Kentsel Dönüşümde Ev Sahibi ve Kiracı Hakları Nelerdir? Riskli Yapı, Tahliye ve Yıkım Süreci (2026 Güncel Rehber)

Kentsel dönüşümde ev sahibi ve kiracı hakları nelerdir? Riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, yıkım, kira yardımı ve yeni bina süreci 2026 güncel rehberde.

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespitiyle birlikte hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Binanın riskli yapı olarak belirlenmesi; itiraz, tahliye, yıkım, kira yardımı, yeni bina yapılması, arsa payı ve maliklerin karar alma süreci gibi birçok konuyu gündeme getirir.

6306 sayılı Kanun’un temel amacı, afet riski taşıyan alanlarda veya riskli yapılarda can ve mal güvenliğini sağlamak, sağlıklı ve güvenli yapılaşmayı gerçekleştirmektir. Kanun kapsamında maliklerle anlaşma yapılması esas olmakla birlikte, anlaşma sağlanamayan durumlarda idari tahliye, yıkım ve belirli koşullarda arsa payı satışı gündeme gelebilir.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Riskli yapı, riskli alan içinde bulunabileceği gibi riskli alan dışında da yer alabilir.

Riskli yapı tespiti, maliklerden birinin başvurusu üzerine lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından yaptırılabilir. Hazırlanan rapor ilgili idari birimler tarafından incelenir ve uygun bulunması halinde tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenebilir.

Riskli yapı kararı, binanın mutlaka hemen yıkılacağı anlamına gelmez. Önce bildirim, itiraz, tahliye ve yıkım süreçlerinin kanuna uygun biçimde yürütülmesi gerekir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı

Malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilir. Güncel uygulamaya göre itiraz süresi, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanının son gününden itibaren on beş gündür. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçeyle yapılır.

İtiraz dilekçesinde:

• Risk raporundaki teknik hatalar,
• Eksik incelemeler,
• Yanlış taşıyıcı sistem değerlendirmesi,
• Yapının yanlış bölümlerinin incelenmesi,
• Numune ve laboratuvar sonuçlarındaki sorunlar,
• Yapı bilgilerindeki yanlışlıklar,
• Malik veya adres bilgilerindeki hatalar

açıklanmalıdır.

İtiraz süresi kısa olduğu için riskli yapı bildirimi alınır alınmaz teknik ve hukuki inceleme yapılmalıdır.

Riskli Yapı Kesinleşince Ne Olur?

Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi halinde riskli yapı kararı kesinleşir. Bundan sonra tahliye ve yıkım süreci başlar.

Güncel düzenlemeye göre tahliye ve yıkıma ilişkin bildirim; tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılabilir. Riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.

Verilen süre içinde yapı boşaltılmaz ve yıkılmazsa:

• İdari makamlarca tahliye yapılabilir,
• Yapı idare tarafından veya idarenin gözetiminde yıktırılabilir,
• Elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması istenebilir,
• Tahliye ve yıkım masrafları maliklerden tahsil edilebilir,
• İşlemleri engelleyen kişiler hakkında ayrıca işlem yapılabilir.

Ev Sahibinin Kentsel Dönüşümdeki Hakları

Risk Tespitine İtiraz Etme

Ev sahibi, riskli yapı raporunda hata olduğunu düşünüyorsa süresi içinde itiraz edebilir. Teknik itirazın inşaat, jeoloji veya ilgili uzmanlık alanlarında hazırlanmış raporlarla desteklenmesi önemlidir.

Yeni Proje Hakkında Karar Verme

Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin binanın yıkılması, yeniden yapılması, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, müteahhit seçimi ve bağımsız bölümlerin paylaşımı gibi konularda karar alması gerekir.

Kira Yardımı ve Faiz Desteği Talep Etme

Anlaşma ile tahliye edilen riskli yapı maliklerine kira yardımı yapılabilir veya koşulları varsa faiz desteğinden yararlanılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi kural olarak on sekiz ay, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise ilgili kurum tarafından belirlenmek üzere kırk sekiz aya kadar olabilir. Yardım miktarı ve başvuru şartları ayrıca belirlenir.

Yeni Binada Hak Sahipliğini Koruma

Malik, yeni projede kendisine verilecek bağımsız bölümün niteliğini, büyüklüğünü, arsa payını, konumunu ve teslim şartlarını yazılı olarak güvence altına almalıdır.

Müteahhit sözleşmesinde özellikle:

• Hangi bağımsız bölümün verileceği,
• Net ve brüt metrekare,
• Teslim tarihi,
• Gecikme tazminatı,
• Kira yardımı,
• Teminat,
• Yapı kalitesi,
• Ortak alanlar,
• Arsa payı,
• Fesih şartları

açıkça düzenlenmelidir.

Maliklerin Karar Alma Süreci ve Salt Çoğunluk

2026 itibarıyla riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar bakımından maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar alınabilmesi mümkündür. Bu çoğunluk malik sayısına göre değil, sahip olunan arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır.

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere bildirilmelidir. Karara katılmayan maliklere belirli süre içinde teklifi inceleme ve kabul etme imkânı tanınır.

Şartlara göre karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satılması gündeme gelebilir. Bu nedenle malik, toplantı tutanaklarını, anlaşma teklifini, değerleme raporlarını ve bildirim belgelerini mutlaka incelemelidir.

Kiracının Kentsel Dönüşümdeki Hakları

Kiracı, taşınmazın maliki olmadığı için yeni bina üzerinde malik gibi karar veremez. Ancak riskli yapının tahliyesi ve yıkılması nedeniyle tamamen haklardan yoksun değildir.

Kiracının başlıca hakları şunlardır:

• Tahliye ve yıkım süreci hakkında bilgilendirilme,
• Tahliye için makul süre verilmesi,
• Şartları varsa kira veya taşınma yardımı alma,
• Kiralananın boşaltılması sırasında eşyalarının korunması,
• Haksız veya usulsüz tahliye işlemlerine itiraz,
• Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tazminat haklarını ileri sürme,
• Yeni projede kiracı olarak yeniden kiralama konusunda malik ile görüşme.

6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, şartları sağlamak kaydıyla aylık kira yardımı yerine belirli miktarda defaten ödeme yapılabilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasında kiracılar için bu yardımın, belirlenen aylık kira yardımının iki katı kadar olabileceği belirtilmektedir.

Kiracı Kira Yardımını Nasıl Alabilir?

Kira veya taşınma yardımı otomatik olarak bağlanmaz. Kiracının başvuru şartlarını taşıması, riskli yapıda gerçekten ikamet ettiğini veya işyeri işlettiğini belgelemesi ve gerekli sürede başvurması gerekir.

Başvuruda istenebilecek belgeler arasında:

• Kira sözleşmesi,
• Adres kayıtları,
• Elektrik, su veya doğal gaz faturaları,
• Vergi levhası,
• İşyerine ilişkin ruhsat veya faaliyet belgeleri,
• Tahliye veya yıkım belgeleri,
• Banka hesap bilgileri,
• Kimlik belgeleri

bulunabilir.

Kira yardımı başvurularının riskli yapının tahliye edildiği veya yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Başvuru mercii, taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında bulunup bulunmadığına göre değişebilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde binanın güvenli olmaması nedeniyle tahliye zorunlu hale gelebilir. Ancak ev sahibi, resmi tahliye sürecini beklemeden kiracının kilidini değiştiremez, eşyalarını dışarı çıkaramaz veya elektrik ve suyu kendi isteğiyle kesemez.

Tahliye süreci:

• Resmi bildirim,
• Verilen sürenin beklenmesi,
• Gerekli idari işlemler,
• Yıkım veya tahliye kararının uygulanması

çerçevesinde yürütülmelidir.

Kiracı, malikin baskısıyla değil, kanuni ve idari prosedürlere uygun şekilde taşınmazdan çıkarılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?

Riskli yapının yıkılması veya taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi, kira ilişkisinin fiilen ve hukuken sona ermesine neden olabilir. Ancak kiracının yaptığı depozito, peşin kira, zarar, taşınma gideri veya sözleşmeden kaynaklanan diğer talepler ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı:

• Kira sözleşmesini,
• Depozito makbuzunu,
• Peşin kira ödemelerini,
• Ev sahibinin bildirimlerini,
• Tahliye tutanağını,
• Eşya ve taşınma masraflarını

saklamalıdır.

Riskli yapı kararı, her uyuşmazlıkta ev sahibinin kiracıya karşı bütün borçlarını ortadan kaldırmaz.

Ev Sahibinin ve Kiracının Yapamayacağı İşlemler

Kentsel dönüşüm sürecinde taraflar:

• Sahte veya gerçeğe aykırı belge düzenleyemez,
• Risk raporuna müdahale edemez,
• Kiracının eşyalarını zorla çıkaramaz,
• Ortak alanları tek başına kullanamaz,
• Diğer maliklerin paylarını yok sayamaz,
• Karar ve bildirimleri gizleyemez,
• Müteahhit sözleşmesini incelemeden imzalamamalı,
• Arsa payı veya bağımsız bölüm paylaşımını yazılı olmadan kabul etmemelidir.

Özellikle maliklerin salt çoğunluk kararları, pay satışı ve yeni proje şartları bakımından usulsüz bildirim iddiaları önem taşıyabilir.

Kentsel Dönüşümde Hangi İşlemlere İtiraz Edilebilir?

Somut duruma göre aşağıdaki işlemler hakkında idari veya adli başvuru yapılabilir:

• Riskli yapı tespiti,
• Riskli alan kararı,
• Tahliye bildirimi,
• Yıkım işlemi,
• Arsa payı satış işlemi,
• Değerleme raporu,
• Malikler arasındaki karar,
• Müteahhit sözleşmesi,
• Bağımsız bölüm paylaşımı,
• Kira yardımı başvurusunun reddi,
• Yeni yapı projesi,
• Ruhsat veya imar işlemleri.

Başvuru yolu ve süre, işlemin niteliğine göre değişir. Riskli yapı tespitine itiraz için on beş günlük sürenin kaçırılması ciddi hak kaybına yol açabilir.

2026 Güncel Kentsel Dönüşüm Değerlendirmesi

2026 yılında kentsel dönüşüm uygulamalarında salt çoğunlukla karar alma, karara katılmayan maliklerin paylarının açık artırmayla satılması, e-Devlet ve muhtarlık yoluyla bildirim, doksan güne kadar tahliye ve yıkım süresi gibi güncel uygulamalar önem taşımaktadır.

Ayrıca 2026 yılında 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğine yeni toplantı ve yeniden satış bildirim formları eklenmiştir.

Yarısı Bizden gibi destek programlarında da belirli tarihler, riskli yapı onayı, ruhsat ve hak sahipliği şartları bulunmaktadır. 2026 yılı sonuna kadar onaylanan riskli yapıların, diğer koşulları sağlaması halinde programdan yararlanmasına ilişkin güncel duyurular yapılmıştır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde ev sahibi ve kiracının hakları farklı olmakla birlikte, her iki tarafın da tahliye, yıkım, kira yardımı, bildirim ve tazminat süreçlerinde korunması gereken hukuki menfaatleri bulunmaktadır.

Malikler riskli yapı tespitine süresinde itiraz etmeli, salt çoğunluk kararlarını ve müteahhit sözleşmesini incelemeli, yeni projedeki haklarını yazılı güvenceye almalıdır. Kiracılar ise resmi tahliye bildirimlerini, kira ve taşınma yardımı şartlarını, depozito ve taşınma giderlerini dikkatle takip etmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Riskli yapı tespitine kim itiraz edebilir?

Kural olarak yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine riskli yapı tespitine itiraz hakkı tanınır. İtiraz süresi ve başvuru mercii mutlaka resmi bildirim üzerinden kontrol edilmelidir.

2. Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Güncel uygulamada, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edilmesi gerekir.

3. Riskli yapı kesinleşince bina hemen yıkılır mı?

Hayır. Bildirim yapılır ve tahliye ile yıkım için süre verilir. Güncel düzenlemede bu süre doksan günden fazla olmamak üzere belirlenebilir.

4. Kiracı kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir mi?

Şartları taşıyan kiracılara belirli koşullarda defaten kira veya taşınma yardımı yapılabilir. Başvuru için ikamet veya işyeri kullanımının belgelenmesi gerekir.

5. Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibi kilit değiştiremez, eşyaları dışarı çıkaramaz ve hizmetleri kendi iradesiyle kesemez. Tahliye resmi prosedüre uygun yapılmalıdır.

6. Maliklerin karar alması için oybirliği gerekir mi?

Güncel düzenlemelerde bazı riskli yapı uygulamalarında, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabilmesi mümkündür. Dosyanın niteliğine göre çoğunluk hesabı ayrıca incelenmelidir.

7. Karara katılmayan malikin hissesi satılabilir mi?

Kanundaki şartların oluşması, bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve gerekli çoğunluğun sağlanması halinde karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması gündeme gelebilir.

8. Kentsel dönüşümde kira sözleşmesi otomatik olarak sona erer mi?

Yapının yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi kira ilişkisinin sona ermesine neden olabilir. Ancak depozito, peşin kira ve diğer alacaklar ayrıca değerlendirilir.

9. Kiracı taşınma masraflarını isteyebilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yardım şartları oluşmuşsa taşınma veya kira yardımı gündeme gelebilir. Sözleşmeden veya haksız işlemden kaynaklanan zararlar ayrıca talep edilebilir.

10. Kentsel dönüşüm işlemlerine karşı dava açılabilir mi?

Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, pay satışı, kira yardımı veya imar işlemlerine karşı somut olaya göre idari veya adli başvuru yapılabilir.

Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı itirazı, tahliye, yıkım, kira yardımı, maliklerin kararları, arsa payı satışı ve müteahhit sözleşmeleri uzmanlık gerektirir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında hukuki destek sunuyoruz.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yürütülen hukuki danışmanlık hizmetleri için:

Telefon: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara