Yabancı Alıcı Dolandırıcılığı 2026 – Gayrimenkul Satışında Hukuki Riskler
4 Mart 2026
Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi 2026 – Gayrimenkul Satış Vaadi Rehberi
4 Mart 2026
Proje üzerinden satış nedir? Maketten konut satışında karşılaşılabilecek hukuki riskler, müteahhit sorumluluğu ve 2026 güncel gayrimenkul hukuku değerlendirmesi.
Gayrimenkul sektöründe özellikle büyük şehirlerde konut projeleri çoğu zaman inşaat tamamlanmadan satışa sunulmaktadır. Bu satış yöntemi genellikle “proje üzerinden satış” veya “maketten satış” olarak adlandırılır. Yatırımcılar henüz tamamlanmamış bir projeden konut satın alarak hem daha uygun fiyat avantajı elde etmek hem de yatırım değer artışından faydalanmak istemektedir. Ancak proje üzerinden satış işlemleri bazı ciddi hukuki riskler barındırmaktadır.
Türkiye’de maketten satış işlemleri 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerle düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerin amacı tüketiciyi korumak ve inşaat firmalarının belirli yükümlülükler altında satış yapmasını sağlamaktır. Buna rağmen uygulamada bazı projelerde hukuki sorunlar ortaya çıkabilmektedir.
Projeden konut satın alan kişiler çoğu zaman henüz tamamlanmamış bir yapı için ödeme yapmaktadır. Bu durum teslim süresi, proje değişiklikleri, müteahhit iflası veya eksik iş gibi riskleri beraberinde getirebilir. Bu nedenle yatırım yapılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması son derece önemlidir.
Proje Üzerinden Satış Nedir?
Proje üzerinden satış, henüz inşaatı tamamlanmamış bir taşınmazın proje aşamasında satışa sunulmasıdır.
Bu satışlarda alıcı genellikle maket, proje planı veya tanıtım materyallerine dayanarak satın alma kararı verir.
Bu nedenle alıcı taşınmazı fiilen görmeden sözleşme imzalamış olur.
Bu durum bazı hukuki riskleri beraberinde getirebilir.
İnşaatın Tamamlanmama Riski
Maketten satışlarda en büyük risklerden biri inşaatın hiç tamamlanmaması veya uzun süre gecikmesidir.
Bazı projelerde müteahhit firma finansal sorunlar yaşayabilir veya projeyi tamamlayamayabilir.
Bu durumda alıcılar uzun süre mağdur olabilir.
Bu nedenle müteahhit firmanın güvenilirliği önemlidir.
Geç Teslim Sorunu
Projeden konut satın alan kişiler genellikle sözleşmede belirtilen teslim tarihini bekler.
Ancak bazı projelerde teslim tarihi gecikebilir.
Geç teslim durumunda alıcıların sözleşmede belirtilen cezai şartlara göre tazminat talep etme hakkı olabilir.
Proje Değişiklikleri
Bazı projelerde satış sırasında gösterilen planlar daha sonra değiştirilebilir.
Örneğin:
Daire planının değiştirilmesi,
Ortak alanların farklı yapılması,
Sosyal alanların kaldırılması.
Bu durum alıcı açısından ciddi sorunlara yol açabilir.
İskan Sorunu
Projeden satın alınan konutlarda yapı kullanma izin belgesi yani iskan alınmamış olabilir.
İskan olmayan yapılarda şu sorunlar ortaya çıkabilir:
Elektrik ve su aboneliği problemleri,
Kat mülkiyetine geçiş sorunları,
Belediye işlemlerinde zorluk.
Bu nedenle projenin ruhsat ve iskan durumunun kontrol edilmesi gerekir.
Tapu Devri Sorunu
Bazı projelerde tapu devri uzun süre yapılmayabilir.
Alıcılar uzun süre kat irtifakı veya satış vaadi sözleşmesi ile beklemek zorunda kalabilir.
Tapu devrinin gecikmesi ciddi hukuki risk oluşturabilir.
Müteahhit İflası
İnşaat firması finansal sorunlar yaşayabilir veya iflas edebilir.
Bu durumda proje tamamlanamayabilir ve alıcıların haklarını koruması zorlaşabilir.
Bu nedenle müteahhit firmanın mali durumu önemlidir.
Satış Sözleşmesi Riskleri
Proje üzerinden satış sözleşmeleri dikkatle incelenmelidir.
Özellikle şu maddeler önemlidir:
Teslim tarihi,
Cezai şartlar,
Tapu devri şartları,
Proje değişiklikleri.
Bu maddeler alıcı haklarını doğrudan etkiler.
Hukuki İnceleme (Due Diligence)
Proje üzerinden satışlarda en önemli güvenlik önlemi hukuki inceleme yapılmasıdır.
Bu inceleme kapsamında:
Tapu kayıtları,
İmar planı,
Ruhsat durumu,
Müteahhit firma geçmişi
incelenmelidir.
Bu inceleme yatırım güvenliği sağlar.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Proje üzerinden satış nedir?
Henüz tamamlanmamış bir taşınmazın proje aşamasında satılmasıdır.
Maketten ev almak riskli mi?
Bazı hukuki riskler içerebilir.
Teslim gecikirse ne yapılabilir?
Sözleşmeye göre tazminat talep edilebilir.
Tapu hemen verilir mi?
Genellikle inşaat tamamlandıktan sonra verilir.
Müteahhit projeyi tamamlamazsa ne olur?
Alıcılar hukuki yollara başvurabilir.
Gayrimenkul Projelerinde Hukuki Danışmanlık
Proje üzerinden gayrimenkul satın alma işlemleri hem gayrimenkul hukuku hem de tüketici hukuku açısından dikkatle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde konut projelerinden taşınmaz satın almadan önce profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşır.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak proje üzerinden satış sözleşmeleri, müteahhit sözleşmeleri, tapu işlemleri ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında kapsamlı hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
