Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat projelerinde arsa sahibinin karşılaşabileceği en ciddi risklerden biri, müteahhidin inşaat tamamlanmadan mali sıkıntıya düşmesi, konkordato talep etmesi veya iflas etmesidir. Böyle bir durumda inşaat yarım kalabilir, yükleniciye devredilen arsa payları haczedilebilir, bağımsız bölümler üçüncü kişilere satılabilir ve proje yıllarca süren davaların konusu hâline gelebilir.

Müteahhidin ödeme güçlüğüne düştüğünü gösteren işaretler ortaya çıktığında yalnızca inşaatın tamamlanmasını beklemek doğru değildir. Arsa sahibinin sözleşmeyi, tapu kayıtlarını, gerçekleşen imalat seviyesini ve müteahhidin mali durumunu birlikte inceleyerek hızlı şekilde hukuki önlem alması gerekir.

Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı kapsamında müteahhit iflas etmeden önce arsa sahibinin atabileceği kritik hukuki adımlar açıklanmaktadır.

Müteahhidin İflas Riski Nasıl Anlaşılır?

Müteahhidin mali sıkıntıya girdiğini gösterebilecek başlıca belirtiler şunlardır:

• İnşaat faaliyetlerinin yavaşlaması veya tamamen durması
• İşçi ve taşeron ödemelerinin yapılmaması
• Şantiyeye malzeme sevkiyatının kesilmesi
• Müteahhit hakkında çok sayıda icra takibi başlatılması
• Şirket malları veya banka hesapları üzerine haciz konulması
• Projedeki bağımsız bölümlerin piyasa değerinin çok altında satılması
• Şirket ortaklarının veya yöneticilerinin değişmesi
• Konkordato hazırlığına ilişkin bilgilerin ortaya çıkması
• Ruhsat, sigorta ve vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi

Bu belirtilerden birinin bulunması tek başına müteahhidin iflas edeceğini göstermez. Ancak birden fazla risk işaretinin aynı anda görülmesi hâlinde ayrıntılı hukuki ve mali inceleme yapılmalıdır.

1. Müteahhit Hakkında Hukuki ve Mali Araştırma Yapılmalıdır

İlk olarak müteahhit şirketin güncel durumu araştırılmalıdır. İnceleme kapsamında;

• Ticaret sicili kayıtları
• Şirket ortakları ve yöneticileri
• Sermaye değişiklikleri
• Konkordato ve iflas ilanları
• Arsa sahibinin erişebildiği dava ve icra bilgileri
• Proje üzerindeki ipotek ve haciz kayıtları
• Müteahhidin devam eden diğer projeleri
• Taşeron ve tedarikçi uyuşmazlıkları

değerlendirilmelidir.

Şirketin yalnızca ticaret sicilinde faal görünmesi, mali durumunun iyi olduğu anlamına gelmez. Fiilî faaliyet, şantiye ilerleme oranı ve borç ödeme düzeni de ayrıca incelenmelidir.

2. Güncel Tapu Kayıtları Derhâl Kontrol Edilmelidir

Arsa sahibi, sözleşmeye konu taşınmazların güncel tapu kayıtlarını incelemelidir. Özellikle;

• Müteahhide devredilen arsa payları
• Üçüncü kişilere yapılan satışlar
• Bankalar lehine kurulan ipotekler
• İcra ve kamu hacizleri
• İhtiyati tedbirler
• Satış vaadi ve diğer şerhler
• Kat irtifakı ve bağımsız bölüm kayıtları

kontrol edilmelidir.

Tapu devri yapılmışsa müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satması veya üzerinde ipotek kurması, arsa sahibinin hukuki durumunu ağırlaştırabilir. Yargıtay’ın 2025 yılında üçüncü kişilerin tapu siciline güveni ve iyiniyet iddiaları konusunda benimsediği yeni yaklaşım nedeniyle, yükleniciye erken tapu devri yapılması daha dikkatli değerlendirilmelidir. Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun kabul edildiği durumlarda edinilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gündeme gelebilir.

3. İnşaat Seviyesi Bilirkişi veya Teknik Uzmanla Tespit Edilmelidir

Şantiyedeki gerçekleşme oranı yalnızca gözleme dayalı biçimde belirlenmemelidir. Mevcut durum;

• İnşaat seviyesi
• Eksik ve ayıplı işler
• Projeye aykırılıklar
• Kullanılan malzeme kalitesi
• Ruhsat ve mimari projeye uygunluk
• Tamamlanma için gereken yaklaşık maliyet

bakımından teknik uzman aracılığıyla raporlanmalıdır.

Gerektiğinde mahkemeden delil tespiti talep edilmesi mümkündür. Delil tespiti, ileride açılabilecek fesih, tazminat, tapu iptal ve tescil ya da eksik iş davalarında önemli ispat avantajı sağlayabilir.

4. Müteahhide Noter İhtarnamesi Gönderilmelidir

İnşaat durmuşsa, iş programının gerisinde kalınmışsa veya sözleşmeye aykırılıklar varsa müteahhide noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi değerlendirilmelidir.

İhtarnamede;

• Sözleşmeye aykırılıklar
• İnşaatın mevcut seviyesi
• Eksik işlerin tamamlanması talebi
• Verilen kesin veya uygun süre
• Teminatların sunulması talebi
• Aykırılığın giderilmemesi hâlinde kullanılacak haklar

açıkça belirtilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi, yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi veya işin kararlaştırılan zamanda tamamlanamayacağının açıkça anlaşılması hâlinde iş sahibine belirli şartlarla teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkânı tanımaktadır.

Ancak ihtarın içeriği ve süre verilmesinin gerekli olup olmadığı somut sözleşmeye göre belirlenmelidir. Yanlış veya eksik hazırlanmış ihtar, ileride açılacak davada hak kaybına neden olabilir.

5. Yeni Arsa Payı ve Tapu Devirleri Durdurulmalıdır

İnşaat ilerleme oranına bağlı kademeli tapu devri kararlaştırılmışsa müteahhidin hak etmediği yeni paylar devredilmemelidir.

Arsa sahibi özellikle şu işlemlerden kaçınmalıdır:

• İnşaat seviyesine bakmadan toplu tapu devri yapmak
• Müteahhidin borçları için arsa üzerinde ipotek kurulmasına izin vermek
• Geniş ve sınırsız satış vekâletnamesi vermek
• Müteahhidin üçüncü kişilere sınırsız satış yapmasını kabul etmek
• Teminat almadan ek süre veya yeni hak tanımak

Daha önce verilen vekâletnamelerin kapsamı da incelenmeli; gerekiyorsa hukuki sonuçları değerlendirilerek azil işlemi yapılmalıdır. Ancak vekâletnamenin geri alınması, daha önce usulüne uygun tamamlanmış işlemleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

6. Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilip Edilmediği Kontrol Edilmelidir

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu siciline şerhi mümkündür. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülmesi bakımından önemli koruma sağlayabilir.

Sözleşme tapuya şerh edilmemişse, şerh imkânı ve etkileri gecikmeden değerlendirilmelidir. Bununla birlikte şerh, bütün riskleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz; tapu devirlerinin ve üçüncü kişilerin kazandığı hakların ayrıca incelenmesi gerekir.

7. Teminatların Kullanılması veya Güçlendirilmesi İstenmelidir

Sözleşmede mevcutsa;

• Banka teminat mektubu
• Performans teminatı
• Kefalet
• İpotek
• Teminat senedi
• Sigorta teminatı

gibi güvencelerin geçerliliği, süresi ve paraya çevrilme şartları kontrol edilmelidir.

Teminat mektubunun süresi dolmak üzereyse uzatılması talep edilmelidir. Müteahhidin mali durumu bozulduktan sonra yeni teminat almak zorlaşacağından bu işlem geciktirilmemelidir.

8. İhtiyati Tedbir Talebi Değerlendirilmelidir

Müteahhidin arsa paylarını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretme riski bulunuyorsa, açılacak dava kapsamında tapu kayıtları üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilebilir.

Mahkeme;

• Hakkın yaklaşık olarak ispat edilmesini
• Gecikme nedeniyle ciddi zarar doğma ihtimalini
• Tedbirin ölçülü olmasını
• Gerektiğinde teminat gösterilmesini

değerlendirir.

Tedbir kararı otomatik olarak verilmez. Talebin tapu kayıtları, sözleşme, teknik rapor ve diğer delillerle desteklenmesi gerekir.

9. Sözleşmenin Feshi veya Sözleşmeden Dönme Seçeneği İncelenmelidir

Müteahhidin sözleşmeye ağır aykırılığı varsa;

• Sözleşmeden dönme
• Sözleşmenin feshi
• Aynen ifa talebi
• Eksik işlerin başka yükleniciye tamamlattırılması
• Gecikme tazminatı
• Kira kaybı
• Cezai şart
• Tapu iptal ve tescil

gibi talepler gündeme gelebilir.

Feshin geriye veya ileriye etkili olması, inşaatın tamamlanma seviyesi, tarafların kusuru ve üçüncü kişilere yapılan devirler bakımından farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle arsa sahibi tek taraflı ve plansız şekilde “sözleşmeyi feshettiğini” bildirmek yerine, dava stratejisini ve tapu sonuçlarını önceden değerlendirmelidir.

10. Konkordato İlanları Yakından Takip Edilmelidir

Müteahhit konkordato talebinde bulunursa geçici veya kesin mühlet kararları şirketin tasarruf yetkisini ve alacaklıların takip imkânlarını etkileyebilir. Konkordato sürecinde bazı icra takipleri durabilir ve şirket işlemleri komiser ile mahkeme denetimine girebilir.

Ayrıca konkordato başvurusunun sözleşme bakımından sonuçları özel kurallara tabidir. İşletmenin devamı için önem taşıyan sözleşmelerde, yalnızca konkordato talep edilmiş olmasına bağlanan otomatik fesih hükümleri her durumda uygulanamayabilir.

Bu nedenle konkordato ihtimali ortaya çıktığında;

• Sözleşmenin hukuki niteliği
• Arsa sahibinin alacak ve ayni hak talepleri
• Komiser nezdinde yapılacak başvurular
• Alacak bildirimi
• Devam eden dava ve takipler

gecikmeden incelenmelidir.

11. Üçüncü Kişilere Yapılan Satışlar Araştırılmalıdır

Müteahhidin bağımsız bölümleri üçüncü kişilere sattığı tespit edilirse;

• Satış tarihi
• Alıcının müteahhitle ilişkisi
• Ödenen bedel
• Alıcının iyiniyetli olup olmadığı
• İnşaatın satış tarihindeki seviyesi
• Tapudaki şerh ve kayıtlar
• Satış veya ipotek işleminin dayanağı

araştırılmalıdır.

2025 tarihli içtihat değişikliği doğrultusunda üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenebilmesi, arsa sahiplerinin tapuya erken müdahale etmesini, şerh ve tedbir mekanizmalarını zamanında kullanmasını daha önemli hâle getirmiştir.

Arsa Sahibinin Kesinlikle Yapmaması Gerekenler

Arsa sahibi;

• Müteahhidin sözlü vaatlerine güvenerek beklememeli
• İnşaat seviyesini tespit ettirmeden sözleşmeyi sona erdirmemeli
• Teminatsız şekilde yeni tapu devri yapmamalı
• Geniş yetkili vekâletname vermemeli
• Konkordato veya icra belirtilerini görmezden gelmemeli
• Üçüncü kişilere yapılan satışları araştırmadan bırakmamalı
• Sözleşmeyi ve tapu kayıtlarını uzman incelemesi olmadan yorumlamamalıdır

Her gecikme, müteahhit üzerindeki hacizlerin artmasına veya taşınmazların iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmesine neden olabilir.

Müteahhit İflas Ederse Ne Olur?

Müteahhit hakkında iflas kararı verilmesi hâlinde şirketin haczedilebilir malvarlığı iflas masasına girer ve alacakların tahsili iflas hükümlerine göre yürütülür.

Arsa sahibinin;

• Mülkiyet ve tapu talepleri
• Tazminat alacakları
• Eksik iş bedelleri
• Cezai şart talepleri
• İflas masasına kayıt işlemleri
• Müteahhide devredilen payların hukuki durumu

ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Arsa sahibinin mülkiyete dayalı talepleri ile sıradan para alacaklarının hukuki niteliği aynı değildir. Bu nedenle iflas masasına yalnızca alacak kaydı yaptırılması her dosyada yeterli olmayabilir.

Arsa Sahibi İçin Acil Hukuki Kontrol Listesi

Müteahhidin mali sıkıntıya girdiği düşünülüyorsa şu işlemler geciktirilmemelidir:

1. Sözleşme ve eklerini inceletmek
2. Güncel tapu kayıtlarını almak
3. İnşaat seviyesini teknik raporla tespit etmek
4. Müteahhide noter ihtarı göndermek
5. Yeni tapu devirlerini durdurmak
6. Vekâletnameleri kontrol etmek
7. Teminatların geçerliliğini incelemek
8. Konkordato ve iflas ilanlarını takip etmek
9. Üçüncü kişilere yapılan satışları araştırmak
10. İhtiyati tedbir ve dava seçeneklerini değerlendirmek

Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Açısından Hukuki Destek

Müteahhidin mali açıdan zor duruma düşmesi, arsa sahibinin bütün haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Ancak tapu devri, üçüncü kişilerin kazandığı haklar, konkordato, iflas ve sözleşmenin sona erdirilmesi gibi konular birlikte değerlendirildiğinde süreç oldukça teknik hâle gelir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi, müteahhit mali risk analizi, ihtiyati tedbir talepleri, sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davaları, konkordato ve iflas süreçleri konusunda hukuki danışmanlık sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, arsa sahiplerinin müteahhit kaynaklı hukuki ve mali risklere karşı korunması ve inşaat projelerinin güvenli şekilde yönetilmesi konusunda profesyonel destek sağlamaktadır.

Başta Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında hukuki hizmet verilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Müteahhidin iflas edeceği anlaşılırsa sözleşme hemen feshedilebilir mi?
İflas ihtimali tek başına her durumda fesih hakkı doğurmaz. Sözleşmeye aykırılıklar, inşaatın seviyesi ve müteahhidin işi tamamlama imkânı birlikte değerlendirilmelidir.

2. İnşaat durmuşsa teslim tarihini beklemek zorunlu mudur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesindeki şartlar oluşmuşsa teslim tarihinden önce sözleşmeden dönme imkânı gündeme gelebilir.

3. Müteahhide devredilen arsa payları geri alınabilir mi?
Sözleşmenin durumu, inşaat seviyesi, tapu kayıtları ve payların üçüncü kişilere devredilip devredilmediğine göre tapu iptal ve tescil talebi değerlendirilebilir.

4. Müteahhit arsa paylarını üçüncü kişilere sattıysa ne yapılabilir?
Üçüncü kişilerin iyiniyeti, tapu şerhleri, satış tarihi ve sözleşmenin hukuki durumu incelenmelidir. Gerekirse tedbir ve tapu iptal davası seçenekleri değerlendirilir.

5. Konkordato başvurusu yapılması sözleşmeyi otomatik olarak sona erdirir mi?
Hayır. Konkordatonun sözleşmelere etkisi İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümlerine tabidir.

6. İnşaat seviyesi nasıl tespit edilir?
Teknik uzman raporu alınabilir veya mahkemeden delil tespiti talep edilebilir.

7. Arsa sahibi ihtiyati tedbir isteyebilir mi?
Hakkın yaklaşık ispatı ve gecikme nedeniyle zarar riski bulunuyorsa tapu kayıtları üzerine ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

8. Müteahhit iflas ederse arsa sahibinin alacağı ne olur?
Talebin para alacağı mı, mülkiyet hakkına mı dayandığına göre uygulanacak hukuki yol değişir. İflas masasına kayıt ve ayrı dava imkânları birlikte incelenmelidir.

Müteahhidin İflas Riskine Karşı Uzman Hukuki Destek

Müteahhidin mali durumunun bozulduğu projelerde erken hukuki müdahale, arsa paylarının, bağımsız bölümlerin ve sözleşmeden doğan hakların korunması açısından belirleyici olabilir. Tapu kayıtlarının incelenmesi, inşaat seviyesinin tespiti ve uygun tedbirlerin gecikmeden alınması gerekir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit iflası, konkordato süreçleri, ihtiyati tedbir, tapu iptal ve tescil davaları ile inşaat uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.