Yeni Dairede Ses Yalıtımı Yoksa Müteahhit Sorumlu mudur? (2026 Güncel Rehber)

Yeni dairede ses yalıtımı yetersizse, sorun yapısal eksiklikten kaynaklanıyorsa müteahhidin ayıplı teslim, bedel indirimi ve tazminat sorumluluğu doğabilir.

Yeni alınan bir dairede komşuların konuşmalarının, televizyon seslerinin, adım seslerinin veya tesisat gürültülerinin olağanüstü derecede duyulması; ciddi bir yaşam kalitesi sorunu yaratabilir. Ancak her duyulan ses, müteahhidin hukuken sorumlu olduğu anlamına gelmez.

Sorunun yapısal ses yalıtımı eksikliğinden, projeye aykırı imalattan veya teknik standartlara uygun olmayan uygulamadan kaynaklandığının tespit edilmesi hâlinde müteahhidin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Her Gürültü Ses Yalıtımı Ayıbı Sayılır mı?

Apartman yaşamında belirli ölçüde ses duyulması olağandır. Komşunun günlük konuşması, kısa süreli eşya taşıması veya çocuk sesi her zaman yapı ayıbı olarak kabul edilmez.

Buna karşılık aşağıdaki durumlar, ses yalıtımı bakımından inceleme gerektirebilir:

• Yan dairedeki normal konuşmaların açık biçimde duyulması
• Televizyon, telefon konuşması veya müzik sesinin sürekli geçmesi
• Üst kattan gelen adım, sürtünme ve darbe seslerinin aşırı seviyede olması
• Asansör, hidrofor, kombi, klima veya tesisat seslerinin konuta yoğun biçimde yansıması
• Banyo, mutfak ve tesisat şaftlarından sürekli gürültü gelmesi
• Duvar, döşeme veya tesisatta ses geçirgenliğine yol açan açıklar bulunması

Sesin kaynağı ve seviyesi belirlenmeden doğrudan müteahhit sorumluluğuna gidilmesi doğru değildir.

Ses Yalıtımı Eksikliği Neden Kaynaklanabilir?

Yeni binalardaki ses sorunu farklı nedenlerden doğabilir. Müteahhit açısından sorumluluk değerlendirilirken, yapının sözleşmeye, onaylı projeye ve uygulanması gereken teknik kurallara uygun yapılıp yapılmadığı araştırılır.

Yaygın nedenler şunlardır:

• Duvar ve döşemelerde yetersiz ses yalıtım malzemesi kullanılması
• Projede öngörülen malzemenin hiç kullanılmaması veya eksik uygulanması
• Şap, döşeme, tavan veya bölme duvarlarda hatalı imalat yapılması
• Tesisat borularının yeterli izolasyon olmadan döşenmesi
• Ortak tesisat şaftlarının yanlış konumlandırılması
• Asansör, hidrofor veya mekanik sistemlerin yalıtımsız kurulması
• Komşu bağımsız bölümlerin planlama ve imalatında teknik hata bulunması

Sorun, komşunun olağan dışı davranışından değil yapının fiziki özelliklerinden kaynaklanıyorsa, ayıplı teslim iddiası daha güçlü hâle gelir.

Müteahhit Hangi Durumlarda Sorumlu Olur?

Müteahhit; sözleşmede belirtilen teknik şartnameye, projeye ve yapıdaki gerekli niteliklere uygun teslim yapmalıdır. Ses yalıtımında eksiklik bulunması, dairenin beklenen kullanım amacını etkiliyorsa ayıplı ifa olarak değerlendirilebilir.

Müteahhidin sorumluluğu özellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Teknik şartnamede belirtilen yalıtım malzemesi kullanılmamışsa
• Onaylı projedeki uygulamadan sapılmışsa
• Yapısal hata nedeniyle ses geçişi oluşuyorsa
• Tesisat veya ortak alan kaynaklı gürültü dairede sürekli rahatsızlık yaratıyorsa
• Eksiklik taşınmazın değerini veya kullanılabilirliğini düşürüyorsa

Müteahhidin “bina yeni, zamanla düzelir” ya da “apartmanda ses normaldir” şeklindeki açıklaması, teknik inceleme yapılmadan yeterli kabul edilmemelidir.

Ses Yalıtımı Eksikliği Nasıl İspatlanır?

Ses yalıtımı uyuşmazlıklarında en güçlü delil teknik incelemedir. Telefonla alınan ses kayıtları, komşu mesajları ve günlük notlar destekleyici olabilir; ancak tek başına yapısal ayıbı göstermeye her zaman yeterli olmaz.

İspat için şu deliller önem taşır:

• Satış sözleşmesi ve teknik şartname
• Onaylı mimari, mekanik ve elektrik projeleri
• Teslim tutanağı
• Sesin kaynağını gösteren fotoğraf ve videolar
• Komşuların veya site görevlilerinin tanıklığı
• Akustik ölçüm ve uzman raporları
• Mahkemeden alınabilecek delil tespiti raporu
• Müteahhide ve yönetime yapılan yazılı başvurular

Mahkemeden delil tespiti istenmesi hâlinde, uzman bilirkişiler sesin olağan sınırları aşıp aşmadığını, kaynağını ve eksikliğin giderim yöntemini değerlendirebilir.

Alıcı Hangi Taleplerde Bulunabilir?

Yapısal ses yalıtımı eksikliği tespit edilirse, alıcı olayın özelliklerine göre farklı haklardan yararlanabilir.

Eksikliğin Giderilmesini İsteme

Sorun teknik olarak düzeltilebiliyorsa, müteahhitten yalıtımın sözleşmeye uygun biçimde yapılması istenebilir. Duvar, döşeme, tavan, tesisat veya ortak mekanik sistemlerde düzeltme gerekebilir.

Bedel İndirimi Talebi

Eksikliğin giderilmesi mümkün değilse veya yapılan müdahale dairenin kullanımını ciddi biçimde etkiliyorsa, taşınmazdaki değer kaybı oranında bedel indirimi talep edilebilir.

Tazminat Talebi

Alıcının ek masraf yapması, geçici olarak başka yerde kalması, daireyi kiraya verememesi veya taşınmazın değer kaybına uğraması hâlinde tazminat talebi gündeme gelebilir. Zararın belgeyle desteklenmesi önemlidir.

Sözleşmeden Dönme

Ses yalıtımı eksikliği çok ağırsa, taşınmazın kullanımını esaslı biçimde engelliyorsa ve müteahhit sorunu gidermiyorsa, sözleşmeden dönme seçeneği somut olaya göre değerlendirilebilir. Bu yol, aykırılığın ağırlığı nedeniyle her dosyada ayrı incelenmelidir.

Sorun Ortak Alandan Kaynaklanıyorsa Ne Olur?

Gürültü asansör, hidrofor, kazan, otopark kapısı, tesisat şaftı veya ortak mekanik sistemden kaynaklanıyorsa; sorun ortak alanla bağlantılı olabilir. Bu durumda apartman veya site yönetimine de yazılı başvuru yapılmalıdır.

Ancak ortak alan kaynaklı sorunun yapım hatasından doğması hâlinde, müteahhidin sorumluluğu ortadan kalkmaz. Yönetimin bakım yükümlülüğü ile müteahhidin ayıplı imalat sorumluluğu farklı hukuki başlıklarda ele alınabilir.

Komşu Çok Gürültü Yapıyorsa Müteahhit Sorumlu mudur?

Komşunun yüksek sesle müzik dinlemesi, gece gürültü yapması veya olağan dışı davranışları nedeniyle oluşan rahatsızlık, kural olarak ses yalıtımı ayıbı ile aynı konu değildir. Böyle bir durumda yönetim planı, kat malikleri arasındaki yükümlülükler ve komşuluk hukuku çerçevesinde çözüm aranır.

Buna karşılık komşunun olağan günlük faaliyetleri bile duvar veya döşeme üzerinden aşırı şekilde duyuluyorsa, yapısal yalıtım eksikliği araştırılmalıdır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yapılan değerlendirmelerde, sesin kaynağı ile imalat hatası arasındaki bağ teknik raporlar ve sözleşme belgeleri üzerinden incelenir.

Alıcı İlk Olarak Ne Yapmalıdır?

Sorunu fark eden alıcı, gecikmeden yazılı kayıt oluşturmaya başlamalıdır. Gürültünün hangi saatlerde, nereden ve ne şekilde geldiği not edilebilir; teknik şartname ve proje belgeleri temin edilmelidir.

Müteahhide noter ihtarnamesiyle veya yazılı başvuruyla eksikliğin giderilmesi talep edilebilir. Teslim tutanağı henüz imzalanmadıysa, ses yalıtımı sorunu ve tüm hakların saklı tutulduğu mutlaka belirtilmelidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki yeni konut projelerinde görülen bu uyuşmazlıklarda, tadilat yapılmadan önce teknik tespit yaptırılması; sonradan oluşabilecek ispat sorunlarını azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yeni dairede komşunun konuşması duyuluyorsa müteahhit sorumlu olur mu?
Ses geçişi olağan sınırı aşıyor ve yapısal yalıtım eksikliğinden kaynaklanıyorsa müteahhidin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ses yalıtımı eksikliği ayıplı daire sayılır mı?
Eksiklik, taşınmazın beklenen kullanımını veya değerini etkiliyorsa ayıplı teslim olarak değerlendirilebilir.

Ses yalıtımı için bilirkişi incelemesi gerekir mi?
Her olayda zorunlu olmamakla birlikte, teknik kaynağın ve eksikliğin tespiti bakımından çok önemlidir.

Müteahhitten yalıtım yaptırmasını isteyebilir miyim?
Eksiklik giderilebilir nitelikteyse müteahhitten sözleşmeye uygun onarım yapılması talep edilebilir.

Yalıtım sorunu nedeniyle bedel indirimi istenebilir mi?
Evet. Eksiklik taşınmazın değerini düşürüyorsa, değer kaybı oranında bedel indirimi gündeme gelebilir.

Ses sorunu asansörden geliyorsa kime başvurulmalıdır?
Öncelikle site veya apartman yönetimine yazılı başvuru yapılabilir. Yapım hatası varsa müteahhidin sorumluluğu da incelenir.

Komşum çok gürültülü, müteahhide dava açabilir miyim?
Sorun yalnızca komşunun davranışından kaynaklanıyorsa müteahhit sorumluluğu doğmayabilir. Yapısal yalıtım eksikliği varsa durum değişir.

Teslimden sonra yalıtım eksikliğini fark edersem ne yapmalıyım?
Gecikmeden yazılı bildirim yapılmalı, teknik inceleme ve delil tespiti seçenekleri değerlendirilmelidir.

İLETİŞİM

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.