Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinde “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına
ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” denilerek ön sözleşme kurumu düzenlenmiştir. Taşınmaz satış
vaadi sözleşmesi de, bir tarafa veya her iki tarafa belirli bir taşınmazın satış sözleşmesinin
yapılmasını talep hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. Diğer bir deyişle taşınmaz satış vaadi
sözleşmesi ilerleyen bir tarihte taşınmazın satış sözleşmesinin yapılacağının taahhüt edildiği
sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların yükümlülükleri nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde asıl sözleşmenin yapılmasını istemeye hakkı olan taraf bu
isteğini karşı tarafa bildirdiğinde, karşı taraf için satış sözleşmesini yapma borcu doğar. Yani
bu sözleşme ile taraflardan biri sözleşme konusu taşınmazı satmayı, diğer taraf ise söz konusu
taşınmazı satın almayı taahhüt eder.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel hak olduğu için sözleşmenin tarafları,
bu sözleşmeden doğan haklarını yalnızca birbirlerine karşı ileri sürebilirler.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için birtakım geçerlilik şartları
bulunmaktadır.
 Öncelikle TBK m.237/2’de “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî
şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” denilmiştir. Bu hüküm uyarınca taşınmaz satış
vaadi sözleşmelerinin kanunda belirtilen resmi şekillerde yapılması gerektiği, aksi halde
sözleşmenin geçerliliği olmayacağı ve tarafları bağlamayacağı düzenlenmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bu resmi şekil şartını sağlaması için iki şekilde
yapılabilir. Bunlardan ilki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin Tapu Kanunu m.26 gereği
taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeleri yapmaya yetkili makam olan tapu
müdürlüklerinde yapılmasıdır. Diğeri ise 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 gereği
düzenleme şeklindeki noter senediyle yapılmasıdır.
 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin esaslı unsurları
bünyesinde bulundurması gerekir. Bu esaslı unsurlar bedel ve satışa konu olan taşınma
ilişkin bilgilerdir. Bu unsurların belirli ve belirlenebilir olması gerekir.
 Bir taşınmazın, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilmesi için söz konusu
taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekir.
 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken sözleşme yapmaya ehil kişiler arasında yapılmış
olmalıdır. Yani gerçek kişi olan taraflar ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip
olmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar, kişisel hak niteliğinde olduğu için kural
olarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemezler. Ancak, hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi ile

üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ile Türk Medeni
Kanunu’nun 1009. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkı şerh
edilebilecek kişisel haklar arasında saymıştır. Bu haklar tapu kütüğüne şerh edilirse taşınmaz
üzerinde sonradan hak kazanan kimselere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Tapu Kanunu m.26’ya göre; satış vaadi sözleşmesinin şerhinden itibaren beş yıl içinde asıl
satış sözleşmesi yapılmazsa bu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından
re’sen terkin olunur. Diğer bir deyişle kanun taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhin
etkisini beş yıllık süre ile sınırlamıştır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmazın satışı
gerçekleştirilmezse ne yapılabilir?

Vaat alacaklısının talebine rağmen vaat borçlusu satış sözleşmesini yapmazsa satış vaadi
alacaklısı mahkemeye başvurarak taşınmazın tapu tescilinin kendisine yapılmasını talep
edebilir. Uygulamada bu tür davalara tapu iptal ve tescil davaları denilmektedir. Tapu iptal ve
tescil davası taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi ne kadardır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için kanunda özel bir zamanaşımı süresi
öngörülmediğinden zamanaşımına ilişkin TBK m.146’da düzenlenen genel zamanaşımı
uygulama alanı bulur. Buna göre, satış vaadinden doğan davalar 10 yıllık zamanaşımına
tabidir.
Bu açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri iki tarafa
da borç yükleyen önemli bir sözleşme tipi olup gerek sözleşmenin yapım aşamasında,
gerekse sözleşmeden doğan dava sürecinde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir
avukat tarafından temsil edilmeniz faydanıza olacaktır.

Stj.Av.Hasan Yalçın Ejder