Ev satın alan kişilerin en çok merak ettiği konulardan biri, taşınmazın eski malikine ait borçlardan kimin sorumlu olacağıdır. Özellikle satış işleminden sonra ortaya çıkan aidat borçları, emlak vergileri, elektrik, su ve doğalgaz abonelik borçları, belediye harçları, ortak giderler ve diğer yükümlülükler nedeniyle alıcı ile satıcı arasında uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.

Birçok kişi “Eski ev sahibinin borçlarını ben öder miyim?”, “Tapuyu aldıktan sonra önceki malike ait aidat borçları bana geçer mi?”, “Belediye veya apartman yönetimi yeni malikten ödeme isteyebilir mi?” sorularının cevabını araştırmaktadır.

Her borç türü bakımından tek bir kural bulunmamaktadır. Borcun niteliği, doğduğu tarih, ilgili mevzuat ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu rehberde 2026 yılı güncel mevzuatı kapsamında satın alınan evde önceki malikten kaynaklanan borçlardan kimin sorumlu olabileceği ve satın alma öncesinde alınması gereken hukuki önlemler açıklanmaktadır.

---

Önceki Malikten Kalan Her Borç Yeni Malike Geçer mi?

Hayır.

Taşınmazın satılması, önceki malike ait bütün borçların otomatik olarak yeni malike geçtiği anlamına gelmez.

Her borç türü kendi tabi olduğu mevzuata göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

---

Aidat Borçları

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda aidat ve ortak giderlerden doğan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri önem taşır.

Satın alma öncesinde apartman veya site yönetiminden aidat ve ortak gider durumuna ilişkin bilgi alınması faydalı olacaktır.

---

Emlak Vergisi Borçları

Taşınmaza ilişkin emlak vergisi yükümlülükleri bakımından ilgili vergi mevzuatı uygulanır.

Satış öncesinde belediye kayıtlarının incelenmesi ve geçmiş dönem borçlarının kontrol edilmesi önemlidir.

---

Elektrik, Su ve Doğalgaz Borçları

Abonelik sözleşmelerinden doğan borçların sorumluluğu, ilgili abonelik ilişkisi ve özel mevzuat çerçevesinde değerlendirilir.

Yeni abonelik tesis edilmeden önce ilgili dağıtım şirketlerinden bilgi alınması yararlı olabilir.

---

Belediye Borçları

Taşınmaza ilişkin;

• Emlak vergisi,
• Çevre temizlik vergisi,
• Katılım payları,
• Bazı belediye alacakları

işlem öncesinde ilgili belediyeden araştırılmalıdır.

---

Tapu Kayıtları da İncelenmelidir

Borç araştırmasının yanında;

• İpotekler,
• Hacizler,
• Şerhler,
• Beyanlar,
• İhtiyati tedbirler

de ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

---

Satış Sözleşmesine Borçlara İlişkin Hüküm Konulabilir mi?

Evet.

Taraflar, satış sözleşmesinde hangi borçlardan kimin sorumlu olacağına ilişkin hükümler kararlaştırabilir.

Ancak bu tür sözleşme hükümlerinin üçüncü kişilere etkisi her zaman aynı olmayabilir. Somut olay ve ilgili mevzuat dikkate alınmalıdır.

---

Hukuki Due Diligence Neden Önemlidir?

Satın alma öncesinde yapılacak kapsamlı hukuki inceleme sayesinde;

• Tapu kayıtları,
• Belediye kayıtları,
• Aidat durumu,
• Vergi yükümlülükleri,
• Mevcut hukuki riskler

önceden değerlendirilebilir.

---

En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en fazla karşılaşılan hatalar;

• Aidat borçlarını araştırmamak
• Belediye kayıtlarını incelememek
• Satış sözleşmesini ayrıntılı hazırlamamak
• Tapu kayıtlarını kontrol etmemek
• Yalnızca satıcının beyanına güvenmek
• Hukuki inceleme yaptırmamak

---

Güvenli Satın Alma İçin Öneriler

• Tapu kayıtlarını inceleyin.
• Aidat durumunu yazılı olarak öğrenin.
• Belediye kayıtlarını kontrol edin.
• Abonelik borçlarını araştırın.
• Satış sözleşmesini uzman desteğiyle hazırlayın.
• İşlem öncesinde hukuki due diligence yaptırın.

---

Gayrimenkul Hukuku Açısından Hukuki Destek

Taşınmaz satın alındıktan sonra ortaya çıkan eski borçlar, alıcı açısından beklenmedik hukuki ve mali sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle satış öncesinde yalnızca tapu kayıtlarının değil, taşınmaza ilişkin mali yükümlülüklerin ve diğer hukuki risklerin de ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekir. Profesyonel bir hukuki inceleme sayesinde olası uyuşmazlıkların önüne geçilebilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, gayrimenkul alım-satım işlemleri, hukuki due diligence çalışmaları, tapu incelemeleri, satış sözleşmelerinin hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları ile gayrimenkul hukuku alanında hukuki danışmanlık sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, taşınmaz yatırımlarında hukuki risk analizi, satış sözleşmelerinin hazırlanması ve güvenli satın alma süreçlerinin yönetimi konusunda profesyonel destek sağlamaktadır.

Başta Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında hukuki hizmet verilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Eski ev sahibinin bütün borçları yeni malike geçer mi?
Hayır. Her borç türü kendi tabi olduğu mevzuata göre ayrı ayrı değerlendirilir.

2. Önceki malike ait aidat borçlarından kim sorumludur?
Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda ilgili mevzuat hükümleri ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirme yapılır.

3. Elektrik ve su borçları yeni malike geçer mi?
Bu durum abonelik ilişkisine ve ilgili özel mevzuata göre değişebilir.

4. Belediye borçları satın alma öncesinde araştırılmalı mıdır?
Evet. Belediye kayıtlarının incelenmesi ve mevcut yükümlülüklerin öğrenilmesi önemlidir.

5. Satış sözleşmesine borçlarla ilgili özel hükümler konulabilir mi?
Evet. Taraflar kendi aralarındaki sorumluluk paylaşımını düzenleyebilir. Ancak bunun üçüncü kişilere etkisi ilgili mevzuata göre değerlendirilir.

6. Tapu kaydı temizse başka borç riski yok mudur?
Hayır. Tapu kaydı dışında aidat, belediye, abonelik ve diğer yükümlülükler de ayrıca araştırılmalıdır.

7. Avukat desteği neden önemlidir?
Hukuki risklerin önceden belirlenmesi, satış sözleşmesinin güvenli hazırlanması ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından uzman desteği büyük önem taşır.

---

Gayrimenkul Satın Alırken Uzman Hukuki Destek

Taşınmaz satın alırken yalnızca tapu devrinin tamamlanması yeterli değildir. Önceki malikten kaynaklanabilecek mali yükümlülüklerin, tapu kayıtlarının ve diğer hukuki risklerin işlem öncesinde kapsamlı şekilde değerlendirilmesi gerekir. Profesyonel hukuki destek sayesinde beklenmedik borçlar ve uzun süren uyuşmazlıklar büyük ölçüde önlenebilir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak yatırımınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul alım-satım işlemleri, hukuki due diligence çalışmaları, satış sözleşmelerinin hazırlanması, tapu incelemeleri ve taşınmaz uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Borçların sorumluluğu, borcun türüne ve somut olayın özelliklerine göre değişebileceğinden, işlem öncesinde uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması tavsiye edilir.