Yeni Binada Ortak Alan Eksikliklerinden Kim Sorumludur? (2026 Güncel Rehber)

Yeni binada ortak alan eksikliği varsa müteahhit, satıcı, site yönetimi ve kat malikleri farklı nedenlerle sorumlu olabilir. Sorumluluk, eksikliğin kaynağına göre belirlenir.

Yeni bir binada asansörün çalışmaması, otoparkın tamamlanmaması, çatıdan su alması, dış cephenin eksik yapılması veya vaat edilen sosyal alanların bulunmaması; tüm kat maliklerini etkileyen ortak alan uyuşmazlıklarına yol açabilir. Bu tür eksikliklerde “yönetim ilgilensin” denilerek müteahhidin sorumluluğu ortadan kalkmaz.

Sorumlunun kim olduğu, eksikliğin yapım aşamasından mı yoksa sonradan ortaya çıkan bakım ve yönetim sorunundan mı kaynaklandığına göre belirlenir.

Ortak Alan Nedir?

Ortak alanlar, binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin birlikte yararlanmasına veya yapının korunmasına hizmet eden yer ve tesislerdir. Her yapının projesi ve yönetim planı farklı olsa da uygulamada sık görülen ortak alanlar şunlardır:

• Çatı, teras ve dış cephe
• Temel, ana taşıyıcı sistem ve bodrum alanları
• Merdivenler, koridorlar ve giriş holleri
• Asansör ve teknik odalar
• Ortak su, elektrik, doğalgaz ve tesisat hatları
• Otopark, bahçe, güvenlik alanı ve çocuk oyun alanı
• Sığınak, depo, jeneratör ve su deposu
• Havuz, spor alanı veya sosyal tesisler

Bir alanın ortak alan mı, bağımsız bölüme bağlı eklenti mi olduğu; tapu kaydı, onaylı proje ve yönetim planı birlikte incelenerek belirlenir.

Müteahhit Ortak Alan Eksikliklerinden Ne Zaman Sorumludur?

Müteahhit, binayı sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı projeye ve teslim taahhütlerine uygun biçimde tamamlamakla yükümlüdür. Ortak alan eksikliği inşaat aşamasından, projeye aykırı imalattan veya eksik teslimden kaynaklanıyorsa müteahhidin sorumluluğu doğabilir.

Örneğin şu hâllerde müteahhide karşı talepte bulunulabilir:

• Sözleşmede vaat edilen otoparkın yapılmaması
• Asansörün çalışır ve güvenli şekilde teslim edilmemesi
• Çatı, teras veya dış cephede yalıtım eksikliği bulunması
• Ortak alanlardaki imalatın yarım bırakılması
• Güvenlik, peyzaj, havuz veya sosyal tesislerin vaat edilenden farklı yapılması
• Ortak tesisat sistemlerindeki yapısal hata nedeniyle dairelerin zarar görmesi
• Yangın, havalandırma veya teknik altyapının projeye uygun olmaması

Müteahhit, binayı yalnızca bağımsız bölümlerin içini tamamlayarak eksiksiz teslim etmiş sayılmaz. Ortak alanlar da satış ve inşaat taahhüdünün önemli parçası olabilir.

Site Yönetiminin Sorumluluğu Nedir?

Site veya apartman yönetimi, ortak alanların günlük işletilmesi, korunması, bakımı ve gerekli onarımlarının yaptırılmasıyla ilgilenir. Ancak yönetimin bakım yükümlülüğü ile müteahhidin ayıplı imalat sorumluluğu aynı değildir.

Örneğin çatı yıllar içinde bakımsız bırakıldığı için akıntı oluşmuşsa, yönetimin gerekli bakım tedbirlerini alıp almadığı değerlendirilir. Buna karşılık çatı ilk teslimden itibaren hatalı yalıtım nedeniyle su alıyorsa, sorun esas olarak müteahhit kaynaklı olabilir.

Yönetimin “bina artık bize teslim edildi” açıklaması, yapım aşamasındaki eksiklikleri müteahhit adına üstlenmesi anlamına gelmez. Aynı şekilde müteahhidin de sonradan ortaya çıkan her bakım sorunundan otomatik olarak sorumlu tutulması doğru değildir.

Kat Maliklerinin Sorumluluğu Var mı?

Ortak alanlardaki olağan bakım ve onarım giderleri, kural olarak kat malikleri arasında paylaşılır. Ancak ortak alandaki sorun müteahhidin eksik veya ayıplı imalatından doğmuşsa, maliklerin önce kendi ceplerinden masraf yapması müteahhide karşı talep hakkını ortadan kaldırmaz.

Acil tehlike veya zarar riski varsa, yönetim gerekli geçici veya kalıcı onarımı yaptırabilir. Bu durumda yapılan masrafın belgelenmesi ve müteahhide karşı geri talep imkânının değerlendirilmesi gerekir.

Kat maliklerinin, eksikliğin kaynağını belirlemeden yalnızca aidat toplamakla yetinmesi ileride tahsil ve ispat sorunlarına yol açabilir.

Ortak Alan Eksikliği İçin Kim Dava Açabilir?

Dava hakkı, eksikliğin türüne ve talebin niteliğine göre değişir. Ortak alanın tüm malikleri ilgilendirdiği hâllerde site veya apartman yönetiminin, gerekli yetki çerçevesinde hareket etmesi uygun olabilir. Kat malikleri kurulu kararıyla yönetim yetkilendirilebilir.

Buna karşılık ortak alan eksikliği nedeniyle kendi bağımsız bölümünde doğrudan zarar oluşan malik, bireysel talepte de bulunabilir. Örneğin ortak çatıdaki yalıtım eksikliği nedeniyle dairesi su alan malik; kendi zararları bakımından ayrıca hak ileri sürebilir.

Müteahhitle doğrudan sözleşme yapan alıcının kişisel sözleşme hakları ile yönetimin ortak alan adına ileri sürebileceği talepler her dosyada ayrı değerlendirilmelidir.

Ortak Alan Eksikliği Nasıl Tespit Edilir?

Eksikliğin müteahhitten mi, yönetimden mi veya üçüncü bir kişiden mi kaynaklandığını ortaya koymak için teknik inceleme gerekir. Özellikle çatı, dış cephe, asansör, tesisat ve taşıyıcı sistem sorunlarında uzman bilirkişi raporu önemlidir.

Tespit için şu belgeler saklanmalıdır:

• Satış sözleşmeleri ve teknik şartnameler
• Onaylı mimari ve teknik projeler
• Yönetim planı
• Kat malikleri kurulu kararları
• Teslim tutanakları
• Fotoğraf, video ve bakım kayıtları
• Müteahhide ve yönetime yapılan yazılı başvurular
• Onarım teklifleri, faturalar ve ödeme belgeleri

Mahkemeden delil tespiti istenerek eksikliğin kaynağı, giderim yöntemi ve maliyeti bilirkişi aracılığıyla belirlenebilir.

Müteahhide Karşı Hangi Talepler İleri Sürülebilir?

Ortak alan eksikliği müteahhit kaynaklıysa, olayın niteliğine göre şu talepler gündeme gelebilir:

• Eksikliğin sözleşmeye ve projeye uygun biçimde giderilmesi
• Onarım giderlerinin tahsili
• Ortak alanın tamamlanması
• Gecikme veya kullanım kaybı tazminatı
• Taşınmaz değerindeki düşüş için bedel indirimi
• Doğrudan zarar gören bağımsız bölüm maliklerinin zararlarının tazmini
• Ağır ve giderilemez aykırılıklarda diğer sözleşmesel hakların değerlendirilmesi

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde, ortak alan eksikliğinin proje, sözleşme ve yönetim planındaki karşılığı belirlenerek doğru sorumluya yönelmek amaçlanır.

Dava Açmadan Önce Hangi Adımlar Atılmalıdır?

Öncelikle yönetim ve kat malikleri arasında yazılı kayıt oluşturulmalıdır. Eksiklik site yönetimine bildirilerek gündeme alınmalı; gerekirse kat malikleri kurulu kararıyla teknik inceleme ve hukuki süreç için yetki verilmelidir.

Müteahhide noter ihtarnamesi gönderilerek eksikliklerin giderilmesi için uygun süre tanınabilir. Sorun çözülmezse, uyuşmazlığın niteliğine göre dava öncesi arabuluculuk şartı değerlendirilir ve gerekli hukuk davası açılır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki yeni projelerde ortak alan eksikliği iddialarında, teslimden sonra uzun süre beklemeden teknik tespit yaptırılması hak kaybını azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yeni binada asansör çalışmıyorsa kim sorumludur?
Eksiklik teslim aşamasındaki yapım veya montaj hatasından kaynaklanıyorsa müteahhit sorumlu olabilir. Sonraki bakım eksikliği varsa yönetimin sorumluluğu da incelenir.

Ortak çatıdan su akıyorsa daire sahibi tek başına dava açabilir mi?
Dairesinde doğrudan zarar oluşan malik kendi zararları için talepte bulunabilir. Ortak alanın onarımı bakımından yönetimin yetkisi de önemlidir.

Müteahhit otoparkı eksik yaparsa ne yapılabilir?
Sözleşme, proje ve satış vaadine aykırılık tespit edilirse tamamlanma, bedel indirimi veya tazminat talepleri değerlendirilebilir.

Site yönetimi müteahhide dava açabilir mi?
Gerekli yetki ve karar çerçevesinde, ortak alan eksiklikleri için yönetim aracılığıyla hukuki süreç yürütülebilir.

Ortak alan onarım masrafını kat malikleri ödemek zorunda mı?
Acil ve olağan bakım giderleri paylaşılabilir. Ancak sorun müteahhidin ayıplı imalatından kaynaklanıyorsa yapılan masrafların müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir.

Havuz veya spor alanı hiç yapılmazsa tazminat istenebilir mi?
Bu alanlar sözleşmede, projede veya satış belgelerinde vaat edilmişse, eksik teslim nedeniyle talep hakkı doğabilir.

Ortak alan eksikliği için delil tespiti gerekli midir?
Teknik nedenin ve onarım maliyetinin belirlenmesi gereken olaylarda delil tespiti güçlü bir ispat yöntemidir.

Yönetim eksikliği görmezden gelirse kat malikleri ne yapabilir?
Kat malikleri, konunun kurul gündemine alınmasını isteyebilir ve gerekli kararların alınması için hukuki yolları değerlendirebilir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.