Tapuda Arsa Görünen Daire Satın Alınır mı? Hukuki Riskleri Nelerdir? 2026 Güncel Rehber

Tapuda arsa görünen daire alınır mı? Arsa tapulu ev satın almanın riskleri, kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan, yapı ruhsatı, kredi, satış ve mülkiyet sorunlarını 2026 güncel mevzuatıyla inceleyin.

Bir emlak ilanında veya taşınmaz satış görüşmesinde fiziksel olarak tamamlanmış ve yıllardır kullanılan bir daire bulunmasına rağmen tapu kaydı incelendiğinde taşınmazın niteliğinin “arsa” olduğu görülebilir. Satıcı çoğu zaman “Binadaki herkesin tapusu böyle”, “Daire yıllardır kullanılıyor”, “Sonradan kat mülkiyetine geçilecek” veya “Tapuda arsa yazmasının hiçbir önemi yok” şeklinde açıklamalarda bulunabilir. Ancak tapuda arsa görünen bir taşınmazın satın alınması, kat mülkiyetli bağımsız bölüm satın almakla hukuken aynı değildir.

Burada en kritik soru, tapu kaydında yalnızca ana taşınmazın niteliğinin “arsa” olarak görünmesi mi söz konusudur, yoksa kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamış ve alıcıya yalnızca arsa payı mı devredilmektedir? Bu iki durum birbirinden tamamen farklıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemelerinde kat irtifakının henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kurulabileceği; kat mülkiyetinin ise tamamlanmış yapı üzerinde kurulacağı belirtilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Dolayısıyla tapuda “arsa” ifadesini görmek tek başına satın almaktan vazgeçmek için yeterli olmadığı gibi, “hiçbir risk yok” demek için de yeterli değildir. Tapu kaydı, kat irtifakı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve binanın mevcut fiziki durumu birlikte incelenmelidir.

Tapuda Arsa Görünmesi Ne Demektir?

Tapuda taşınmazın niteliğinin “arsa” olarak kayıtlı olması, tapu sicilinde ana taşınmazın cinsinin henüz yapı olarak değiştirilmemiş olabileceğini gösterir.

Ancak bu noktada tapunun ayrıntıları incelenmelidir.

Taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmuş olabilir. Bu durumda tapu kaydında belirli bir bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payı bulunabilir.

Daha riskli durum ise kat irtifakının dahi bulunmaması ve satıcının gerçekte yalnızca belirli orandaki arsa hissesini satmasıdır.

Bu nedenle “arsa tapulu daire” ifadesi tek başına yeterli hukuki açıklama değildir.

Arsa Tapulu Daire ile Kat İrtifaklı Daire Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu ayrım son derece önemlidir.

Kat irtifakında belirli bir bağımsız bölümle bağlantılı özel bir hak bulunmaktadır. TKGM’nin güncel açıklamasına göre kat irtifakı kurulması sırasında mimari proje, yapı ruhsatı ve diğer teknik belgeler işlem sürecinin parçalarıdır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Sadece hisseli arsa tapusunda ise kişinin tapuda örneğin:

150/3000 arsa payı

bulunabilir.

Ancak bu kayıt tek başına:

“Binanın üçüncü katındaki 7 numaralı daire kesin olarak bu kişiye aittir.”

anlamına gelmeyebilir.

İşte en büyük hukuki risk burada ortaya çıkar.

Tapuda Arsa Hissesi Alıp Fiilen Daire Kullanmak Mümkün mü?

Uygulamada mümkündür ve sıkça karşılaşılır.

Örneğin bir arsa üzerinde sekiz daireli bina yapılmış ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olabilir. Maliklerin her biri tapuda belirli bir arsa hissesine sahip olup fiilen belirli daireleri kullanıyor olabilir.

Ancak fiili kullanım ile tapu sicilindeki bağımsız bölüm mülkiyeti aynı şey değildir.

Alıcı “5 numaralı daireyi satın aldığını” düşünürken hukuken yalnızca ana taşınmazdaki belirli bir payı satın alıyor olabilir.

Bu nedenle satışın hukuki konusu mutlaka tapudan doğrulanmalıdır.

Arsa Tapulu Daire Satın Alınabilir mi?

Hukuken arsa payının satışı mümkündür.

Ancak bunun ekonomik ve hukuki açıdan güvenli olup olmadığı tamamen taşınmazın dosyasına bağlıdır.

Bazı yapılarda yalnızca teknik veya idari işlemler tamamlanmamış olabilir ve kat mülkiyetine geçiş mümkün olabilir.

Bazılarında ise yapı ruhsatsız, projeye aykırı veya imar mevzuatı bakımından ciddi sorunlu olabilir.

Bu nedenle “arsa tapulu ev alınmaz” kadar “arsa tapulu evde hiçbir sorun olmaz” yaklaşımı da yanlıştır.

En Büyük Risk Nedir?

En önemli risk, alıcının satın aldığını düşündüğü bağımsız bölüm üzerinde hukuken bağımsız bölüm mülkiyetini kazanamamasıdır.

Örneğin alıcı 6 milyon TL ödeyerek “4 numaralı daireyi” aldığını düşünsün.

Ancak tapuda kendisine yalnızca taşınmazın 1/10 hissesi devredilmiş olsun.

Bu durumda tapu kaydı doğrudan 4 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetini göstermeyebilir.

Alıcının hakkı esas itibarıyla arsa üzerindeki paylı mülkiyet hakkı olabilir.

Kat İrtifakı Yoksa Risk Artar mı?

Evet.

Kat irtifakı belirli bağımsız bölümler üzerinde ileride kat mülkiyetine geçilmesini sağlayan hukuki yapıyı oluşturur.

TKGM’nin 2021/4 sayılı düzenlemesinde kat irtifakının yapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış arsa üzerinde kurulabileceği açıkça belirtilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Kat irtifakı dahi bulunmuyorsa alıcının hangi bağımsız bölüme ilişkin hak kazandığının çok daha ayrıntılı incelenmesi gerekir.

Kat İrtifakı Varsa Risk Tamamen Ortadan Kalkar mı?

Hayır.

Kat irtifakının bulunması önemli bir güvence olmakla birlikte binanın tamamlandığını, iskan aldığını veya fiili yapının projeye tamamen uygun olduğunu tek başına kanıtlamaz.

TKGM de kat irtifaklı taşınmazlarda yapının zeminde fiilen yapılıp yapılmadığının yalnızca tapu sicilinden tespit edilemeyeceğini belirtmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Dolayısıyla kat irtifaklı daire satın alınırken de belediye dosyasının incelenmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Neden Daha Güvenlidir?

Kat mülkiyetinde tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri ayrı mülkiyet konusu hâline gelir.

Örneğin tapuda açıkça:

5. Kat, 12 Numaralı Bağımsız Bölüm, Mesken

şeklinde kayıt bulunabilir.

TKGM’nin düzenlemelerine göre kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulabilir ve cins değişikliğinin gerçekleştirilmiş olması gerekir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle kat mülkiyetli tapu, yalnızca arsa hissesi devrine kıyasla alıcının hangi bağımsız bölümün maliki olduğunun belirlenmesi açısından çok daha güçlü hukuki yapı sağlar.

Arsa Tapulu Binanın Yapı Ruhsatı Olmayabilir mi?

Evet.

Araştırılması gereken ilk konulardan biri budur.

Binanın yapı ruhsatının bulunup bulunmadığı ilgili belediyeden kontrol edilmelidir.

Fiziksel olarak binanın mevcut olması yapının hukuken ruhsatlı olduğunu göstermez.

Yıllardır kullanılan bir yapı dahi ruhsat veya proje bakımından sorunlu olabilir.

Yapı Ruhsatı Varsa Sorun Çözülmüş Sayılır mı?

Hayır.

Yapı ruhsatının bulunması yalnızca incelemenin ilk aşamasıdır.

Fiilen yapılan bina ruhsata ve onaylı mimari projeye uygun olmayabilir.

Örneğin ruhsatta dört kat bulunan bina fiilen beş kat yapılmış olabilir.

Projede depo olan bölüm konuta dönüştürülmüş olabilir.

Projede bulunmayan bağımsız bölümler oluşturulmuş olabilir.

Dolayısıyla ruhsat + onaylı proje + mevcut bina birlikte karşılaştırılmalıdır.

İskan Yoksa Ne Olur?

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması önemli bir risk göstergesidir.

Özellikle tamamlanmış ve uzun süredir kullanılan bir binanın hâlâ iskan alamamış olması hâlinde bunun nedeni araştırılmalıdır.

TKGM’nin açıklamasına göre yapı kullanma izin belgesi alınmış kat irtifaklı yapılarda, ilgili süreç tamamlandığında kat mülkiyetine resen geçiş yapılabilmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Dolayısıyla tamamlanmış binanın neden hâlâ arsa veya kat irtifakı aşamasında kaldığı sorulmalıdır.

İskan Neden Alınamamış Olabilir?

Çok farklı nedenler bulunabilir.

Basit bir idari işlemin tamamlanmamış olması mümkün olduğu gibi, binanın projeye aykırı yapılması veya başka teknik ve hukuki eksiklikler bulunması da mümkündür.

Bu nedenle satıcının “iskan yakında alınacak” açıklaması tek başına yeterli değildir.

İlgili belediyedeki yapı dosyası incelenmelidir.

Yapı Kayıt Belgesi Varsa Sorun Çözülmüş müdür?

Her zaman değil.

Yapı Kayıt Belgesi ile yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Bakanlığın açıklamasında Yapı Kayıt Belgesinin genel anlamda yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesine eşdeğer olmadığı açıkça belirtilmektedir. (Web Dosya)

Bununla birlikte belirli koşullarda Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin yapılabilmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle “Yapı Kayıt Belgesi var, hiçbir sorun yok” denilmemelidir.

Arsa Tapulu Daireye Konut Kredisi Çıkar mı?

Bankanın kredi politikası, taşınmazın tapu statüsü, ekspertiz sonucu ve hukuki durumuna göre değişebilir.

Özellikle yalnızca hisseli arsa tapusu bulunan ve bağımsız bölüm tescili yapılmamış taşınmazlarda kredi kullanımı daha zor olabilir.

Bankanın kredi vermesi hâlinde dahi bu durum taşınmazın hukuken tamamen sorunsuz olduğunu garanti etmez.

Banka ekspertizi hukuki gayrimenkul incelemesinin yerine geçmez.

Arsa Tapulu Daire Daha Ucuzsa Alınabilir mi?

Ucuz olması tek başına satın alma gerekçesi olmamalıdır.

Örneğin aynı bölgede kat mülkiyetli daireler 10 milyon TL iken arsa tapulu daire 7 milyon TL olabilir.

3 milyon TL’lik fark ilk bakışta avantajlı görünebilir.

Ancak kat mülkiyetine hiçbir zaman geçilemiyorsa, yapı hakkında yıkım riski bulunuyorsa veya alıcının belirli daire üzerindeki mülkiyet hakkı hukuken yeterince güvenli değilse fiyat avantajı anlamını kaybedebilir.

Hisseli Arsa Tapusunda Önalım Hakkı Riski Var mıdır?

Paylı mülkiyete tabi bir arsa payının üçüncü kişiye satılması hâlinde Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı hükümleri gündeme gelebilir.

Bu nedenle yalnızca arsa hissesi satın alınacaksa diğer paydaşların hukuki durumu mutlaka araştırılmalıdır.

Alıcının “Ben aslında daire aldım” düşüncesinde olması, tapuda gerçekleştirilen işlemin pay satışı niteliğini otomatik olarak değiştirmez.

Diğer Arsa Sahipleriyle Uyuşmazlık Çıkabilir mi?

Evet.

Kat mülkiyeti kurulmamış hisseli yapılarda hangi paydaşın hangi daireyi kullanacağı konusunda fiili anlaşmalar bulunabilir.

Ancak bu anlaşmaların kapsamı, bağlayıcılığı ve yeni alıcı açısından sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Özellikle yazılı paylaşım veya kullanım anlaşması bulunmaması ileride ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Paylı mülkiyet bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi hükümleri prensip olarak gündeme gelebilir.

Bu risk özellikle yalnızca arsa hissesi satın alan kişiler açısından önemlidir.

Kat mülkiyetli bağımsız bölüm sahibi olmak ile arsanın belirli payına sahip olmak arasındaki en önemli farklardan biri budur.

Somut taşınmazın hukuki yapısı nedeniyle ortaklığın giderilmesi davasının mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa Tapulu Daire Satın Alındıktan Sonra Kat Mülkiyetine Geçilebilir mi?

Şartları sağlanıyorsa mümkün olabilir.

Ancak otomatik değildir.

Yapının hukuki ve teknik durumunun kat mülkiyetine uygun olması gerekir.

TKGM’nin güncel uygulamasında kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş mekanizması bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Bu nedenle satın almadan önce “kat mülkiyetine geçilebilir mi?” sorusunun satıcıya değil, belgeler üzerinden uzmanlara ve ilgili idare kayıtlarına dayanılarak cevaplandırılması gerekir.

Cins Değişikliği Nedir?

Cins değişikliği, tapu sicilindeki taşınmaz niteliğinin fiili ve hukuki duruma uygun şekilde değiştirilmesi sürecidir.

Örneğin tapuda “arsa” olarak kayıtlı taşınmaz üzerinde mevzuata uygun biçimde bina tamamlanmışsa gerekli koşullar altında cins değişikliği yapılarak taşınmazın yapı niteliği sicile yansıtılabilir.

Kat mülkiyeti kurulması bakımından cins değişikliği önemlidir. TKGM’nin düzenlemesine göre kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulacağından taşınmazın cins değişikliğinin yapılmış olması gerekir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Satıcı “Cins Değişikliği Yakında Yapılacak” Diyorsa Güvenilir mi?

Sadece sözlü açıklamaya güvenilmemelidir.

Şu soruların cevabı belgelerle araştırılmalıdır:

Yapı ruhsatı var mı?

Onaylı mimari proje var mı?

Bina projeye uygun mu?

İskan alınmış mı?

Kat irtifakı kurulmuş mu?

Cins değişikliği için teknik veya hukuki engel bulunuyor mu?

Belediye tarafından yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı düzenlenmiş mi?

Bunlar bilinmeden “birkaç ay sonra tapular çıkacak” sözüne dayanılarak yüksek bedelli taşınmaz satın alınması ciddi risk yaratabilir.

Daire Numarası ile Tapudaki Bağımsız Bölüm Aynı mı Kontrol Edilmelidir?

Kesinlikle evet.

Özellikle eski binalarda fiilen kullanılan daire numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarası karıştırılabilir.

Kat irtifakı varsa onaylı mimari proje üzerinden satın alınacak bağımsız bölümün konumu doğrulanmalıdır.

Aksi hâlde alıcı gezdiği daireden farklı bir bağımsız bölümü tapuda devralabilir.

Tapuda Sadece Arsa Payı Varsa Daireyi Nasıl Koruyabilirsiniz?

Satın alma öncesinde mevcut kullanım düzeninin hukuki dayanağı araştırılmalıdır.

Paydaşlar arasında yazılı kullanım veya paylaşım sözleşmeleri bulunup bulunmadığı, binanın projesi, ruhsat durumu ve her payın hangi fiili bölüme karşılık geldiği incelenmelidir.

Ancak özel anlaşmaların varlığı dahi kat mülkiyetli bağımsız bölüm tapusuyla tamamen aynı hukuki güvenliği sağlamaz.

Arsa Tapulu Daire Satın Alırken Satıcıya Hangi Sorular Sorulmalıdır?

Satıcıdan öncelikle tapu kaydının tamamı, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, iskan belgesi veya iskan başvurusuna ilişkin kayıtlar ve varsa Yapı Kayıt Belgesi talep edilmelidir.

Ayrıca kat mülkiyetine neden geçilmediği açıkça sorulmalıdır.

“Diğer maliklerden biri istemiyor” şeklindeki cevap ile “bina projeye aykırı olduğu için iskan alınamıyor” cevabının hukuki anlamı aynı değildir.

Belediyeden Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?

Özellikle yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, tadilat ruhsatları, yapı tatil tutanakları, encümen kararları ve varsa yıkım kararları araştırılmalıdır.

Fiili yapının onaylı projeyle karşılaştırılması için gerektiğinde mimar veya mühendis desteği alınmalıdır.

Tapuda Haciz ve İpotek Kontrolü Yapılmalı mı?

Evet.

Tapunun arsa veya bağımsız bölüm niteliğinden bağımsız olarak taşınmaz üzerindeki takyidatlar kontrol edilmelidir.

İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, şerhler ve diğer sınırlamalar satın alma kararını doğrudan etkileyebilir.

Hisseli taşınmazlarda satıcının gerçekten hangi orandaki payın maliki olduğu da ayrıca doğrulanmalıdır.

Arsa Tapulu Daire Satın Aldıktan Sonra Satıcıya Dava Açılabilir mi?

Şartları varsa evet.

Satıcı taşınmazı bağımsız bölüm tapulu veya sorunsuz bir daire gibi tanıtmış ancak gerçekte yalnızca arsa hissesi devretmiş olabilir.

Ayrıca binanın ruhsatsız olduğunu, kat mülkiyetine geçilemeyeceğini veya ciddi imar aykırılıkları bulunduğunu gizlemiş olabilir.

Bu durumda ayıptan sorumluluk, sözleşmeye aykırılık ve somut olayın özelliklerine göre irade sakatlığına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.

“Kat Mülkiyetine Geçilecek” Denilip Geçilmezse Ne Olur?

Satıcı veya müteahhit bunu sözleşmeyle açıkça taahhüt etmişse durum daha güçlü bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Örneğin:

“Yapı kullanma izin belgesi altı ay içerisinde alınacak ve bağımsız bölüm kat mülkiyetine geçirilecektir.”

şeklinde açık bir hüküm bulunmasına rağmen yükümlülük yerine getirilmiyorsa alıcı sözleşmeden kaynaklanan haklarını kullanabilir.

Sözlü vaatlere göre yazılı taahhütlerin ispat gücü çok daha yüksektir.

Müteahhitten Arsa Tapulu Daire Alırken Risk Daha mı Fazladır?

Projenin aşamasına göre değişir.

İnşaat devam ederken kat irtifakı ve ruhsat belgeleri üzerinden satış yapılması ile tamamlanmış ve yıllardır kullanılan binada hiçbir bağımsız bölüm tescili bulunmaması aynı değildir.

Özellikle tamamlanmış binada hâlâ yalnızca arsa hissesi satılıyorsa bunun nedeni ayrıntılı araştırılmalıdır.

Deprem veya Kentsel Dönüşüm Durumunda Ne Olur?

Hisseli arsa tapusunun sonuçları kentsel dönüşüm veya binanın yıkılması hâlinde özellikle önem kazanabilir.

Binadaki fiili kullanım ortadan kalktığında tapu sicilindeki arsa payları ve mülkiyet yapısı çok daha belirleyici hâle gelir.

Bu nedenle “Ben yıllardır 150 m² daireyi kullanıyorum” demek ile tapuda o bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetine sahip olmak aynı hukuki konumu sağlamaz.

Arsa Tapulu Daire Miras Kalırsa Ne Olur?

Mirasçılara tapuda kayıtlı hukuki hak geçer.

Eğer muris bağımsız bölüm maliki değil de arsa payı sahibiyse mirasçılara da esas itibarıyla bu arsa payı intikal eder.

Fiilen kullanılan dairenin hukuki statüsü ayrıca değerlendirilir.

Arsa Tapulu Daireyi Sonradan Satmak Zor Olabilir mi?

Evet.

Alıcının karşılaştığı hukuki belirsizlikler gelecekteki alıcı için de geçerli olabilir.

Kredi kullanma güçlüğü, kat mülkiyetinin bulunmaması, iskan sorunu veya imar aykırılıkları potansiyel alıcı sayısını azaltabilir.

Bu durum taşınmazın piyasa değerini de etkileyebilir.

Örnek: 8 Milyon TL’lik Daire Aslında Arsanın 1/12 Hissesi Çıkıyor

Bir alıcının 8 milyon TL ödeyerek binanın üçüncü katındaki daireyi satın almak istediğini düşünelim.

Satıcı daireyi gösteriyor, anahtarı teslim ediyor ve yıllardır kendisinin kullandığını söylüyor.

Ancak tapu incelemesinde kat irtifakı ve kat mülkiyetinin hiç kurulmadığı, satıcının yalnızca arsanın 1/12 payına sahip olduğu ortaya çıkıyor.

Bu durumda alıcı tapuda belirli bağımsız bölümün mülkiyetini değil, 1/12 arsa payını devralacaktır.

Binanın ruhsatı, projesi, diğer paydaşlarla kullanım düzeni ve kat mülkiyetine geçiş imkânı incelenmeden böyle bir satışın yapılması önemli hukuki risk taşır.

Örnek: Tapuda Arsa Görünüyor Ancak Kat İrtifakı Var

Başka bir olayda ana taşınmazın niteliği arsa görünmesine rağmen kat irtifakı kurulmuş ve alıcının satın almak istediği bağımsız bölüm projede açıkça belirlenmiş olabilir.

Bu durum yalnızca hisseli arsa tapusu satışından farklıdır.

Ancak yine de binanın tamamlanıp tamamlanmadığı, iskan bulunup bulunmadığı ve neden kat mülkiyetine geçilmediği araştırılmalıdır.

TKGM’nin açıklamasına göre yapı kullanma izin belgesi alınmış kat irtifaklı yapılarda kat mülkiyetine geçiş için resen işlem mekanizması bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Arsa Tapulu Daire Almadan Önce 25 Kritik Kontrol

1. Güncel tapu kaydı alınmalıdır.
2. Ana taşınmazın niteliği kontrol edilmelidir.
3. Kat irtifakı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
4. Kat mülkiyeti bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
5. Bağımsız bölüm numarası doğrulanmalıdır.
6. Arsa payı kontrol edilmelidir.
7. Satıcının gerçekten malik olup olmadığı belirlenmelidir.
8. Hacizler araştırılmalıdır.
9. İpotekler kontrol edilmelidir.
10. Tapudaki şerh ve beyanlar incelenmelidir.
11. Yapı ruhsatı görülmelidir.
12. Onaylı mimari proje incelenmelidir.
13. Fiili yapı projeyle karşılaştırılmalıdır.
14. Yapı kullanma izin belgesi araştırılmalıdır.
15. Kat mülkiyetine neden geçilmediği belirlenmelidir.
16. Yapı tatil tutanağı bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
17. Yıkım kararı kontrol edilmelidir.
18. İmar para cezası geçmişi incelenmelidir.
19. Yapı Kayıt Belgesi varsa kapsamı kontrol edilmelidir.
20. Diğer paydaşların durumu araştırılmalıdır.
21. Önalım hakkı riski değerlendirilmelidir.
22. Fiili kullanım paylaşımının hukuki dayanağı incelenmelidir.
23. Kredi kullanılacaksa bankanın kabul koşulları öğrenilmelidir.
24. Kat mülkiyetine geçişin gerçekten mümkün olup olmadığı belirlenmelidir.
25. Tapu devrinden önce hukuki ve teknik gayrimenkul incelemesi yapılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapuda arsa görünen daire alınır mı?
Alınması hukuken mümkün olabilir ancak tapunun neden arsa olduğu ve kat irtifakı bulunup bulunmadığı araştırılmadan satın alınması önemli risk taşır.

Arsa tapulu ev ile kat irtifaklı ev aynı mıdır?
Hayır. Sadece arsa payına sahip olmak ile belirli bağımsız bölüme bağlı kat irtifakı hakkına sahip olmak farklıdır. TKGM de kat irtifakının kurulmasında mimari proje ve yapı ruhsatı gibi belgelerin gerektiğini belirtmektedir. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Arsa tapulu daireye kredi çıkar mı?
Bankanın politikası ve ekspertiz sonucuna göre değişir. Sadece hisseli arsa tapusu bulunması kredi kullanımını zorlaştırabilir.

Tapuda arsa yazıyor ama bina yıllardır mevcut. Sorun olur mu?
Olabilir. Binanın neden tapuya yapı olarak işlenmediği araştırılmalıdır. Ruhsat, iskan, cins değişikliği ve kat mülkiyeti durumu kontrol edilmelidir.

Kat irtifakı varsa daire güvenli midir?
Kat irtifakı önemli olmakla birlikte tek başına yeterli değildir. İskan ve projeye uygunluk ayrıca araştırılmalıdır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

İskan varsa kat mülkiyetine geçilebilir mi?
Kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda TKGM uygulamasına göre kat mülkiyetine resen geçiş mekanizması bulunmaktadır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Yapı Kayıt Belgesi iskan yerine geçer mi?
Genel olarak hayır. Bakanlık açıklamasında Yapı Kayıt Belgesinin yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesine eşdeğer olmadığı belirtilmektedir. (Web Dosya)

Sadece arsa hissesi alırsam gösterilen daire benim olur mu?
Tapu kaydında bağımsız bölüm mülkiyeti bulunmuyorsa yalnızca arsa payının devri, gösterilen daire üzerinde kat mülkiyetli bağımsız bölüm tapusu edinildiği anlamına gelmez.

Arsa tapulu ev sonradan kat mülkiyetine çevrilebilir mi?
Yapının hukuki ve teknik koşulları uygunsa mümkün olabilir. Ancak her arsa tapulu yapının kat mülkiyetine geçirilebileceği varsayılmamalıdır.

Satıcı arsa tapusu olduğunu gizlediyse dava açılabilir mi?
Satış sırasında yanlış veya yanıltıcı bilgi verilmişse ve şartları oluşmuşsa ayıptan sorumluluk, sözleşmeye aykırılık veya diğer özel hukuk hükümleri kapsamında hukuki talepler gündeme gelebilir.

Sonuç: “Tapuda Arsa Yazıyor” Tek Başına Karar Vermek İçin Yeterli Değildir

Tapuda arsa görünen bir daire satın alınırken ilk yapılması gereken şey taşınmazın gerçekten hangi hukuki statüde olduğunu belirlemektir. Ana taşınmaz arsa niteliğinde olmakla birlikte kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm ile hiçbir kat irtifakı bulunmayan ve yalnızca 1/10 arsa payının satıldığı taşınmaz aynı değildir.

İkinci durumda alıcı, günlük dilde “daire satın aldığını” düşünmesine rağmen tapu sicilinde esasen arsa hissesi ediniyor olabilir. Bu durum mülkiyet, önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi, finansman ve gelecekte yeniden satış açısından ciddi riskler yaratabilir.

Kat irtifakı bulunması hâlinde ise inceleme burada sona ermemelidir. TKGM’nin resmi açıklamalarına göre kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş mümkündür. Bu nedenle tamamlanmış bir binada kat mülkiyetine neden hâlâ geçilmediği özellikle araştırılmalıdır. (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)

Satın alma öncesinde tapu kaydı + kat irtifakı + yapı ruhsatı + onaylı mimari proje + iskan + fiili yapı + belediye dosyası birlikte incelenmelidir. Özellikle milyonlarca liralık gayrimenkul yatırımlarında bu inceleme tapu devrinden sonra değil, satış bedeli ödenmeden önce yapılmalıdır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Gayrimenkul Satın Alma ve Tapu İncelemesi

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; arsa tapulu ve hisseli taşınmazların satın alınması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti incelemeleri, iskan ve yapı ruhsatı sorunları, tapu takyidatlarının incelenmesi, projeye aykırı yapılar, gayrimenkul hukuki durum tespiti, ayıplı taşınmaz satışları ve tapu uyuşmazlıklarında hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara