Apartmanda Evcil Hayvan Yasaklanabilir mi? 2026 Güncel ve Kapsamlı Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Apartman Kararlarına İtiraz 2026 – Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali ve Hukuki Yollar
3 Mart 2026
Apartman ve sitelerde ortak alan işgali nedir, nasıl önlenir, dava açılabilir mi? 2026 kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukuku açıklaması.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri ortak alanların işgal edilmesidir. Merdiven boşluğuna dolap koyulması, apartman girişine ayakkabılık yerleştirilmesi, bahçenin özel kullanım alanına dönüştürülmesi, çatıya izinsiz müdahale edilmesi veya otopark alanının tek bir malik tarafından sahiplenilmesi gibi durumlar “ortak alan işgali” olarak değerlendirilir.
Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde site ve apartman yaşamının yoğunlaşmasıyla birlikte ortak alan uyuşmazlıkları ciddi ölçüde artmıştır. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği alınmadan yürütülen süreçlerde en sık yapılan hata, sözlü uyarı ile yetinilmesi ve hukuki delil oluşturulmamasıdır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK uygulamasında, ortak alan işgali nedeniyle açılan müdahalenin men’i davalarının çoğunda usulün doğru işletilmesinin sonucu belirlediği görülmektedir.
Bu rehberde ortak alan işgalinin hukuki niteliğini, izlenmesi gereken adımları ve dava sürecini detaylı şekilde ele alıyoruz.
1) Ortak Alan Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalan ve ortak kullanım amacı taşıyan alanlar ortak alandır. Bunlara örnek olarak:
- Merdivenler
- Asansör
- Çatı
- Bahçe
- Otopark (proje kapsamında)
- Sığınak
- Koridorlar
gösterilebilir.
Ortak alanlar üzerinde hiçbir malik tek başına tasarruf hakkına sahip değildir.
2) Ortak Alan İşgali Ne Anlama Gelir?
Ortak alanın bir malik veya kiracı tarafından diğer maliklerin kullanım hakkını kısıtlayacak şekilde özel kullanım alanına dönüştürülmesi işgal olarak kabul edilir.
Örneğin:
- Bahçeye çit çekilerek özel alan yapılması
- Otopark yerinin sabit olarak sahiplenilmesi
- Merdiven boşluğuna kalıcı eşya yerleştirilmesi
hukuka aykırıdır.
3) Yönetici Ne Yapabilir?
Apartman yöneticisi, ortak alanı korumakla yükümlüdür. İşgal halinde:
- Yazılı uyarı gönderebilir
- Tutanak tutabilir
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir
- Gerekirse hukuki süreç başlatabilir
Yönetici pasif kalırsa sorumluluğu doğabilir.
4) Kat Malikleri Kurulu Kararı
Bazı durumlarda kat malikleri kurul kararıyla ortak alan kullanımı düzenlenebilir. Ancak bu karar, ortak alanın bir malike tahsis edilmesi anlamına gelemez.
Ortak alanın tamamen özel mülkiyet gibi kullanılması mümkün değildir.
5) İhtarname Süreci
İşgal devam ediyorsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi önemlidir. İhtarname ile:
- İşgalin sonlandırılması talep edilir
- Süre verilir
- Hukuki yollara başvurulacağı bildirilir
Bu adım dava öncesi güçlü bir delil oluşturur.
6) Müdahalenin Men’i Davası
Ortak alan işgali devam ederse müdahalenin men’i davası açılabilir. Bu dava ile mahkemeden işgalin sona erdirilmesi ve eski hale getirme talep edilir.
Mahkeme, proje, tapu kaydı ve yönetim planını inceler.
7) Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Eğer ortak alan uzun süreli ve özel kullanım haline getirilmişse, diğer maliklerin zararı oluşabilir. Bu durumda haksız işgal tazminatı talep edilebilir.
Bu özellikle bahçe veya otopark işgallerinde gündeme gelir.
8) Ceza ve İdari Yaptırımlar
Bazı işgaller imar mevzuatına aykırılık oluşturabilir. Belediye müdahalesi ve idari yaptırım söz konusu olabilir.
Örneğin ortak alanın kapatılması veya ruhsatsız yapı yapılması durumunda idari para cezası uygulanabilir.
9) Delil Nasıl Toplanır?
Ortak alan işgalinde delil büyük önem taşır. Şu belgeler kullanılabilir:
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Yönetim tutanakları
- Kat malikleri kurulu kararları
- Proje ve tapu kayıtları
Eksik delil davanın reddine yol açabilir.
10) Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Ortak alanlar tüm maliklerin ortak hakkıdır ve tek taraflı işgal hukuka aykırıdır. Yönetici ve kat malikleri gerekli adımları atarak işgali önleyebilir. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de site yaşamının artmasıyla birlikte ortak alan uyuşmazlıkları daha da yaygınlaşmıştır.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ile ortak alan işgali durumunda hızlı ve etkili hukuki süreç yürütülmeli, hak kaybı önlenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ortak alanı bir malik tek başına kullanabilir mi?
Hayır.
Otopark yerini sabitlemek mümkün mü?
Projeye ve kurul kararına bağlıdır.
Yönetici dava açabilir mi?
Evet.
Müdahalenin men’i davası nedir?
İşgalin sona erdirilmesi davasıdır.
Ecrimisil talep edilir mi?
Şartlara bağlı olarak evet.
Belediye müdahale eder mi?
İmar aykırılığı varsa evet.
Delil önemli mi?
Evet, dava için kritik önemdedir.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak kat mülkiyeti ve ortak alan uyuşmazlıklarında haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak apartman ve site kaynaklı davalarda profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
