belgeyle desteklenerek talep konusu yapılabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan incelemelerde, alanın tapu ve proje içindeki hukuki niteliği ile alıcının gerçek ekonomik kaybı birlikte değerlendirilir.

Otopark Başka Bir Malik Tarafından Kullanılıyorsa Ne Yapılır?

Otoparkın ortak alan olması, herkesin istediği yeri sürekli ve sınırsız biçimde kullanabileceği anlamına gelmez. Yönetim planında veya geçerli bir tahsis düzenlemesinde belirli bir otopark alanı bir bağımsız bölüme bırakılmışsa, bu kullanım hakkına aykırı müdahaleler için işlem yapılabilir.

Müteahhidin aynı otopark yerini birden fazla alıcıya vaat etmesi ya da tahsis hakkını sonradan değiştirmesi, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Bu durumda müteahhide karşı teslim, tazminat veya bedel indirimi talepleri; diğer kullanıcıya karşı ise somut olaya göre müdahalenin önlenmesine yönelik yollar değerlendirilir.

Depo Tapuda Görünmüyorsa Hak Kaybolur mu?

Depo sözleşmede vaat edildiği hâlde tapu kaydında eklenti olarak görünmüyorsa, hak kendiliğinden ortadan kalkmış sayılmaz. Ancak deponun nerede bulunduğu, bağımsız bölüme gerçekten tahsis edilip edilmediği ve tapu işlemlerinin neden tamamlanmadığı araştırılmalıdır.

Sözleşmedeki depo taahhüdünün yerine getirilmesi, tapu kaydının düzeltilmesi veya taşınmaz değerindeki eksiklik nedeniyle bedel indirimi seçenekleri olayın özelliklerine göre gündeme gelebilir.

Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Eksikliğin teknik ölçüm, proje karşılaştırması veya değer hesabı gerektirdiği olaylarda mahkemeden delil tespiti istenebilir. Bilirkişi incelemesiyle balkonun ölçüsü, deponun konumu, otopark tahsisinin niteliği ve taşınmazdaki değer kaybı belirlenebilir.

Özellikle müteahhidin sonradan alanı değiştirme, başka bir kişiye kullandırma veya belgeleri farklı yorumlama ihtimali varsa, erken delil tespiti önem taşır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki projelerde olduğu gibi, her yapının tapu, proje ve yönetim planı farklıdır. Bu nedenle yalnızca ilan görseline ya da sözlü beyana dayanarak işlem yapmak yerine belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Balkon sözleşmede yazandan küçükse ne yapılabilir?
Ölçü farkı proje ve sözleşme üzerinden tespit edilerek düzeltme, bedel indirimi veya tazminat talep edilebilir.

Otopark ortak alan ise belirli bir yer bana ait olabilir mi?
Yönetim planı, sözleşme veya geçerli tahsis düzenlemesiyle belirli bir kullanım hakkı tanınmış olabilir. Belgelerin incelenmesi gerekir.

Depo tapuda yazmıyorsa müteahhit sorumlu olmaz mı?
Hayır. Sözleşmede açık depo taahhüdü varsa, tapu kaydındaki eksiklik ayrıca hukuki değerlendirme gerektirir.

Müteahhit otopark yerini sonradan değiştirebilir mi?
Sözleşme ve tahsis belgelerine aykırı değişiklik yapılması hâlinde alıcının teslim ve tazminat talepleri doğabilir.

Teslim tutanağını imzaladım, yine de eksikliği ileri sürebilir miyim?
Tutanağın içeriği önemlidir. Gizli ayıplar ve sonradan ortaya çıkan eksiklikler bakımından haklar somut olaya göre değerlendirilebilir.

Eksik depo için bedel indirimi nasıl hesaplanır?
Depo alanının taşınmaz değerine etkisi, konumu, büyüklüğü ve piyasa koşulları bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir.

Müteahhide noter ihtarnamesi göndermek gerekir mi?
Yazılı bildirim ve uygun süre verilmesi, talebin ispatı ve sonraki hukuki süreç bakımından önemlidir.

Otoparkı kullanan kişiye doğrudan dava açılabilir mi?
Otoparkın hukuki niteliğine, tahsis düzenine ve müdahalenin biçimine göre uygun hukuki yol belirlenir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.