Üst Hakkı Nedir? Nasıl Kurulur, Süresi ve Hukuki Sonuçları (2026)

Üst hakkı nedir? Üst hakkı nasıl kurulur? Üst hakkı sahibi bina yapabilir mi? Üst hakkı kaç yıl sürer, nasıl sona erer ve tapuya nasıl tescil edilir? Türk Medeni Kanunu kapsamında 2026 güncel rehber.

Taşınmaz hukukunda mülkiyet hakkının en önemli ilkelerinden biri, arazi üzerindeki yapıların kural olarak arazi malikine ait olmasıdır. Bu ilke “bütünleyici parça (mütemmim cüz) ilkesi” olarak adlandırılır. Ancak Türk Medeni Kanunu, bu ilkeye önemli bir istisna getirerek üst hakkı kurumunu düzenlemiştir.

Üst hakkı sayesinde bir kişi, başkasına ait arazi üzerinde yapı inşa edebilir veya mevcut bir yapının maliki olabilir. Özellikle alışveriş merkezleri, oteller, sanayi tesisleri, enerji santralleri, akaryakıt istasyonları, organize sanayi bölgeleri ve kamu arazileri üzerinde gerçekleştirilen uzun vadeli yatırımlarda üst hakkı önemli bir hukuki güvence sağlamaktadır.

Uygulamada birçok kişi “Üst hakkı nedir?”, “Üst hakkı sahibi bina yapabilir mi?”, “Üst hakkı ile arsa satın alınmış olur mu?”, “Üst hakkı kaç yıl sürer?” ve “Üst hakkı sona erince bina kime kalır?” sorularının cevaplarını araştırmaktadır.

2026 yılı itibarıyla Türk Medeni Kanunu hükümleri ve Yargıtay uygulamaları doğrultusunda üst hakkı; gayrimenkul yatırımları, enerji projeleri, turizm tesisleri ve büyük ölçekli ticari yatırımlar bakımından en önemli sınırlı ayni haklardan biri olmayı sürdürmektedir.

Bu rehberde;

• Üst hakkının tanımı,
• Hukuki niteliği,
• Nasıl kurulduğu,
• Hak ve yükümlülükleri,
• Süresi,
• Sona erme sebepleri,
• Tapu işlemleri,
• 2026 yılı güncel uygulamaları

ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

---

Üst Hakkı Nedir?

Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait bir taşınmazın üzerinde veya altında yapı yapma ya da mevcut yapının maliki olma yetkisi veren devredilebilir ve mirasçılara geçebilen sınırlı ayni haktır.

Bu hak sayesinde;

• Arazi başkasına ait olabilir.
• Yapının mülkiyeti ise üst hakkı sahibine ait olabilir.

Bu yönüyle üst hakkı, taşınmaz hukukundaki bütünleyici parça ilkesinin istisnalarından biridir.

---

Üst Hakkının Hukuki Dayanağı

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 826 ila 836. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Kanuna göre üst hakkı;

• bağımsız veya bağımlı olarak kurulabilir,
• belirli ya da belirsiz süreli olabilir,
• tapu siciline tescil edilerek ayni hak niteliği kazanır.

---

Üst Hakkının Özellikleri

Üst hakkının başlıca özellikleri şunlardır:

• Sınırlı ayni haktır.
• Tapuya tescil edilir.
• Devredilebilir.
• Mirasçılara geçebilir.
• Üzerinde ipotek kurulabilir.
• Belirli süreyle kurulabilir.
• Yapının mülkiyetini arazi mülkiyetinden ayırabilir.

---

Üst Hakkı Nasıl Kurulur?

Üst hakkı;

• taraflar arasında yapılan resmi sözleşme,
• mahkeme kararı (istisnai hâllerde),
• kanunda öngörülen özel düzenlemeler

ile kurulabilir.

Taşınmazlar bakımından geçerlilik kazanabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

---

Tapuda Üst Hakkı Tesisi

Tapu müdürlüğünde genel olarak şu işlemler gerçekleştirilir:

1. Taraflar üst hakkı kurulması konusunda anlaşır.
2. Tapu müdürlüğüne başvurulur.
3. Resmi senet hazırlanır.
4. Taraflar resmi senedi imzalar.
5. Üst hakkı tapu siciline tescil edilir.
6. Gerekli şartlar varsa bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı bir sayfaya kaydedilebilir.

---

Üst Hakkı Sahibi Hangi Haklara Sahiptir?

Üst hakkı sahibi;

• Yapı inşa edebilir.
• Mevcut yapının maliki olabilir.
• Yapıyı kullanabilir.
• Yapıyı kiraya verebilir.
• Yapıyı satabilir.
• Üst hakkını devredebilir.
• Şartları varsa üst hakkını mirasçılara bırakabilir.
• Üzerinde ipotek kurulmasını sağlayabilir.

Hakların kapsamı, kuruluş sözleşmesi ile genişletilebilir veya sınırlandırılabilir.

---

Arazi Maliki Hangi Haklara Sahiptir?

Arazi maliki;

• Arsanın mülkiyetini korur.
• Üst hakkı süresi sonunda kanuni sonuçlardan yararlanır.
• Kararlaştırılmışsa üst hakkı bedelini talep edebilir.
• Sözleşmeye aykırılık hâlinde hukuki yollara başvurabilir.

Ancak üst hakkı devam ettiği sürece arazi üzerinde üst hakkı sahibinin yetkilerine müdahale edemez.

---

Üst Hakkı Kaç Yıl Süreyle Kurulabilir?

Üst hakkı belirli veya belirsiz süreli kurulabilir.

Bağımsız ve sürekli nitelikte kurulacak üst hakkının süresi uygulamada uzun yıllar olabilmekle birlikte, Türk Medeni Kanunu uyarınca en fazla 100 yıl olarak belirlenebilir.

Sürenin uzatılması ise tarafların yeniden anlaşmasına bağlıdır.

---

Üst Hakkı Devredilebilir mi?

Evet.

Üst hakkı, kişiye bağlı haklardan farklı olarak;

• satılabilir,
• devredilebilir,
• mirasçılara geçebilir.

Bu özelliği nedeniyle yatırım projelerinde sıkça tercih edilmektedir.

---

Üst Hakkı Üzerine İpotek Konulabilir mi?

Evet.

Bağımsız ve sürekli nitelikte kurulan üst hakkı, tapu sicilinde ayrı bir taşınmaz gibi işlem görebildiğinden ipotek tesisine konu olabilir.

Bu durum özellikle banka finansmanı ile gerçekleştirilen büyük ölçekli projelerde önem taşımaktadır.

---

Üst Hakkı Sona Ererse Ne Olur?

Üst hakkı;

• sürenin dolması,
• feragat,
• kamulaştırma,
• mahkeme kararı,
• sözleşmede öngörülen sona erme sebepleri

ile sona erebilir.

Hak sona erdiğinde, kural olarak yapı arazi mülkiyetine bağlı hâle gelir. Ancak taraflar arasında yapılmış sözleşmede farklı hükümler bulunabilir ve kanuni çerçevede tazminat veya bedel ödenmesine ilişkin düzenlemeler gündeme gelebilir.

---

Üst Hakkı ile İntifa Hakkı Arasındaki Fark

Bu iki ayni hak sıkça karıştırılmaktadır.

Üst Hakkı	İntifa Hakkı
Yapı inşa etme ve yapının maliki olma yetkisi verir.	Kullanma ve yararlanma yetkisi verir.
Devredilebilir.	Gerçek kişiler bakımından kural olarak devredilemez.
Mirasçılara geçebilir.	Gerçek kişiler bakımından mirasçılara geçmez.
Üzerinde ipotek kurulabilir.	Aynı kapsamda bağımsız ayni hak niteliği taşımaz.

---

Üst Hakkı Hangi Alanlarda Kullanılır?

Uygulamada üst hakkı özellikle;

• Enerji santralleri (GES, RES, HES),
• Oteller,
• AVM projeleri,
• Sanayi tesisleri,
• Akaryakıt istasyonları,
• Kamu arazılarındaki yatırımlar,
• Lojistik merkezleri,
• Turizm tesisleri

için yaygın olarak kullanılmaktadır.

---

En Sık Yapılan Hatalar

• Sürenin açıkça belirlenmemesi,
• Üst hakkı ile kira sözleşmesinin karıştırılması,
• Tapuya tescil yapılmaması,
• Yapının mülkiyetine ilişkin hükümlerin sözleşmede düzenlenmemesi,
• Sona erme hâlinde yapı bedeline ilişkin hükümler öngörülmemesi,
• Profesyonel hukuki inceleme yapılmadan yatırım kararı verilmesi.

---

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla üst hakkı, özellikle enerji yatırımları, turizm projeleri, sanayi tesisleri ve kamu taşınmazları üzerinde gerçekleştirilen uzun vadeli yatırımlar açısından büyük önem taşımaktadır. Arazi mülkiyetini devralmadan yapı üzerinde mülkiyet hakkı elde edilmesine imkân tanıyan bu ayni hak, yatırımcılar için önemli bir hukuki güvence sağlamaktadır.

Yargıtay uygulamalarında, üst hakkının kapsamı ve sona ermesi hâlinde yapıların hukuki akıbeti konusunda taraflar arasındaki sözleşme hükümleri büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle üst hakkı kurulurken sözleşmenin ayrıntılı hazırlanması ve tapu siciline doğru şekilde tescil edilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde gerçekleştirilen büyük ölçekli gayrimenkul ve enerji yatırımlarında üst hakkı, yatırım finansmanı ve proje geliştirme süreçlerinin temel hukuki araçlarından biri olarak kullanılmaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

Makalenin SEO değerini artırmak ve okuyucuların güvenilir bilgiye ulaşmasını sağlamak amacıyla aşağıdaki resmî kurumlara bağlantı verilmesi önerilir:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Resmî Gazete
• e-Devlet Kapısı
• Yargıtay Karar Arama Sistemi
• Adalet Bakanlığı

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Üst hakkı nedir?

Başkasına ait bir taşınmaz üzerinde yapı yapma veya mevcut yapının maliki olma yetkisi veren sınırlı ayni haktır.

2. Üst hakkı nasıl kurulur?

Resmi sözleşme düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesiyle kurulur.

3. Üst hakkı sahibi bina yapabilir mi?

Evet. Üst hakkının temel amacı, yapı yapma veya mevcut yapının mülkiyetine sahip olma yetkisi tanımaktır.

4. Üst hakkı kaç yıl sürer?

Tarafların belirlediği süreye göre değişmekle birlikte bağımsız ve sürekli üst hakkı en fazla 100 yıl için kurulabilir.

5. Üst hakkı devredilebilir mi?

Evet. Satılabilir, devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

6. Üst hakkı üzerine ipotek kurulabilir mi?

Şartları sağlandığında evet.

7. Üst hakkı sona erince bina ne olur?

Kural olarak yapı arazi mülkiyetine bağlı hâle gelir. Ancak sözleşme hükümleri ve kanuni düzenlemeler doğrultusunda farklı sonuçlar doğabilir.

8. Üst hakkı ile kira sözleşmesi aynı şey midir?

Hayır. Üst hakkı ayni hak, kira ise kişisel hak niteliğindedir.

9. Üst hakkı enerji yatırımlarında neden tercih edilir?

Araziyi satın almadan uzun süreli yatırım yapılmasına ve yatırımın hukuki güvence altına alınmasına imkân sağlar.

10. Üst hakkı kurulurken avukatla çalışmak gerekli midir?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak yüksek değerli yatırımlarda sözleşmenin doğru hazırlanması ve hakların korunması açısından uzman hukuki destek alınması önemlidir.

---

Uzman Hukuki Destek

Üst hakkının kurulması, değiştirilmesi, devri, sona ermesi ve üst hakkına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması; yüksek ekonomik değer taşıyan taşınmaz ve yatırım projelerini doğrudan etkileyen teknik hukuki süreçlerdir. Özellikle enerji, turizm, sanayi ve ticari gayrimenkul yatırımlarında yapılacak hatalar ciddi mali kayıplara yol açabileceğinden, sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde üst hakkı tesisi, tapu işlemleri, enerji yatırımları, gayrimenkul geliştirme projeleri, tapu iptal ve tescil davaları ile diğer gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki danışmanlık ve dava hizmeti sunuyoruz. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya liderliğinde her proje hukuki risk analizi kapsamında değerlendirilmekte ve müvekkillerimizin yatırımlarının en güçlü şekilde korunması hedeflenmektedir.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

---