Ortak Alan İşgali Nasıl Önlenir? 2026 Güncel ve Detaylı Hukuki Rehber
3 Mart 2026
Site Yönetimi Davaları 2026 – Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları ve Hukuki Çözüm Yolları
3 Mart 2026
Apartman kararlarına itiraz nasıl yapılır? Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, dava süresi, yetkili mahkeme, çoğunluk şartı ve 2026 güncel uygulamaları hakkında detaylı rehber.
Apartman yaşamı, birlikte yaşamanın getirdiği kurallar ve ortak karar alma mekanizmaları üzerine kuruludur. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, çoğu zaman ortak yaşamın düzenini sağlamak amacı taşır. Ancak her karar hukuka uygun olmak zorunda değildir. Bazı durumlarda alınan kararlar; azınlıkta kalan maliklerin haklarını ihlal edebilir, kanuna aykırı olabilir ya da usul hataları içerebilir. İşte bu noktada apartman kararlarına itiraz hakkı gündeme gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman kararlarına karşı belirli şartlar altında iptal davası açmak mümkündür. Özellikle toplantı usulüne uyulmaması, çoğunluk şartının sağlanmaması, gündem dışı karar alınması veya maliklerin mülkiyet hakkını ihlal eden uygulamalar söz konusuysa, kararın iptali gündeme gelir. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; aidat artışları, ortak alanların kullanım şekli, mantolama ve güçlendirme kararları, kiracılara yönelik yasaklar ve yönetici seçimi konularında ortaya çıkmaktadır.
Apartman kararlarına itiraz süreci teknik detaylar içerir ve süreler oldukça önemlidir. Hak kaybı yaşanmaması için sürecin dikkatle yürütülmesi gerekir. Şimdi konuyu adım adım ve kapsamlı şekilde ele alalım.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hukuki Niteliği
Kat malikleri kurulu, apartmanın en yetkili karar organıdır. Bu kurul tarafından alınan kararlar, tüm kat maliklerini bağlar. Hatta toplantıya katılmayan veya karara muhalif kalan malik açısından da karar geçerlidir. Ancak bu bağlayıcılık mutlak değildir. Kararların kanuna, yönetim planına ve dürüstlük kurallarına uygun olması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre alınan kararların geçerli sayılabilmesi için usule uygun çağrı yapılmalı, toplantı yeter sayısı sağlanmalı ve karar çoğunluğu gerçekleşmelidir. Bu şartlardan birinin eksik olması, kararın iptal edilebilirliğini doğurur. Ayrıca bazı kararlar oybirliği gerektirir. Oyçokluğu ile alınan bir kararın aslında oybirliği gerektirdiği durumlarda iptal gündeme gelir.
Hukuki niteliği itibarıyla kat malikleri kurulu kararları özel hukuk işlemi sayılır. Bu nedenle sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır. Kararın yok hükmünde sayılması ile iptali arasında önemli fark vardır. Açıkça kanuna aykırı ve ağır sakatlık içeren kararlar yok hükmünde kabul edilebilir.
Apartman Kararlarına Hangi Hallerde İtiraz Edilebilir?
Her apartman kararına itiraz edilemez. Kararın hukuka aykırı olması gerekir. En sık rastlanan itiraz sebepleri şunlardır:
Toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması, maliklere tebligat gönderilmemesi, gündem dışı karar alınması, oybirliği gerektiren konuda oyçokluğu ile karar alınması, maliklerin mülkiyet hakkını kısıtlayan kararlar, fahiş aidat artışı, ortak alanların kişisel kullanımına izin verilmesi gibi durumlar iptal gerekçesi olabilir.
Örneğin apartmanda evcil hayvan beslenmesinin tamamen yasaklanması yönünde alınan bir karar, yargı kararlarına göre çoğu zaman iptal edilmektedir. Çünkü mülkiyet hakkına aşırı müdahale söz konusudur. Aynı şekilde bir malikin balkonunu kapatmasını zorunlu kılan karar da hukuka aykırı sayılabilir.
Burada önemli olan, kararın kanuna ve yönetim planına uygun olup olmadığının somut olay özelinde değerlendirilmesidir.
Apartman Kararlarına İtiraz Süresi Kaç Gündür?
İtiraz süresi en kritik konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma süresi, karar tarihinden itibaren 1 aydır. Toplantıya katılmayan malik açısından ise kararın kendisine tebliğinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Bu süre hak düşürücü süredir. Yani mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.
Sürelerin kaçırılması halinde artık karar kesinleşir ve bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle karar defterinin incelenmesi ve tebliğ tarihinin netleştirilmesi önemlidir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Apartman kararlarına karşı açılacak iptal davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava dilekçesinde kararın hangi nedenle hukuka aykırı olduğu ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Toplantı tutanakları, karar defteri ve tebligat belgeleri delil olarak sunulur. Mahkeme, usul ve esas yönünden inceleme yapar.
Uygulamada bilirkişi incelemesi yapılması da mümkündür. Özellikle teknik konularda (mantolama, güçlendirme, tadilat) uzman görüşü alınabilir.
Çoğunluk Şartı ve Oybirliği Gerektiren Kararlar
Apartman kararlarında bazı konular basit çoğunlukla, bazıları ise nitelikli çoğunlukla alınır. Örneğin yönetici seçimi genellikle oyçokluğu ile mümkündür. Ancak ana taşınmazda esaslı değişiklikler oybirliği gerektirir.
Ortak alanın kiraya verilmesi, arsa payı değişikliği, yeni bağımsız bölüm yapılması gibi konular oybirliği gerektirir. Oybirliği şartı sağlanmadan alınan karar iptal edilebilir.
Çoğunluk hesaplamasında arsa payı esas alınır. Malik sayısı değil, arsa payı oranı önemlidir. Bu teknik detay çoğu uyuşmazlıkta belirleyici olur.
Aidat Artışı ve Fahiş Kararlara İtiraz
Aidat artışları en sık dava konusu edilen kararlardandır. Aidatın makul, giderle orantılı ve şeffaf olması gerekir. Yönetici keyfi şekilde artış yapamaz.
Fahiş artış yapıldığında malik, kararın iptali için dava açabilir. Mahkeme, gider kalemlerini ve bütçe planını inceler. Gerçek ihtiyaç dışında yapılan artışlar iptal edilebilir.
Özellikle büyük tadilat ve güçlendirme kararlarında maliklerin ödeme gücü ve zorunluluk durumu da dikkate alınır.
Yönetici Seçimi ve Azli Kararlarına İtiraz
Yönetici seçimi usule uygun yapılmalıdır. Çağrı yapılmadan veya yeterli çoğunluk sağlanmadan yapılan seçim iptal edilebilir.
Ayrıca yönetici hakkında alınan azil kararları da dava konusu olabilir. Özellikle kötü niyetli şekilde görevden alma söz konusuysa yargı yoluna başvurulabilir.
Yönetici seçimi kararının iptali halinde eski yönetici görevine devam edebilir.
Ortak Alan Kullanımı ile İlgili Kararlar
Ortak alanların bir malike tahsis edilmesi, otopark düzenlemesi, bahçe kullanımına sınırlama getirilmesi gibi kararlar sıkça uyuşmazlık yaratır.
Ortak alanların eşit kullanım ilkesi gereği tüm maliklere adil şekilde tahsis edilmesi gerekir. Bir malike ayrıcalık tanıyan kararlar iptal edilebilir.
Mahkeme, mülkiyet hakkı ve eşitlik ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapar.
Kararın Yok Hükmünde Sayılması
Bazı kararlar ağır hukuka aykırılık içerir ve yok hükmünde kabul edilir. Örneğin tapuda kayıtlı bağımsız bölümü ortadan kaldıran veya maliklerin mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldıran kararlar yok sayılabilir.
Yok hükmünde olan kararlar için süre sınırlaması tartışmalıdır. Ancak uygulamada yine dava açılması önerilir.
Dava Sürecinde Yürütmenin Durdurulması
İptal davası açıldığında karar otomatik olarak durmaz. Kararın uygulanması devam edebilir. Bu nedenle tedbir talebinde bulunmak önemlidir.
Mahkeme, telafisi güç zarar varsa yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Özellikle yüksek tutarlı aidat veya yıkım kararı gibi durumlarda tedbir talebi kritik önemdedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Apartman kararına kiracı itiraz edebilir mi?
Genellikle dava hakkı kat malikine aittir. Kiracı doğrudan iptal davası açamaz; ancak malik aracılığıyla hak arayabilir.
Karar defteri gösterilmezse ne yapılır?
Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edilebilir.
Toplantıya katılmadım, karar geçerli mi?
Usule uygun çağrı yapılmışsa geçerlidir; ancak 1 ay içinde dava açabilirsiniz.
Karar iptal edilirse ne olur?
Karar baştan itibaren geçersiz sayılır ve uygulanamaz.
Avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir ancak teknik detaylar nedeniyle profesyonel destek önemlidir.
Apartman Kararlarına İtiraz Sürecinde Profesyonel Hukuki Destek
Apartman uyuşmazlıkları basit gibi görünse de teknik ve süreye bağlı davalardır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde apartman kararlarına itiraz ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak hak kaybını önler.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak apartman kararlarının iptali, aidat uyuşmazlıkları, yönetici sorumluluğu ve kat mülkiyeti davalarında kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
